崙坪工業區是工業區嗎？不是報編園區，是農業區裡的丁建聚落

• 使用分區／使用地類別｜特定農業區／丁種建築用地（非都市土地）
• 土地面積｜470～520 坪（含道路持分）
• 建蔽率／容積率｜70％／300％
• 低污染事業門檻｜適用（非既有工廠，新設要經市府認定）
• 臨路｜門前 8 米路
• 交通｜近台 66、台 31，國道 1 號中壢交流道約 20 分鐘車程

在觀音找地、找廠，很常看到物件寫「崙坪工業區」。看到「工業區」三個字，不少業主會以為它跟觀音工業區一樣，是政府開發的園區。答案是：不是。崙坪工業區不在桃園市的報編工業區名單上，土地的使用分區是「特定農業區」，它是一群丁種建築用地聚在一起形成的工廠聚落。可以設廠，但跟真正的工業區比，有三件事不一樣——新設工廠要多過一道門檻、容積拿不到加碼、聚落外面是農業區。

我是張元澤（James），專做桃園工商不動產。業主問我看地先看什麼，我第一眼會先看使用分區。下面把官方名單、工廠登記和法規一條一條對給你看，再講這種地對誰有利、簽約前要問清楚哪些事。

一、崙坪工業區不在任何一份工業區名單上

我把三份官方名單都對過一次（2026-10-22 查）：

• 桃園市經濟發展局「產業園區現況介紹」｜桃園依獎勵投資條例、產業創新條例報編完成的工業區共 43 個（經濟部轄管 7、市府轄管 6、報編未開發 4、工業港 1、民間開發 25）。整份名單沒有崙坪。（經發局產業園區現況介紹）
• 經濟部產業園區管理局｜在桃園的 7 個產業園區是中壢、觀音、桃園幼獅、大園、平鎮、林口工三、龜山，沒有崙坪。
• 觀音區公所｜介紹觀音產業時列的是觀音工業區、桃園科技工業區、桃園市環保科技園區、大潭濱海特定工業區，也沒有崙坪。（觀音區公所）

土地本身也對得起來。桃園市政府公開的國土功能分區土地清冊（民國 110 年的地籍資料）逐筆看，崙坪那一整片丁種建築用地，使用分區欄寫的都是「特定農業區」；國土測繪中心 2026 年 10 月版的非都市土地使用分區圖也一樣，聚落裡看不到「工業區」分區。「崙坪工業區」是物件廣告和地圖網站在用的俗稱，不是官方名稱。

不過它是實實在在的工廠聚落。依經濟部登記工廠名錄（資料截至民國 115 年 9 月 30 日）：

• 整個崙坪里有 85 家生產中的登記工廠（79 個不同統一編號，同一家公司的一廠、二廠分開算）。崙坪里的工廠數在觀音區排第 3，前兩名的里都是工業區所在。
• 其中俗稱「崙坪工業區」的那一團，依登記地址歸納約 46 家；其餘分散在里內其他地方，北邊約 2 公里外另有一團。看到「85 家」要分清楚：那是整個里，不是聚落本體。
• 最早一家是民國 78 年 4 月 13 日核准登記；85 家裡有 69 家是民國 102 年以後登記的。這個聚落至少從民國 70 年代末就有工廠，近十多年登記明顯變多。

名錄只算「已辦工廠登記、生產中」的工廠；特定工廠登記、未登記工廠、純倉儲都不在裡面。

怎麼自己查

1. 看土地登記謄本的「使用分區」欄。寫「特定農業區」「一般農業區」，就不是工業區；寫「工業區」，才是非都市土地的工業區分區。使用地類別欄寫「丁種建築用地」，代表這筆地編定給工業使用。
2. 對經發局那份 43 個工業區的名單。物件寫「某某工業區」，名單上找不到，多半就是俗稱。
3. 想知道附近是哪些工廠、做什麼行業，可以下載經濟部的登記工廠名錄開放資料，用村里篩；單一家的登記內容，到經濟部商工登記公示資料查詢輸入工廠登記編號複核。

