土地約 94 坪・建物登記約 109 坪・114 年完工
這是一棟位在桃園市中壢區、民國 114 年完工的鋼骨造地上 2 層廠房：土地約 94 坪、建物登記約 109 坪，一樓挑高 7.3 米、二樓滴水 5.6 米，有使用執照與消防、附 1 噸貨梯；土地為特定農業區的丁種建築用地，新設工廠限縣市政府認定之低污染事業，賣方開價 5,280 萬。
— 澤的工商筆記整理
- 一樓挑高 7.3 米、二樓滴水 5.6 米——兩層都有高度，中間用 1 噸貨梯上下，不是只有一樓能用的廠房。
- 114 年完工、有使用執照、有消防，現況空屋——屋況新，看屋時整個空間一眼看得到底。
- 土地是特定農業區的丁種建築用地——要在這裡新設工廠，業別得先過縣市政府的「低污染事業」認定，這一條請在出價前確認。
這一棟的量體不大：土地約 94 坪、兩層合計約 109 坪。但它把高度做足了——一樓挑高 7.3 米、二樓滴水 5.6 米，中間有 1 噸貨梯。
所以看它要問的不是「夠不夠大」，而是兩件事：你的貨架和設備放不放得進這個高度、你的行業能不能在這塊地上設廠。下面一條一條講。
物件規格
| 座落 | 桃園市中壢區・近台 31 線、中壢交流道 |
|---|---|
| 土地面積 | 約 94 坪 |
| 建物登記面積 | 約 109 坪（地上 2 層合計） |
| 樓層・各層高度 | 地上 2 層，每層約 54 坪 1F 挑高 7.3 米／2F 滴水 5.6 米 |
| 使用分區・使用地類別 | 特定農業區／丁種建築用地（依委託方提供資料登載，實際請以土地使用分區證明為準） 新設工廠限經縣市政府認定之「低污染事業」使用 |
| 使用執照 | 有 |
| 電力 | 三相 220V，約 15-16KW（實際容量以台電核定為準） |
| 結構・完工 | 鋼骨造／民國 114 年完工 |
| 門前道路 | 約 6 米（活巷），前後臨路 |
| 開價 | 5,280 萬（賣方開價，非成交價、非市場行情） |
| 貨梯・天車 | 貨梯 1 台（載重 1 噸）／無天車 |
|---|---|
| 消防 | 有 |
| 增建部分 | 無 |
| 卸貨平台 | 無 |
| 門前空地 | 有，委託資料註明方便停車及上下貨 |
| 現況 | 空屋 |
這一棟適合誰用
先把這一棟的性格講白：它是「小基地、兩層都有高度」的鋼構廠房。
土地百坪以內，靠兩層樓把使用面積做出來；一樓 7.3 米挑高可以做作業區或高貨架倉儲，二樓也有 5.6 米的滴水高度，不是只能當辦公室的矮樓層。它賣的不是產能規模，而是「總價五千萬級、兩層都有高度、114 年才完工」這三件事。
- 需要高度、但用不到大坪數的倉儲與備料——一樓 7.3 米挑高放得下較高的貨架，二樓也有 5.6 米滴水可以放貨架，中間用 1 噸貨梯上下。
- 組裝、包裝、輕加工這類小型作業——一樓做作業區、二樓放料或成品；前提是你的業別過得了「低污染事業」認定（下面會講）。
- 每天有小貨車進出的公司——前後臨路，委託資料註明門前有空地，方便停車及上下貨。
- 第一次從租轉買的中小企業——總價五千萬級、114 年才完工，屋況新，進場前的整修壓力相對小。
- 要天車吊掛、或重型設備要放上二樓的產業——現況無天車，二樓上下貨靠 1 噸貨梯，超過 1 噸的單件上不了二樓。
- 設備用電量大、或需要 380V 的公司——現況三相 220V、約 15-16KW，機台多的要先算提升容量的時程與費用。
- 要聯結車、貨櫃車直接靠廠裝卸的公司——門前約 6 米巷道、沒有卸貨平台，大車進出與迴轉請先實地確認。
- 製程可能過不了低污染事業認定的產業——這是特定農業區的丁建，新設工廠限低污染事業；廢水、廢氣量大的製程，建議直接看工業區內的物件（工業區有自己的使用規定，但沒有這一條附帶條件）。
