廠房還有租約可以賣，不必先請承租人搬走。租約原則上跟著過戶（民法第 425 條），沒公證又超過 5 年或沒約定期限的不適用。自用買方會要求折讓，收租買方用租金回推；交屋把租金等 6 件事寫進合約。
— 澤的工商筆記整理
本文法規敘述均附法源（全國法規資料庫 law.moj.gov.tw；最高法院見解附司法院法學資料檢索系統原頁），查證日期 2026-10-03。稅務數字以國稅局公告為準；個案的租約效力、押租金與優先購買權，請由地政士或律師依租約原件確認，本文不給個案結論。
📌 這篇不講租約條款怎麼簽（在〔工業廠房租賃怎麼簽〕）、不講維修誰負責（在〔廠房租約的修繕責任〕）、不講整個賣廠流程（在〔廠房出售流程 7 步〕），也不比較賣掉還是繼續收租（在〔出售 vs 出租的屋主決策框架〕）。這篇只回答一題：廠房租給別人、租約還沒到期，現在能不能賣、該怎麼賣？
「廠房租給人家，租約還有三年，是不是要等到期才能賣？」出租中廠房的屋主想賣，卡住的多半是這一句。另一種想法剛好反過來：「我先請承租人搬，空廠比較好賣吧。」
這兩種想法都先假設了同一件事——租約是障礙，要先排掉。實際上，帶租約出售是法律本來就預設的情況。真正要判斷的是 3 件事：租期多長、有沒有公證、你要賣給哪一種買方。這 3 件事沒看清楚就開價，價格和交屋條件容易談歪。
一、廠房有租約可以賣，但帶租約出售等於先選了買方
廠房出租中可以直接賣。民法第 425 條第 1 項寫的就是出租期間把所有權讓與第三人的情況，條文處理的是租約對買方的效力，沒有把先解約列為出售的前提。
要另外確認的有 2 件事。第一，你們的租約自己有沒有寫「出售前要先通知」或「承租人優先購買」這類條款；有寫，就照合約走。第二，承租人如果是跟你租土地、自己蓋廠房，法律另外給他優先承買的權利，通知怎麼做放在第三節。
帶租約出售，是指廠房在承租人還在使用、租約還沒到期的狀態下過戶。買方拿到的是所有權和出租人的位置，不是一間空廠。這句話會把買方分成 2 群：
| 買方類型 | 他怎麼看你的租約 | 他會先問你什麼 | 對你的價格有什麼影響 |
|---|---|---|---|
| 自用買方（買來自己設廠） | 進駐時間被租約卡住 | 還剩幾個月、能不能提前解約、解約誰出錢 | 要嘛等、要嘛折讓；剩餘租期越長，這群人越少 |
| 收租買方（買來收租金） | 租約就是他的收益來源 | 月租多少、租到哪一天、承租人穩不穩、租約有沒有公證 | 他用租金回推出價；租金簽得低，價格就被租約壓住 |
很多屋主以為「有租約＝比較難賣」。實務上真正影響的是：你的租約條件，適合賣給哪一群人。剩餘租期短、租金偏低，主力是自用買方，租約是要處理的時間成本。剩餘租期長、租金合理、承租人穩定，主力是收租買方，租約反而是你的定價依據。
先把剩餘租期和月租金寫下來，對一下自己的主力買方是哪一群；接著要確認的，是這份租約會不會跟著過戶。
二、買賣不破租賃在廠房怎麼用：民法第 425 條的 3 個條件和 1 個例外
買賣不破租賃是指：租賃物交付後、承租人占有中，出租人把所有權讓與第三人，租約對受讓人繼續存在（民法第 425 條第 1 項）。但未經公證的不動產租約，期限超過 5 年或沒有約定期限的，不適用（同條第 2 項）。
條文原文是這樣寫的（全國法規資料庫・民法第 425 條）：
第 1 項：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」
第 2 項：「前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」
