截至 2026 年 9 月 17 日，龍科三期約 104 公頃擴建計畫已獲國發會審議通過，下一步仍要陳報行政院核定；政府時程是 2028 年底前完成開發許可與環評審查，2030 年進入公共工程及廠商同步建廠。周邊私人工業地可以買賣，但不能把園區用地、徵收補償與市場成交價混成同一個行情。
先講結論：龍科三期擴建確實往前走了一關，但還沒有完成行政院核定，也沒有台積電第一方公告新廠落腳。國發會 2026 年 9 月 17 日審議通過的是約 104 公頃擴建計畫草案，總開發經費約 956.28 億元；官方目前排到 2028 年底前完成開發許可與環評審查，2030 年辦理公共工程並讓廠商同步建廠。這代表題材有進度，不代表現在就有可買的三期工業地。
我做工商不動產，客戶最常問我的問題是：「台積電要去龍潭了，我現在進場還來得及嗎？」每次我都先問他：「你知道你買得到的地在哪裡嗎？」大部分人不知道。這篇文章，我要把這件事講清楚。
龍科三期的園區用地與周邊私人工業地，是兩個市場
國發會在 2026 年 9 月 17 日審議通過「新竹科學園區龍潭園區擴建計畫」草案，規模約 104 公頃，後續仍要陳報行政院核定。園區完成土地取得與開發後，將由科學園區管理局依進駐制度提供廠商使用；在計畫區內買到私人土地，不等於取得未來園區的設廠或進駐資格。
計畫區內外的私人土地，權屬、交易限制與後續取得程序都要逐筆查證；擴建區外圍既有土地或廠房則是另一個市場。這些標的要逐筆確認都市計畫、使用地類別、建物用途、道路、電力與廠登條件，不能只因為「靠近龍科」就當成同一種資產。
官方進度可查國發會 2026 年 9 月 17 日新聞稿與竹科管理局龍潭園區擴建計畫專區；既有園區與三期的分工，可延伸看龍潭科學園區完整解析。
現在誰在找龍潭工業地？這些才是真實需求
我的判斷是：現在龍潭工業地最大的買方邏輯不是等台積電，而是三種現在就存在的需求。
第一，既有龍科的土地確實吃緊：竹科管理局 2026 年 6 月資料顯示，龍潭園區可供出租 42.72 公頃、已出租 42.72 公頃，出租率 100%。第二，企業若不能等三期供地，就會先看周邊既有廠房與工業地；但是否適合仍要回到產業用途、交付時間、電力、消防與貨車動線。第三，龍潭、平鎮、楊梅的替代關係不能只比一坪多少，還要把整修、法規補正與等待成本一起算。查看竹科管理局土地使用統計。
台積電是加分，不是主要依據。阿澤跟客戶講話從來不靠傳聞說話，但這三種需求是我現在實際接觸到的。這也是桃園科技走廊整體升溫帶出來的結構性趨勢，不只是一個單點題材。完整台積電龍潭佈局脈絡，可以參考台積電龍潭佈局全解析。
龍科三期徵收價格，不能直接當成周邊工業地行情
先把話放前面：龍潭工業地沒有「每坪固定幾萬」這種乾淨牌價。政府取得三期用地時的查估、協議價購或依法補償，是公共建設的土地取得程序；周邊私人丁種建築用地、都市計畫工業區、農地與帶建物廠房，則是不同條件的市場交易。兩邊不能拿同一個單價互推。
| 你看到的數字 | 它代表什麼 | 判讀方式 |
|---|---|---|
| 協議價購／徵收補償 | 政府依法取得計畫用地的查估與補償 | 看正式公告、地號與補償項目，不能當周邊成交保證 |
| 實價登錄成交 | 市場已成交案件 | 先分土地類別、是否帶建物、面積、臨路與特殊交易，再做區間 |
| 市場開價 | 賣方期待 | 可看供給情緒，不能直接當成交行情 |
實務上我會先分四組：農業用地、非都市丁種建築用地、都市計畫工業區土地、帶合法建物的廠房。再限定同一期間、相近面積與使用條件，排除親友交易、持分與其他特殊交易。樣本不足時就直接說不足，不用一個大區間把不同產品混在一起。
分區與容積也不能只靠名稱套數字。丁種建築用地的通用管制可作為起點；都市計畫工業區仍要回到該筆土地適用的都市計畫書與現行規定。買前可先看丁種與乙種工業用地差異，最後仍以地號逐筆查證。
台積電題材的風險：2023年的前車之鑑你記得嗎
阿澤不會因為新聞熱就把台積電進駐寫成定案。2023 年台積電曾公開表示不再考慮原龍科三期方案；截至 2026 年 9 月 17 日，政府已確認的是園區擴建計畫進度，台積電第一方公開資訊仍未確認新三期廠型、投資額或量產日。媒體與供應鏈說法可以列為市場題材，不能取代公司正式公告。現有龍潭先進封測廠則可在台積電官方廠區清單查到，這與三期新廠是兩件事。
