懶人包 02｜留言「實登」領的那張表
實價登錄查法：
工業用地與廠房怎麼篩。
很多人查實登只在地名欄打「楊梅」，跑出一堆住宅、農舍、店面；實務真正要篩的是「分區」，要看的是「土地單價」。成交價政府有公開、免費查，差別只在你會不會篩。
01 開始之前
先把這 3 樣
準備好。
開內政部實價登錄網
「內政部不動產交易實價查詢服務網」lvr.land.moi.gov.tw，免登入、免付費。另一個「不動產資訊平台」pip.moi.gov.tw 可以交叉看趨勢圖，兩個搭著用。
先決定你查的是哪一種行情
一間廠房整包賣多少、一間廠房一個月租多少、一塊素地一坪多少——三件事在實登裡選的頁籤與交易標的不一樣、看的數字不一樣。三種混著查，查出來的是廢數字。
先查地、再查價
手上有地址或地號的，先用本站的「免費查地」工具（下面延伸連結有入口）把分區、特登（特定工廠登記）狀態對出來，再回來查價。順序顛倒，會拿丁建的成交去期待農地特登的賣價。
02 這張表
實價登錄篩法對照表（三種行情三種查法）
看廠、談價前照著查，查完的結果留在表上就是你的判斷依據。
| 你要查的 | 實登怎麼選 | 怎麼篩 | 看哪個數字 | 最常看錯 |
|---|---|---|---|---|
| 工業地素地 | 「買賣查詢」→ 交易標的取消預設的「房地」，只勾「土地」 | 「進階條件」→「使用分區」：地在都市計畫內，點「都市土地」勾「工」（系統只概分住／商／工／農，工業區都歸在「工」）；地在非都市，點「非都市土地」，第一格分區先留空，第二格地類別勾「丁種建築用地」。地區選到鄉鎮（例：桃園市楊梅區），交易期間近 1～2 年。 | 土地單價＝總價 ÷ 土地坪數；同區幾筆排開比。 | 只打地名不篩分區，住宅農舍全跑出來；只看全樣本，被畸零小地拉低。 |
| 廠房買賣（含地） | 「買賣查詢」→ 交易標的只勾「房地」；想縮小範圍，再到「進階條件」的建物型態勾「工廠」「廠辦」「倉庫」（有些廠登記成「其他」，樣本太少就別勾） | 使用分區同上（都市「工」／非都市「丁種建築用地」）。勾「房地」查出來的都是地＋建物一起賣；要看純建物（土地另計或承租）就改勾「建物」。拿不準時點該筆「明細」：有「土地資料」也有「建物資料」＝含地，只有「建物資料」＝純建物。 | 每坪含土建的整包單價；系統單價欄是總價除以建物坪、不是土地坪，自己核一次是哪一種坪。 | 把整包價當純建物價；拿老 RC 廠去對 12 米挑高鋼構廠，結構、屋齡、有沒有天車，單價差一大截。 |
| 廠房租金 | 「租賃查詢」頁籤（不是買賣查詢） | 同區段、建物型態勾「工廠」或「廠辦」、近一年；「使用分區」一樣篩：都市土地勾「工」，非都市土地在地類別勾「丁種建築用地」。 | 每坪月租（元／坪／月），去頭去尾看中間。 | 只查一條實登線就下結論：承租價還要對房東持有成本回推、你自己付得起的上限，三條線取交集。租賃實登主要來自經仲介成交的案子，廠房租賃樣本常常只有幾筆。 |
| 失真值一：含增建／未登記建物 | 點該筆「明細」看備註 | 備註有「含增建或未登記建物」的那幾筆：價格含了鐵皮增建，登記坪數卻沒算進去。 | 算出來的單價會偏高，不能當行情，直接跳過。 | 以為每筆實登都能用。 |
| 失真值二：親友／關係人移轉 | 點該筆「明細」看備註 | 備註寫到親友、員工或其他特殊關係間的交易；節稅、贈與、做帳常做高或做低。 | 價格不是市場價，直接跳過。 | 沒點開明細就把它排進區間。 |
| 失真值三：含設備計價 | 點該筆「明細」看備註 | 連機台、冷凍設備、辦公裝潢一起賣的成交。 | 總價含了不是不動產的東西，單價會偏高，直接跳過。 | 用它去對一間空廠的價。 |