別看錯：約 1.3 公里外有一個真的報編工業區

經發局那份 43 個名單裡，觀音區有一行「日禕紡織報編工業區」。國土測繪中心的分區圖上，它是「工業區」分區，離崙坪聚落直線約 1.3 公里，屬單一企業的報編工業區。它不是俗稱的崙坪工業區。查名單看到觀音區那幾行，別把它當成崙坪；聚落裡的地，條件還是照特定農業區的丁建來看。

二、同樣是丁建，落在特定農業區跟落在工業區差三件事

丁種建築用地俗稱丁建，是非都市土地裡編定給工業使用的那一種，跟都市計畫的甲、乙種工業區是兩套系統（分類對照看〈丁種工業用地 vs 乙種工業用地差在哪〉）。但丁建座落在哪個分區，會決定它還有哪些限制。崙坪的丁建落在特定農業區，跟工業區裡的丁建比，差在這三件事：

第一件：新設工廠要過「低污染事業」認定

依非都市土地使用管制規則第 6 條附表一，丁種建築用地「工業設施」裡的「廠房或相關生產設施」掛著一條附帶條件：特定農業區、一般農業區、鄉村區及森林區，除既有工廠及相關生產設施外，限於經縣市政府認定的低污染事業使用；依建築法規要申請建造執照或雜項執照的，還要附市府核發的低污染事業文件。工業區裡的丁建沒有這一條。

桃園的認定依據是桃園市非都市土地丁種建築用地容許作工業設施使用之低污染事業認定審查作業要點（現行版民國 112 年 8 月 11 日修正），窗口是桃園市政府經濟發展局，採負面表列：行業或產品不在附表 52 項裡，就算低污染事業；在附表上，要走例外條件或專案小組審查。附表列了哪些行業、例外怎麼走，我在〈農業區丁建的低污染事業門檻〉那篇拆得比較細，這裡不重講。辦理要多久，要點和流程圖都沒有寫天數——要排建廠時程，直接向經發局確認。

這裡有一個很容易看錯的地方：聚落裡已經有人在做的行業，不代表你新設一間也過得了。附表一寫的是「除既有工廠外」——已核准登記、生產中的既有工廠不受這道門檻，新設的才要認定。看到隔壁在做跟你一樣的東西，還是要拿自己的行業去對附表。

第二件：容積率 300％，沒有加碼這條路

依非都市土地使用管制規則第 9 條，丁種建築用地建蔽率 70％、容積率 300％，縣市政府只能往下調、不能往上加。

工業區裡的丁建多一條路：第 9 條之 1 規定，依法編定開發的工業區或政府設置的園區，擴大投資或產業升級轉型的計畫經工業主管機關同意，可以增加容積，合併計算上限 400％。崙坪不是編定開發的工業區，這條用不上，容積率就是 300％。實際能蓋多少樓地板，以建管單位核發建照時的檢討為準。

對老廠主來說，這代表在崙坪蓋廠，量體在買地那一刻就大致定了，不會因為以後擴大投資多出空間。

第三件：聚落外面是農業區，擴廠只能在聚落裡找

崙坪的丁建是一整片聚在一起，聚落外圍同樣是特定農業區、但不是丁建的土地。今天買 500 坪上下、幾年後想擴廠，隔壁那塊如果不是丁建，就不能直接拿來蓋廠；要變更編定是另一套程序，能不能過、要多久，個案請向主管機關確認。所以在這裡買，產能規劃最好一次想到下一階段。

買方該做的一個動作

拿你的行業別與主要產品，去對桃園那份附表。不在表上，第一關就過了，接著問經發局建照要附的低污染事業文件怎麼申請、大概要多久；在表上，就先評估例外條件走不走得通，再談價格。這件事要在簽約前問清楚——買完才發現行業卡在附表上，地沒問題，是你不能用。完整的自助判斷流程，可以照〈你的地能不能合法設你這行的廠？10 分鐘自助判斷流程〉先跑一遍。

