烏樹林工業區廠房怎麼看？龍潭 51 公頃範圍與分區

烏樹林工業區位於龍潭中豐路西側，官方介紹名稱是「龍潭烏樹林工業用地」，設廠用地 51 公頃。市府列為「報編未開發」，但這個分類不代表禁止買賣，也不能據此說區內沒有既有廠房。買租前，先拿地號確認範圍、分區與用途。

本文沿用本站 2026 年 10 月 3 日完成的官方範圍圖與實價登錄查核；交易樣本涵蓋 2024 年 7 月至 2026 年 6 月。2026 年 10 月 31 日再次核對市府介紹原頁與法規，並以原始成交檔複算單價。這份資料適合認識樣本長相，個別物件仍須另做可比成交分析。

正在找廠房？先看在架廠房與工業地，再帶著地號核對下列條件。

烏樹林工業區在哪裡？51 公頃範圍怎麼確認？

桃園投資通的龍潭烏樹林工業用地介紹（上版日期 2024 年 5 月 1 日）列設廠用地 51 公頃，產業類別包含塑膠、鋼鐵、機械設備。頁面以舊道路與地標描述四至，沒有逐筆地號清單。

經濟部產業園區管理局各產業園區範圍圖的既有下載資料，以「龍潭烏樹林段」登載範圍與 51 公頃面積。本站將範圍圖與國土測繪中心門牌定位核對，樣本集中在工二路一段、工五路、工七路；同路名也有落在範圍外的住宅樣本。不能因為地址有「工」字，就認定整筆土地都是工業用地。

官方介紹頁自身的「範圍」與「地理位置」對龍潭都市計畫的南北方位寫法不同，舊省道路名也不宜直接當成現行界線。本文不替官方選定其中一句；範圍圖先輔助定位，再用地號、謄本及主管機關資料確認。

報編未開發，為什麼仍有房地成交？

桃園市經發局工業區現況清單將烏樹林列為報編未開發工業區；園管局既有圖資的開發狀態欄則為「自行購地設廠」。這兩項是不同資料欄位，原頁未解釋「未開發」具體指哪部分，不能自行推導成一律不能交易、沒有廠房或所有公共設施均已完備。

本站原始查核使用內政部實價登錄 113 年第 4 季至 115 年第 3 季發布資料，找到 23 筆登記為「非都市土地、工業區、丁種建築用地」的房地成交，門牌定位點落在範圍內。其中 21 筆主要用途為工業用，另 2 筆為辦公用與商業用，因此本文稱為「丁建房地樣本」，不把每筆都說成同一種廠房。

門牌定位有精度限制，範圍圖也不能代替地籍界址。靠邊界的物件尤其要逐筆核對；歷史上有成交，也不代表目前有相同條件物件在售。

烏樹林是丁種建築用地，還是都市計畫乙種工業區？

上述 23 筆樣本的登記是非都市「工業區」的「丁種建築用地」。這是樣本紀錄，不能推成範圍內每一地號都相同，更不能把附近農業區丁建或甲建一起算進來。

依非都市土地使用管制規則第 9 條，丁種建築用地一般上限為建蔽率 70%、容積率 300%；地方政府得視需要降低，核定開發計畫標準較低時也須依較低標準辦理。這是法規上限，並非特定土地可直接蓋足的承諾。

行業能否進駐，還要核對使用分區、容許使用、建物用途與製程所需許可。不要用「丁建」兩字取代工廠登記、消防、環保及原核准條件的確認。都市計畫內土地另查該都市計畫；土地性質的基本差異可看丁種與乙種工業用地怎麼分。

烏樹林廠房價格怎麼看？先看 22 筆歷史丁建房地樣本

以下不是現在的開價，也不是某間廠房的估值。23 筆樣本排除 1 筆親友或特殊關係交易後，留下 22 筆。發布資料期間為 113 年第 4 季至 115 年第 3 季，實際交易日期落在 2024 年 7 月至 2026 年 6 月；兩種日期不能混用。

樣本項目	中間一半／中位數
每建坪單價，總價含土地	24.2–32.0 萬元／28.4 萬元
總價	3,500–5,113 萬元／4,650 萬元
土地移轉面積	70–84 坪／79 坪
登記建物移轉面積	133–195 坪／159 坪

資料來源：內政部實價登錄批次資料，本站依前述條件整理。「中間一半」為第 25 至第 75 百分位；數字僅描述這組樣本，不代表烏樹林全部市場。

22 筆中有 21 筆的建物型態登記為透天厝，15 筆為三層樓；13 筆備註提到增建、頂樓加蓋或夾層。看價格時，應分開比較登記面積與現況使用面積，並向銀行及相關專業人員確認增建對估價、合法使用、消防與保險的影響。

純土地與房地交易的估價方式不同。本次不以有限的素地樣本推出烏樹林土地價帶，也不把上述歷史樣本套成租金、貸款成數或未來漲幅。

買或租烏樹林廠房前，先查四件事

1. 地號、分區與編定。確認是否在報編範圍，調閱謄本與必要證明；案名或路名不能代替土地身分。
2. 登記用途與增建。把登記面積、現況面積、增建部分分開列，確認你的用途及製程能否合法使用。
3. 空間是否符合製程。歷史樣本以多層建物為主，但不能據此認定現有全部物件都適合某個行業。實際量柱距、樓高、載重與裝卸空間。
4. 排水、電力與貨車動線。向現場管理單位、台電及主管機關確認契約容量、排水去向、納管或許可條件，再用實際車型確認進出與迴轉。

本次讀取的市府介紹頁未列完整現行廠商名錄或污水處理設施現況，因此不使用舊版廠商家數或歷史網頁的「有／無」當作現在的答案。查特定工廠，可從經濟部工廠公示資料查詢系統查起，再核對登記狀態與實際營運情形。

烏樹林、龍科與龍潭工業園區，名稱怎麼分？

名稱	辨認重點
龍潭烏樹林工業用地	本篇主題；市府介紹設廠用地 51 公頃，列報編未開發。
龍潭科學園區，簡稱龍科	竹科管理局管理的科學園區。一、二期與另案三期擴建，見龍科期別對照；三期進度另看龍科三期官方進度整理。
市府另列的龍潭工業園區	是另一項官方介紹紀錄，不能直接當成烏樹林或龍科別名。詳見龍潭園區名稱總覽。
龍潭渴望園區	另見龍潭渴望園區專頁，不以同在龍潭就套用相同土地或進駐規則。

地號對過、分區看過、增建算過，價格才有意義。

買地租廠有原則，風險成本找阿澤。

作者：張元澤（澤哥）｜昱達工商・工商地產顧問