桃園廠房買賣租完整指南：先搞懂廠登、特登 2040 死線，再看硬規格怎麼判（2026）

桃園買或租廠房，先確認能不能合法開工：廠登、分區、特登落日民國 129 年（2040/3/19）三關過了，再過電力、規格、動線、產權、貸款、稅務、行情，共 10 關；7 個工業區踩的坑各不同。
— 澤的工商筆記整理

很多老闆找桃園廠房，第一句問的都是「一坪多少、租金多少」。但我跟你說，我看過真正買貴、租到後悔的，幾乎都不是輸在價格——是輸在當初沒問清楚：這間能不能合法登記、貨櫃車進不進得來、台電的電夠不夠你開機、未來轉手好不好脫手。

這篇是「桃園廠房」的總入口，照「先確認合法、再算成本、最後談價格」的順序攤開買廠租廠會卡的關，再把廠登、特登、分區、各區行情拆成幾條支線，你卡在哪就點進哪一篇。這一版把它整理成「買廠前要過的 10 關」，每一關各接一頁完整版；再把桃園 7 個工業區在這 10 關上最常踩的不一樣逐區列出來。在桃園楊梅、龍潭、平鎮、新屋、觀音這一帶的廠房與工業地，澤的工商筆記長期追蹤實登成交與都計分區，下面講的都是從現場跟資料庫整理出來的判斷邏輯。

目錄

一句話判斷：桃園廠房第一件該看什麼

簡單講，桃園廠房能不能買、能不能租，先過三關，順序不能顛倒：

  1. 能不能合法用——有沒有工廠登記（廠登）？建物登記用途跟你的行業、跟都市計畫分區對不對得上？這關沒過，廠蓋得再漂亮你也不能合法開工。
  2. 好不好用——結構載重撐不撐得起你的機台、樓高夠不夠、台電契約容量夠不夠跑產線、貨櫃車轉得進來嗎？這關決定你進駐後順不順。
  3. 未來會不會卡——將來要增建、轉租、轉手、貸款，這塊地的分區跟身分會不會綁住你？

這三關過了，價格才有意義。我把它叫做「先看能不能用、再看好不好用、最後看值不值得」——價格只是最後一道，不是第一道。

這裡先講一句白話：「廠登」就是政府承認這間建物可以當工廠合法營運的那張登記。沒有它，你的生產可能隨時被舉報停工、補正，貸款銀行的鑑價也會打折。看廠房第一件事，是確認它能不能合法開工，不是先問一坪多少。

桃園廠房該買還是該租？決策分流

買廠還是租廠，沒有標準答案，看你現在的「階段」跟「資金結構」。我用一張表幫你先抓自己卡在哪一邊。

你的情況 比較適合 為什麼 要先確認的事
產線要長期擺、要客製化裝修、機台重 偏向買 自己改建、自己抵押貸款，長期攤下來比租划算，也不怕房東收回 廠登、結構載重、契約容量、貸款成數先抓
三五年內訂單變動大、不確定要不要擴廠 偏向租 保留現金流彈性，先用再說，避免資金壓在不動產上 租期、續租條款、能不能合法營業登記、回復原狀責任
想卡位特定區段（成熟工業區釋出少） 偏向買 成熟工業區供給少，等得起就買、等不起先租再找 取得成本＋整補成本一起算，別只看土地總價
資金有限、想先把錢投在設備跟人 偏向租 把現金留給能直接生錢的設備，廠房用租的撐過爬坡期 租金＋使用成本（水電、台電擴容、消防補強）一起估

幾個算帳時最容易漏掉的點：

  • 買廠房的真實成本，不只是土地加建物總價。沒廠登要補登記、消防不過要補強、特登廠要走改善計畫，這些整補成本實務上可能再多個幾百萬，這才是你的真實取得成本。
  • 租廠房的真實成本，不只是月租。台電要不要擴容、消防要不要改、合不合法給你做營業登記、退租要不要回復原狀，這幾筆「使用成本」沒算進去，租金再便宜都可能是坑。
  • 買廠房牽涉貸款成數與鑑價，銀行怎麼看廠登、結構、區位，影響你要自備多少現金；租廠房牽涉合法營業登記，地址不能營業登記，你公司就設不了籍。

