南崁工業區乙種工業區土地怎麼挑？退縮、併鄰地與能設什麼廠，先對這 5 件事

• 使用分區｜都市計畫乙種工業區（以土地使用分區證明為準）
• 土地面積｜540～590 坪（整塊）
• 建蔽率／容積率｜60～70％／210％（建蔽以分區證明與現行要點為準）
• 臨路｜雙面臨路，一面 15 米、一面 8 米，貨車可一邊進、一邊出
• 基地｜長方形，長寬比約 1：2；面寬與縱深洽詢時提供
• 能設的產業｜公害輕微的工廠；生技、科技、加工業先對下面第二段的 26 類禁止清單
• 交通｜國道 1 號桃園交流道（南崁）約 5 分鐘；機場系統交流道、國道 2 號大竹交流道約 10 分鐘；高鐵桃園站、林口交流道約 15 分鐘；桃園機場約 20 分鐘

在南崁找地的老闆，第一句常問「這是工業區嗎，我的廠能不能進」。答案是：國道 1 號北側俗稱「南崁工業區」的這一片，大多是南崁地區都市計畫的乙種工業區，容積 210％、建蔽依現行要點 60～70％；但能不能設你的廠，要先對桃園市施行細則第 17 條那 26 類禁止清單，而雙面臨路的地，兩面都要退縮。分區只是第一關，退縮、併鄰地和容積，會直接決定你最後蓋得出多大的廠。

這篇由我整理（張元澤，James，做桃園工商不動產）。順序是：南崁工業區到底指哪一塊、該翻哪一份管制要點，接著拆能設什麼廠、容積怎麼算、雙面臨路怎麼退縮，最後講想把隔壁的地一起買下時，簽約前要對的事。

一、南崁工業區是哪一塊：一本都市計畫，管國道北側一大片乙工

「南崁工業區」不是經濟部編定的產業園區名稱，是地方的叫法。官方對應的是南崁地區都市計畫——前身是民國 64 年發布的南崁新市鎮都市計畫，範圍跨蘆竹、龜山與桃園區。國道 1 號北側現行有幾個細部計畫，主體是「工十四至工三十三工業區」細部計畫，劃為乙種工業區的面積 462.44 公頃；依現行的工十四至工三十三工業區細部計畫土地使用分區管制要點，乙工建蔽 60％、容積 210％（同在北側的原「部分蘆竹鄉及龜山鄉地區」細部計畫，乙工是 70％／210％）。111 年 7 月市都委會審議通過的第一次通盤檢討（第一階段），擬以國道為界把北側整併成一個「高速公路北側地區」細部計畫、乙工建蔽統一調為 70％；截至本文尚未查到發布實施（都發局進度頁列為審議中），以發布實施版與土地使用分區證明為準（面積與新舊條文對照見桃園市政府《變更南崁地區都市計畫（高速公路北側地區）細部計畫（第一次通盤檢討）（第一階段）（土地使用分區管制要點）書》表 4 與變更內容對照表）。

在南崁買乙工地，最該先翻的是土地使用分區管制要點，而且要分清楚現行版與通檢版。跟本文有關的有四件事：

• 建蔽／容積｜容積率 210％；建蔽率現行是 60％（工十四至工三十三）或 70％（原部分蘆竹鄉及龜山鄉地區），通檢版擬統一為 70％，尚未生效。
• 臨路退縮｜工十四至工三十三現行要點：臨計畫道路至少退 4 米作無遮簷人行步道；通檢版擬改為未達 15 米退 3.5 米、15 米以上退 4 米（第四段）。
• 法定空地綠化｜現行與通檢版都要求法定空地留二分之一以上種植花草樹木。
• 增額容積｜現行要點已有捷運車站周邊的增額容積，最高基準容積 20％；通檢版把範圍附圖標為綠線 G13、G13a、G14 站周邊，尚在審議（第三段）。

蘆竹其他幾種工業用地（大竹都市計畫工業區、海湖坑口的報編工業用地、農業區的丁建）跟南崁乙工規則不同，總表與實價登錄行情我整理在〈蘆竹廠房出租與工業地行情〉；乙工跟丁建的基本差別看〈丁種工業用地 vs 乙種工業用地差在哪〉。

市場上大面積的乙工地有多少？我用內政部實價登錄算了近 8 季（113 年第 4 季～115 年第 3 季申報）蘆竹區都市計畫工業區、交易標的＝土地的成交：

• 純土地共 114 筆（含特殊關係、政府標讓售等特殊交易）。
• 500 坪以上 17 筆，其中 12 筆是 2 筆以上地號一起成交——五百坪級的工業地，多半是好幾筆地湊成一塊（17 筆含協議價購與含公共設施保留地各 1 筆）。
• 備註「畸零地或有合併使用效益」的 5 筆，面積都在 60 坪以下：這種小塊地多半是買來跟隔壁合併用的，價格不能拿來當行情比。

