竹南、頭份廠房出租沒有牌價：依內政部實價登錄 113 年第 3 季至 115 年第 2 季，工廠、倉庫、廠辦租賃只有 11 個標的，中間一半每坪每月約 520–870 元。要買地的話，竹南、銅鑼科學園區土地原則只租不售。
— 澤的工商筆記整理
竹南、頭份的廠房和工業地，其實沒有「每坪固定幾萬」的牌價。這篇的租金與地價，全部是我從內政部實價登錄下載原始資料、逐筆篩過再算出來的區間，每一組都標了筆數和資料期間；筆數太少的，我直接寫樣本不足，不硬湊一個數字給你。
在桃園做製造的老闆，很容易冒出同一個念頭：「聽說竹科外溢、苗栗便宜，要不要往南找廠房？」這個念頭其實沒有錯，只是「便宜」不適合當第一個篩選條件。實登算出來的結果很直接：拿內政部實價登錄 113 年第 3 季到 115 年第 2 季、都市計畫工業區的純土地交易來比中位數（全部交易逐筆計，含畸零地與特殊交易，只比高低、不當單價），頭份每坪約 11.1 萬（34 筆），比桃園楊梅的 16.6 萬（70 筆）低三成多；竹南約 15.5 萬（22 筆），跟楊梅差不到一成。苗栗各區的價差其實拉得很開；排除特殊交易後的分區區間，放在第五節。
我是張元澤（阿澤），工商不動產顧問，主力在桃園；這篇是替考慮往南的企業主，把苗栗北段的公開資料整理成一套篩法：先認識竹南、頭份、銅鑼有哪些園區、哪一種地買得到，再看廠房出租行情、工業地價、倉庫怎麼挑，最後用一張表判斷你的產線適不適合往南。
一、苗栗工業地圖：竹南、頭份、銅鑼有哪些園區？
苗栗北段的工業用地，先用「官方園區」切成兩條線：一條是國科會新竹科學園區管理局轄下的科學園區，一條是經濟部產業園區管理局轄下的產業園區。園區以外，還有竹南、頭份市區周邊的都市計畫工業區，以及散在各鄉鎮的非都市丁種建築用地。竹科外溢講的，主要就是竹南、銅鑼這兩個科學園區帶起來的供應鏈。
| 園區（所在） | 管理單位 | 規模 | 產業與沿革 |
|---|---|---|---|
| 竹南科學園區（竹南鎮頂埔里） | 國科會新竹科學園區管理局 | 土地面積 123 公頃；110 年 5 月 21 日行政院核定「台積竹南先進封測六廠基地」併入 | 光電、太陽能、LED 上下游，生技、醫藥、醫材；緊鄰國家衛生研究院 |
| 銅鑼科學園區（銅鑼鄉九湖村） | 國科會新竹科學園區管理局 | 總面積約 350 公頃，竹科第四期擴建基地 | 引進定位：微機電、半導體、光電、通訊、生物科技、電腦及周邊 |
| 頭份產業園區（頭份市西南側） | 經濟部產業園區管理局 | 94.6 公頃（生產事業用地 81.5 公頃） | 民國 62 年 11 月開發完成；原為石化專業園區，75 年底開放為綜合性 |
| 竹南產業園區（竹南鎮北端） | 經濟部產業園區管理局 | 76.3 公頃（生產事業用地 57.9 公頃） | 民國 73 年 8 月完工；以陶瓷、玻璃、金屬等傳統小型工業為主 |
| 銅鑼產業園區（銅鑼鄉東側） | 經濟部產業園區管理局 | 50.8 公頃（生產事業用地 37.8 公頃） | 民國 67 年 5 月公告土地出售；由陶瓷、木器逐步轉向機械與電子業 |
資料來源：國科會新竹科學園區管理局竹南、銅鑼科學園區簡介（頁面更新 2026/05–06）；經濟部產業園區管理局頭份產業園區服務中心園區簡介（頁面更新 2023/09/26）。
從這張表可以看出來，苗栗北段真正跟竹科綁在一起的，是兩個科學園區，但那兩塊地一般企業買不到（下一段講）。老闆實際上買得到、租得到的，多半在產業園區、都市計畫工業區和丁種建築用地。所以「竹科旁邊」四個字，只能說明區位，不能說明你手上那塊地能不能用。
