透天廠房樓上能當辦公室、總部嗎？特定農業區丁建的多層 RC 廠房，買前先看這 5 件事

• 使用分區／使用地類別｜特定農業區／丁種建築用地（非都市土地；依委託方資料登載，以土地使用分區證明為準）
• 土地面積｜105～120 坪
• 建物登記面積｜260～295 坪（地上 4 層合計）
• 結構／屋齡｜鋼筋混凝土造（RC）地上 4 層，5 年內新建，空屋
• 樓高｜1F 樑下 4.4 米；2F、3F 樑下約 3 米
• 設備｜貨梯 1,000 公斤、三相 220V、消防設備有；無天車
• 臨路｜正臨 20 米路、活巷
• 使用執照｜已核發；各層登記用途與保存登記狀態，洽詢時以使照與登記文件提供
• 交通｜國道 1 號中壢交流道、國道 2 號大竹交流道、台 66 線約 10 分鐘內；高鐵桃園站約 10 分鐘

想把工廠和公司辦公收進同一棟的老闆，常看上這種房子：一百坪上下的地，蓋三、四層 RC，樓下做工廠、樓上當辦公室——市場上叫它「透天廠房」。但答案要先講清楚：落在丁種建築用地上的，不能整棟當總部。依非都市土地使用管制規則附表一，丁建容許的是工廠的「附屬辦公室」，企業營運總部要另經核定；建築技術規則第 272 條再限辦公室加研究室不超過作業廠房面積的 1/5。樓上怎麼排，決定這棟登不登得了工廠。

我是張元澤（James），專做桃園工商不動產。下面先講透天廠房為什麼長這樣、中壢一年能看到幾棟，再把買前要對的五件事拆開，最後講這種房子對誰有利。

一、透天廠房是什麼：為什麼百坪的丁建會蓋成四層

「透天廠房」不是法規用語，是市場上對一棟獨立、從地面到頂樓產權都是同一人的多層廠房的叫法，多半是小基地、臨路、RC 造。它跟兩種東西不一樣：

• 跟單層鋼構廠房比｜鋼構廠是一大層、挑高高、跨距大；透天廠房是把樓地板疊上去，單層面積小、樓上靠貨梯上下貨。
• 跟廠辦大樓比｜廠辦大樓是一棟分給很多戶、每戶只有一層或幾層的持分；透天廠房整棟一個人，外觀、招牌、出入口都自己決定。廠辦大樓的眉角我寫在〈買廠辦自用：一樓輕生產＋樓上辦公的複合使用〉。

為什麼會蓋成四層？算一次就懂。丁建的建蔽率 70％、容積率 300％（非都市土地使用管制規則第 9 條）：

一百坪上下的丁建，一層最多只能蓋到約 77 坪，要把 300％ 的容積用上，就得往上疊。所以透天廠房的本質是「用樓層換面積」：地小、總價壓得住，但每多一層，就多一個「這層能放什麼、能不能登記」的問題——這正是下面五件事要對的。

二、在中壢，整棟的透天型廠房一年看得到幾棟

我用內政部實價登錄算了中壢區近 8 季（113 年第 4 季～115 年第 3 季申報）的成交：條件是交易含建物、整棟移轉、3 層以上、土地落在都市計畫工業區或丁種建築用地。

• 符合的只有 56 筆，其中 47 筆土地不到 40 坪——多半是工業區裡的老透天。
• 土地在 60～200 坪的百坪級整棟，8 季只有 4 筆；屋齡 5 年內的整棟，只有 2 筆。
• 這 56 筆的主要用途，登記「辦公用」26 筆、「住家用」20 筆、商業用 4 筆、工業用 4 筆。用途登記不是工廠，買來要辦工廠登記，第一關就是變更使用執照（第三段第一件）。
• 對照全桃園同條件（土地 60～200 坪）：68 筆，龍潭 19、蘆竹 12、龜山 10 最多，中壢只有 4 筆。

意思很直接：在中壢，百坪級、全新、整棟的透天廠房很少換手，市場上多的是地不到 40 坪的老透天，或廠辦大樓裡的一戶。想知道附近真的成交在什麼價位，用實價登錄工具查成交紀錄，別拿開價當行情；中壢工業區整體的範圍與產業，看〈中壢工業區完整解析〉。

