龍潭渴望園區值得買嗎？172公頃、工業地只佔2成

龍潭渴望園區（原「宏碁渴望園區」）總面積 172 公頃，是國內第一個由民間投資開發的多功能智慧園區，民國 78 年由宏碁推動、94 年正式更名。它的土地分區裡，自然保育區約佔 33%、住宅約 22%、工業用地僅約 21%（換算約 36 公頃）。所以這裡是「低密度智慧生活園區」，不是純工業區——想在龍潭買廠房或工業地，得先分清楚渴望、龍科與龍潭丁建的差別。 （資料來源：龍潭渴望園區官方網站「關於渴望園區」、桃園市政府經濟發展局、內政部不動產交易實價登錄）

最近龍潭的產業題材升溫，但要把進度講精確：桃園市政府在 2026 年 5 月宣布龍潭科學園區第三期擴建計畫重啟推動，後續仍有中央審議、在地溝通、土地取得與配套程序，並不是園區已經開發完成。很多客戶一聽「渴望園區」名字漂亮、又是宏碁開發的，就以為可以直接進去買廠房。我是張元澤（澤哥），專做桃園工商不動產。這篇先把最容易誤會的地方講清楚：渴望園區能買的「工業地」其實很少，買龍潭工商不動產，重點不是只看園區名稱，而是看懂渴望、龍科與龍潭丁建的差別。

想直接對照實際標的：龍潭廠房出售・出租一覽 ›（含渴望園區內的在架廠辦）

一、龍潭渴望園區到底是什麼？台灣第一個民間開發園區

渴望園區的身世很特別。它民國 78 年（1989）由宏碁公司推動開發，是國內第一個由民間投資開發的園區，原名「宏碁渴望園區」，民國 94 年（2005）為了與地方結合，正式更名為「龍潭渴望園區」。（資料來源：龍潭渴望園區官方網站）

關鍵數字：

• 總面積 172 公頃，位於龍潭區高原里及三和里，坐落在海拔約 198–303 公尺的銅鑼圈平坦台地上。
• 土地使用分區：自然保育區約 33%、住宅用地約 22%、工業用地約 21%、公園與道路約 18%、研發與教育設施約 6%。
• 定位是「結合居住、工作、學習與休憩」的多功能智慧園區，主打低密度、高覆綠。
• 園區內的渴望研究園大樓為地上 6 層、地下 3 層的商辦空間，總樓地板面積約 23,027 坪，提供 20～560 坪不等的商業空間。

看到重點了嗎？工業用地只佔約 21%，換算約 36 公頃。這在一個 172 公頃的園區裡並不大。渴望的價值在「環境與商辦」，不在「大量工業用地」。

二、買龍潭廠房前，先搞懂渴望 vs 龍科 vs 丁建

龍潭能做廠房／工業使用的分三塊：渴望園區（工業地少、適合研發總部）、龍科（審查進駐、以租為主）、龍潭丁建（自由買賣的流通主力）。這是我帶看龍潭時一定會先講的一張地圖：

• 龍潭渴望園區：環境好、適合做研發中心、企業總部、低密度使用，但純工業地稀少，多是少量轉手。
• 龍潭科學園區（龍科）：國家級科學園區，進駐以積體電路、光電、生技為主，從業員工約 7,000 人，土地以承租為主、出租率近 100%；三期擴建計畫已於 2026 年 5 月重啟推動，仍有審議、溝通與土地取得等程序。要進龍科得通過審查，不是一般買賣。詳見我的龍潭科學園區完整指南。
• 龍潭丁種建築用地（丁建）：這才是一般中小企業在龍潭買廠房、買工業地最常成交的標的，自由買賣、最靈活。

我給客戶的一句話判斷：想要環境與門面，看渴望；要進科技聚落，看龍科（且多半是租）；要實際買得到、做一般製造或倉儲，主力在龍潭丁建。

三、龍科三期 2026 年重啟：仍在推動程序，別把題材當成已完工

龍潭這一波產業題材，源頭仍是龍科。桃園市政府 2026 年 5 月公告指出，龍潭科學園區第三期擴建計畫已重啟推動；但後續仍涉及中央審議、在地溝通、土地取得與交通等配套，現階段應視為推動中的產業題材，不是已完成開發。

重啟消息確實增加企業與投資人對龍潭周邊的關注；依我在地帶看的觀察，龍潭丁種建築用地 2025–2026 年詢問度有升溫（個人市場觀察、非官方統計）。但題材不能直接套到每一筆渴望園區或龍潭丁建，仍要逐筆核對分區、使用限制、聯外道路與成交案例。

