蘆竹廠房出租，依內政部實價登錄近八季，工廠租約中間一半每坪月租約 550–950 元（中位數約 770 元，25 筆）；都計工業區土地一般交易中間一半每坪約 20–26 萬元（23 筆）。先分清都計工業區還是丁建。
— 澤的工商筆記整理
廠房、工業地沒有「每坪固定幾萬」的牌價。本文的行情數字，全部來自內政部實價登錄的實際成交與實際租約（lvr.land.moi.gov.tw），寫的是區間、筆數與資料期間，屬市場觀察值，不是任何一間廠房的成交保證；本文不引用任何平台或同業的開價。
找蘆竹廠房，很多老闆開口第一句是：「南崁交流道旁邊有沒有？」問題是，大家叫「南崁交流道」的那個國道 1 號出口，高速公路局的正式名稱是桃園交流道（49K），出口預告同時寫著「桃園、南崁、蘆竹」。之前整理在架案件就遇過：案名寫著南崁交流道，謄本一翻，地號在桃園區。行政區一換，適用的都市計畫、拿來比價的實價登錄範圍，全都跟著換。
所以這篇不從「蘆竹哪裡有廠房」開始，而是先把蘆竹的工業用地拆成四種：南崁一帶的都市計畫乙種工業區、大竹都市計畫工業區、海湖坑口的報編工業用地、零星的農業區丁種建築用地。四種土地的建蔽容積、能進駐的行業、市場上流通的樣子都不一樣，租金跟地價也不能混在一起看。
蘆竹在哪、貨怎麼走：國道 1 號、國道 2 號、機場捷運都經過
蘆竹區位在桃園市最北端，東鄰龜山區、西邊是桃園國際機場與大園區、南連桃園區、北接新北市林口區；東北部是丘陵、約占全區三分之一，西南部地勢平坦，全區 39 個里（資料來源：桃園市蘆竹區公所、蘆竹區戶政事務所）。講白一點：往台北、往機場兩個方向都不遠，但要先想清楚你的貨主要往哪走。
| 交通節點 | 官方資料 | 對廠房的意義 |
|---|---|---|
| 國道 1 號 桃園交流道（在地多稱南崁交流道） | 49K；出口預告：桃園、南崁、蘆竹 | 往台北、林口方向；交流道周邊跨蘆竹與桃園區，行政區看謄本 |
| 國道 1 號 林口交流道 | 41K；出口預告：林口、龜山 | 林口工三、華亞科技園區這一側（屬龜山區） |
| 國道 1 號 機場系統交流道 | 52K；連接國道 2 號 | 國 1、國 2 的轉換點 |
| 國道 2 號 大竹交流道 | 4K；出口預告：蘆竹、青埔；服務高鐵青埔站、台 66 線 | 往機場、青埔與台 66 線方向 |
| 機場捷運 A10 山鼻站、A11 坑口站 | 兩站都位於蘆竹區 | 員工通勤多一個選項；貨運仍靠國道 |
（資料來源：交通部高速公路局國道 1 號交流道里程表、國道 2 號交流道里程表、桃園捷運車站資訊）各工業區交流道與物流成本的對照，另見桃園設廠聯外動線怎麼挑。
蘆竹工商地圖：四種工業用地，規則差很多
先看總表，再往下看每一種怎麼判斷：
| 工業用地 | 土地性質（官方） | 建蔽率／容積率 | 買方先查什麼 |
|---|---|---|---|
| 南崁一帶工業區 | 南崁地區都市計畫；國道 1 號北側「工十四至工三十三」為乙種工業區（462.44 公頃） | 70％／210％ | 謄本行政區（計畫跨蘆竹、龜山、桃園區）、是否夾公共設施保留地 |
| 大竹工業區 | 大竹地區都市計畫工業區（27.14 公頃） | 70％／210％（附帶條件地區另計） | 是否落在通檢變更的附帶條件地區 |
| 海湖坑口工業用地 | 報編未開發工業區（民國 70～80 年代院頒編定） | 依地號使用分區；丁種建築用地法定 70％／300％ | 分區證明、既有廠房合法性、鄰廠與環保條件 |
| 農業區丁種建築用地 | 非都市土地，零星分布 | 70％／300％，但限低污染事業 | 你的行業別能否取得低污染事業認定 |
