2026 年 5 月即時結論（Direct Answer Slot）
平鎮工業區（現稱「平鎮產業園區」）位於桃園市西南、平鎮區境內，總面積 104 公頃（產業用地 89 公頃、公共設施 15 公頃），由經濟部產業園區管理局轄管。1969 年第一期（73 公頃）+ 1978 年第二期（22 公頃）+ 淨水廠 9 公頃 合計而成。進駐 149 家廠商（生產中 134 家），主導產業為電子零組件、金屬製品、機械設備三大類。比中壢工業區便宜 10-15%，是「中壢替代買家」的首選。
（資料來源：經濟部產業園區管理局《平鎮產業園區園區簡介》、桃園市政府經濟發展局）
一、平鎮工業區的兩期開發歷史
平鎮工業區的開發節奏跟桃園許多老牌工業區類似——先一期、後二期、最後加淨水廠：
| 期別 | 開發年代 | 面積 | 用途 |
|---|---|---|---|
| 第一期 | 民國 58 年（1969）2 月 | 73 公頃 | 主要設廠用地 |
| 第二期 | 民國 67 年（1978）6 月 | 22 公頃 | 工業擴編 |
| 淨水廠 | 配合二期 | 9 公頃 | 工業水處理 |
| 合計 | — | 104 公頃 | — |
區位三角
- 位於：桃園市西南、平鎮區境內
- 距中壢區：約 6 公里
- 距台北市：約 30 公里
- 距中山高速公路（國 1）：約 6 公里
- 距台 66 線：約 6 公里
- 聯外主動線：中豐路 + 台 66 快速道路
平鎮工業區跟中壢工業區的最大差異是：距高速公路 6 公里（中壢是 0 公里就有交流道）。這是行情拉開差距的關鍵。
二、平鎮工業區三大主導產業：精準聚焦
平鎮工業區的產業集中度比中壢高很多，三大主導產業合計超過 70%：
- 電子零組件製造業（約 30%）：以被動元件、連接器、IC 設計後段為主
- 金屬製品製造業（約 22%）：模具、沖壓、表面處理
- 機械設備製造業（含修配）（約 20%）：精密機械、零組件加工
- 其他（化工、塑膠、紡織等）（約 28%）
關鍵觀察：平鎮的產業聚落比中壢「集中」，電子 + 金屬 + 機械 形成完整上下游配套，對這三類產業的買家來說，進駐效率比中壢高。但對食品、化工、汽車零件這類產業，平鎮的配套就不如中壢完整。
三、平鎮 vs 中壢：4 個關鍵決策因素
如果你在中壢與平鎮之間猶豫，下表是 6 年帶看經驗的對照整理：
| 比較項目 | 中壢工業區 | 平鎮工業區 |
|---|---|---|
| 面積 | 433 公頃 | 104 公頃 |
| 廠商家數 | 709 家 | 149 家 |
| 進駐率 | 97% | 約 90-92% |
| 距國道 1 號 | 園區內即有 IC | 約 6 km |
| 產業多元度 | 十大類均衡 | 三大類為主 |
| 乙工素地行情 | 30-42 萬／坪 | 26-36 萬／坪 |
| 12 米鋼構廠房 | 35-46 萬／坪 | 30-40 萬／坪 |
| 月租金（每坪） | 400-550 元 | 350-480 元 |
| 銀行貸款成數 | 7-8 成 | 6.5-7.5 成 |
| 整塊素地釋出頻率 | < 5 筆／年 | 5-10 筆／年 |
| 轉手流動性 | ★★★★★ | ★★★★ |
快速結論：
– 要立刻有地、預算 OK → 平鎮（中壢沒地）
– 電子 / 金屬 / 機械配套需求 → 平鎮（更聚焦）
– 食品 / 汽車零件 / 多元配套 → 中壢
– 距台北通勤 → 中壢（距國 1 較近）
四、平鎮工業區 2024-2026 行情區間
| 物件型 | 2024 年區間 | 2025 年區間 | 2026 上半年 | 走勢 |
|---|---|---|---|---|
| 乙工素地（每坪） | 20-28 萬 | 23-32 萬 | 26-36 萬 | ↑ |
| 老廠 RC（每坪含土建） | 14-20 萬 | 16-22 萬 | 18-24 萬 | ↑ |