二、科學園區、產業園區、工業區、丁建：苗栗這四種地，哪一種買得到？
科學園區的土地原則上用租的；產業園區、都市計畫工業區和丁種建築用地，才有機會買到所有權。同樣叫「工業用地」，能不能買、能做什麼行業、能蓋多大，四種地的規則完全不同。
| 地的種類 | 能不能買地 | 管制重點 | 依據 |
|---|---|---|---|
| 科學園區（竹南、銅鑼） | 原則只租不售：園區事業向管理局申請租用土地，除租金外還要負擔公共設施建設費用 | 要先經核准引進；園區內私有廠房轉讓，以供核准設立的園區事業及研究機構使用為原則，不當使用或高抬轉讓價格，管理局得依市價徵購 | 科學園區設置管理條例第 13、19 條 |
| 產業園區（頭份、竹南、銅鑼） | 可以取得產業用地所有權 | 自取得所有權之日起逾 3 年未完成建廠，可能被認定為閒置土地，進入輔導與強制拍賣程序 | 產業園區閒置土地認定與輔導使用及強制拍賣辦法 |
| 都市計畫工業區（竹南、頭份市區周邊等） | 可以買 | 建蔽率上限 70％（都市計畫書有較嚴規定者從其規定）；容積率依都市計畫書，未載明者不得超過 210％ | 都市計畫法臺灣省施行細則第 32、34 條 |
| 非都市丁種建築用地（散在各鄉鎮） | 可以買 | 建蔽率 70％、容積率 300％（縣市政府得調降）；位在特定農業區、一般農業區、鄉村區、森林區的丁建，除既有工廠外，限縣市政府認定的低污染事業使用 | 非都市土地使用管制規則第 9 條、附表一 |
最容易混淆的是科學園區：「緊鄰竹科」講的是區位，竹南、銅鑼科學園區本身的地不是用買的，園區外圍那塊地能不能用，要回到它自己是哪一種分區。看苗栗的丁建，也要先查它位在哪一種使用分區——落在農業區、鄉村區的丁建，「低污染事業」這道閘比地價更前面，它決定你的行業能不能進來。三種園區的完整差別，我在工業區、產業園區、科學園區差在哪拆得更細；條文原文可到全國法規資料庫的《科學園區設置管理條例》查。
三、竹南、頭份、銅鑼怎麼挑？交通、人力、產業聚落各看一次
竹南、頭份是苗栗人口與園區最密的兩區，銅鑼則是地大人少；地價要分分區看，不是單純「由北往南遞減」。先用一張表抓輪廓：
| 區域 | 主要交通節點 | 園區與聚落 | 比較適合誰 |
|---|---|---|---|
| 竹南鎮（人口 91,596） | 國道 3 號竹南交流道、國道 1 號頭份交流道、西濱快速道路、台 1 線、台 13 線 | 竹南科學園區（光電、生技醫材，台積電先進封測基地併入）、竹南產業園區 | 客戶在竹科、要貼近科技供應鏈，也撐得起較高地價的廠 |
| 頭份市（人口 108,251） | 國道 1 號頭份交流道（約 110K） | 頭份產業園區（原石化、現為綜合性）、市區周邊都市計畫工業區 | 要人力盤子、要苗栗相對低的地價，又不想離新竹太遠的中型製造 |
| 銅鑼鄉（人口 16,149） | 國道 1 號銅鑼交流道（約 140K，101 年 11 月通車）、台 13 線 | 銅鑼科學園區（約 350 公頃）、銅鑼產業園區（機械、電子） | 要大面積、能接受員工通勤較遠或自備交通的廠 |
資料來源：苗栗縣戶政服務網（115 年 8 月人口數）；經濟部產業園區管理局頭份產業園區服務中心；國科會新竹科學園區管理局；內政部警政署國道公路警察局轄區簡表。頭份鎮自 104 年 10 月 5 日改制為頭份市。