翻成白話，第 1 項有 3 個條件：
- 廠房已經交付給承租人使用。
- 承租人占有中——人和設備還在裡面。
- 你把所有權讓與第三人（買賣過戶就是）。
3 個都成立，租約就跟著廠房走，買方接下你出租人的位置。第 2 項是例外，也是廠房租約容易碰到的地方：
| 你的租約狀況 | 過戶後，租約對買方 | 依據 |
|---|---|---|
| 定期、5 年以內（超過 1 年的有書面）、承租人使用中 | 繼續存在，買方承接 | 民法第 425 條第 1 項 |
| 定期、超過 5 年、有公證 | 繼續存在，買方承接 | 民法第 425 條第 1 項（不落入第 2 項） |
| 定期、超過 5 年、沒公證 | 不適用第 1 項 | 民法第 425 條第 2 項 |
| 沒約定期限、沒公證 | 不適用第 1 項 | 民法第 425 條第 2 項 |
| 租期超過 1 年卻沒訂書面 | 視為不定期限，回到上一列 | 民法第 422 條 |
| 租約到期後承租人繼續用、你沒有馬上反對 | 視為以不定期限繼續契約，回到「沒約定期限」那一列 | 民法第 451 條 |
| 簽了約但還沒交付、承租人沒進駐 | 不符合第 1 項的條件 | 民法第 425 條第 1 項 |
廠房租約要特別留意這個例外，原因有 2 個。第一，承租人要攤提機台、裝修和電力投資，會希望租期簽長一點；租期一旦超過 5 年又沒辦公證，就落進第 2 項。第二，租約早就到期、雙方只是口頭講好繼續租的廠房，依民法第 451 條會被視為不定期限租賃，一樣落進第 2 項。
另外要留意租約是哪一年訂的。現行的第 425 條是民國 88 年修正、89 年 5 月 5 日施行的版本；租約早於這一天訂立的，適用修正前還是修正後的規定，要依民法債編施行法第 1 條判斷。該條後段的原文是：「其在修正施行前發生者，除本施行法有特別規定外，亦不適用修正施行後之規定。」（全國法規資料庫・民法債編施行法第 1 條）個案請律師依租約原件確認。
「不適用」不代表你沒事
第 2 項的意思是買方不當然受這份租約拘束，不是租約消失。租約在你和承租人之間仍然是有效的契約，這會帶出 3 個後果：
- 對自用買方：租約不當然拘束他，但承租人不會自動搬走，交屋時程一樣要談。
- 對收租買方：租約不當然跟著過戶，他會要你在簽約前補一份三方協議，或讓他跟承租人重新簽約。
- 對你自己：買方不承接時，承租人可以回頭找你談契約責任。成不成立、責任多大，逐案請律師確認。
所以手上是沒公證的長約，開價前先做 2 件事。第一，問承租人願不願意簽三方協議，或直接和買方重新簽約。第二，帶租約原件去問公證人或律師：過戶前補辦公證行不行、補了之後效力如何。
公證過的租約如果載明應逕受強制執行，承租人到期不交還廠房時，可以依公證書聲請強制執行（公證法第 13 條第 1 項第 3 款），這也是收租買方看重公證的原因。
三、承租人有優先購買權嗎？先分清楚他租的是廠房還是土地
法定的優先購買權，條文講的是「租用基地建築房屋」——承租人跟你租土地、自己出錢蓋廠房的情況（土地法第 104 條、民法第 426 條之 2）。單純承租現成廠房，依條文文義不在這個範圍。
| 承租型態 | 你出售時 | 依據 |
|---|---|---|
| 租地自建：承租人租你的土地，廠房是他蓋的 | 承租人有依同樣條件優先承買之權；你要以書面通知出賣條件，通知達到後 10 日內未以書面表示承買，視為放棄 | 土地法第 104 條、民法第 426 條之 2 |
