- 開價
- 9,800萬 賣方開價，非成交價、非行情
- 土地
- 105～120坪
- 建物
- 260～295坪
- 一樓樑下
- 4.4米
看這棟，先抓重點
先講結論
中壢正 20 米路旁 5 年內新建 RC 四層廠房：土地約 110 坪、建物約 280 坪，1F 樑下 4.4 米、三相 220V，使照已核發；賣方開價 9,800 萬，非成交價、非行情。
- 總價一億以內、5 年內新建、又在正 20 米路邊這三件事在桃園工商案裡很少同時出現。
- 四層垂直分工：1F 樑下 4.4 米做生產、2-3F 做辦公研發，附 1000 公斤貨梯。
- 使用執照已核發接著確認保存登記與各層登記用途。
一億以內的廠房多半是老廠或在巷子裡，這一棟是少數例外。
物件規格
| 座落 | 桃園市中壢區・正 20 米道路旁，近國道與台 31 線 |
|---|---|
| 土地面積 | 105～120 坪 |
| 建物登記面積 | 260～295 坪 |
| 樓層・各層高度 | 地上 4 層，各層 65～70 坪 1F 樑下 4.4 米／2F、3F 樑下約 3 米／4F 依登記文件為準 |
| 使用分區・使用地類別 | 特定農業區／丁種建築用地（依委託方提供資料登載，實際請以土地使用分區證明為準） |
| 使用執照 | 已核發（各層登記用途與保存登記狀態請洽詢確認，並以登記文件為準） |
| 電力 | 配置三相 220V（實際容量以台電核定為準） |
| 結構・屋齡 | 鋼筋混凝土造（RC）／5 年內新建 |
| 門前道路 | 約 20 米（活巷） |
| 開價 | 9,800 萬（賣方開價，非成交價、非行情） |
| 貨梯・天車 | 貨梯 1000 公斤／無天車 |
|---|---|
| 消防 | 有 |
| 增建部分 | 無 |
| 基地尺寸 | 面寬約 12 米／縱深約 30 米（概估），地形方正 |
貨往哪走：主要節點車程
車程為開放路網估算、以 Google 平日下午實測校正，取 5 分鐘級距；尖峰會更久。方位為概略方向。（2026-10-21 查）
把你的需求放上來比
點你在意的條件，馬上知道這棟對不對得上；對不上的，我幫你找條件相近的。
點你在意的條件，馬上知道這棟對不對得上
坪數、挑高、天車、電力、車道、能不能設廠——任選幾項就好。
這棟的條件
- 建物
- 260～295 坪
- 樓高
- 1F 樑下 4.4 米
- 天車
- 無
- 電力
- 三相 220V
- 門前道路
- 約 20 米
- 分區
- 特定農業區／丁種建築用地
這棟 你的需求
這一棟適合誰用
它是「門面型」的小坪數廠房：地約 110 坪、蓋四層拿到約 280 坪樓地板，賣的是「地段＋門面＋新建」，不是產能規模。
- 辦公與生產要同一棟的中小企業——一樓生產倉儲、二三樓辦公研發、上層會議展示；三十人以內、不想辦公室與廠房兩頭租的公司最省事。
- 需要「被看見」的公司——路邊門面對做通路、展示、客戶會來看樣品的產業，價值跟巷內完全不同。
- 第一次從租轉買、自備款有限的老闆——總價一億以內，是單一買主自備款拿得出來的量級；新建物十年內幾乎沒有大修，也沒有增建違建問題。
- 每天有貨車進出的公司——正 20 米路直通幹道，不繞巷弄。
- 需要大面積單層空間或長產線的產業——單層約 65 坪，長產線拉不開。
- 要天車吊掛、放重機台的產業——無天車，二三樓樑下約 3 米，重設備上不去。
- 設備需要 380V 或更高容量的公司——現況三相 220V，提升的可行性與費用要先確認。
- 要大車直接進廠內裝卸的公司——基地面寬約 12 米，廠內迴轉空間有限。
樓上能當多少辦公室、能不能整棟當總部、每層樓板能放什麼機台，我另外寫了一篇：〈透天廠房樓上能當辦公室、總部嗎？特定農業區丁建的多層 RC 廠房，買前先看這 5 件事〉。
中壢這一帶，環境是什麼樣子
中壢工業區是桃園最早的工業聚落之一，四百多公頃，以電子零組件、金屬加工與精密機械為主：
- 密度高、供應鏈短——表面處理外包、臨時堆高機，同一條路上就找得到。
- 招工容易——作業員比外圍好找。
- 南側緊鄰平鎮工業區——承接中壢外溢，兩區價差與分工是買家必做的功課。
動線上，往北走國道 1 號、往南經台 31 線接國道 2 號與 3 號，貨車從正 20 米路直接出去。
買這一棟之前，我會請你先確認三件事
案場實景
出價前，大家會問
新建廠房的使用執照已經核發，簽約前還要確認什麼？
三件：建物第一次登記（保存登記）是否完成、使照上各層登記的使用類組是不是工廠類（C-2）、貨梯有沒有使用許可證。
保存登記完成，所有權移轉與銀行的建物擔保設定才做得了；類組對了，工廠登記才申請得下來。尾款的付款節點建議綁在所有權移轉登記上。樓上能放什麼、辦公比例怎麼算，看透天廠房樓上能當辦公室、總部嗎。
特定農業區的丁種建築用地，可以合法設廠嗎？
丁種建築用地本身就是供工廠及有關工業設施使用而編定的用地類別，可以合法作工廠使用。
要確認的是你的製程是否落在允許使用範圍、以及汙水與空污能不能符合規定。建議在出價前調土地使用分區證明，用文件確認，不要憑物件類型或口耳相傳判斷。丁建與乙工的差異我整理在丁種 vs 乙種工業用地差在哪。
這個總價帶的廠房，自備款大概要準備多少？
工業廠房沒有固定成數，銀行會分開看土地與建物、看自用或投資、看建物是否已完成保存登記，落差可以很大；而且成數乘的是銀行鑑價、不是成交價。
新建物在使照與保存登記完成後，條件通常會比未登記建物好談。完整的算法我整理在工業地貸款成數怎麼算？廠房、素地、特登三種身分，實際仍以銀行逐案核定為準。
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經紀業｜昱達工商地產股份有限公司 不動產經紀人｜鄭文暉 (103)嘉縣字第00138號
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