中壢這塊是 620 坪的乙種工業區土地，法定建蔽率 70％、容積率 210％。基地面寬約 13 米、縱深約 90 米，屬縱深型；門前道路 12 米，位於市區大路邊、能見度高，鄰近國道交流道與主要幹道。賣方開價每坪 45 萬、總價 2.768 億（非成交價、非市場行情）。
— 澤的工商筆記整理
物件規格
- 使用分區｜乙種工業區（都市土地）
- 建蔽率／容積率｜70％／210％（依桃園市施行細則，個案以都市計畫書為準）
- 土地面積｜620 坪
- 基地形狀｜面寬約 13 米、縱深約 90 米，縱深型
- 門前道路｜12 米
- 區位特性｜市區大路邊、能見度高，鄰近國道交流道與主要幹道
- 賣方開價｜每坪 45 萬、總價 2.768 億（非成交價、非市場行情）
精確登記面積、地號與完整位置於實際洽談時提供。坪數依每 20 坪為單位四捨五入呈現，面寬與縱深為概估值。
這一塊適合誰用
620 坪的乙種工業區土地，臨市區大路、能見度高——這組合的價值不只在設廠，還在「被看見」。有展示、有客戶會上門、或需要營業門面的產業（例如建材、汽修、設備商、食品加工兼門市），臨路能見度會直接反映在營運上。純內銷代工反而用不到這個溢價。
基地縱深約 90 米、面寬約 13 米，屬明顯的縱深型。前段可規劃門面與辦公、後段做生產與倉儲，動線一條走到底。缺點同樣要說：多棟分開或大面積露天堆置會受限。
買這一塊之前，我會請你先確認三件事
一、乙種工業區的容積是 210％，不是 300％
這一點最常被搞混。乙種工業區屬都市計畫的分區，依《都市計畫法桃園市施行細則》建蔽率 70％、容積率 210％；而非都市土地的丁種建築用地才是 70％／300％。同樣坪數，乙工能蓋的量體比丁建少三分之一，這會直接改變你的可建規模與單價合理性。
而且順序是：先看個案的都市計畫書怎麼載，沒載明才用 210％。乙工也可能有容積獎勵（基準容積 240％ 以下者可申請，獎勵後不得超過基準容積 1.2 倍）。差別我整理在工業用地分類一次搞懂。
二、臨路的能見度要換算成實際效益
市區大路邊的地單價通常比巷內高。這個溢價值不值得付，看你的營運型態：有客戶上門或需要門面的，值得；純代工出貨的，那筆錢放在坪數或設備上更有效。我不會替你決定，但會把兩種算法都攤給你看。
三、中壢工業區是紅海，進場前先看清供給
中壢工業區是桃園最老、產業最雜的工業區，廠商密度高、上下游好找，但也代表你要接手的是一個競爭充分的市場。買前先確認你這塊在區內的相對條件（臨路、坪數、可建量體）站在哪一段。整區分析在中壢工業區完整解析。
中壢這一帶，環境是什麼樣子
中壢工業區緊鄰國道 1 號，是桃園產業最多元的一區——電子、化工、金屬、機械、食品都有，沒有哪一類獨大。對想快進駐的老闆來說，這種「雜」反而是好事：什麼產業都找得到鄰居與配套。
常見問題
Q. 乙種工業區的容積率為什麼是 210％ 而不是 300％？
因為兩者的法源不同。乙種工業區屬都市計畫的分區，依都市計畫法桃園市施行細則，未於都市計畫書載明者容積率不得超過 210％；丁種建築用地屬非都市土地的用地別，依非都市土地使用管制規則第 9 條為 70％／300％。順序上要先看個案的都市計畫書怎麼載，沒載明才用 210％。
Q. 乙種工業區可以申請容積獎勵嗎？
依都市計畫法桃園市施行細則，乙種工業區、物流專用區及性質相近的產業專用區，基準容積 240％ 以下者可申請容積獎勵，獎勵後不得超過基準容積的 1.2 倍。是否符合獎勵條件屬個案認定，要以主管機關核定為準，不能直接把獎勵上限算進可建量體。
Q. 620 坪的縱深型土地，實際能蓋多少？
建蔽 70％、容積 210％ 是上限，實際可建量體還要扣退縮、法定空地與通路寬度，而縱深型基地的退縮會吃掉相對較多的可用面寬。建議在出價前就把分區證明調出來，跟建築師對一次可建範圍與配置，不要用坪數乘容積率估。
Q. 臨市區大路的工業地，貴的溢價值得付嗎？
看你的營運型態。有客戶上門、需要展示或門面的產業（建材、汽修、設備商、食品兼門市），能見度會直接帶來業績，溢價值得；純代工出貨、客戶不會來的，那筆錢投在坪數、樓高或設備上效益更高。決定前建議把兩種配置的總帳都算一次。
想進一步了解這塊地
這一塊的完整位置、地號與可建量體，我可以直接跟你說明：
🔍 先自己查一下｜想確認這一帶的實際成交行情，用實價登錄速查工具自己抓（本頁數字是開價，不是行情）。
🏭 想看現場或問細節｜分區證明、地籍、容積使用狀況我都可以先幫你調出來再一起看。
或直接電話 0908-660-212（張元澤）
案場實景
照片為現場實拍，已移除可辨識案件位置與車輛資訊；精確位置於實際洽談時提供。
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委託：昱達工商地產股份有限公司
不動產經紀人：鄭文暉 (103)嘉縣字第00138號
承辦：張元澤（澤哥）｜澤的工商筆記・桃園工商不動產顧問
本頁價格為賣方開價，非成交價、非市場行情；行情請以內政部實價登錄實際成交資料為準。精確地號與完整位置於實際洽談時提供。
張元澤（澤哥／James），工商不動產顧問。現任有巢氏房屋經國特區加盟店（昱達工商地產）經理，專營桃園楊梅、龍潭、平鎮、新屋、觀音、大園、龜山、八德的工商不動產——工業地、廠房、農地的買賣、租賃與稅務規劃。2026 年起專注工商不動產，重視合法盡職調查與風險成本分析，買地租廠不踩雷，買的安心、用的放心。個人品牌：澤的工商筆記。