| 12 米挑高鋼構（每坪含土建） | 24-32 萬 | 28-36 萬 | 30-40 萬 | ↑ |
| 月租金（每坪/月） | 280-400 元 | 320-440 元 | 350-480 元 | ↑ |
（資料區間：2024/01–2026/04｜資料來源：內政部不動產交易實價查詢服務網 + 澤的工商地產帶看記錄）
2026 年走勢註解：平鎮行情漲幅與中壢同步（年增約 8-12%），但起漲點較低，總價低 15-25%。配合台 66 快速道路擴建與中壢工業區擴區外溢雙利多，2026-2028 年是平鎮工業區的中長期高點區間。
五、想在平鎮設廠？三個進場路徑
| 路徑 | 適合對象 | 取得難度 |
|---|---|---|
| A. 平鎮園區內整廠收購 | 立刻設廠、預算 1500 萬以上 | ★★★（5-10 筆／年） |
| B. 平鎮外圍丁工 | 低總價、可接受彈性受限 | ★★★（流動性中） |
| C. 平鎮 + 中壢混合策略 | 大型廠商、要設兩條產線 | ★★★★（需大額資本） |
多數客戶選 A——因為平鎮園區內仍有 5-10 筆／年的素地與廠房釋出，比中壢容易取得，但又能吃到中壢產業聚落的外溢。
六、常見問題 FAQ
Q1：平鎮工業區跟平鎮產業園區是同一個嗎？
是同一個。2018 年《產業創新條例》修正後，工業區全面正名為產業園區。官方名稱：平鎮產業園區；俗稱：平鎮工業區。
Q2：平鎮工業區的廠房，銀行貸款大概可以成多少？
2026 年公股銀行對平鎮乙工廠房的慣常承作成數約鑑價的 6.5-7.5 成，利率 2.3-2.8%。比中壢低約 0.5-1 成（因為流動性略低），但比一般丁工高 1-1.5 成。詳見 工業地貸款指南。
Q3：平鎮工業區可以買到素地嗎？
可以，但量不大。一年大約 5-10 筆素地釋出，多半在 100-500 坪之間。若要 1000 坪以上的整塊新地，建議轉看 幼獅原園區 或 幼獅擴大二期。
Q4：平鎮工業區內可以做哪些事業？
依《產業創新條例》第 39 條，園區內主要涵蓋製造業（電子、金屬、機械、化工、塑膠、紡織等）+ 倉儲業 + 部分研發服務業。純零售、純辦公、餐飲娛樂等服務業不能進駐。實際申請以平鎮服務中心核定為準。
Q5：平鎮工業區距高速公路 6 公里，對物流的影響大嗎？
對小型物流（每日 1-3 趟）影響不大，對大型物流（每日 10+ 趟）會增加約 15-20 分鐘的時間成本。如果你的業務是 JIT（Just-in-Time）模式配送，建議選擇中壢；若是 以製造為主、物流為輔，平鎮的成本優勢比較有意義。
Q6：平鎮工業區的廠房，跟中壢比起來貸款條件差很多嗎？
差約 0.5-1 成 + 利率高 0.1-0.3%。對購買 5000 萬廠房的買家來說，初始自備款多 250-500 萬。但因為平鎮總價較低，整體月還款金額其實差不多。
Q7：聽說平鎮工業區有淨水廠，對廠房有什麼影響？
有正面影響。平鎮工業區自有 9 公頃淨水廠，集中處理園區工業廢水，符合環保署排放標準。對化工、金屬表面處理、紡織染整這類需要大量工業用水的廠商來說，是進駐優勢。比起在農業區設廠自行處理廢水，省下大筆環保處理成本。
Q8：平鎮工業區有擴區計畫嗎？
目前沒有公開的擴區案。桃園市府的擴區規劃主要集中在 中壢工業區兩期擴區 與 幼獅擴大二期。平鎮工業區若要擴編，最快可能要等到 2030 年以後。
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七、相關資源與內部連結
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作者：張元澤（澤哥）｜澤的工商地產・服務深耕桃園工商地產｜桃園工商不動產商仲（銷售顧問）｜深耕桃園不動產 6 年、累計成交 100+ 件
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