我不會幫你決定買還是租，我幫你把「買要多扛哪些成本、租要多防哪些坑」攤在你面前，讓你照自己的階段選。

看桃園廠房的 7 項硬規格清單

這段是這篇的重點。不管你是要買還是要租，看一間桃園廠房，下面這 7 項硬規格沒對過，先別談價格。我直接列成清單，你可以印出來帶去看現場：

  1. 工廠登記（廠登）有沒有、能不能辦——這是合法營運的根。沒廠登的廠，有些是還能補辦、有些是分區根本辦不下來。先問清楚現況，再看你的行業能不能登。（延伸看下面合法性那段）
  2. 都市計畫分區／用地別——丁種建築用地、乙種工業區、甲種工業用地……不同身分，能蓋的、能登的行業不一樣。分區用錯，你的廠根本蓋不起來或登不了記。
  3. 建物結構與樓地板載重——你的機台多重？樓上要不要擺重物？廠房的結構載重（一般以每平方公尺多少公斤標示）撐不撐得住，撐不住就得補強，補強就是錢跟時間。
  4. 樓高與淨高（挑高）——進不進得了你的設備、堆不堆得了你的料架。很多人現場看覺得「夠高」，把天車、管線、消防灑水頭扣掉，實際淨高常常少一截。
  5. 車道與貨車迴轉空間——我看過有人廠房蓋好、機台都進了，才發現 40 呎貨櫃車轉不進來，每次出貨都要喬半天。動線跟車道寬度，現場一定要實際比一次。
  6. 台電契約容量與電力——便宜的廠房可能「電不夠開機」。你的設備要多少電、現有契約容量夠不夠、要擴容台電端排得到嗎？這關沒查清楚，進駐才發現要等台電擴容半年，產線就卡住。
  7. 消防與環保條件——消防設備符不符合你這個使用類別、有沒有環評或排放限制（尤其有製程廢水、廢氣的行業）。消防不過、環保卡關，輕則補強重則不能營業。
硬規格 看什麼 沒過的代價
廠登 有沒有、你的行業能不能登 不能合法開工、貸款打折
分區 / 用地別 你的行業合不合法 蓋不起來、登不了記
結構載重 撐不撐得住機台 補強費用＋停工時間
樓高 / 淨高 設備進不進得去 設備裝不了、改建
車道 / 迴轉 貨櫃車進不進得來 出貨永遠卡
台電契約容量 電夠不夠開機 等擴容、產線停擺
消防 / 環保 符不符合你的類別 補強或不能營業

給做這行多年的老闆一個提醒：這 7 項裡，最常被忽略、也最貴的，往往是「契約容量」跟「車道迴轉」這兩項——它們不寫在物件牌價上，卻最容易在你進駐後變成一筆預算外的大錢。租廠房要把這 6 項一次盤清楚，可以看〔租廠房注意事項：承租前最容易漏掉的 6 個硬規格〕那一頁（租廠母頁）。

桃園廠房最容易出事的地方，不是價格，是「合法性」。這段把你最該搞懂的三件事拆開，每件都有一條更深的支線可以接著看。

廠登：沒有工廠登記能不能買？

能買，但你要先搞清楚「為什麼沒有」。有些是新建還沒登、補件就能辦；有些是分區、用途根本登不下來，那就是踩到雷。重點是辦廠登要哪些文件、卡在哪一步最久——這部分我整理在〔工廠登記怎麼辦？需要哪些文件、卡在哪一步最久〕，要設廠或要確認手上這間能不能補登，先看那篇。

特登：買到的是「2040 到期」的資產嗎？

如果你看的是農地上的既有工廠、或未登記工廠，多半牽涉「特定工廠登記」（特登）。這類廠房的合法化有一條死線：民國 129 年（西元 2040）前，要完成「納管 → 提改善計畫 → 取得特登 → 用地變更合法化」，否則不得繼續使用（資料來源：經濟部產業發展署工輔法專區）。

