廠房租賃的稅負分兩端：房東端有租賃所得稅（公司承租時代扣 10%、單次給付逾 2 萬元另代扣 2.11% 二代健保補充保費），及房屋稅、地價稅等持有稅；承租端的租金，公司要列為費用、抵稅，前提是「拿得到合法憑證」——房東是法人就要含 5% 營業稅發票，房東是個人則靠扣繳憑單。誰負擔哪一筆，租約沒寫清楚就會吵。實際稅率與金額以國稅局公告及會計師試算為準。
— 澤的工商筆記整理
一句話結論
租廠房最常被忽略的不是租金高低，是「租金以外那一圈稅，到底誰出」。房東想把房屋稅、地價稅、代扣稅款通通轉嫁給你，公司想把租金漂亮地列成費用抵稅——這兩件事在簽約那一刻沒談清楚，後面就是補稅、爭執、甚至費用被國稅局剔除。這篇不教你節稅，教你租廠房前該把哪幾筆稅攤在桌上談。
先講現場：我看租廠房的合約，第一個翻的不是租金，是「稅怎麼算」
很多老闆找廠房，眼睛全盯在「一坪多少、押金幾個月」。租金當然重要，但我看租賃合約，第一個翻的是稅務條款那幾行——因為租金是談得攏的數字，稅是談不攏才會出事的地雷。
廠房租賃跟住宅租屋差很多。住宅租屋多半是個人對個人，金額小、報不報稅彈性大。廠房租賃通常是「公司承租」——公司付租金要做帳、要報稅、要列費用，這一連動，就把房東的所得稅、二代健保、發票問題全部拉上檯面。你不是不能租，是你得先知道：這張租約簽下去，會牽動房東報多少稅、你公司能列多少費用，而這兩件事的成本，最後都會反映在「實際租金」裡。
很多人以為租金就是合約上那個數字，但實務上真正影響你成本的，是「含稅還是未稅」「代扣誰出」「開不開發票」這三件談判桌上的事。
房東端：租廠房牽動哪些稅，誰出？
先把房東這邊會碰到的稅理一遍，你才知道房東報價時，把哪些成本偷偷算進租金裡了。
1. 租賃所得稅——公司承租時，要「代扣 10%」
當你的公司向個人房東承租廠房，依《所得稅法》規定，公司（扣繳義務人）在給付租金時，要按給付額扣繳 10% 的所得稅，於次月 10 日前繳庫、次年 1 月底前申報扣繳憑單（依財政部稅務入口網說明）。
這 10% 是「先扣下來」，不是額外多繳的稅，房東隔年報綜所稅時會結算。但問題在「誰負擔」：合約若約定由承租人（你公司）負擔扣繳稅款，依財政部臺北國稅局函釋，這筆要視同租金收入一起計算——也就是說，你幫房東出的稅，會被認定成你給的租金的一部分，扣繳基數要往上墊。這就是為什麼很多房東報價會講「我要實拿 X 萬」，那個「實拿」背後就是要你扛代扣稅。
2. 二代健保補充保費——單次給付逾 2 萬，再扣 2.11%
個人房東出租給公司，公司給付租金時，單次給付金額達 2 萬元以上，依現行規定還要代扣 2.11% 的二代健保補充保費。廠房租金動輒每月好幾萬，幾乎都會踩到這條線。
提醒一個變動：原本研議要把租金、利息、股利改成「全年累計逾 2 萬就課」的新制，已於 2025 年 11 月由行政院指示暫緩，目前仍維持「單次給付逾 2 萬」的舊制。這類門檻會修法，實際以衛福部、健保署當年度公告為準。
3. 房屋稅、地價稅——這是房東的「持有稅」，但常被轉嫁
房屋稅、地價稅是房東持有廠房本來就要繳的稅，理論上是房東成本。但廠房一旦「營業使用」，稅率跟自住天差地遠：
依財政部稅務入口網，房屋稅按實際使用情形課徵——住家自住約 1.2%、其他住家用 1.5%、營業用則達 3%（房屋現值的稅率，地方政府另有實際規定）。你公司租去當廠辦、設營業登記，房東這間就會被認定營業用、跳到 3%。差出來的房屋稅，房東十之八九會想辦法墊進租金裡轉嫁給你。
4. 法人房東 vs 個人房東——稅的走法完全不同
房東是「公司」還是「個人」，整個稅流就不一樣，這直接影響你公司能不能順利列費用：
| 項目 | 個人房東（自然人） | 法人房東（公司） |
|---|---|---|
| 給付租金時代扣 10% 所得稅 | ✅ 公司承租須代扣 | ❌ 不代扣（房東自己報營所稅） |