（資料來源：桃園市政府變更南崁地區都市計畫（高速公路北側地區）細部計畫書（111 年 11 月）、變更蘆竹（大竹地區）細部計畫書（111 年 8 月）、桃園投資通招商網、《非都市土地使用管制規則》；個案一律以土地使用分區證明為準）
① 南崁一帶的都市計畫乙種工業區：交易最密，也最容易跨區搞混
南崁地區都市計畫的前身，是民國 64 年發布實施的「南崁新市鎮都市計畫」，範圍跨蘆竹、龜山與桃園區——計畫書裡的細部計畫名稱，就分成「部分蘆竹鄉及龜山鄉地區」與「部分桃園市地區」。主要計畫劃設工業區 735.61 公頃、占計畫總面積 22.41％；國道 1 號北側的「工十四至工三十三工業區」是乙種工業區 462.44 公頃，111 年細部計畫通盤檢討把建蔽率從 60％ 調為 70％、容積率維持 210％。
我的判斷順序是：先確認行政區與計畫區，再看臨路寬度與有沒有夾公共設施保留地。蘆竹近八季的工業區土地交易裡，就有 8 筆註記「包含公共設施保留地」、2 筆註記無法單獨取得建築指示線——那種單價拿來比，會把你的地估錯。分區怎麼分、建蔽容積差在哪，見丁種 vs 乙種工業用地分類。
② 大竹都市計畫工業區：夾在兩條國道之間，量少
大竹地區都市計畫位於蘆竹區西南隅，東、南、北三面由國道 1 號與國道 2 號圍住，計畫面積 399.10 公頃，其中工業區 27.14 公頃、占 6.80％。111 年的細部計畫通盤檢討，把工業區建蔽率從 60％ 調為 70％、容積率 210％；但通檢變更案的「附帶條件地區」，住宅區、商業區、工業區的建蔽容積依各該變更內容辦理，不是一律 70／210。主要計畫第四次通盤檢討，市府審議進度表顯示內政部大會已於 115 年 5 月 12 日審定（有人民陳情），發布實施時間以市府公告為準。
交通是它的本錢，但工業區只有 27 公頃，可挑的標的本來就少；看到「大竹工業區」的案子，先問它在不在附帶條件地區、當初變更要負擔什麼回饋。
③ 海湖坑口工業用地：「報編未開發」不等於沒有工廠
海湖坑口工業用地在桃園市經濟發展局的報編未開發工業區清單上，全桃園只有四處：蘆竹海湖坑口、楊梅幼獅擴大、新屋永安、龍潭烏樹林。官方資料寫得很清楚：民國 70 至 80 年代工業用地取得困難，為配合地方興辦工業需求，呈報行政院院頒編定為工業用地；桃園投資通頁面列出的設廠名單就有 77 筆（清單以「等」收尾），涵蓋塑膠、化學、紙業、製藥、染整、紡織、鑄造與金屬、機械、食品，以及航太與航空貨運倉儲。
「未開發」指的是沒有像產業園區那樣整體開發、統一做公共設施，不是一片空地。實價登錄上，蘆竹區登記為非都市「工業區」分區、丁種建築用地的交易，近八季有 4 筆土地買賣（段別在坑口段與富海段，含一筆 51 筆地號、約 1.59 萬坪的大面積一次成交）與 3 筆廠房（辦）租約。這一區的面積與整體供地時程，官方公開頁未載明，本文不寫數字。
對買方的實際意義：這裡的土地多半早就在廠家手上，能流通的是既有廠房與土地的轉手、轉租，或大面積一次成交；想找「新開發的整齊廠區」會失望。官方名單上化學、塑膠、染整、鑄造類的工廠不少，進駐前除了分區，也要把你的行業別、用水用電與環保許可條件一起確認。
④ 農業區的丁種建築用地：先過「低污染事業」這一關
蘆竹還有一種常被當成工業地在談的土地：一般農業區裡的丁種建築用地。實價登錄上它有工廠、廠辦租約，也有土地買賣，近年還蓋出大樓型廠辦。它最大的門檻不是價格，而是《非都市土地使用管制規則》附表一的規定：特定農業區、一般農業區、鄉村區及森林區的丁種建築用地，除了既有工廠，限於經直轄市或縣（市）政府認定的低污染事業使用，申請建照或雜項執照還得附上低污染事業文件。工業區內的丁種建築用地沒有這道限制。