講白話：買特登廠，等於買一個有期限的資產。它不是不能買，但你付錢前要問清楚它現在走到哪一步、改善計畫過了沒、用地變更卡在哪。整套特登的納管、改善計畫、用地變更流程，我整理在〔特定工廠登記合法化全攻略：納管、改善計畫、用地變更與 2040 落日〕，農地能不能蓋廠、520 大限與落日時程的母頁在〔農地能不能蓋廠房？特定工廠登記與 2040 大限完整解析〕，看特登廠之前一定要先讀。

分區：丁種建地跟乙種工業區，到底差在哪？

分區用錯，廠就蓋不起來。簡單給你兩個最常碰到的數字當底：

  • 丁種建築用地（非都市土地）：建蔽率 70%、容積率 300%，是工業使用最常見的非都市工業用地。
  • 乙種工業區（都市計畫工業區，例如楊梅幼獅）：建蔽率 70%、容積率 210%（依各區都市計畫書為準）。

注意，「乙種工業區」（都市計畫）跟「乙種工業用地」（非都市）、「乙種建築用地」（住宅系）是三個不一樣的東西，差一個字差很多，能登的行業、能蓋的量都不同。這兩種工業用地的能登行業、容積差異、各自適合誰，完整對照在〔丁種工業用地 vs 乙種工業用地差在哪？工業用地分類一次搞懂〕那篇，買地、選廠前先把分區搞懂。

合法性這關，是「房產顧問的本分」、也是我敢站你這邊先講風險的地方。能不能登、會不會卡，我講清楚；至於繼承、贈與、稅務這類，牽涉你的取得時間跟身分，那是會計師、地政士的專業，我幫你判斷該往哪個方向問、再幫你對接對的人——而不是在這裡掰一個數字給你。

買廠前要過的 10 關，每一關都有一頁完整版

真的要下手，我把它拆成 10 關，順序就是帶看的順序：前三關是合法性，過不了後面免談；四到六關是硬體，決定機台跑不跑得起來、貨車進不進得來；七到十關是產權跟錢。每一關這裡只講「在判斷什麼、最常錯在哪」，完整版各有一頁。

第 1 關｜分區：它到底是哪一種地

這關在判斷法源跟容積是哪一套：非都市丁種建築用地建蔽 70%／容積 300%，都市計畫工業區（乙工）依各區都市計畫書。最常錯的是名字——「乙種建築用地」偏住宅、「乙種工業區」才是工業；農業區裡的丁建還多一道「限低污染事業」的閘（依非都市土地使用管制規則）。完整版：丁種工業用地 vs 乙種工業用地差在哪？工業用地分類完整解析

第 2 關｜特登：2040 之後這間廠還在不在

這關在判斷過渡身分還是永久身分：農地工廠多是民國 105 年 5 月 19 日前既存、靠特登過渡，特登有效期到民國 129 年（2040/3/19）落日。最常錯的兩件：把特登當永久合法；以為有特登才能營登——其實要先有公司或商業登記才能申請特登。完整版：農地能不能蓋廠房？特定工廠登記與 2040 大限完整解析

第 3 關｜廠登：這間建物登不登得了記

這關在判斷地與建物合不合格，不是表格：使用執照核准用途是不是工廠、增建有沒有合法登記、環保消防會勘過不過。書面審查順利約 7 天，卡在使照與會勘的拖幾個月很常見。最常錯的是順序——付了訂、機台排好進場日，才查到使照用途不是工廠。完整版：工廠登記怎麼辦？需要哪些文件、卡在哪一步最久

第 4 關｜電力：現況契約容量撐不撐得起你的機台

這關在判斷缺口多大、補不補得起來：要的容量（機台總用電＋啟動突波）減現況契約容量＝缺口。達 100 瓩以上須高壓受電，要自建受電設備，百萬起跳；饋線沒餘裕，不是花錢就買得到。最常錯的是信賣方一句「電很夠」——那是對前手的用途夠。完整版：廠房電力與契約容量完整解析：簽約前的五步電力盡職調查