但我要提醒：外溢是真的，但別把龍科的價值直接套到每一塊龍潭的地上。 龍科是審查進駐、以租為主；你在外圍買到的是丁建或渴望周邊，使用彈性、法規、價格邏輯都不同。熱度可以參考，價格還是要回到標的本身。

四、龍潭工業地與廠房掛牌多少？成交要拉實價登錄對

先講結論：龍潭目前是「題材先行、價格分歧」，大面積、近交流道的物件撐得住，條件普通的地還有議價空間。下面是掛牌與商仲彙整的開價區間，不是成交行情；出價前一定要拉實價登錄成交對價。一樣給區間，整理自市場掛牌與商仲彙整（2025–2026）：

• 工業地（渴望周邊／龍潭丁建）：依掛牌與商仲彙整開價約 每坪 18–22 萬，渴望周邊、近高原交流道的大面積案例較硬、約 22 萬上下。
• 工業廠房（建坪計價）：龍潭挑高千坪廠房建坪掛牌約 每坪 17–19 萬（個案開價，實際以實價登錄成交為準）。
• 趨勢：龍科三期於 2026 年重啟推動，帶來產業題材；但仍在程序中，不能把題材直接當成每筆土地都會上漲。

我的判斷：龍潭目前是「題材先行、價格分歧」的階段。大面積、近交流道的物件撐得住，但條件普通的地，買方議價空間還在。進場前務必拉實價登錄對價，別只看掛牌開價。

查證管道：龍潭渴望園區官網（aspirepark.com.tw）、內政部不動產交易實價登錄（lvr.land.moi.gov.tw）。

五、想在龍潭買廠房或工業地，進場路徑怎麼走？

1. 先確認你要的是哪一塊：渴望（環境／商辦）、龍科（審查／租）、還是丁建（買賣主力）？方向錯，後面全錯。
2. 核對使用與法規：丁建能不能做你的行業、要不要廠登、容積與建蔽夠不夠。
3. 拉實價登錄對價：鎖定地段後調近一年成交，框出合理區間。
4. 評估龍科外溢的真實性：標的離龍科多遠？是真受惠還是只是沾光？
5. 找熟龍潭的人帶看：渴望與龍潭丁建很多好物件非公開，網路掛牌不一定是最好的。

六、龍潭渴望園區值得買嗎？依用途對照的決策表

值不值得，看你的用途：研發、總部、低密度廠辦可以比渴望；要大量製造或倉儲，主力在龍潭丁建；要進科技聚落看龍科，而且多半是租。

不管選哪一塊，買前先用地號核對分區（分區查詢工具），再看龍潭目前在架的廠房與工業地對照實際標的。

七、相關資源與內部連結

• 同屬「龍潭軸」必看：龍潭科學園區完整指南
• 都會型對照組：中壢工業區完整指南、平鎮工業區完整指南
• 桃園西半大基地選項：觀音工業區完整指南
• 想找人幫你在龍潭一帶帶看工業地與廠房？桃園工商商仲服務（澤哥）

作者：張元澤（澤哥）｜澤的工商筆記｜桃園工商地產顧問｜昱達工商地產｜2026 年起專注桃園廠房、工業地、農地買賣與稅務規劃

桃園工商不動產（廠房、工業地、農地）是我 2026 年的深耕主軸。買地租廠有原則，風險成本一起算，歡迎找我聊。 📍 LINE：@669nnskm｜電話：0908-660-212｜Email：zerenote@gmail.com｜YouTube：@zerenote｜FB：澤的工商筆記

本文寫作參考公開資料：龍潭渴望園區官方網站、桃園市政府經濟發展局、行政院、內政部不動產交易實價登錄。內容為澤本人原創整理，價格數字為掛牌開價區間、實際以個案實價登錄成交為準。

👉 想看全區整理：渴望、龍科、丁建三者怎麼分、龍潭工業地該怎麼卡，整理在龍潭工業地卡位真相（龍科三期擴建）。

渴望一帶的在架案件

看完園區概況，如果你正在找可以立刻進駐的空間：下面這件我把規格、可分租的坪數、承租前該查什麼都整理成完整案件頁了。最新狀態（出租中／已出租）以案件頁上的狀態列為準。

• 在架案件｜龍潭渴望約 710 坪分租廠辦（出租）｜山坡地保育區／丙種建築用地，共 5 層出租 4 層、客梯 2 部貨梯 2 部，可分租 200～2,200 坪
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