要比價，就拿實際成交來比、別拿開價——實價登錄工具可以自己篩；蘆竹都計工業區土地的區間行情在上面那篇 park5241。

二、能設什麼廠：乙工是「公害輕微」，有 26 類工業不能進

物件上常看到「乙工可接受各種產業」這類寫法，條文不是這樣講的。依都市計畫法桃園市施行細則第 17 條（民國 115 年 1 月 6 日修正），乙種工業區以供公害輕微的工廠與其必要附屬設施及工業發展有關設施使用為主，並逐條列出不得經營的工業，共 26 類。買方最常碰到的幾類：

• 金屬冶煉、以原油為原料的煉製、石油化學基本原料製造。
• 經由聚合反應製造樹脂、塑膠、橡膠產品的工業——但條文寫明「無聚合反應者，不在此限」，只拿現成塑膠粒做成型加工的，要拿製程去確認是否屬於這個例外。
• 製紙漿及造紙、製革、水泥與石膏製造、屠宰場。
• 多數毒性化學物質的製造（鹽酸、硫酸、甲醛、丙酮……條文列了一長串）；但生物農藥、生物製劑及微生物製劑等以生物為主體的發酵產物，不在禁止之列。
• 高壓氣體製造與儲存；但氧、氮、氬、氦、二氧化碳的製造與高壓氣體混合、分裝、倉儲，經目的事業主管機關審查核准的，不在此限。

同一條第 2 項也寫了「工廠必要附屬設施」包括研發、推廣、服務辦公室、倉庫、生產實驗室、訓練房舍與環保設施——所以生技、電子組裝、精密加工、研發型工廠這類，在乙工是主力用途；廠裡附設的辦公、倉儲也有依據。

要注意：同一條路上已經有人在做你這行，不等於你新設一定會過。拿自己的行業別與製程去對第 17 條，有疑義先問桃園市政府經濟發展局；能不能辦工廠登記的整套判斷，可以照〈你的地能不能合法設你這行的廠？〉先跑一遍。

三、容積 210％ 是底，往上加只有兩條路

先算基本量。以 500 坪基地為例：建蔽照現行 60％ 算，建築面積上限 300 坪（若適用 70％ 是 350 坪）；容積 210％，總樓地板約 1,050 坪（容積樓地板，梯廳、機電等可不計入的部分另計）。一層排產線、二三樓放倉儲與辦公，五百坪級的乙工地大致是這個量級。

要比 210％ 多，在南崁有兩條路，都要提出申請、經核准才算數：

• 容積獎勵｜桃園市施行細則第 41 條第 1 項第 4 款，乙種工業區基準容積 240％ 以下者可申請容積獎勵，獎勵後不得超過基準容積 1.2 倍——210％ 算起來上限約 252％。
• 增額容積｜現行土地使用分區管制要點已有增額容積規定，範圍內的住宅區、商業區、工業區、產業專用區可申請，最高基準容積 20％；111 年通檢版把範圍附圖標為捷運綠線 G13、G13a、G14 站周邊，並寫明範圍內要先申請增額容積、全數申請後才能走容積移轉——這版尚在審議，以發布實施版為準。這是要繳容積價金的，不是送的。

我的建議是：出價一律用 210％ 當底線，獎勵或增額當上檔，別先乘上去反推買價。地在不在綠線站周邊的附圖範圍裡，拿地號問都市發展局一次，回覆留存。

四、雙面臨路：好進出，但兩面都要退縮

雙面臨路的地好用——貨車一面進、一面出，不用在同一個門口會車。但南崁的管制要點規定臨計畫道路就要退縮，雙面臨路兩面都要退；現行版與通檢版寫法不一樣：

• 現行（工十四至工三十三工業區要點第八點）｜臨接計畫道路的部分，至少退縮 4 米作無遮簷人行步道，退縮部分可計入法定空地；原「部分蘆竹鄉及龜山鄉地區」現行要點則是 15 米以上退 4 米、未達 15 米退 3.5 米。
• 通檢版（111 年市審通過，尚未發布實施）｜擬統一為未達 15 米退 3.5 米、15 米以上退 4 米；鄰接河川區、綠地等開放空間的退縮，以發布實施的要點為準。
• 通檢版另明定退縮部分不得設汽車停車空間、不得設圍牆，並從道路境界線留至少 1.5 米寬的植栽綠化（優先種喬木），其餘做人行步道；現行要點把退縮帶定為無遮簷人行步道，能放什麼以建管單位審查為準。
• 法定空地要留二分之一以上種植花草樹木（現行與通檢版都有）。

拿本文的例子對：一面 15 米路、一面 8 米路。照工十四至工三十三的現行寫法，兩面各退 4 米；若落在原部分蘆竹鄉及龜山鄉地區、或通檢版生效後，是 15 米那面退 4 米、8 米那面退 3.5 米。對買方的實際意思有三個：