第 5 關｜規格：機台放不放得進去、二樓撐不撐得住

這關在判斷四個數字：樑下淨高（不是屋脊高）、樓板載重 kg／㎡（設備重量除以接地面積）、天車是已裝、只留樑還是沒有、電力有沒有三相 380V。最常錯的是只問「幾坪、多少錢」——坪數決定空間，這四個數字決定能不能用。完整版：買廠房別只看坪數：樑下淨高、樓板載重、天車、電力四個數字怎麼判

第 6 關｜動線：貨車一趟到底要繞多久

這關在判斷廠門口到匝道的最後一哩：一天 8 趟、來回差 10 分鐘、一年 250 個工作天，就是約 333 小時的車輛與駕駛工時。台 66 免收通行費，但部分路段 20 噸以上大貨車限速 80。最常錯的是看到地址寫「平鎮」就當交通一樣——內側巷弄跟主幹道旁差很多。完整版：設廠聯外動線怎麼挑？國道、台 66 線、交流道位置對物流成本的實際影響

第 7 關｜產權：謄本上跟地底下有沒有你看不到的雷

這關在判斷六件事：謄本與抵押查封、使用分區證明、地上物與占用、土壤與地下水污染（環境部列管場址可查）、地下掩埋物、特登效期與面積實測；先紙本後現場。最常錯的是把力氣全花在殺價——化工、電鍍舊址一旦列管，整治費不是價差補得回來的。完整版：工業地產權調查全攻略：買廠買地前必查的 6 件事

第 8 關｜貸款：你到底要備多少現金

這關在判斷成數乘在什麼上面：乘的是銀行鑑價（常為成交價 8～9 成）。合法自用廠約 6～7 成、素地約 5～6 成、特登或農地未登記建物常低於 5 成（框架非保證）。最常錯的公式是「成交價 ×（1－成數）」，真實自備款＝成交價－（鑑價 × 成數）。完整版：工業地貸款成數怎麼算？廠房、素地、特登三種身分差到兩成以上

第 9 關｜稅務：買、持有、賣、租四個階段各繳什麼

這關在判斷稅目有沒有擺對：買進契稅、印花稅；持有地價稅、房屋稅；出售土地增值稅與房地合一稅（個人 2 年內 45%、超過 10 年 15%）；出租租賃所得。最常錯的是沒申請地價稅工業用地特別稅率 10‰，被累進課到最高 55‰，特登用地還不適用。完整版：買賣工業地、廠房要繳哪些稅？工業不動產稅務全解析

第 10 關｜行情：開價跟成交差多少

這關在判斷數字是問來的還是查出來的。內政部實價登錄免費：看土地單價＝總價 ÷ 土地坪數、分清含地還是純建物、用分區篩不打地名、剔掉親友移轉與含設備的失真值；租金選「租賃」類看每坪月租。最常錯的是拿 591 開價當行情，常差一到兩成。完整版：工業地行情怎麼查？實價登錄這樣看，廠房租金也一招搞定

10 關的順序是照「錯了代價最大」排的：前三關錯了廠不能用，四到六關錯了天天卡，七到十關錯了是現金缺口跟稅單。價格永遠是第 10 關才談。

桃園各區廠房怎麼挑：跟工業地樞紐分工

桃園廠房不是只有「一個行情」。楊梅、平鎮、龍潭、新屋、觀音、八德、龜山，每個區的聚落、交通、行情都不一樣。

這頁是「廠房」的入口，講廠登、合法性、看廠規格這條軸；如果你要看的是土地與各區行情——哪一區工業地每坪多少、買租怎麼判斷、聚落怎麼分布，那是另一條主線，去看〔桃園工業地怎麼選？〕那個頂層樞紐。兩篇分工不重疊：這篇管廠房合法性，那篇管土地行情。各區可以從這幾個區域樞紐接下去：

