交通用地可以蓋廠房嗎？能做的是貨運場站，不是工廠

• 使用分區／使用地類別｜一般農業區／交通用地（非都市土地）
• 土地面積｜1,790～1,980 坪　面寬｜約 60 米（概估）
• 臨路｜正臨台 61、門前 40 米路，大車可進出
• 現況｜素地，地勢平整
• 適合用途｜汽車貨運場站、停車場、貨櫃集散站（容許項目以主管機關認定為準）；要辦工廠登記的製造業不適合
• 謄本與土地參考資訊｜洽詢時一併提供

交通用地常被拿來跟工業地一起比：地大、臨大路、聯結車進得去，那能不能蓋廠房？答案是不行——交通用地不能蓋一般工廠，也不能辦工廠登記。它能做的是汽車運輸業場站、停車場、貨櫃集散站這類交通設施。這不是哪一個縣市的特別規定，而是全國非都市土地都適用的中央法規。

我是張元澤（James），專做桃園工商不動產。下面先把法規怎麼寫講清楚：交通用地能做什麼、不能做什麼、想改成工業用地有沒有路；再拿一塊觀音的交通用地當例子，講這種地真正適合誰。

一、交通用地能做什麼？附表一只有交通設施，沒有工廠也沒有倉儲

非都市土地的每一種使用地能做什麼，寫在非都市土地使用管制規則第 6 條的附表一（各種使用地容許使用項目及許可使用細目表）。交通用地那一欄，一共只有六個容許使用項目：

• （一）按現況或交通計畫使用
• （二）交通設施（特定農業區除外）｜16 個細目，節錄：氣象與各類觀測站、雷達站、電信機房、民用航空站、道路養護監理設施、汽車修理業、汽車運輸業場站及設施、駕駛訓練班、道路鐵路港灣及其設施、停車場、貨櫃集散站、道路收費站與服務管理設施、飛行場、隔離設施、其他交通設施。
• （三）公用事業設施｜限點狀或線狀使用，點狀使用面積不得超過 660 平方公尺，例如電信、輸配電、抽水站、各類管線。
• （四）再生能源相關設施｜全部要經許可。
• （五）戶外遊憩設施｜只有超輕型載具起降場。
• （六）農村再生設施｜依農村再生的相關辦法辦理。

整欄找不到「工業設施」，也找不到「倉儲設施」。對照同一張表：倉儲設施只出現在甲、乙、丙種建築用地（日用品零售及服務設施項下），以及丁種建築用地（工業設施項下的「倉儲設施（賣場除外）」）。交通用地兩樣都沒有。

汽車運輸業場站、停車場、貨櫃集散站，在附表一都列在「免經申請許可使用細目」——不用先向主管機關申請許可就能做。但有兩個但書要先知道：

• 免經申請不等於免建照。附表一的備註寫明，目的事業主管機關另有規定，或依建築法應申請建造執照、雜項執照的，照樣要依規定辦。
• 沿海的地多一道條件。汽車運輸業場站如果位於全國區域計畫規定的沿海自然保護區，需經目的事業主管機關、使用地主管機關及有關機關許可；貨櫃集散站則不得位於沿海自然保護區。

能蓋多大？依管制規則第 9 條，交通用地建蔽率 40%、容積率 120%；對照丁種建築用地是 70%、300%。直轄市或縣市政府還可以視需要酌予調降。

特定農業區的交通用地：交通設施整項不能用

注意第（二）項後面那個括號。「特定農業區除外」掛在容許使用項目這一層，不是掛在某一個細目上——所以位在特定農業區的交通用地，汽車運輸業場站、停車場、貨櫃集散站這 16 個細目全部不能用，只剩按現況或交通計畫使用、公用事業設施、再生能源、戶外遊憩、農村再生這幾項。

同樣寫著「交通用地」，在一般農業區可以做貨運場站，在特定農業區就不行。這也是我看地的順序：第一眼先看使用分區，再看使用地類別。

怎麼自己查

拿土地登記謄本，看「使用分區」與「使用地類別」兩欄：使用地類別寫交通用地、使用分區寫特定農業區或一般農業區，就照上面兩種情況對。謄本上這兩欄是空白的，多半是都市土地，要另外申請「土地使用分區證明」，看的是都市計畫的分區管制，不是這張附表一。