所以同樣寫「丁建」，工業區內外是兩件事：你的行業進不進得去，比單價重要。蘆竹一間農業區丁建的大樓型廠辦怎麼算坪數、怎麼看這道門檻，我拆在廠辦登記 140 坪、能用的只有 70 坪這篇。
蘆竹廠房出租行情：實價登錄 87 筆租約，排除特殊情形後這樣看
蘆竹工廠類租約的主樣本 25 筆，每坪月租中間一半約 550–950 元、中位數約 770 元；廠辦 19 筆約 480–710 元、中位數約 620 元。資料是內政部實價登錄桃園市租賃開放資料 113 年第 3 季至 115 年第 2 季，鄉鎮市區篩「蘆竹區」、建物型態篩工廠、廠辦、倉庫，租約日期落在 2024 年 5 月至 2026 年 4 月。
原始 87 筆，我先扣掉 6 筆分租套房與只為辦登記的租約，剩 81 筆，這 81 筆的每坪月租中間一半約 560–1,010 元。但裡面有 25 筆註記「含增建或未登記建物」，另有多門牌合算租金、只租部分範圍卻沒計共有面積、登記面積含車位的租約——這些租金涵蓋的使用面積跟登記面積對不起來，每坪算出來會失真。再把它們排除後的 47 筆，才是我拿來判斷的主樣本：
| 類型 | 筆數 | 每坪月租（中間一半） | 中位數 |
|---|---|---|---|
| 工廠 | 25 | 約 550–950 元 | 約 770 元 |
| 其中 100 坪以上工廠 | 21 | 約 550–850 元 | 約 760 元 |
| 廠辦 | 19 | 約 480–710 元 | 約 620 元 |
| 倉庫 | 3 | 樣本不足，不列區間 | — |
| 主樣本合計 | 47 | 約 520–840 元 | 約 650 元 |
（資料來源：內政部不動產成交案件實際資訊資料供應系統；單價＝月租總額÷建物登記面積；「中間一半」＝第 25 到第 75 百分位；市場觀察值，非成交保證）
這組數字別直接拿去比，先看三件事：
- 廠辦中位數比工廠低，不代表廠辦比較划算。蘆竹的廠辦租約很多是大樓型廠辦的單一樓層、小坪數，跟整棟、帶空地的獨棟廠房是不同產品。比租金之前，先比樓層、樓板載重、貨梯與卸貨空間。
- 「工業用」不等於廠房。蘆竹實價登錄裡，有大量建物型態是華廈（少數公寓、透天）、登記用途卻寫「研究發展設施」或「工業用」的租約與買賣，那是另一種產品，本文沒有算進廠房行情，談廠房時也不要拿它的單價來比。
- 「含增建」在蘆竹工廠租約裡很常見（81 筆裡有 25 筆）。對承租方，這不只是單價失真：未登記的增建，可能卡在消防安全與工廠登記，簽約前先確認你要用的那塊空間是不是合法建物。
蘆竹工業地買賣行情：一般交易中間一半每坪約 20–26 萬元
蘆竹都市計畫工業區的土地，排除特殊交易後、50 坪以上的一般交易 23 筆，每坪單價中間一半約 20–26 萬元、中位數約 24 萬元。同一份實價登錄開放資料（桃園市買賣，113 年第 3 季至 115 年第 2 季），交易標的篩「土地」、分區篩工業區或丁種建築用地，交易日期落在 2023 年 12 月至 2026 年 5 月。
原始 112 筆裡，有 61 筆帶著特殊交易註記：親友或共有人之間的交易、政府協議價購與標讓售、含公共設施保留地、畸零地或合併使用、無法單獨取得建築指示線等。這些價格不是一般買賣雙方談出來的，要先拿掉。剩下的再只看 50 坪以上、每坪 10–60 萬元、同一筆不重複計算，共 28 筆：
| 土地類型 | 筆數 | 每坪單價（中間一半） | 中位數 |
|---|---|---|---|
| 都市計畫工業區 | 23 | 約 20.0–26.1 萬元 | 約 24.0 萬元 |