三、透天廠房買前要對的五件事

單層廠房，對完分區、行業、電力大致就能判斷；多層的，每一層都要問一次「這層登記成什麼、放得了什麼」。下面五件，我會一件一件跟買方對：

第一件：使照上，每一層登記的是什麼用途

工廠能不能登記，先看使用執照登的「使用類組」。依建築物使用類組及變更使用辦法第 2 條，一般工廠、工作場屬 C-2（一般廠庫），辦公室屬 G-2（辦公場所）。依工廠管理輔導法第 15 條（現行條文），廠房利用違章建築或違反建築物使用用途的，不得辦理工廠登記；要改用途，依建築法第 73 條得申請變更使用執照。

• 新建的｜先確認使照已經核發、建物第一次登記（保存登記）已完成；還在辦的，交屋條件、時程與逾期處理寫進契約。使照沒下來，工廠登記與建物貸款都做不了。
• 中古的｜拿使照影本逐層看類組。第二段那 20 筆「住家用」，就是用途對不上的典型。

工廠登記的門檻（150 平方公尺或 75 千瓦）、文件與流程，看〈工廠登記怎麼申請〉；這裡只抓多層廠房最容易漏的那一格：不是整棟一起看，是每一層各自登記成什麼。

第二件：樓上當辦公室，有比例上限——丁建上不能整棟當總部

這是透天廠房最常被講錯的一件。「樓下工廠、樓上總部」聽起來很合理，但在丁種建築用地上，法規給的空間比想像中小：

• 土地這一關｜依非都市土地使用管制規則第 6 條附表一，丁建的工業設施容許的是「附屬辦公室」；「專業辦公大樓」限於已開發工業區並經工業主管機關規劃；「企業營運總部」以經中央主管機關依產業創新條例第 25 條及營運總部認定辦法核定者為限。也就是說，沒有核定，樓上的辦公室只能是工廠的附屬。
• 建物這一關｜依建築技術規則建築設計施工編第 272 條（現行條文），丁建與都計工業區內的工廠（第 269 條），辦公室（含守衛室、接待室、會議室）加研究室合計不得超過作業廠房面積的 1/5，宿舍、餐廳等附屬空間合計不得超過 2/5。

算一次：一到三樓各約 65 坪（四樓依登記文件為準），如果只有一樓當作業廠房，辦公室加研究室最多約 13 坪——樓上三層整層當辦公，比例一定過不了。好消息是第 270 條把「作業廠房」定義成直接生產、儲存或倉庫的作業空間：樓上做組裝、包裝、品檢、備料倉儲，都算進作業廠房，辦公室的額度就跟著放大。另外第 271 條要求作業廠房單層不得小於 150 平方公尺、跟辦公等附屬空間要用 1 小時防火時效的牆與樓板區劃，隔間前先請建築師看一次。

所以這種房子的正確用法是：每一層都有生產或倉儲，辦公、會議、展示控制在比例內，而不是一樓工廠、二到四樓總部（依產創條例興建者另有規定）。都計工業區的廠辦大樓也有同一條比例，細節在〈買廠辦自用：一樓輕生產＋樓上辦公〉；廠房、廠辦、倉庫的分別看〈廠辦 vs 廠房 vs 倉庫怎麼選〉。

第三件：樓上的樓板，設計載重是多少

依建築技術規則建築構造編第 17 條（民國 112 年 5 月 10 日修正），樓地板活載重的最低值依用途分：

• 一般工場、工作場、工廠（C-2）｜每平方公尺不得少於 500 公斤
• 倉庫（倉儲場）｜每平方公尺 600 公斤
• 辦公場所（G-2）｜每平方公尺 300 公斤

這是法定下限，實際每層設計多少，寫在結構計算書與使照圖說裡；同一棟裡，設計成辦公的樓層跟設計成廠房的樓層可能不一樣。機台是集中載重，不能只拿總重除樓層面積，要請結構技師依底座面積與擺放位置核算。重機台、會衝壓或震動的設備，放一樓最穩。樓板載重、樑下淨高、天車、電力四個數字怎麼換算成你的設備，我整理在〈買廠房別只看坪數〉。

