土地約 100-120 坪・建物登記約 250-300 坪・全新完工
這是一棟位在中壢、正 20 米道路旁的全新 RC 四層廠房：土地約 100-120 坪、建物登記約 250-300 坪，一樓樑下高度 4.4 米、配置三相 220V 電力與 1000 公斤貨梯，使用執照辦理中，賣方開價 9,800 萬。
— 澤的工商筆記整理
- 總價一億以內、全新、又在正 20 米路邊——這三件事在桃園工商案裡很少同時出現。
- 四層垂直分工：1F 樑下 4.4 米做生產、2-3F 做辦公研發，附 1000 公斤貨梯。
- 使用執照辦理中——交屋條件與時程一定要寫進契約，這是這一棟最該花力氣談的一條。
桃園的工商案裡，「總價一億以內、全新、又在正路邊」這三個條件很少同時出現。
多數一億以內的廠房不是屋齡二三十年，就是躲在巷子裡。這一棟剛好把這三件事湊齊了——所以它的買家跟大坪數廠房完全是兩群人。
物件規格
| 座落 | 桃園市中壢區・正 20 米道路旁，近國道與台 31 線 |
|---|---|
| 土地面積 | 約 100-120 坪 |
| 建物登記面積 | 約 250-300 坪 |
| 樓層・各層高度 | 地上 4 層，各層約 65-70 坪 1F 樑下 4.4 米／2F、3F 樑下約 3 米／4F 依登記文件為準 |
| 使用分區・使用地類別 | 特定農業區／丁種建築用地（依委託方提供資料登載，實際請以土地使用分區證明為準） |
| 使用執照 | 辦理中（核發時程與交屋條件請洽詢確認，並以契約約定為準） |
| 電力 | 配置三相 220V（實際容量以台電核定為準） |
| 結構・屋齡 | 鋼筋混凝土造（RC）／全新完工 |
| 門前道路 | 約 20 米（活巷） |
| 開價 | 9,800 萬（賣方開價，非成交價） |
| 貨梯・天車 | 貨梯 1000 公斤／無天車 |
|---|---|
| 消防 | 有 |
| 增建部分 | 無 |
| 基地尺寸 | 面寬約 13 米／縱深約 30 米，地形方正 |
這一棟適合誰用
先把這一棟的性格講白：它是「門面型」的小坪數廠房。
土地只有百坪級，但往上蓋了四層、拿到約 250-300 坪的樓地板，而且正對 20 米道路。它賣的不是產能規模，是「地段＋門面＋全新」這三件事。
- 要把辦公室與生產放在同一棟的中小企業——一樓 4.4 米挑高做生產或倉儲、二三樓做辦公與研發、上層留會議與展示。員工三十人以內、又不想租辦公室加租廠房兩頭跑的公司，這是最省事的配置。
- 需要「被看見」的公司——正 20 米路邊的門面，對做通路、做展示、有客戶會親自來看樣品的產業，價值跟躲在巷內完全不同。
- 第一次從租轉買、自備款有限的老闆——總價一億以內，是單一買主自備款拿得出來的量級；全新建物代表未來十年幾乎沒有大修支出，也不會有「增建違建怎麼辦」的老屋問題。
- 每天有貨車進出的公司——正 20 米道路直接串到主要幹道，不必在巷弄裡繞。
- 需要大面積單層空間或長產線的產業——單層約 65-70 坪，一條長產線拉不開。
- 要天車吊掛、放重機台的產業——無天車，二三樓樑下約 3 米，重型設備上不去也放不下。
- 設備需要 380V 或更高容量的公司——現況是三相 220V，要先確認提升的可行性與費用。
- 要大車直接進廠內裝卸的公司——基地面寬約 13 米，廠內迴轉空間有限。
中壢這一帶，環境是什麼樣子
中壢工業區是桃園開發最早的工業聚落之一，四百多公頃、廠商數量以百家計，產業結構以電子零組件、金屬加工與精密機械為主。
它跟濱海的觀音、大園性格完全不同：
- 密度高——同一條路上就有好幾種配合廠。
- 供應鏈短——找一個做表面處理的外包廠、找一台臨時堆高機，都比在外圍容易。
- 人力供給穩——作業員招募難度低於外圍區域。
- 南側緊鄰平鎮工業區——長期扮演中壢的替代與外溢承接角色，兩區的價差與產業分工是這一帶買家最常做的功課。
動線上，這個位置的優勢是正 20 米道路直接串到主要幹道，往北走國道 1 號、往南可經台 31 線接國道 2 號與 3 號，不必在巷弄裡繞。對每天有貨車進出的公司來說，「不用轉小巷」這件事的價值，開過一次就懂。
買這一棟之前，我會請你先確認三件事
常見問題
Q. 新建廠房的使用執照還沒下來，可以先簽約嗎？
可以，但契約要把交屋條件寫死。
實務上的重點是：以「使用執照核發並完成保存登記」為交屋前提、明訂預計時程與逾期的處理方式、以及尾款的付款節點綁在使照或所有權移轉登記上。使照未核發前，工廠登記無法申請、銀行的建物擔保設定也做不了，所以這一條不是形式，是保護自己的關鍵。
Q. 特定農業區的丁種建築用地，可以合法設廠嗎？
丁種建築用地本身就是供工廠及有關工業設施使用而編定的用地類別，可以合法作工廠使用。
要確認的是你的製程是否落在允許使用範圍、以及汙水與空污能不能符合規定。建議在出價前調土地使用分區證明，用文件確認，不要憑物件類型或口耳相傳判斷。丁建與乙工的差異我整理在丁種 vs 乙種工業用地差在哪。
Q. 這個總價帶的廠房，自備款大概要準備多少？
工業廠房沒有固定成數，銀行會分開看土地與建物、看自用或投資、看建物是否已完成保存登記，落差可以很大；而且成數乘的是銀行鑑價、不是成交價。
新建物在使照與保存登記完成後，條件通常會比未登記建物好談。完整的算法我整理在工業地貸款成數怎麼算？廠房、素地、特登三種身分，實際仍以銀行逐案核定為準。
案場實景
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經紀業｜大地宇開發股份有限公司｜昱達工商地產（有巢氏房屋經國特區加盟店） 經紀人證號｜(89)桃市經字第000086號
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張元澤（澤哥／James），工商不動產顧問。現任有巢氏房屋經國特區加盟店（昱達工商地產）經理，專營桃園楊梅、龍潭、平鎮、新屋、觀音、大園、龜山、八德的工商不動產——工業地、廠房、農地的買賣、租賃與稅務規劃。2026 年起專注工商不動產，重視合法盡職調查與風險成本分析，買地租廠不踩雷，買的安心、用的放心。個人品牌：澤的工商筆記。