差異一：產業聚落——便宜，但「找人配合」會變難
桃園做製造最省事的一點，是你缺什麼附近幾乎都找得到：機台壞了有人修、要外發加工有協力廠、叫料當天到。這種聚落密度平常感覺不到，搬到沒有它的地方才會痛。
苗栗北段的聚落是分塊的：竹南科學園區以光電、生技醫材為主，旁邊有國家衛生研究院；竹南產業園區是陶瓷、玻璃、金屬這類傳統小型工業；銅鑼產業園區已經轉向機械與電子。你的產線跟哪一塊聚落對得上，比地價便宜幾萬更重要。高度依賴外發、叫料、即時維修的產業，省下來的地價，常常用繞路找協力廠的時間還回去。
差異二：人力——苗栗全縣 52.9 萬人，竹南加頭份就佔近 4 成
依苗栗縣戶政服務網 115 年 8 月資料，苗栗縣人口 529,282 人，其中頭份市 108,251 人、竹南鎮 91,596 人，兩區合計約 20 萬人、佔全縣 37.8％；銅鑼鄉只有 16,149 人。人力盤子幾乎集中在北段兩區。
這代表兩件事：在竹南、頭份設廠，招工的盤子相對大，但很可能要跟竹科、竹南科學園區搶同一批技術人力，作業員相對好找，有技術門檻的師傅、工程師比較難（這是市場判斷，沒有官方統計，簽約前跟當地人力仲介問一輪最準）；在銅鑼設廠，地大、價低，員工多半要從外地通勤。人力這關最好在簽約前就盤清楚，便宜的廠房如果招不到人，產線一樣開不起來。
差異三：交通——交流道比桃園疏，要實際算車程
苗栗北段的交流道比桃園疏：竹南一帶有國道 3 號竹南交流道、國道 1 號頭份交流道和西濱快速道路，銅鑼靠國道 1 號銅鑼交流道。同樣標「在苗栗」，有的地塊上交流道幾分鐘，有的要繞一段縣道，對天天跑貨的廠是兩回事。
看苗栗的地，先問兩件事：貨主要送去哪、員工從哪來。貨往竹科或回桃園，竹南、頭份才合理；要走西部沿海，西濱是另一條邏輯。怎麼把「離交流道幾分鐘」換算成一年的物流成本，我在桃園設廠聯外動線怎麼挑有一套框架；桃園各交流道之間怎麼比，看桃園跨區工業地怎麼選，拿來對照苗栗很好用。
四、竹南廠房出租一坪多少？實價登錄 11 個標的怎麼看
竹南、頭份的工廠、倉庫、廠辦租金，依內政部實價登錄 113 年第 3 季到 115 年第 2 季共 8 季，中間一半落在每坪每月約 520–870 元（11 個不重複標的）。但這組數字只有 12 筆登記、11 個標的，任何一筆都能把區間拉動，只能拿來抓方向，不能拿來定價。
| 分組 | 標的數 | 每坪每月租金 |
|---|---|---|
| 竹南＋頭份全部（工廠、倉庫、廠辦） | 11 | 中間一半約 520–870 元；最低 83 元、最高 1,232 元 |
| 竹南鎮 | 7 | 83–1,053 元 |
| 頭份市 | 4 | 668–1,232 元 |
| 民國 100 年後完工（新式鋼骨廠辦、廠房；其中 2 筆是同一棟的不同樓層） | 3 | 694–831 元 |
| 民國 70–99 年完工 | 5 | 379–1,232 元 |
| 民國 70 年前完工的老廠 | 3 | 83–668 元 |
| 對照：苗栗其他鄉鎮（公館、造橋、銅鑼、通霄）工業用途租賃 | 6 | 150–809 元；400 坪以上的 4 筆落在 150–574 元 |
資料來源：內政部不動產交易實價查詢服務網（實價登錄）租賃資料，苗栗縣 113 年第 3 季至 115 年第 2 季；篩選建物型態為工廠、倉庫、廠辦；每坪租金＝月租總額÷登記建物面積（坪）；同門牌、同面積、同租金的重複登記只算一個標的。市場觀察值，非成交保證，實際租金依個案議定。