第四件：樓高和貨梯，決定什麼東西上得了樓

• 樓上的樑下多半只有 3 米上下｜一樓可以做到 4 米以上，樓上通常是辦公樓層的高度。堆高機、高架儲位、高的機台，只能放一樓。本文的例子一樓樑下 4.4 米、二三樓約 3 米。
• 貨梯的額定載重＝能上樓的上限｜1,000 公斤的貨梯，機台加推車、棧板要在這個數字以內；車廂的門寬、深度也要量，長料、整台機台進不進得去，現場拿捲尺量最準。
• 貨梯要有使用許可證｜依建築法第 77 條之 4，昇降設備要竣工檢查合格、取得使用許可證才能使用，之後要委託專業廠商保養、定期申請安全檢查。新建的，交屋時把使用許可證和保養合約一起點交。

第五件：落在特定農業區的丁建，新設工廠要過低污染門檻

這一關在土地，跟上面四件在建物上的是兩回事，兩關都要過：依附表一，特定農業區的丁建除既有工廠外，新設工廠要經市府認定為低污染事業。認定怎麼查、例外怎麼走，看〈農業區丁建的低污染事業門檻〉；特定農業區丁建跟工業區丁建差在哪，〈中壢產業園區外的丁建地怎麼挑〉第三段講過。

還有一點：小基地的丁建，外圍多半是農地，以後要擴廠不能直接拿隔壁蓋。產能規劃要在這棟裡排到下一階段；真的要大面積，中壢園區外的大面積丁建怎麼挑，看〈中壢產業園區外的丁建地怎麼挑〉。

四、這種房子對誰有利、誰不適合

對誰有利

• 從租轉買的中小企業｜工廠租一間、辦公室租一間的，買一棟收齊；總價一億內，是單一買主自備款拿得出來的量級。
• 接班二代要一個有門面的據點｜整棟獨立、臨大路，客戶來看樣品、開會，跟巷子裡的鐵皮廠是兩回事——只是辦公、展示要控制在附屬比例內。
• 輕加工、組裝、包裝、倉儲型的製造業｜一樓收發貨與加工，樓上組裝、包裝、備料，每層都是作業空間，比例最好排。
• 舊廠老舊想換新建物的｜新建 RC 十年內大修少，也沒有增建違建要處理。

誰不適合

• 要長產線、大跨距的｜單層約 65 坪，長產線拉不開。
• 要天車、重機台上樓的｜沒有天車，樓上樑下約 3 米，重設備只能擠一樓。
• 真的要一棟純辦公總部的｜丁建上除非取得營運總部核定，不然辦公只能是附屬；純辦公需求看商辦或都計工業區的廠辦大樓。
• 行業在桃園附表 52 項上的｜要走例外或專案審查，時間與結果都不確定。
• 設備要 380V 或大容量電力的｜三相 220V 夠辦公、輕加工、倉儲；要升壓，先問台電可行性與費用。

五、動線：在中壢，貨往哪走

透天廠房每天要進出的是貨車和客戶，位置先看離國道、高鐵和協力園區多遠。以本文例子的位置估（開放路網估算再保守加成，取 5 分鐘級距；實際看路況）：

• 國道｜國道 1 號中壢交流道、國道 2 號大竹交流道都在約 10 分鐘內，往台北、往機場都快。
• 台 66 線｜約 10 分鐘，往西接觀音、新屋的工業區與沿海。
• 高鐵桃園站｜約 10 分鐘，外地客戶搭高鐵來看廠、開會，接送一趟就到。
• 能掛鉤的園區｜中壢工業區約 15 分鐘，大園、平鎮工業區約 20 分鐘；桃園機場約 20 分鐘。

位置好的透天廠房在中壢不常有：回到第二段的數字，中壢百坪級的整棟 8 季只換手 4 筆、屋齡 5 年內的整棟只有 2 筆，下一棟不知道要等多久。

透天廠房好不好用，不在漂不漂亮，在每一層都排得進你的生產、倉儲和合法的辦公比例。對完這五件，再談價格。

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