二、不能辦工廠登記；倉庫只能是運輸業場站的附屬設施

工廠管理輔導法第 9 條規定，設立工廠所使用的土地，以都市計畫工業區、非都市土地編定為丁種建築用地、依法編定開發的工業區，或其他依法令規定可供設廠的土地為限。交通用地不是前三種；附表一的交通用地欄又沒有工業設施，所以也算不上「依法令規定可供設廠的土地」。拿交通用地去申請，會碰到同法第 15 條第 1 項第 2 款：違反土地使用管制規定的，不得辦理登記。

這是依這兩條條文推論出來的結論。我沒有查到哪一份政府文件直接寫「交通用地不得辦工廠登記」這一句，但兩條放在一起看，這條路走不通。以桃園為例，經濟發展局的常見問答也寫明，建物使用執照的用途要是工廠、廠房或工業等用途，才可供設廠使用。

反過來說，單純做倉儲物流，本來就不屬於要辦工廠登記的製造業。新北市經濟發展局的工廠登記問答也寫明，只從事分裝、包裝、冷藏、冷凍等業務的，不在工廠登記範圍。所以物流業者要問的不是工廠登記，而是土地容不容許倉儲這個用途——附表一交通用地欄的答案是沒有。

那貨運場站能不能放貨？

中央法規只把汽車貨運業定義為「以載貨汽車運送貨物為營業者」（汽車運輸業管理規則第 2 條），沒有講場站能不能附設倉庫、能附設多少。地方的寫法並不一樣：

• 桃園｜《桃園市非都市土地申請變更編定為交通用地設置汽車運輸業場站及路外停車場興辦事業計畫審查作業要點》第 3 點，把汽車運輸業場站定義為經監理機關同意立案之汽車運輸業所申請設置的客運站、貨運站、停車場及其附屬設施；附屬設施包含貨運集貨站、倉庫（棧房）、裝卸貨物設備等。
• 高雄｜同類型的審查作業要點，把倉庫限定只能放與車輛相關的維修料件、輪胎或備品；貨運集散設施限貨物集散、暫存，不得有出租、加工、包裝等行為。

兩邊共同的前提是：使用的人必須是立案的汽車運輸業。依汽車運輸業審核細則第 4 條，汽車貨運業最低資本額新臺幣 2,500 萬元以上、應具備全新貨車 20 輛以上（搬家業、金門連江與個人小貨車另有規定）。純倉儲公司不符合這個前提。

附屬倉庫能放多少、能做到什麼程度，我查不到交通部或內政部的統一函釋，個案請向主管機關確認（在桃園是交通局與建管處）。另外，桃園這份要點管的是「申請變更編定為交通用地」的案子；原本就編定為交通用地的土地，場站範圍是不是用同一套定義，也一樣請個案確認。

買方該做的一個動作

先判斷你是哪一種：要辦工廠登記的製造、加工業，交通用地直接排除，回頭找都市計畫工業區或丁種建築用地（分類差別見〈丁種工業用地 vs 乙種工業用地差在哪〉；甲、乙、丙種建築用地能不能廠登，見〈甲建可以廠登嗎〉）。不確定自己的行業能落在哪種地，可以先跑一次〈你的地能不能合法設你這行的廠〉的判斷流程。

三、那改成丁種建築用地可以嗎？大多數分區走不通

很多人接著會問：那我把交通用地變更成丁種建築用地（丁建）就好？程序上，使用地變更編定要先擬具興辦事業計畫、報目的事業主管機關（丁建是工業主管機關）核准，再檢附核准文件向直轄市或縣市政府申請（管制規則第 28 條、第 30 條）。

真正的關卡在第 27 條的附表三（各使用分區內各種使用地變更編定原則表）：丁種建築用地那一列，只有「工業區」是允許變更；特定農業區、一般農業區、鄉村區、森林區、山坡地保育區、風景區、河川區、特定專用區全部是「不允許」，除非本規則另有規定。

「另有規定」指的是這幾條特殊情況：

• 第 31 條｜工業區以外的丁建或都市計畫工業區不敷使用，取得工業用地證明書後，用毗連的土地擴展。
• 第 31-1、31-2 條｜已補辦臨時工廠登記的低污染事業（特定農業區以外）。特定工廠的土地變更是另一條路，我在〈特登工廠土地變更怎麼走〉寫過。
• 第 32 條｜依法核准設廠用地範圍內，被丁建包圍或夾雜的土地。
• 第 33 條｜被原編定丁建包圍或夾雜、面積未達二公頃，作低污染、高附加價值使用。