• 圍牆要往內縮｜退縮帶是人行步道（通檢版明文不得設圍牆），廠區的管制線要畫在退縮線後面。
• 停車與卸貨不能放在退縮帶｜卸貨碼頭、貨櫃迴轉、員工停車，都要排在退縮線以內的基地裡。長方形 1：2 的地，通常把車道沿長邊拉、卸貨區放在其中一條路的那一側。
• 建蔽率要扣掉這些空地再排｜退縮帶算法定空地、不會吃掉建蔽率，但會決定廠房的「形狀」——面寬窄的那一邊，退完能排幾跨，請建築師先畫一次配置。

基地情形特殊的，可以依「桃園市都市計畫地區基地情形特殊者退縮建築處理原則」申請調整，個案以建管單位核發建照時的檢討為準。

五、想併鄰地擴大面積：簽約前要對的五件事

五百坪級的乙工地，實價登錄上多半是好幾筆地號一起成交（第一段 17 筆裡 12 筆）。不管是賣方已經整合好，還是你買下後想再把隔壁併進來，下面五件事我會一件一件跟買方對：

1. 建照要「合併為一宗」，不是買下來就算一塊

依建築法第 11 條，建築基地原為數宗者，於申請建築前應合併為一宗。也就是說，好幾筆地要一起蓋一棟廠，要先辦土地合併，建蔽、容積才能用合併後的整塊基地去算。

2. 合併有三個前提：同地段、地界相連、使用性質相同

地籍測量實施規則第 224 條：土地合併只限同一地段、地界相連、使用性質相同的土地。看三件事：鄰地跟你的地是不是同一個地段；中間有沒有夾著別人的地、水溝或道路用地；鄰地是不是也是乙種工業區——如果鄰地是道路用地、綠地或公共設施保留地，就不能當成一般基地併進來。

3. 所有權人不同、有抵押權，要先拿到協議書

同一條第 2 項：所有權人不同時，要附全體所有權人的協議書；設有抵押權的，要附土地所有權人與抵押權人的協議書（為擔保同一債權、未涉權利範圍縮減者除外）；設有典權或耕作權，要他項權利人同意書。所以買鄰地之前，先調謄本看他項權利，把「塗銷或取得協議」寫進契約條件。

4. 小塊鄰地的價格，不能拿來當行情

實價登錄會把這種交易標成「畸零地或有合併使用效益」——蘆竹近 8 季 5 筆，全部在 60 坪以下。隔壁一小塊地對你有合併價值，賣方通常也知道，單價往往跟整塊地不是同一個數字。估總成本時，主地與鄰地分開談、分開算；比行情只看一般交易。

5. 道路持分、公設保留地、建築指示線，逐筆拿謄本對

大面積土地常含道路持分（不算建築基地）、或夾一小塊公共設施保留地；實登上也有「無法單獨取得建築指示線」的註記。每一筆的使用分區與面積逐筆列出來，哪幾筆是能蓋的基地、哪幾筆只是持分，先算清楚再談總價。指示建築線向建管單位申請，個案以主管機關認定為準。

六、南崁乙工地對誰有利、誰不適合

對誰有利

• 生技、電子、精密加工、研發型工廠｜屬公害輕微、乙工的主力用途；附設研發與辦公有條文依據。
• 空運件多、要常跑機場的｜國道 1 號、國道 2 號都在 10 分鐘級，桃園機場約 20 分鐘。
• 貨車進出頻繁的｜雙面臨路可以把進、出分開；15 米那一面接大車。
• 要在南崁一帶招人的｜工業區就在市區旁，找人比偏遠的工業聚落容易。

誰不適合

• 行業在第 17 條 26 類裡的｜冶煉、聚合反應塑膠、造紙、製革這類，要找丁建或報編工業區的地，先看〈蘆竹四種工業用地怎麼挑〉。
• 出價要靠容積加碼才划得來的｜獎勵與增額都要申請，用 210％ 算不划算的，就先別算加碼。
• 需要大面積露天堆置、又想沿路圍起來的｜兩面退縮帶要留作人行步道與綠化，能用的場地會比地籍面積小一圈。
• 只需要一兩百坪的｜總價門檻高，整塊買不划算。

七、動線：在南崁，貨往哪走

評估工業地的位置，重點是貨物怎麼進出、離哪些園區近，生活機能是其次。以本文例子的位置估（開放路網估算再保守加成，取 5 分鐘級距；實際看路況）：

• 國道 1 號｜桃園交流道（南崁）約 5 分鐘，往北林口交流道約 15 分鐘。
• 國道 2 號｜機場系統交流道、大竹交流道約 10 分鐘，往桃園機場、往國道 3 號都從這裡接。
• 機場與高鐵｜桃園機場約 20 分鐘、高鐵桃園站約 15 分鐘。
• 能掛鉤的園區｜林口工三、龜山工業區、華亞科技園區、大園工業區與中壢工業區，都在約 20 分鐘的範圍。做這幾個園區協力的廠，放在南崁接得上。

在南崁，五百坪級的整塊乙工地不常一次出現；分區、禁止清單、容積、退縮和鄰地五件事對完，就知道值不值得出手。

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