| 二代健保補充保費 2.11% | ✅ 單次逾 2 萬須代扣 | ❌ 無 |
| 開立發票 | ❌ 個人一般不開發票 | ✅ 開含 5% 營業稅的發票 |
| 你公司列費用的憑證 | 靠扣繳憑單 | 靠統一發票 |
| 5% 營業稅可否抵進項 | ❌ 不能抵 | ✅ 進項稅額可扣抵 |
這張表的重點：法人房東開的發票，那 5% 營業稅你公司付了還能拿去抵；個人房東開不了發票，你付的租金只能靠扣繳憑單列費用，5% 抵不了。 表面上個人房東租金可能報得低一點，但把「能不能抵」「代扣誰出」算進去，未必比較划算。（資料來源：財政部稅務入口網、各國稅局函釋；實際適用以國稅局公告為準）
承租端：你公司想把租金列費用，前提是「拿得到合法憑證」
很多老闆租廠房的算盤是：「租金是費用，可以抵營所稅。」這句話對，但有個前提——你得拿得到國稅局認的憑證。憑證沒到位，這筆費用可能被剔除，等於白付。
- 房東是法人：跟房東要含 5% 營業稅的租賃發票。這張發票同時做兩件事：列你的租金費用、5% 進項稅額還能扣抵你公司的銷項營業稅。這是最乾淨的走法。
- 房東是個人：個人開不了發票，你公司付租金時依法代扣 10% 所得稅、代扣 2.11% 二代健保，年度開立扣繳憑單，靠這張扣繳憑單列你的租金費用。注意：付給個人的租金不能扣抵營業稅。
這裡最常出事的，是房東是個人、又不想被代扣、不想被報——要求你「私下付現、不要報」。我直接講白：這種你千萬別配合。 你不報，這筆租金費用就列不進去，等於放棄抵稅；真被查到，補稅加罰的是你公司。為了幫房東逃稅，把自己公司的帳搞髒，這帳怎麼算都不划算。
一張表：租廠房稅負「誰出、怎麼談」對照
把房東端、承租端的稅攤在一起，誰該出、談判時怎麼喬，一目了然：
| 稅項 | 法定誰負擔 | 實務上常怎麼轉嫁 | 你談判時該守的 |
|---|---|---|---|
| 代扣 10% 所得稅 | 房東（先扣後結算） | 房東喊「實拿」，要你墊 | 談「含稅總額」，別讓代扣偷墊高基數 |
| 二代健保 2.11% | 房東 | 同上，要你一起墊 | 同上，寫進合約由誰出 |
| 房屋稅、地價稅 | 房東（持有稅） | 墊進租金或要你另外負擔 | 確認租金是否已含；別重複出 |
| 5% 營業稅（法人房東） | 承租人付、可抵進項 | 正常走發票 | 確認拿得到發票、能抵 |
| 修繕、消防、增設 | 看約定 | 常推給承租人 | 寫清楚「誰修、誰出、能不能列費用」 |
怎麼用這張表：簽約前拿這幾列逐項問房東——「租金是含稅還是未稅？代扣的部分誰出？開不開發票？」把答案寫進合約。多數租賃糾紛不是租金談不攏，是這些「租金以外的稅」當初沒寫清楚。（市場觀察：實務做法因個案與地方稅捐處規定而異，具體以主管機關與你的會計師認定為準）
我的判斷順序：先確認房東身分，再談含稅，最後問費用認列
把整篇收成一個動作順序，你照這個走就不容易吃虧：
- 先問房東是公司還是個人：法人就要發票、個人就走扣繳，這決定你後面整套帳怎麼做。
- 再確認租金「含稅 vs 未稅」：把代扣 10%、二代健保 2.11%、營業稅 5% 講清楚，談「你公司實際每月要付出去多少」這個總數，別只比表面租金。
- 確認房屋稅、地價稅誰出：營業使用會讓房東房屋稅跳到 3%，這筆有沒有算進租金，先問。
- 最後確認費用認列憑證：法人房東要發票、個人房東要扣繳憑單，缺一不可，這關係你能不能合法把租金列費用。
我不負責幫你把稅算到最省——那是會計師的事。我負責讓你在簽約前，把「這張租約會牽動哪些稅、誰該出、怎麼寫進合約」搞清楚，別等付了錢才發現費用列不進去、或被房東把一堆稅默默轉嫁。
桃園楊梅、龍潭、平鎮、新屋、觀音一帶的廠房租賃，房東有公司有個人、報價有含稅有未稅，澤的工商筆記長期追蹤這些案件的合約眉角，幫你在談判桌上不吃暗虧。
常見問題 FAQ
Q1. 公司租個人房東的廠房，要不要幫房東代扣稅？