看這張表之前，有三件事要先知道：
- 備註會讓單價失真：有 2 筆備註寫了未保存登記或增建的坪數，用登記面積去除會高估；把備註坪數加回去重算，中間一半會變成約 480–810 元。
- 含稅、管理費口徑不一：有的租金總額含稅，有的廠辦另收管理費，同樣的每坪數字，實付不一樣。
- 屋齡先決定租金帶：同在竹南，民國 60 年代的老廠登記在每坪 83–286 元，民國 103 年完工的鋼骨鋼筋混凝土廠辦登記到 831 元。便宜的老廠，要把整修、消防、電力補強一起算進去。
租金只是第一筆帳。挑高、地坪載重、電力、貨車進出、能不能辦工廠登記，任何一件不對，每坪便宜一百元都補不回來；承租前要逐項核對的規格，我整理在租廠房前要核對的 6 個硬規格。
五、苗栗工業地一坪多少？竹南、頭份的買賣實登要分分區看
苗栗工業地的價差，分區比鄉鎮更關鍵：竹南的丁種建築用地大面積成交每坪約 24.2–36.0 萬（3 筆），頭份的都市計畫工業區中間一半約 8.2–18.0 萬（17 筆）。下表只算 50 坪以上、排除特殊交易的純土地成交：
| 區域・分區 | 筆數 | 每坪單價 | 怎麼看 |
|---|---|---|---|
| 竹南・丁種建築用地 | 3 | 24.2–36.0 萬 | 三筆都是數百到兩千坪的大面積，樣本少，只看方向 |
| 竹南・都市計畫工業區 | 2 | 不列區間 | 排除特殊交易、未滿 50 坪並併筆後只剩 2 筆，樣本不足；不排除時共 22 筆、中位數約 15.5 萬（見 FAQ Q5） |
| 頭份・都市計畫工業區 | 17 | 中間一半 8.2–18.0 萬（全距 2.8–25.0 萬） | 樣本最多，但區段差距大，要看臨路與面積 |
| 頭份・丁種建築用地 | 8 | 中間一半 7.1–11.9 萬（全距 4.1–13.5 萬） | 400 坪以上的 6 筆，有 5 筆落在每坪 11–13.5 萬 |
| 銅鑼・丁種建築用地 | 4 | 10.0–18.0 萬 | 樣本少，只看方向 |
| 苗栗市・都市計畫工業區 | 5 | 4.9–12.8 萬 | 樣本少，只看方向 |
資料來源：內政部實價登錄買賣資料，苗栗縣 113 年第 3 季至 115 年第 2 季；交易標的為「土地」，分區以實登欄位「都市土地使用分區＝工」與「非都市土地使用編定＝丁種建築用地」為準；排除備註含親友或特殊關係、政府標售或讓售、協議價購、公共設施保留地、未登記建物、鄰地購買等交易，面積未滿 50 坪不計，同一天同地段同備註的多筆地號併為一筆交易；每坪單價＝總價÷面積（坪）。市場觀察值，非成交保證。
這張表有四個限制，引用前一定要知道：
- 實登抓不到股權或法人移轉的大宗工業地，工業地的漏網率比住宅高。
- 樣本小，一筆大額交易就能拉動區間，竹南兩類都在 3 筆以下。
- 分區以實登登記欄位為準，個別土地一律以土地使用分區證明與謄本為準。
- 地價不等於廠房價：有建物的「房地」交易單價是建物加土地混合，不能跟上表直接比。
也就是說，「頭份比較便宜」大致成立，但「竹南比桃園便宜」不一定成立：竹南丁建三筆大面積交易的單價，已經跟桃園都會區工業地同一個級距（對照：同期桃園都市計畫工業區純土地、50 坪以上且每坪 10–60 萬的交易中位數，平鎮約 27.8 萬（7 筆）、龜山約 28.1 萬（17 筆）、中壢約 30.5 萬（14 筆）；篩法跟上表不同、分區也不同，只看級距）。同一塊地值不值得，還是要回到分區、面積、臨路和你的用途一格一格算。