| 租現成廠房：土地和廠房都是你的 | 上面 2 條的文義不包含這種情況；租約若另外約定優先購買條款，照合約走 | 租約條款（個案請地政士或律師確認） |
租地自建這一種，通知程序不能省。民法第 426 條之 2 第 3 項寫明：出賣人未以書面通知優先承買權人，就辦了所有權移轉登記，不得對抗優先承買權人。白話講，沒通知就過戶，這筆交易後面還有變數。書面通知寫什麼、什麼時候發，請地政士排進簽約流程。
租現成廠房的，下一步是回頭翻租約，找有沒有「優先購買」或「出售前通知」的條款。
四、過戶那天，6 件事要在合約裡切清楚
帶租約出售，買方拿到的是所有權和出租人的位置，承租人照常使用。所以交屋不是交鑰匙，是把租金、押租金、憑證、未結維修、工廠登記名義、電力戶名這 6 件事切清楚。
| 要切的事 | 怎麼切 | 依據或該問誰 |
|---|---|---|
| 1. 租金 | 法定自所有權移轉時起由買方承受；找補基準日由雙方約定。預收的租金要找補，並書面通知承租人改匯款帳戶 | 民法第 425 條第 1 項；找補細節由地政士寫進合約 |
| 2. 押租金 | 不會自動跟著租約移轉；你沒把這筆錢交給買方，買方對承租人不負返還義務 | 最高法院 65 年台上字第 156 號（原判例）；逐案請地政士或律師確認 |
| 3. 憑證與扣繳 | 過戶後的租金憑證由誰開、承租公司的扣繳對象要不要換 | 請會計師確認；觀念見〔租廠房稅負誰出〕，數字以國稅局公告為準 |
| 4. 未結的維修 | 過戶前已報修、還沒修完的項目列清單，寫明誰負責到哪一天 | 界線見〔廠房租約的修繕責任〕 |
| 5. 工廠登記與環保許可 | 登記在承租公司名下的，不跟著房地過戶 | 工廠登記見工廠管理輔導法第 10 條、第 16 條；環保許可向核發機關確認 |
| 6. 電力 | 電號戶名是誰、契約容量是誰出錢增設、退租時會不會減容 | 向台電與承租人確認；怎麼查見〔廠房電力完整解析〕 |
押租金為什麼要單獨談
最高法院 65 年台上字第 156 號（原判例，民國 65 年 1 月 23 日）的見解是：押租金契約是租約以外的另一個契約，以金錢交付為成立要件；出租人沒有把押租金交付受讓人時，受讓人對承租人不負返還押租金的義務。
白話講：租約會跟著廠房走，押租金不會自己走。做法有 2 種。第一種，從價金裡找補、實際移交給買方，並請承租人書面確認這筆錢改由新所有權人保管。第二種，押租金留在你這邊，租約結束時由你返還——但買方手上少了擔保，多半不會接受。選哪一種都行，不能不寫。個案怎麼寫，請地政士或律師確認。
五、先解約再賣，還是帶租約賣？2 本帳分開算
先解約再賣，換到的是自用買方進得來；代價是補償金、空置期少收的租金和持有成本。帶租約賣，租金不中斷；代價是買方池變小、價格受租金牽動。
| 比較項目 | 先解約再賣 | 帶租約賣 |
|---|---|---|
| 你換到什麼 | 自用買方進得來，買方池變大 | 租金收到過戶那一天，不用談解約 |
| 你付出什麼 | 給承租人的補償、空置期少收的租金、空置期照繳的稅費與貸款利息 | 自用買方要等或要折讓；收租買方用租金回推價格 |
| 卡關點 | 定期租約沒寫提前終止條款，你不能只因為想賣就單方面終止 | 沒公證的長約，買方要你補三方協議 |
| 適合誰 | 剩餘租期短、租金明顯偏低、買方以自用為主 | 剩餘租期長、租金合理、承租人穩定 |