| 非都市「工業區」丁種建築用地 | 3 | 樣本不足；3 筆落在每坪約 22–25 萬元 | — |
| 農業區丁種建築用地 | 2 | 樣本不足，不列區間 | — |
（資料來源：內政部不動產成交案件實際資訊資料供應系統；單價＝總價÷土地移轉面積；市場觀察值，非成交保證）
這組數字有四個限制：
- 「50 坪以上、每坪 10–60 萬元」是我自訂的判讀口徑，不是官方定義，換條件，數字就會變。
- 大面積一次成交不能直接套：非都市工業區丁建那 3 筆裡，有一筆是 51 筆地號、約 1.59 萬坪一次成交，每坪約 22 萬元——大面積的單價，跟你買 300 坪的單價是兩回事。
- 實價登錄抓不到以公司股權移轉成交的工業地，大宗工業地的漏網率本來就高於住宅。
- 廠房（土地＋建物）買賣的樣本等於零：同期間蘆竹區建物型態登記為工廠的買賣只有 1 筆，而且是分件登記的特殊案。蘆竹廠房買賣要估價，只能逐案比對條件相近的土地成交，再加上建物現況。
買地還要把土地增值稅、契稅、房地合一稅這些交易成本算進去，框架見工業不動產稅務全解析；實際稅額以個案試算與稅捐機關核定為準。
蘆竹、龜山、大園怎麼挑：先看貨往哪走，再看土地性質
用同一套清理規則，把相鄰幾區放在一起看（工廠租約主樣本、都市計畫工業區土地一般交易；皆為全區數字，不是單一園區）：
| 區域 | 主要國道 | 工廠月租中位數 | 工業區地價中位數 |
|---|---|---|---|
| 蘆竹區 | 國 1 桃園交流道、國 2 大竹交流道 | 約 770 元（25 筆） | 約 24.0 萬（23 筆） |
| 龜山區（含龜山產業園區、林口工三、華亞） | 國 1 桃園／林口交流道 | 約 720 元（18 筆） | 約 39.6 萬（12 筆） |
| 大園區 | 國 2 大園交流道、鄰桃園機場 | 約 870 元（6 筆，樣本少） | 約 20.4 萬（6 筆，樣本少） |
| 桃園區（南崁交流道另一側） | 國 1 桃園交流道、國 2 南桃園交流道 | 約 590 元（9 筆） | 約 29.8 萬（14 筆） |
（資料來源：內政部實價登錄開放資料 113 年第 3 季至 115 年第 2 季，清理規則同上；筆數少的區間不具代表性，只當方向）
我會先看貨往哪走，再看行業：
- 貨主要往台北、林口：龜山與蘆竹南崁一帶都在選項內。同口徑下龜山都市計畫工業區地價中位數約 39.6 萬、蘆竹約 24.0 萬，但兩區樣本都不大，而且龜山含林口特定區與產業園區周邊，差距只當方向，不當折扣表。林口工三的官方資料與風險見林口工三產業園區攻略；龜山產業園區與華亞的差別見龜山產業園區完整解析；龜山那一側的租買判斷見龜山廠房出租買賣怎麼判斷。
- 貨要進出機場、青埔、台 66 線：蘆竹大竹一帶與大園都能看。靠機場一側的土地，出手前先到桃園航空城核心計畫網站查特定區計畫範圍，確認是否落在計畫與區段徵收範圍內——「桃園國際機場園區及附近地區特定區計畫」由內政部 110 年 10 月 29 日公告實施，計畫面積 4,564 公頃。大園工業區的全貌見大園工業區完整指南。
- 行業是化學、塑膠、金屬表面處理這類要看鄰廠與環保條件的：海湖坑口這種既有同業聚落可以列入選項，但分區、既有廠房合法性、環保許可都要逐案確認。
跨區挑地的完整邏輯，可以對照桃園跨區工業地怎麼選。
在蘆竹租廠、買地，最常見的 4 個判斷錯誤
- 把「南崁交流道」當成行政區：出口預告同時寫桃園、南崁、蘆竹，交流道兩側跨區。行政區、地段、分區，一律看謄本與土地使用分區證明。
- 把「工業區」三個字當成同一種地：都市計畫乙種工業區是 70％／210％，丁種建築用地是 70％／300％，農業區丁建再加一道低污染事業門檻；大竹通檢的附帶條件地區另計。
