林口工三產業園區位於桃園市龜山區，是經濟部編定的老牌工業區，開發面積約 119 公頃（設廠用地約 103.6 公頃），民國 71 年（1982 年）開發完成，緊鄰國道一號林口交流道、下交流道往龜山方向約 1.5 公里，目前約 65 家廠商進駐，產業涵蓋紡織、金屬、化學、電子、機械、食品、紙類等（資料來源：經濟部產業園區管理局、桃園投資通招商網）。都市計畫分區細節、建蔽率與容積率官方頁未載明，實際案件請以土地謄本與都市計畫書為準；廠房與工業地成交行情建議以內政部實價登錄查詢為準。
一、位置與交通：緊貼國道一號林口交流道
林口工三產業園區在桃園市龜山區文化一路一帶，是林口特定區內開發最早的一批工業區之一。政府當年在林口特定區規劃了五個產業園區、合計約 570 公頃，工二、工三屬經濟部林口產業園區已開發完成的部分，工四、工五（即華亞科技園區）則由民間開發（資料來源：經濟部產業園區管理局）。
交通是林口工三最實在的優勢：國道一號林口交流道（41A 出口）下，往龜山方向前行約 1.5 公里即抵園區。往北接國道一號可直達五股、台北，往南可串聯桃園、中壢工業帶；鄰近的華亞科技園區也共用同一條國道一號動線，整個桃北科技廊帶的貨流、通勤動線在此交會。對重視「上下高速公路時間」的製造與物流業主來說，這個位置省下的是每天的實際車程成本。
二、土地使用分區與法規
林口工三是經濟部編定的產業園區（工業區），由產業園區管理局轄管。實際的都市計畫使用分區名稱、建蔽率與容積率，官方園區簡介頁並未逐項載明，網路上流傳的「乙種工業區」等說法尚未在官方都市計畫書上取得逐筆佐證，因此本頁不逕行標註建蔽／容積數字——這一點對設廠評估很關鍵，寧可標「待查證」也不給錯數字。
| 項目 | 官方載明內容 | 來源／備註 |
|---|---|---|
| 管理單位 | 經濟部產業園區管理局（林口產業園區） | 經濟部產業園區管理局 |
| 區位性質 | 編定工業區（產業園區） | 經濟部產業園區管理局 |
| 都市計畫使用分區 | 官方頁未逐項載明 | 待查證：以個案土地謄本＋桃園市／內政部都市計畫書為準 |
| 建蔽率 | 官方頁未載明 | 待查證：以都市計畫書為準 |
| 容積率 | 官方頁未載明 | 待查證：以都市計畫書為準 |
提醒一句實務判斷：工業區「編定類型」跟「都市計畫分區」是兩套語言，同一塊地在經濟部口徑是「編定工業區」，在都市計畫圖上可能對應不同分區與容積規定。要精算能蓋多少、能做什麼行業，一定要調當筆土地的謄本與都市計畫書，不能只看園區簡介。不同分區的建蔽容積差很多——延伸可參考本站的工業用地分類與分區、建蔽容積完整解析。
三、規模與進駐廠商
| 項目 | 數據 |
|---|---|
| 總開發面積 | 約 119 公頃 |
| 設廠用地 | 約 103.61 公頃 |
| 道路用地 | 約 6.58 公頃 |
| 服務中心用地 | 約 0.51 公頃 |
| 開發完成 | 民國 71 年 2 月（1982 年） |
| 進駐廠商 | 約 65 家 |
| 進駐產業 | 紡織、金屬、化學、電子、機械、食品、紙類等 |
| 公用供給 | 自來水日供約 7,000 公噸、電力日供約 9,000 千瓦 |
（以上數據來源：經濟部產業園區管理局林口產業園區服務中心、桃園投資通招商網）
林口工三是「老牌成熟」而非「新開發」的園區——民國 71 年就開發完成，廠房多屬早期興建，這是雙面刃：好處是道路、水電、鄰里機能都成熟，缺點是部分廠房屋齡偏高、規格未必符合現代自動化產線或高天車需求。買方看林口工三的物件，屋況、樑下淨高、載重、電力容量要逐案查，不能只看區位。與其比鄰、規格較新的華亞科技園區（工五），可參考本站的龜山八德・桃北科技廊帶產業園區總覽（含華亞科技園區）。
四、行情區間（以內政部實價登錄為準）
誠實說：林口工三是成熟老區、成交筆數不密集，公開管道很難給出一個「乾淨、可代表全區」的每坪行情區間，而且工業地／廠房因屋齡、臨路、規格差異極大，一個平均數字反而會誤導判斷。因此本頁不虛報行情區間，而是給你查證方法。
| 查詢項目 | 建議做法 | 資料月份 |
|---|---|---|
| 林口工三廠房／工業地成交單價 | 待查證：以內政部不動產交易實價查詢服務網（lvr.land.moi.gov.tw）篩選龜山區「廠辦、廠房、工業用地」逐筆核對 | 查詢時以最新月份為準 |