六、苗栗倉庫出租怎麼挑？企業倉儲先過這五關
企業找倉庫，第一關是合法，第二關才是租金。搜尋「苗栗倉庫出租」會同時跑出按格計費的迷你倉，那是個人或小量寄存用的；如果你要的是整棟、整層放原料、成品，或做物流中轉，要看的是下面五件事。實登租賃裡，竹南、頭份登記為「倉庫」型態的 8 季只有 1 筆，倉庫租金更要回到規格逐案比，不要拿單一數字當行情。
- 合法性：建物用途和土地分區都要對。建築物使用類組裡，倉儲屬 C 類「工業、倉儲類」：C-1 是儲存、製造工業物品且具公害的場所，C-2 是儲存、包裝一般物品的場所。先核對使用執照上的用途，再確認土地分區容許倉儲使用。
- 電力：先問供電，不要先看坪數。冷藏冷凍、自動倉儲、充電堆高機都吃電，契約容量要多少、這個點台電供不供得到、要不要增設受電設備，簽約前就要問清楚。
- 卸貨與迴轉：貨車開得進去才算數。大車能不能迴轉、有沒有卸貨平台或足夠的卸貨高度、進出會不會卡在窄路，每趟多繞的時間，一年累積起來就是一筆運費。
- 淨高與載重：決定你能堆幾層。淨高決定層架能做多高，地坪載重決定能不能放重物、讓堆高機作業；同樣坪數，能放的量可以差很多。
- 工廠登記：倉庫裡要不要加工？只做分裝、包裝、檢測、冷藏、冷凍，依認定標準不算製造加工；但要在倉庫裡做製造加工，且廠房面積達 150 平方公尺以上，或設備馬力與電熱合計達 75 千瓦以上（一般行業），就是要辦工廠登記的「工廠」，分區和建物用途都要能過。門檻與流程看工廠登記的門檻、文件與流程。
七、誰適合往苗栗看？一張表先判斷
把前面的差異收成一張表，先對號入座，再決定要不要花時間往南跑。
| 你的情況 | 苗栗適配度 | 為什麼 |
|---|---|---|
| 竹科供應鏈（封測、設備、零組件、物流），客戶端在竹科 | 高 | 竹南、頭份貼近客戶；但竹南的丁建地價不低，要跟桃園選項一起算 |
| 產線自成一條龍，不太依賴外部協力與大量技術人力 | 中高 | 聚落與人力落差對你影響小，頭份、銅鑼的地價優勢吃得到 |
| 用電量大，在北部（桃園以北）申請不到大電量 | 值得算 | 先把電力、搬遷、停產三筆帳算清楚，見北廠南遷的苗栗廠房承接成本試算 |
| 高度依賴外發加工、即時叫料、設備頻繁維修 | 中低 | 配套落差會把省下的地價吃回去，要逐塊地評估 |
| 需要大量技術工、工程師，且要長期留人 | 低 | 多半要跟竹科搶人（市場判斷），便宜的地救不了缺工 |
一句話判斷：苗栗適合「吃得到竹科供應鏈、又不需要桃園級腹地與人力」的產業；不適合把桃園的選地邏輯整套搬過去。
我的態度很清楚：不會因為苗栗便宜就建議你搬。你這條產線在苗栗如果會缺人、缺配套、繞貨路，我會建議先把桃園的選項算清楚，再決定苗栗適不適合你。
八、真要往南，簽約前先過這三關
- 分區與工廠登記先查：這塊地是科學園區、產業園區、都市計畫工業區，還是丁建？丁建落在農業區、鄉村區，你的行業是不是低污染事業？工廠登記辦不下來，地再便宜也用不了。
- 契約容量與電力盤清：產線要多少電、這個點台電能不能供到、要不要增設，大型用電尤其要先問，別開工才發現電不夠。
- 人力與動線實地走：員工從哪來、通勤多久、貨車怎麼進出、上交流道幾分鐘，這幾件事地圖上看不出來，一定要親自走一趟。
這三關過了，再回頭談租金或價格才有意義，價格放到最後談就好。
常見問題 FAQ
Q1. 竹南廠房出租一坪多少？