- 拿含增建的租金、含公設保留地的地價當行情：實價登錄的「備註」欄比單價重要，先看備註再看數字。
- 只看交流道距離，不看航空城範圍：靠機場一側，先確認有沒有落在特定區計畫與區段徵收範圍，再談價格與租期。
蘆竹廠房出租與工業地常見問題
Q1：蘆竹廠房出租一坪多少？
依內政部實價登錄 113 年第 3 季至 115 年第 2 季開放資料，蘆竹區工廠類租約排除分租、含增建或未登記建物等特殊情形後共 25 筆，每坪月租中間一半約 550–950 元、中位數約 770 元；廠辦 19 筆約 480–710 元。這是市場觀察值，實際租金依樓層、樓板載重、臨路與屋況議定。
Q2：蘆竹工業地一坪多少錢？
同一期間蘆竹區都市計畫工業區的土地，排除親友交易、政府價購與標讓售、含公共設施保留地等特殊交易後，50 坪以上一般交易 23 筆，每坪中間一半約 20–26 萬元、中位數約 24 萬元。非都市丁種建築用地樣本只有個位數，不足以形成行情區間，要逐案比對條件相近的成交。
Q3：南崁工業區在哪？能不能辦工廠登記？
「南崁工業區」是地方通稱，對應的是南崁地區都市計畫劃設的工業區；其中國道 1 號北側「工十四至工三十三工業區」為乙種工業區約 462 公頃，建蔽率 70％、容積率 210％，整個計畫區跨蘆竹、龜山與桃園區。能不能辦工廠登記，要看地號的使用分區、建物使用執照用途與你的行業別，先調土地使用分區證明與使照再談。
Q4：海湖坑口工業用地是什麼？租得到、買得到廠房嗎？
海湖坑口是桃園市經濟發展局清單上的四處「報編未開發工業區」之一，民國 70 至 80 年代呈報行政院院頒編定為工業用地，桃園投資通頁面列出的設廠名單有 77 筆。「未開發」指的是沒有整體開發成產業園區，不是沒有工廠；能流通的主要是既有廠房與土地的轉手、轉租。分區與可設廠行業，仍要用地號逐筆確認。
Q5：蘆竹農業區的丁種建築用地可以蓋工廠嗎？
不一定。依《非都市土地使用管制規則》附表一，特定農業區、一般農業區、鄉村區及森林區的丁種建築用地，除既有工廠外，限於經直轄市或縣（市）政府認定的低污染事業使用，申請建照或雜項執照要附低污染事業文件；工業區內的丁種建築用地沒有這道限制。先確認你的行業別過不過得了這關，再談價格。
Q6：蘆竹、龜山、大園找廠房怎麼選？
先看貨往哪走。往台北、林口靠國道 1 號，蘆竹南崁一帶與龜山都在選項；往機場、青埔、台 66 線靠國道 2 號大竹交流道，蘆竹與大園都能看，但靠機場一側先查是否落在航空城特定區計畫與區段徵收範圍。同口徑實價登錄，蘆竹都市計畫工業區地價中位數約 24 萬、龜山約 39.6 萬，兩區樣本都不大，只當方向。
買地租廠有原則，風險成本找阿澤。
作者：張元澤（澤哥）｜澤的工商筆記主理人｜工商不動產顧問｜專營桃園楊梅、龍潭、平鎮、新屋、觀音工業地・廠房・農地｜服務於昱達工商地產
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本文為公開資料整理，非個案估價或法律、稅務意見：行情取自內政部實價登錄之實際成交與租約，屬市場觀察值，非任何物件之成交保證；分區、建蔽容積與可設廠行業，以地號之土地使用分區證明、現行都市計畫與主管機關認定為準。資料查核日：2026 年 9 月 15 日。
張元澤（澤哥／James），工商不動產顧問。現任有巢氏房屋經國特區加盟店（昱達工商地產）經理，專營桃園楊梅、龍潭、平鎮、新屋、觀音、大園、龜山、八德的工商不動產——工業地、廠房、農地的買賣、租賃與稅務規劃。2026 年起專注工商不動產，重視合法盡職調查與風險成本分析，買地租廠不踩雷，買的安心、用的放心。個人品牌：澤的工商筆記。