三步驟都在 lvr.land.moi.gov.tw：①點「買賣查詢」（查租金點「租賃查詢」），縣市、鄉鎮市區選到你要看的那一區，買賣的交易標的勾「土地」或「房地」 ②交易期間拉近 1～2 年，再按「進階條件」→「使用分區」：都市土地勾「工」、非都市土地在地類別勾「丁種建築用地」；結果出來看單價、不看總價 ③逐筆點「明細」看備註，把失真的那幾筆挑掉。
03 先講限制
這張表不適用的情況。
- 實登只收有辦買賣過戶的成交；用買下公司股權的方式整包接手廠房、土地，地沒有過戶，就不會出現在實登。系統也會先篩掉價格明顯異常與部分特殊交易，加上工業地樣本本來就少：一區查 10 筆剔掉 3、4 筆很正常，乾淨樣本少於 5 筆就別急著下結論，寧可少而乾淨。
- 它告訴你「價格合不合理」，告訴不了你「這塊能不能合法辦廠登、臨路夠不夠大車進出、排水有沒有問題、未來轉手好不好脫」——這些要靠現場勘查與經驗。
- 在售開價（591、仲介口頭報價、房仲公司的在售物件清單）是賣方的期望值，不是行情。這張表不教你用開價當基準，也不給任何每坪價格區間：數字要你自己撈，才是你的談判底氣。
04 實戰範例
同一區兩個數字，差在你有沒有篩。
情境（示意）：老闆想抓某個都市計畫工業區的純土地行情，在地名欄打了區名、期間拉兩年，勾了「顯示均價」，直接拿系統算的平均單價當行情。
- 第一刀：改用「使用分區」篩，不是打地名：點「都市土地」、勾「工」。住宅、農舍、店面一筆都不該在樣本裡。
- 第二刀：系統的均價是總價加總 ÷ 面積加總，不給中位數；中位數要自己把每筆單價排開算，而且分兩堆看——全樣本，和一定坪數以上（例如 50 坪以上）的主帶。坪數很小的畸零地會把全樣本中位數拉低，兩個中位數可以差很多；真正能蓋廠的地，看的是主帶。
- 第三刀：逐筆點「明細」看備註，把含增建、親友移轉、含設備的剔掉；備註有政府機關標讓售、共有持分這類特殊交易註記的，價格可能偏高也可能偏低，一樣先拿出來別混著比。一區查 10 筆剔掉 3、4 筆很正常。
- 最後對口徑：「每坪多少」是土地坪、建物坪、還是含土建整包坪？看數字前先問這一句。最常見的錯，是拿「廠房加土地混在一起算的區域行情」去對一塊素地的每坪單價，然後覺得怎麼差那麼多——其實不是誰錯，是兩邊算的不是同一種坪，這就叫口徑不同。
行情不是「問來的」，是「查出來的」。你自己撈出來的乾淨樣本，才是你的談判底氣；要賣的人也一樣，先撈實登再決定開價，別拿隔壁掛多少當自己的底。
05 常見問題
最常被問的 3 題。
查工業地行情，到底要看總價還是單價？
看土地單價（總價 ÷ 土地坪數），不是看總價。總價會被坪數大小影響，沒辦法比較；單價才能把不同大小的地放在同一個天平上。實登結果頁通常有單價欄，但務必自己核一次坪數，確認系統算的是「土地坪」不是「建物坪」。
查廠房成交，為什麼一定要分「含地」和「純建物」？
因為兩者代表的東西完全不同。含土地總成交是「地＋廠房一整包」的價，純建物只算「廠房本身」，土地另計或承租。不分清楚，你會把整包價當成純廠房價，行情判斷整個高估或低估。分辨方法：看每一筆的「交易標的」欄，寫「房地(土地+建物)」就是含地，只寫「建物」就是純建物；查詢時交易標的只勾「房地」或只勾「建物」，也能直接分開查。還拿不準的話，點那一筆的「明細」：同時有「土地資料」和「建物資料」就是含地，只有建物資料就是純建物。
開價跟實登成交差多少算正常？
開價高於實登成交很常見；掛了一、兩年還在架上的案子，開價往往就是虛的，落差只會更大。判斷方法：把同分區、條件相近的實登成交排開，開價明顯高出成交區間的，那個差距是議價空間，不是行情。反過來，要賣的人也是先撈實登抓區間，再用自己這筆的條件往上下修。
這張表要用在你的案子上？
把條件丟給我。
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