  • 楊梅幼獅：乙種工業區、容積獎勵、道路寬度卡櫃車的眉角，看〔楊梅幼獅工業區買廠實戰避雷〕。
  • 平鎮：中壢南側的替代園區、聚落分布與行情，看〔平鎮工業區完整解析〕。
  • 八德、龜山：大湳交流道、介壽路工業聚落與分區陷阱，看〔八德／龜山工業地廠房怎麼買〕。

行情這種事先把話放前面：桃園廠房沒有「每坪固定幾萬」這種乾淨牌價，廠登有沒有、屋況、區位差一點，價格就差一截。任何人跟你拍胸脯說某區一坪鐵定多少，你都要小心。各區的成交區間，去對應的區域樞紐看實登整理的「區間」，那是幫你抓方向，不是任何一間廠房的保證成交價。

7 個工業區，買廠時最常踩的不一樣

同樣 10 關，每個園區卡的位置不一樣。下面只寫各區母頁裡查得到的差異，行情區間一律回各區母頁看實價登錄整理。

楊梅幼獅：乙工 70／210，雷在容積獎勵、老區路寬、新舊區價差

幼獅是都市計畫乙種工業區（建蔽 70%／容積 210%，依各筆都市計畫書為準），不是丁建。三個雷：把容積獎勵當一定有——那是要申請、要核准、不保證的，議價以 210% 為底；傳統核心區部分巷道只有 6～8 米，40 呎櫃車進不去，新編區 12～15 米才順；核心區跟新編區是兩個價，別拿新編區的價買老區的廠。擴大二期是另一件事——變更都市計畫案還在審議，還沒有可買的工業地。楊梅幼獅工業區買廠實戰避雷：容積獎勵、道路寬度、新編區 vs 核心區價差

中壢：最老最滿，拚的是搶得到，園區內乙工與丁建要逐筆分

內壢 43 公頃＋中壢擴大 390 公頃共 433 公頃、廠商 840 家、未建廠只剩 3 家，整塊素地一年釋出不到 5 筆；園區內就有國 1 內壢交流道。買中壢拚的是搶得到，不是挑便宜。最常踩的兩個雷：園區同時含乙種工業區與丁種建築用地，園區名不能代替分區證明；園區北側外溢出大量農地工廠，那是特登 2040 影響最重的區塊，便宜的原因在身分，不在屋況。中壢工業區完整解析：433 公頃、840 家廠商、未建廠僅 3 家的紅海怎麼買

平鎮：中壢的替代園區，差在離交流道 6 公里，看廠先討三張紙

104 公頃、149 家廠商，電子、金屬、機械三大產業合佔七成以上，行情通常比中壢低 10～15%。差在交通：中壢園區內就有交流道，平鎮距國 1 約 6 公里，靠平鎮系統／平鎮一交流道與免費的台 66，內側巷弄跟主幹道旁的最後一哩差很多。看平鎮的廠先討三張紙：分區證明、工廠登記證、廢水排放／納管文件；老廠不少是特登，先分清是合法地上的合法廠、還是過渡中的廠。平鎮工業區完整解析：104 公頃中壢南側替代園區、為什麼比中壢便宜 10-15%

龍潭：先分清龍科、渴望園區、散落丁建三種身分

龍潭最常買錯的不是價格，是身分。「龍潭工業區」有三個法律實體：龍潭科學園區（國科會竹科管理局，進駐要過事業審查，傳產、組裝、倉儲進不了本體）、渴望園區（經濟部產業園區管理局，工業地只約兩成）、散落的丁種建築用地（一般買方真正接得到的）。「龍潭工業園區」是龍科 2004 年前的舊名；銅鑼圈、高原段山坡地解編的是一般農業區；龍科三期約 94 公頃是新地，題材跟標的分開看。龍潭科學園區（含三期）完整解析：台積電先進封裝題材、94 公頃擴建