三、這種地對誰有利、誰不適合

有門檻不代表不好用。對過附表、確定行業進得去的業主，崙坪這種聚落反而有它的好處。

對誰有利

• 行業確定不在附表上的中小型製造業｜第一關過了，剩下就是地本身的條件，判斷相對單純。
• 想要自有土地、自己蓋廠的｜租廠最怕租約到期被收回、廠房配置不合產線。自己的丁建自己蓋，配置照產線排；建蔽 70％、容積 300％，可以往上蓋，生產、倉儲、辦公放在同一棟。
• 量體在 500 坪上下、短期不打算大擴的中小廠｜一棟廠加辦公就夠用的，聚落外面擴不出去這件事影響不大。
• 做園區協力的衛星廠｜觀音、中壢、大園三個產業園區都在約 20～25 分鐘車程內（下一段），接單、送貨不用一定要在園區裡。

誰不適合

• 行業在附表 52 項上的｜例如金屬熱處理、金屬表面處理、印刷電路板、電池這類。不是完全不能，但要走例外或專案小組審查，時間和結果都不確定，建議先拿工業區的地一起比較。
• 確定幾年內要大幅擴廠的｜聚落外面不是丁建，擴不出去。
• 想靠擴大投資拿容積加碼的｜第 9 條之 1 只給編定開發的工業區或政府設置的園區。
• 純倉儲物流要先問｜附表一的低污染條件掛在「廠房或相關生產設施」那一列，「倉儲設施（賣場除外）」那一列的附帶條件欄是空白的；但純倉儲要不要另外經其他機關審查，附表沒寫，個案請向主管機關確認。

四、位置、動線與供給：不在園區裡，卻在三個園區中間

崙坪在觀音區南側，靠中壢、新屋的交界。這個位置的意義不在生活機能，在貨往哪走、能跟哪些園區接上：

• 快速道路與國道｜就近上台 66；走平面到國道 1 號中壢交流道約 20 分鐘車程，到桃園機場約半小時。
• 能掛鉤的工業區｜觀音工業區（現稱觀音產業園區）約 20 分鐘車程，中壢、大園產業園區約 25 分鐘（2026 年 10 月平日下午的實際路況）。做這幾個園區協力的廠，不在園區裡也接得上。
• 建設題材｜台 66 線 0K～9K+100 段的平面交叉路口改成高架，已列入行政院核定的計畫，首段在 2026 年 2 月動土（行政院新聞稿）。全段完工時間新聞稿沒寫，這裡也不估。

再看供給。我用內政部實價登錄算了近 8 季（113 年第 4 季～115 年第 3 季申報）觀音區的丁種建築用地成交筆數（範圍是整個觀音區，不只崙坪）：

• 特定農業區裡的丁建，純土地成交 2 筆，其中 1 筆還是政府機關標讓售；連土地帶建物一起賣的也只有 7 筆。
• 工業區裡的丁建，純土地成交 46 筆。
• 對照面積：觀音特定農業區的丁建總面積約 71 公頃，本來就不到工業區丁建（約 967 公頃）的十分之一；但成交筆數的落差比面積落差還大。

這兩個數字的意思是：農業區裡的丁建，很少整塊以土地的形式出現在市場上。成交少不等於沒人要，只說明這種地很少釋出；真的遇到時，判斷要比工業區的地多做一步，就是上面那道低污染門檻。比價一律看成交、不看開價，可以用實價登錄工具自己查。

五、簽約前要拿到的東西、要問的問題

1. 土地登記謄本＋地籍圖｜確認「使用分區」「使用地類別」兩欄，以及面積有沒有含道路持分。
2. 行業比對結果｜拿行業別與主要產品對桃園的附表。在表上，先問經發局例外條件走不走得通；不在表上，問建照要附的低污染事業文件怎麼申請、要多久。
3. 能蓋多少｜建蔽 70％、容積 300％ 是用哪幾筆地算？道路持分算不算進基地？請建築師先做一次量體試算，以建管單位的檢討為準。
4. 如果買的是既有工廠｜原本的工廠登記要怎麼處理、換手之後還算不算「既有工廠」，我沒有查到明確的規定，個案請向經發局確認——這會決定你要不要過低污染那一關。
5. 周邊土地的使用地類別｜想留擴廠空間，先查隔壁那幾筆是不是丁建。
6. 門前道路與大車｜路寬、是不是現有可通行的道路、聯結車能不能迴轉，現場走一次。
7. 電力｜需要的用電容量，先問台電能不能供、要不要另外拉線。

這幾件對清楚，崙坪這種聚落的地其實不難判斷——難的是很多人一開始就把它當成工業區在看。

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