沒有固定牌價。依內政部實價登錄 113 年第 3 季到 115 年第 2 季，竹南鎮、頭份市登記為工廠、倉庫、廠辦的租賃只有 12 筆（11 個不重複標的），中間一半落在每坪每月約 520–870 元，最低 83 元、最高 1,232 元都是老舊或帶增建的個案。樣本少，只能抓方向，實際租金依屋齡、挑高、電力等條件個案議定。
Q2. 竹南、頭份的廠房租金，自己要去哪裡查？
查內政部實價登錄的租賃資料。選苗栗縣竹南鎮或頭份市，建物型態挑工廠、倉庫、廠辦，再逐筆看「備註」：含增建或未登記建物、租金含稅、只租部分面積、親友間租賃，都會讓每坪單價失真。竹南、頭份 8 季只有 12 筆這類登記，看到一兩筆就下結論很危險，最好連屋齡與規格一起比。
Q3. 苗栗倉庫出租要注意什麼？跟迷你倉差在哪？
迷你倉是按格計費的個人或小量寄存，企業倉儲要看的是整棟或整層的空間條件。簽約前依序確認五件事：使用執照是否為 C 類工業、倉儲類用途，土地分區是否容許倉儲；契約容量與台電供電；貨車迴轉與卸貨；淨高與地坪載重；會不會在倉庫裡加工——做製造加工且達一定規模，就要辦工廠登記。
Q4. 竹南科學園區、銅鑼科學園區的土地可以買嗎？
原則上買不到。依《科學園區設置管理條例》第 13 條，園區事業是向管理局申請租用園區土地，除了租金還要負擔公共設施建設費用；第 19 條也規定園區內私有廠房轉讓，以供核准設立的園區事業及研究機構使用為原則。一般製造業要進場，先確認產業能不能被核准引進，不行就回頭看產業園區、都市計畫工業區或丁種建築用地。
Q5. 苗栗工業地比桃園便宜多少？
頭份明顯較低，竹南跟桃園楊梅接近。以實價登錄 113 年第 3 季到 115 年第 2 季、都市計畫工業區純土地的全部交易比中位數：頭份每坪約 11.1 萬（34 筆）、竹南約 15.5 萬（22 筆），桃園楊梅約 16.6 萬（70 筆）、中壢約 20.4 萬（69 筆）。全部交易含畸零地與特殊交易，只能比相對高低，不能當單價。
Q6. 農地上的鐵皮倉庫，可以租來放貨嗎？
租之前一定要查合法性。農業用地原則上是給農業使用，拿來當一般倉庫出租，只要不符合土地使用管制，被查到時非都市土地依《區域計畫法》第 21 條、都市計畫區依《都市計畫法》第 79 條，都可處 6 萬到 30 萬元罰鍰並限期停止使用，不遵從還能按次處罰、停止供水供電。承租來用的人也在處罰範圍，便宜的租金未必划算。
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作者：張元澤（澤哥）｜澤的工商筆記主理人｜工商不動產顧問｜專營桃園楊梅、龍潭、平鎮、新屋、觀音工業地・廠房・農地｜服務於昱達工商地產
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澤的工商筆記｜張元澤・桃園工商不動產顧問
本文為公開資料整理：園區資料取自國科會新竹科學園區管理局、經濟部產業園區管理局；法規取自全國法規資料庫；人口取自苗栗縣戶政服務網；租金與地價為內政部實價登錄 113 年第 3 季至 115 年第 2 季自行計算的市場觀察值。實際以個案、最新公告與土地使用分區證明為準，不構成投資建議。
張元澤（澤哥／James），工商不動產顧問。現任有巢氏房屋經國特區加盟店（昱達工商地產）經理，專營桃園楊梅、龍潭、平鎮、新屋、觀音、大園、龜山、八德的工商不動產——工業地、廠房、農地的買賣、租賃與稅務規劃。2026 年起專注工商不動產，重視合法盡職調查與風險成本分析，買地租廠不踩雷，買的安心、用的放心。個人品牌：澤的工商筆記。