解約這件事，先翻租約。定有期限的租約，期限屆滿才消滅（民法第 450 條第 1 項）；要在期限屆滿前終止，得租約本來就有約定（民法第 453 條）。沒寫，你就不能只因為想賣而單方面終止，要跟承租人談合意解約，談判的主導權在他那邊。承租人欠租、違反約定使用方法時，出租人另有法定的終止權（民法第 438 條、第 440 條），那是另一回事，成不成立逐案請律師確認。
用一組假設數字感受一下（以下是假設，不是任何區域的行情）：月租 30 萬元的廠房，承租人搬走後隔 6 個月才成交交屋，光少收的租金就是 180 萬元，還沒算談給承租人的搬遷補償，和這 6 個月照繳的地價稅、房屋稅、貸款利息。這 180 萬元加補償金，就是你為了讓自用買方進場付的成本——自用買方願意多出的價，要高過這個數字，先解約才划算。
賣方要繳的稅是另一本帳，整理在〔賣廠房要繳哪些稅〕，數字以國稅局公告為準。
六、開價之前，先把這 5 份文件找出來
帶租約出售的廠房，開價前要先備齊租約正本與增補、公證書（有辦的話）、押租金收據、租金收款紀錄，以及承租人的登記名義與意願。該有的缺一份，買方就多一個砍價理由。
- 租約正本，加上每一次續約、增補的書面。
- 公證書（有辦的話）。
- 押租金的收據或匯款紀錄。
- 近 12 個月的租金收款紀錄與憑證。
- 請承租人提供：工廠登記的登記名義、電號戶名、他有沒有續租或購買的意願。
第 5 項容易被跳過。承租人本身就是買方人選：他已經在裡面投資了設備和裝修，搬遷成本比誰都清楚。開價前先問他一聲，等於多一個買方人選。
文件齊了，再對照〔廠房出售流程〕排時程；想先讓人看一眼租約與開價方向，可以從〔賣方委託頁〕把狀況丟過來。
在架實例｜八德乙種工業區 SRC 四層廠房（現有租約至 2028 年）
帶租約出售的案件頁怎麼揭露租約、怎麼分「自用」與「收租」兩種買方，可以看這一件：〔八德乙種工業區 SRC 四層新廠房出售〕。案件狀態、價格與租約條件一律以案件頁當下內容為準。經紀業｜昱達工商地產股份有限公司 不動產經紀人｜鄭文暉 (103)嘉縣字第00138號
承辦｜張元澤（James）｜工商不動產顧問
七、常見問題 FAQ
廠房還有租約，可以賣嗎？
可以，不必等租約到期，也不必先請承租人搬走。民法第 425 條第 1 項規範的就是出租期間把所有權讓與第三人的情況。出售前要確認的是租約本身有沒有約定「出售前通知」或「優先購買」條款，以及租期、公證狀況會讓租約跟不跟著過戶。（資料來源：民法第 425 條；整理：澤的工商筆記）
買賣不破租賃，廠房租約一定會跟著過戶嗎？
不一定。廠房已交付、承租人占有中，租約原則上對買方繼續存在；但未經公證的不動產租約，期限超過 5 年或沒約定期限的，不適用。租期超過 1 年沒訂書面，或到期後繼續使用而出租人沒有馬上反對，都會被視為不定期限租賃。（資料來源：民法第 422 條、第 425 條、第 451 條）
租約 7 年、沒有公證，買方可以不承接嗎？
依民法第 425 條第 2 項，未經公證、期限超過 5 年的不動產租約，不適用買賣不破租賃，買方不當然受這份租約拘束。但租約在出租人和承租人之間仍然有效，承租人可能回頭向原出租人主張契約責任（成不成立逐案請律師確認），所以簽約前先談三方協議。個案效力請律師確認。（資料來源：民法第 425 條）
賣廠房要先通知承租人嗎？承租人有優先購買權嗎？
看他租的是什麼。承租人租你的土地、自己蓋廠房（租用基地建築房屋），出賣基地時他有依同樣條件優先承買之權，你要以書面通知出賣條件，通知達到後 10 日內未以書面表示承買視為放棄。單純承租現成廠房，依條文文義不在此範圍，另看租約有沒有約定。（資料來源：土地法第 104 條、民法第 426 條之 2）