要。依《所得稅法》，公司向境內個人承租不動產、給付租金時，是扣繳義務人，須按給付額扣繳 10% 所得稅，並於次月 10 日前繳庫、次年 1 月底前申報扣繳憑單；單次給付金額達 2 萬元以上者，另須代扣 2.11% 二代健保補充保費。這是公司的法定義務，不是選配。實際申報細節與當年度門檻，請以國稅局、健保署公告及你的記帳士／會計師確認為準。（整理：澤的工商筆記）
Q2. 房東說「我要實拿 X 萬，稅你出」，這樣對我有什麼影響？
影響是你的扣繳基數會被墊高。依財政部臺北國稅局函釋，合約若約定扣繳稅款、二代健保由承租人負擔，這些代付的稅會視同租金收入一起計算，等於你不只付租金，還幫房東把稅扛了，且這筆也算進租金。談判時請改談「含稅總額」——也就是你公司每月實際要付出去的總數，別被「實拿」話術墊高成本。具體計算請交給記帳士試算。（整理：澤的工商筆記）
Q3. 公司付的廠房租金，可以列為費用抵稅嗎？
可以，但前提是拿得到合法憑證。房東是法人，跟它要含 5% 營業稅的租賃發票，租金列費用、5% 進項還能扣抵營業稅；房東是個人，靠你依法代扣後開立的扣繳憑單列費用，但付給個人的租金不能扣抵營業稅。若房東要求私下付現不報，這筆費用就列不進去，還有補稅風險，千萬別配合。（整理：澤的工商筆記）
Q4. 租廠房後，房屋稅、地價稅會不會變貴？誰要繳？
房屋稅、地價稅是房東的持有稅，法定由房東繳。但廠房一旦「營業使用」（你設營業登記、當廠辦用），房屋稅會從自住約 1.2%、住家用 1.5% 跳到營業用約 3%（依房屋現值課徵，地方政府另訂細則）。多出來的稅，房東通常會想墊進租金轉嫁給你。簽約前務必確認租金是否已含這部分，別重複負擔。實際稅率以地方稅捐稽徵處公告為準。（整理：澤的工商筆記）
Q5. 法人房東和個人房東，租起來成本差在哪？
差在「發票」和「代扣」。法人房東開含 5% 營業稅的發票，這 5% 你公司付了還能抵進項，費用認列最乾淨，但租金通常含稅報價；個人房東開不了發票，你要代扣 10% 所得稅、2.11% 二代健保，靠扣繳憑單列費用，且 5% 抵不了。不能只看誰報價低，要把「能不能抵、代扣誰出」一起算進實際成本。哪種對你公司划算，建議讓會計師依你的營業稅狀況評估。（整理：澤的工商筆記）
Q6. 租金合約沒寫稅誰出，事後會怎樣？
最常見的就是吵架跟補稅。房東主張租金是「未稅、實拿」，要你補代扣的稅；你主張租金已含稅，雙方各執一詞。更麻煩的是，若當初沒依法代扣、沒開扣繳憑單，你公司可能面臨補繳與罰鍰，這筆費用也可能被國稅局剔除。所有稅務負擔（含稅未稅、代扣誰出、發票、修繕費用）一定要白紙黑字寫進租約，這是租廠房最便宜的保險。（整理：澤的工商筆記）
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澤的工商筆記｜張元澤・桃園工商不動產顧問
關於作者 — 澤
作者：張元澤（澤哥）｜澤的工商筆記主理人｜工商不動產顧問｜專營桃園楊梅、龍潭工業地・廠房・農地｜服務於昱達工商地產
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※ 本文為一般性觀念整理，非個案稅務或法律意見。租賃所得扣繳、二代健保補充保費、營業稅、房屋稅、地價稅之實際適用、稅率與金額，牽涉房東身分（個人／法人）、租金約定（含稅／未稅）、房屋使用情形、營業登記與否等個案因素，且相關門檻與費率逐年公告、可能修法。請務必以記帳士、會計師之專業試算，及國稅局／地方稅務局、衛福部健保署之核定與公告為準。
張元澤（澤哥／James），工商不動產顧問。現任有巢氏房屋經國特區加盟店（昱達工商地產）經理、房產顧問，專營桃園楊梅、龍潭、平鎮、新屋、觀音、大園、龜山、八德的工商不動產——工業地、廠房、農地的買賣、租賃與稅務規劃。2026 年起專注工商不動產，重視合法盡職調查與風險成本分析，買地租廠不踩雷，買的安心、用的放心。個人品牌：澤的工商筆記。