觀音：腹地最大、四條動線都有，要算濱海防銹與招工

觀音產業園區約 632 公頃、設廠用地約 452 公頃，是桃園腹地最大的綜合產業園區；國 2、國 3、台 66、台 61 四條動線都有，距桃園機場約 15 公里，適合要大腹地、重物流外銷的廠。兩個內陸園區沒有的成本：濱海鹽害，鋼構與設備的防銹維護要算進總價；離都會遠，招工比中壢難。名稱陷阱多——觀塘（三接）、大潭（電廠）這些是題材不是標的，掛「三接旁」的物件先查地號。觀音工業區交通物流全解析：632 公頃濱海大園區、距桃機 15 公里的物流戰略

大園：靠機場、有廢水處理廠，但老園區屋況落差大，先查航高與航空城範圍

大園產業園區約 204 公頃、216 家廠商，主導染整、機械、化學、金屬，有日處理約 28,000 立方公尺的廢污水處理廠，有廢水的產業看這個。毗鄰桃園機場、國 1、台 61。三件要留意：40 多年老園區屋況落差大，RC 老廠跟翻新鋼構都掛「大園廠房」；機場周邊有航高限制與航空城範圍，先確認標的在不在裡面；航空城產專區是區段徵收、企業級招商，一般買方買不到，別把題材灌進價格。大園工業區完整指南 2026：204 公頃老牌園區、216 家廠商、航空城紅利怎麼卡位

龜山、八德：交通最強但基地零碎，別把龜山產業園區跟華亞混著講

龜山產業園區約 131 公頃、226 家廠商，南崁交流道下來 3 分鐘進園區。三個不一樣：老園區基地零碎，常見 100～300 坪一塊，要 1,500 坪以上整塊的別在龜山耗；園區橫跨都市計畫區與非都市計畫區，兩側容積規則不同；「龜山廠房」「華亞」「林口工五」常混著講，華亞是民間開發的科技園區，地號、分區、行情完全不同，簽約前對地號與分區圖。八德多是零星丁建與既有廠房轉手。龜山產業園區完整解析：131 公頃、226 家廠商、南崁交流道旁桃北科技廊帶怎麼選｜八德：八德工業地廠房怎麼買？大湳交流道、介壽路工業聚落與分區陷阱

怎麼用：先用產業與用途挑帶——做重的要大腹地往西（觀音、大園），做電子要找人才往東靠雙北（龜山、八德、中壢），中小製造走中間性價比帶（平鎮、龍潭、楊梅）——再用 10 關逐筆過。跨區總表看〔桃園工業地怎麼選？各區設廠判斷與行情總表〕。

常見問題 FAQ

Q1. 桃園廠房怎麼買才不會買到違章？

買桃園廠房不踩違章，順序是先查「合法性」再談價格：第一，確認有沒有工廠登記（廠登）、建物登記用途跟你的行業對不對；第二，確認都市計畫分區或用地別允不允許你這個行業設廠；第三，若是農地或既有未登記工廠，查它的特定工廠登記（特登）走到哪一步。這三項只要中一項過不了，你就可能買到不能合法營運、未來難轉手的資產。價格是最後才談的，不是最先（整理：澤的工商筆記）。

Q2. 廠房沒有廠登可以買嗎？

可以買，但一定要先搞清楚「為什麼沒有廠登」。有些是新建還沒登、補件就能辦下來；有些是分區、建物用途根本登不了記，那種就是地雷。沒廠登的代價有兩個：一是不能合法開工、隨時可能被舉報停工補正，二是銀行鑑價會打折、貸款成數變低、你要多備現金。看到「無廠登」別只想著便宜，先確認能不能補辦、要花多少時間跟錢。

Q3. 桃園廠房特定工廠登記（特登）的 2040 死線是什麼意思？

特登針對的是農地上既有工廠、未登記工廠的合法化機制。死線是民國 129 年（西元 2040）：在那之前要完成「納管 → 提改善計畫 → 取得特登 → 用地變更合法化」，沒走完就不得繼續使用（資料來源：經濟部產業發展署工輔法專區；整理：澤的工商筆記）。所以買特登廠等於買一個有期限的資產，付錢前一定要問清楚它走到哪一步、改善計畫過了沒、用地變更卡在哪。