押租金要交給新的所有權人嗎？
要在買賣合約裡寫明。最高法院 65 年台上字第 156 號（原判例）認為押租金契約是租約以外的另一個契約，出租人未將押租金交付受讓人時，受讓人對承租人不負返還義務。做法是從價金找補、實際移交，並請承租人書面確認。個案請地政士或律師確認。（資料來源：最高法院 65 年台上字第 156 號）
帶租約的廠房，價格會比較低嗎？
看買方是誰。自用買方要等租約到期才能進駐，會要求折讓，剩餘租期越長、折讓壓力越大；收租買方用租金回推出價，租金合理、承租人穩定時，租約是定價依據。價格區間一律回到內政部實價登錄的實際成交去看，不看開價。（整理：澤的工商筆記）
承租人的工廠登記會跟著廠房過戶嗎？
不會。工廠登記是登記在實際經營的事業主體名下，設廠完成後由經營者申請登記，核准後才能從事物品製造、加工；遷移廠址要重新辦理設立許可或登記。承租人搬走，登記不會留給廠房：他到新廠址要重新辦理，下一個使用人也要用自己的名義重新申請。（資料來源：工廠管理輔導法第 10 條、第 16 條）
資料來源
- 民法第 422、425、426 條之 2、438、440、450、451、453 條：全國法規資料庫・民法（查閱版本：修正日期民國 115 年 8 月 17 日；查證日期 2026-10-03）
- 民法債編施行法第 1 條、第 36 條：全國法規資料庫・民法債編施行法（查證日期 2026-10-03）
- 土地法第 104 條：全國法規資料庫・土地法第 104 條（查證日期 2026-10-03）
- 公證法第 13 條：全國法規資料庫・公證法第 13 條（查證日期 2026-10-03）
- 工廠管理輔導法第 10 條、第 16 條：全國法規資料庫・工廠管理輔導法（查證日期 2026-10-03）
- 最高法院 65 年台上字第 156 號（原判例；裁判日期民國 65 年 1 月 23 日；案由：返還押租金）：司法院法學資料檢索系統（查證日期 2026-10-03）。該頁編註：本則效力與未經選編為判例之最高法院裁判相同。
- 價格判斷一律回到內政部不動產交易實價查詢服務網的實際成交；本文未引用任何行情數字，文內金額為假設例。
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※ 本文為一般性判斷框架與法規整理，非個案法律、稅務或估價意見。所引法規以全國法規資料庫之現行條文為準，查證日期 2026-10-03；最高法院見解以司法院法學資料檢索系統所載全文為準。租約效力、押租金移轉、優先購買權之有無與行使、稅費與憑證，均應由地政士、律師、會計師依租約原件與個案查核，稅務數字以國稅局公告為準。文內金額為假設例，不是任何區域的行情，也不代表實際成交結果。
作者：張元澤（澤哥）｜澤的工商筆記主理人｜工商不動產顧問｜專營桃園楊梅、龍潭、平鎮、新屋、觀音工業地・廠房・農地｜服務於昱達工商地產
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最後更新：2026-10-03｜© 澤的工商筆記 yuanbuyhouse.com
張元澤（澤哥／James），工商不動產顧問。現任昱達工商地產 經理，專營桃園楊梅、龍潭、平鎮、新屋、觀音、大園、龜山、八德的工商不動產——工業地、廠房、農地的買賣、租賃與稅務規劃。2026 年起專注工商不動產，重視合法盡職調查與風險成本分析，買地租廠不踩雷，買的安心、用的放心。個人品牌：澤的工商筆記。