中壢這一帶，環境是什麼樣子
先講清楚這塊地「不是什麼」：依委託方提供的資料，它的分區是特定農業區，不在工業區裡。使用地類別編定為丁種建築用地，可以依規定作工業設施使用，但規定裡多了一道「低污染事業」的門檻。
這代表兩件事：
- 鄰居不一定是工廠——特定農業區不是規劃給工廠聚集的分區，鄰地是農地、住家還是其他廠房，要現場看；你的作業時間、噪音與車流，建議看屋時一起評估。
- 用地規則跟工業區不同——要在這裡新設工廠，業別要先過低污染事業認定，這是第一關。
交通上，這個位置近台 31 線與中壢交流道；門前約 6 米活巷、前後臨路，門前有空地可以停車、上下貨。從廠門開到交流道怎麼走、大車好不好轉，建議約看屋時直接開一趟你平常用的車，比看地圖準。
買這一棟之前，我會請你先確認三件事
常見問題
Q. 特定農業區的丁種建築用地，買了就能設工廠嗎？
不是「買了就能」，要先過低污染事業這一關。
丁種建築用地是非都市土地裡可以作工業設施使用的用地類別，但依《非都市土地使用管制規則》附表一，位在特定農業區、一般農業區、鄉村區及森林區的丁建，除既有工廠及相關生產設施外，限於經直轄市或縣（市）政府認定之「低污染事業」使用；要申請建造執照或雜項執照的，還要檢附低污染事業文件。本案分區登載為特定農業區，建議出價前先做三件事：①確認你的業別能否取得低污染事業認定 ②調土地使用分區證明，用文件確認分區與使用地類別 ③核對使用執照登載的用途。分區、使用執照用途與工廠登記門檻怎麼一起查，我整理在工廠登記怎麼辦？。
Q. 一樓挑高 7.3 米、二樓滴水 5.6 米，放得下多高的設備？
要到現場量，標示值不等於你擺設備那一點的淨高。
實際可用高度會受鋼樑、燈具、管線與屋頂斜度影響。建議先把機台、貨架的高度（含堆高機升降需要的空間）列出來，看屋時到擺放位置實測。二樓上下貨靠 1 噸貨梯，單件超過 1 噸、或尺寸進不了梯廂的設備，就不適合放二樓；二樓樓板載重也請一併確認。挑高、載重、電力怎麼一起判斷，我整理在買廠房別只看坪數。
Q. 門前約 6 米巷道，大貨車進得去嗎？
要看車型，建議直接開你的車去走一趟。
本案門前約 6 米、是活巷，前後臨路；委託資料註明門前有空地，方便停車及上下貨，現況沒有卸貨平台。如果你日常用的是小貨車，看屋時留意門前停一台車上下貨時巷道還通不通；如果是聯結車、貨櫃車，進出與迴轉一定要實地確認，不要只看地圖判斷。
Q. 開價 5,280 萬，是這一帶的行情嗎？
不是。5,280 萬是賣方開價，不是成交價，也不是市場行情。
行情要看內政部實價登錄的實際成交資料；而且工業廠房每一件的分區、使用地類別、屋齡、高度與臨路條件都不同，不能直接拿別件的單價來套。想先自己抓個概念，可以用實價登錄速查工具查詢。
Q. 這個總價帶的廠房，自備款大概要準備多少？
沒有固定成數，要看銀行逐案核定。
銀行會分開看土地與建物、看自用或投資、看你的財務條件，而且成數乘的是銀行鑑價、不是成交價；特定農業區丁建的鑑價與可貸成數，建議出價前先找銀行問過。完整算法我整理在廠房到底貸得到幾成？，實際仍以銀行核定為準。
案場實景
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經紀業｜昱達工商地產股份有限公司 不動產經紀人｜鄭文暉 (103)嘉縣字第00138號
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張元澤（澤哥／James），工商不動產顧問。現任有巢氏房屋經國特區加盟店（昱達工商地產）經理，專營桃園楊梅、龍潭、平鎮、新屋、觀音、大園、龜山、八德的工商不動產——工業地、廠房、農地的買賣、租賃與稅務規劃。2026 年起專注工商不動產，重視合法盡職調查與風險成本分析，買地租廠不踩雷，買的安心、用的放心。個人品牌：澤的工商筆記。