| 租金行情 | 待查證：實登租賃案件＋在架待租物件交叉比對 | 查詢時以最新月份為準 |
要一個貼近你這塊地／這棟廠房的合理價，不是查一個區平均就好。要對比「臨路條件、屋齡、樑下淨高、電力容量、有無天車、土地持分」這幾個變數，再抓實登裡條件最接近的成交來校準。這一段，就是我幫業主與買方在做的功課——想抓自己案件的合理帶，直接用免費查地工具估算或私訊我。
五、適合什麼產業設廠
從林口工三既有的進駐結構（紡織、金屬、化學、電子、機械、食品、紙類）與國道一號的區位，比較適配的族群是：
- 需要快速上下國道一號的製造與物流業：林口交流道近在咫尺，北接雙北、南接桃竹產業帶。
- 中小型金屬加工、機械、電子零組件業：園區既有同業聚落，上下游、人力、外包資源相對成熟。
- 要靠近華亞科技園區供應鏈的協力廠：與工五（華亞）比鄰，可就近服務科技大廠的衛星需求。
公害程度較高、需大面積新建、或需要高規格智慧廠房的產業，反而要評估老區廠房的既有規格是否夠用，或考慮周邊較新的園區。設廠前的稅務成本（土增稅、契稅、房地合一）也要一起算進來——可參考本站的工業不動產稅務全解析（買賣、持有、傳承）。
六、風險與注意事項
- 屋齡與廠房規格：園區民國 71 年開發完成，部分廠房屋齡偏高，樑下淨高、載重、電力容量須逐案確認，避免買到不符現代產線需求的物件。
- 分區與容積待實查：官方頁未載明建蔽容積，實際能蓋多少、能做什麼行業，務必調當筆土地謄本＋都市計畫書，不可只憑園區簡介或仲介口頭。
- 行業別限制：工業區對可容許使用的行業有規範，進駐前要確認你的行業別是否符合該分區允許項目。
- 環保與公害管制：化學、金屬表面處理等行業需符合廢水、空污、事業廢棄物相關法規，取得許可才能營運。
- 行情勿信單一平均：工業地／廠房價差極大，務必用實價登錄逐筆比對條件最接近的成交，別被一個區平均帶偏。
七、常見問題 FAQ
Q1：林口工三產業園區有多大？
林口工三產業園區總開發面積約 119 公頃，其中設廠用地約 103.61 公頃，位於桃園市龜山區，由經濟部產業園區管理局轄管（資料來源：經濟部產業園區管理局）。
Q2：林口工三在桃園還是新北？
林口工三產業園區行政區屬桃園市龜山區，雖名稱有「林口」且緊鄰新北市林口區，但園區本體與服務中心位於龜山區文化一路一帶。
Q3：林口工三怎麼去、交流道近嗎？
國道一號林口交流道（41A 出口）下，往龜山方向前行約 1.5 公里即抵園區，交流道近、上下國道一號方便，是園區的主要區位優勢。
Q4：林口工三適合哪些產業設廠？
林口工三既有進駐產業包含紡織、金屬、化學、電子、機械、食品、紙類等，較適合需快速上下國道一號的中小型製造與物流業，以及服務鄰近華亞科技園區的協力廠。
Q5：林口工三的廠房行情大概多少？
林口工三為成熟老區、成交不密集，工業地與廠房因屋齡、臨路、規格差異極大，建議以內政部實價登錄（lvr.land.moi.gov.tw）逐筆篩選龜山區廠房、工業用地成交核對，勿用單一區平均判斷。
Q6：林口工三的建蔽率、容積率是多少？
官方園區簡介頁未逐項載明建蔽率與容積率，實際數字須以當筆土地謄本及桃園市／內政部都市計畫書為準，設廠評估前務必調閱，避免誤估可建規模。
Q7：林口工三和華亞科技園區是同一個嗎？
不是。林口工三是經濟部開發的林口產業園區之一（民國 71 年完成），華亞科技園區則是林口特定區的工五工業區、由民間開發、面積約 158 公頃，兩者比鄰但屬不同園區。
要在林口工三或龜山一帶找廠房、賣工業地，或想估自己這塊地的合理帶？
我是張元澤，不動產營業員（登字 377418），專做桃園工商不動產。與其看一個區平均，不如逐案幫你對比實登條件、算清成本與風險。點此用免費查地工具估算，或加 LINE（ID：tKFm8IF5HB）直接聊你的案件。
——澤的工商筆記
張元澤（澤哥／James），不動產銷售顧問。現任有巢氏房屋經國特區加盟店（昱達工商地產）經理、房產顧問，專營桃園楊梅、龍潭、平鎮、新屋、觀音、大園、龜山、八德的工商不動產——工業地、廠房、農地的買賣、租賃與稅務規劃。2026 年起專注工商不動產，重視合法盡職調查與風險成本分析，買地租廠不踩雷，買的安心、用的放心。個人品牌：澤的工商筆記。