這幾條都是「已經有廠要擴充、要補正」或「被丁建包圍夾雜」的情況，不是一般買方買一塊交通用地就能套用的。規模夠大的另一條路是分區變更：依第 11 條，開發為工業使用達 10 公頃（約 3 萬坪）以上，或依產業創新條例開發達 5 公頃（約 1.5 萬坪）以上，應變更為工業區——門檻是這個量級。

就算真的變成了一般農業區裡的丁建，也還有一道低污染事業的門檻（我在〈廠辦登記約 145 坪，能用的只有一半〉第三段寫過）。所以結論很實際：要做製造業，一開始就找工業區、丁建，不要買了交通用地再賭變更。個案能不能適用特別規定，請向主管機關確認。

四、這種地適合誰：拿觀音這塊交通用地來對

講完不能做的，回頭看能做的。用上面那塊觀音的一般農業區交通用地來對，分三件事看。

對誰有利

• 立案的汽車貨運業（含自有物流車隊的貨運公司）｜要一塊能停車、調度、裝卸的場站，貨跟著車走，不需要工廠登記。
• 貨櫃集散、拖車業者｜貨櫃集散站是交通用地免經申請的細目，要的就是大面積平地與大車進出。
• 停車場需求｜運輸業依規定要設停車場（停車位依營業車輛數換算）；汽車運輸業停車場設置規定允許租用土地，但租用或借用契約年限不得少於 2 年。

這塊地給他什麼優勢

• 正臨台 61、門前 40 米路｜聯結車、貨櫃車進出不用鑽小路，這是貨運場站最先要的條件。
• 面寬約 60 米、地勢平整的素地｜出入口與車道怎麼配，由使用的人依自己的場站計畫決定，不用先處理前手的建物。
• 一般農業區，不是特定農業區｜交通設施這一整項可以用，這是第一段講的那道分水嶺。
• 整塊大面積的交通用地很少｜內政部實價登錄，全桃園近 8 季（113 年第 4 季～115 年第 3 季）交通用地的純土地買賣共 628 筆，面積中位數只有約 5 坪——多數是道路持分。1,000 坪以上整塊的只有 14 筆（大園 5、蘆竹 4、觀音 3、楊梅 1、平鎮 1；含特殊關係交易）。

動線：貨往哪走

台 61 西濱快速道路是濱海的南北向貨運主線。觀音沿海這一段，串著觀音工業區、桃園科技工業園區、大潭濱海特定工業區與觀塘工業區（工業港）；往北經大園可到機場、台北港方向；往東轉台 66 可以接國道 1／3。這些工業區裡的廠，原料進、成品出都靠車隊，場站放在貨的路線上，就是少繞路。觀音各工業區的定位與差別，見〈觀音工業區選址指南〉。

誰不適合

• 要辦工廠登記的製造、加工業｜第二段講過，交通用地辦不了。
• 要做一般倉儲、倉庫出租的｜附表一交通用地欄沒有倉儲設施；倉庫只能是立案運輸業場站的附屬設施，範圍要個案確認。
• 不是立案運輸業、也沒有打算租給運輸業的｜場站的使用前提對不上。

五、簽約前要問清楚的五件事

1. 使用分區是特定農業區還是一般農業區？特定農業區的交通用地，交通設施整項不能用。
2. 這塊交通用地是原本就編定的，還是靠「興辦事業計畫」變更來的？如果是變更來的，有三件事會直接影響你能怎麼用、能不能轉手：
   • 依管制規則第 30 條第 6 項，只能照核准的興辦事業計畫使用，不能拿附表一其他項目來用。
   • 桃園的審查作業要點第 7 點規定，變更編定完成的次日起 2 年內要依計畫開闢；開闢前不得轉售、轉租、設定地上權或以其他方式供他人使用。
   • 依第 37 條第 2 項第 3 款，計畫被廢止時如果還沒依核定計畫開始開發，要變回原本的使用地類別。
   怎麼查：看土地登記謄本與土地參考資訊有沒有登錄核定的事業計畫，並直接問賣方這塊地的編定來由。
3. 你（或承租的人）是不是經監理機關立案的汽車運輸業？場站、停車位要符合汽車運輸業審核細則與停車場設置規定。
4. 附屬倉庫能蓋多大、能放什麼？中央沒有統一函釋，個案請向主管機關確認，問清楚再把倉庫算進你的營運計畫。
5. 地在沿海的，是否位於全國區域計畫規定的沿海自然保護區？汽車運輸業場站要另經許可，貨櫃集散站則不得設置。

這五件事，最好都在簽約前問清楚。交通用地的價值在「對的人拿來做對的用途」；買完才發現用途對不上，地沒有問題，是你用不了。

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