Q4. 桃園廠房該買還是該租？

看你的階段。產線要長期擺、機台重、要客製裝修、想自己抵押貸款，偏向買；三五年內訂單變動大、想留現金投在設備跟人、不確定要不要擴廠，偏向租。算帳別只看總價或月租：買要把廠登補正、消防補強、特登改善這些「整補成本」一起算進取得成本；租要把台電擴容、消防改善、能不能合法營業登記、退租回復原狀這些「使用成本」一起估。算清楚兩邊的真實成本，才有得比。

Q5. 看桃園廠房要確認哪些硬規格？

至少 7 項：(1) 廠登有沒有、能不能辦；(2) 都市計畫分區或用地別允不允許你的行業；(3) 結構樓地板載重撐不撐得住機台；(4) 樓高淨高進不進得了設備；(5) 車道與貨櫃車迴轉空間夠不夠；(6) 台電契約容量夠不夠開機、能不能擴容；(7) 消防與環保條件符不符合你的使用類別。其中契約容量跟車道迴轉最常被忽略、補救起來也最貴，現場一定要實際比過。

Q6. 桃園廠房分區，丁種建地跟乙種工業區差在哪？

丁種建築用地是非都市土地，建蔽率 70%、容積率 300%，是工業使用最常見的非都市工業用地；乙種工業區是都市計畫工業區（例如楊梅幼獅），建蔽率 70%、容積率 210%（依各區都市計畫書為準）。差別在「身分」跟「能蓋的量、能登的行業」不一樣。要特別注意「乙種工業區」（都計）跟「乙種工業用地」（非都市）、「乙種建築用地」（住宅系）是三個不同的東西，差一個字結果差很多，買前務必查清地籍與分區。

Q7. 租桃園廠房，地址可以做公司營業登記嗎？

不一定，這是租廠房最容易踩的坑之一。地址能不能做營業登記，牽涉建物的合法用途與分區——有些廠房雖然能堆料、能作業，但分區或用途不符，地址無法供你的行業辦營業登記，你公司就設不了籍、開不了發票。簽約前一定要把「我這個行業能不能在這個地址合法營業登記」白紙黑字確認清楚，別等簽完約、機台都進了才發現登不了記。

Q8. 桃園廠房貸款可以貸幾成？

廠房貸款成數沒有固定數字，銀行會看廠登有沒有、建物結構、區位、你的營收與信用一起鑑價，鑑價結果常常低於你的成交價，缺口要自己補現金。重點是「鑑價」不是「成交價」，所以買前要把自備款的彈性抓寬一點。實際成數與條件依各銀行核定為準，建議買前先找熟悉工商不動產的銀行端問鑑價方向，把現金缺口算清楚再下手。

Q9. 桃園買廠房前要查哪 10 件事？順序怎麼排？

照帶看的順序：①分區（丁建還是乙工）②特登（落日民國 129 年／2040 年 3 月 19 日）③廠登（使照用途、會勘）——合法性三關，過不了後面免談；④電力契約容量 ⑤樑下淨高、樓板載重、天車 ⑥貨車動線——硬體三關，決定機台跑不跑得起來；⑦產權六件事 ⑧貸款成數（乘鑑價不是成交價）⑨稅務四階段 ⑩實價登錄行情。價格是第 10 關才談的（整理：澤的工商筆記）。

Q10. 桃園 7 個工業區買廠差在哪？哪一區適合我？

先用產業與用途挑帶，再用 10 關逐筆過：楊梅幼獅是乙工 70／210，雷在容積獎勵、老區路寬與新舊區價差；中壢最滿，素地一年不到 5 筆，園區內乙工與丁建要逐筆查；平鎮是中壢替代園區、距國 1 約 6 公里，看廠先討分區證明、廠登、廢水納管三張紙；龍潭先分清龍科、渴望園區、散落丁建；觀音腹地最大但要算濱海防銹與招工；大園靠機場、有廢水處理廠，但要查航高與航空城範圍；龜山交通最強但基地零碎、常與華亞混淆。

在售案件與免費查地

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