時程也是風險。國發會目前列的是：2028 年底前完成非都市土地開發許可審議與環評審查，之後接續土地取得，2030 年進行園區公共工程設計施工，並提供廠商同步建廠。這是計畫目標，不是保證完工日；中間仍有行政審議、土地取得與工程執行變數。資料來源：國發會 2026/9/17。
我最怕的不是客戶買貴，是判斷錯方向。把傳聞當確認事實押注，買了之後等不到、賣不掉，才是真正的損失。
阿澤的工商判斷
重大建設題材最熱時，更要先做退場壓力測試：如果行政程序延後、企業沒有公告進駐，標的本身是否仍有自用需求與同類型成交支撐？沒有足夠成交樣本，就不替市場貼上「一定上漲」或「一定虛胖」的標籤。
現在進場龍潭工業地，我的決策框架
如果企業現在就有自用、擴廠或搬遷需求，可以把龍潭列入比較，但要先確認交付時程、分區、廠登、電力、消防與貨車動線。三期題材只能加分，不能取代標的本身能不能用。
如果是純投資、只想押台積電新聞，我會先算等待成本與退場情境。官方時程排到 2030 年公共工程，台積電三期新廠又尚未第一方確認；貸款條件、持有成本與未來流動性都要由銀行及個案資料重新評估，不能套用固定成數。
我的判斷順序是：先看企業需求，再看標的合法與使用條件，最後才把園區擴建當區域條件。資金規劃可延伸看工業地貸款與資金規劃，估值方法可看工業地估價方法。
買龍潭工業地之前，這幾件事要先查清楚
阿澤帶看工業地第一件事是確認合法使用條件，不是先看題材。至少要核對：土地使用分區與使用地、建物登記用途、工廠登記可行性、電力與消防、排水、臨路與大車動線，以及產權與持分。
都市計畫工業區與非都市丁種建築用地適用的規定不同；建蔽率、容積率與容許使用要回到該筆地號的都市計畫書、非都市土地管制及主管機關答覆，不能用「乙工／丁建」名稱直接套一組數字。
完整流程可看工業地產權盡調與自地自建 vs 直接買廠房；成交資料則回到內政部實價登錄逐筆核對。
龍潭與周邊區域比較：選龍潭的理由要站得住腳
龍潭、平鎮與楊梅不能只用新聞熱度或單一每坪價格比較。企業選址要把產業聚落、可用土地或廠房、交付時間、電力、消防、貨車動線、員工通勤與總持有成本放在同一張表。
需要貼近龍科既有供應鏈，可優先查龍潭；一般製造業若不必緊鄰園區，也應把平鎮與楊梅列入。延伸資料可看平鎮工業區與龍潭、平鎮、楊梅比較，最終仍以當期同類型實價與現場條件判斷。
我的建議：先把「一定要在龍潭的理由」寫出來，再比標的。理由若只有台積電傳聞，風險偏高；若是客戶、供應鏈或既有營運需求，才有可驗證的選址基礎。
FAQ：龍潭工業地常見問題
龍科三期的地可以直接去買嗎？
園區完成土地取得與開發後，將依科學園區制度提供廠商使用。計畫區內私人土地的權屬、交易限制與政府取得程序要逐筆查證；買到土地也不等於取得園區設廠或進駐資格。
龍科三期徵收價格就是周邊工業地行情嗎？
不是。協議價購或徵收補償屬政府取得計畫用地的程序；周邊土地成交要依土地類別、建物、面積、臨路與交易條件分組看實價登錄。開價、補償與成交價不能混用。
台積電確定進駐龍科三期了嗎？
截至 2026 年 9 月 17 日，沒有台積電第一方公告確認龍科三期新廠的廠型、投資額或量產時程。政府已確認的是擴建計畫進度；媒體與供應鏈消息仍要和公司正式公告分開看。
龍科三期目前走到哪一關？
國發會已審議通過計畫草案，下一步是陳報行政院核定。官方目標為 2028 年底前完成開發許可與環評審查，之後接續土地取得，2030 年進入公共工程及廠商同步建廠。
龍潭工業地的建蔽率、容積率怎麼查？
先確認是都市計畫工業區、非都市丁種建築用地，還是其他使用地，再查該地號適用的都市計畫書或非都市土地管制。名稱相近不代表管制數字相同，不能拿一組比例套整個龍潭。
現在進場應該看什麼？
先看你的企業是否現在就有自用需求，再核對分區、廠登、建物用途、電力、消防、道路與資金成本。龍科三期可以當區域發展條件，不能當唯一報酬保證。
買地租廠有原則，風險成本找阿澤。龍潭工業地現在的邏輯我說清楚了：買的是供應鏈外溢需求，不是賭台積電傳聞；地目容積率搞懂，才不會付了高容積的價格買到低效益的地。有具體需求、想確認個案值不值得進，可以直接找我談。
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張元澤（澤哥／James），工商不動產顧問。現任有巢氏房屋經國特區加盟店（昱達工商地產）經理，專營桃園楊梅、龍潭、平鎮、新屋、觀音、大園、龜山、八德的工商不動產——工業地、廠房、農地的買賣、租賃與稅務規劃。2026 年起專注工商不動產，重視合法盡職調查與風險成本分析，買地租廠不踩雷，買的安心、用的放心。個人品牌：澤的工商筆記。
