懶人包 03｜留言「分區」領的那張表
工業地分區速查：
丁建、乙工、甲工差在哪。
很多人以為差的是名字，實務真正差的是三件事：法源在哪一套、能蓋多大、你的行業進不進得去。看到「工業區」三個字，第一動作是先確認它是哪一種，再談價格。
01 開始之前
看表之前，
先搞懂這 3 件事。
先切第一刀：都市計畫內，還是非都市
都市土地的謄本「使用分區／使用地類別」欄是空白的，分區要另外申請土地使用分區證明（上面會寫「乙種工業區」這類分區名稱；只寫「工業區」時，請承辦或市府都發局確認是哪一種）；非都市土地的謄本會直接寫「丁種建築用地」這類使用地類別。
三個長得像的名字別混
「乙種工業區」是都市計畫的工業分區；「乙種建築用地」是非都市鄉村區的建地，不是給你設廠的；法規裡沒有「丁種工業區」——丁建是「用地」，工業區是「分區」。差一個字，容積和能不能設廠全變。
案名與 DM 寫的分區不算數
以土地使用分區證明與謄本為準。覺得資料怪怪的，先自己調分區證明、或打去都發局問，不要只憑案名、DM 或網路圖台下結論。
02 這張表
工業地分區速查表（桃園版）
看廠、談價前照著查，查完的結果留在表上就是你的判斷依據。
| 分區 | 哪一套法 | 建蔽／容積（上限） | 能做什麼 | 最常踩的坑 |
|---|---|---|---|---|
| 丁種建築用地（丁建） | 非都市土地：區域計畫法、非都市土地使用管制規則§9 | 70%／300%；地方可調降。要符合§9-1：在依獎勵投資條例、促進產業升級條例或產業創新條例編定的工業區或政府設的園區內，並提擴大投資或產業升級計畫經核准，合併各項獎勵後最高 400%，不是一般丁建的預設值。 | 工業設施 30 個細目（含倉儲設施，賣場除外）；其中運輸倉儲、轉運設施等限已開發工業區並經工業主管機關規劃；❌ 一般住宅。 | 在農業區、鄉村區、森林區內的丁建，除既有工廠外限低污染事業，要先拿市府認定；素地新建一定會碰到這道閘。所以「丁建就能設廠」這句話只對一半。 |
| 乙種工業區（乙工） | 都市計畫：桃園市施行細則§17（省版§18） | 桃園附表一「工業區」70%／210%——容積先看個案都市計畫書，沒寫才用 210%（§37）；依§41 申請容積獎勵的，獎勵後不得超過基準容積 1.2 倍。 | 公害輕微之工廠：精密機械、電子組裝、模具、食品加工、包裝印刷、倉儲物流；負面表列禁 26 目（金屬冶煉、造紙、製革、水泥、石化基本原料、聚合反應塑膠…）。 | 幼獅、中壢、平鎮核心都是乙工 70／210，不是丁建 300%：直接套 300%，可蓋樓地板會多算 43%。210% 不是絕對值，要看都計書。 |
| 甲種工業區（甲工） | 都市計畫：桃園市施行細則§18（省版§19） | 同上 70%／210%（依個案都市計畫書）。 | 輕工業＋無公共危險之重工業：冶煉、熱處理、鑄造、表面處理、造紙、製革、橡塑膠聚合。只擋四項：煉油、放射性、易爆物製造儲存、液化石油氣製造分裝。 | 很多資料把甲工講成「公害輕微的工廠」——那是乙工的定義，照這樣看會把甲工的價值看低。甲工比乙工寬，要電鍍、熱處理、冶煉，甲工是最穩的選擇。 |
| 特種工業區 | 都市計畫：桃園市施行細則§19（省版§20） | 70%／210%（依個案都市計畫書）。 | 正面表列：甲工限制設置、並經市府審查核准的工業（石化煉製、爆竹煙火、火藥、放射性物質處理…）。 | 逐案審查，不是買了就能蓋；連辦公室、倉庫這類附屬設施都要審。買之前先確認你的項目過不過審，不然這塊地對你是死的。 |
| 零星工業區 | 都市計畫：桃園市施行細則§20（省版§21） | 70%／210%（依個案都市計畫書）。 | 為既有合法工廠劃設：無污染性之工業、汽車運輸業停車場、客貨運站、機車汽車及機械修理、儲配運輸物流。 | 容許比乙工窄、基地小、路窄、鄰避壓力大；但條文明文開放物流、客貨運站、車輛修理，這幾行反而好用。 |
| 農地上的特登工廠 | 農地＋特定工廠登記（工廠管理輔導法§28-5～§28-9、特定工廠登記辦法）；變更編定另依「特定工廠申請變更編定為特定目的事業用地審查辦法」 | 嚴格講還是農地。特登換到的是期限內免罰、可接水接電，土地和建物還沒合法（工輔法§28-8）；要合法得走用地變更——都市計畫外、未達 5 公頃者依審查辦法提用地計畫，變更為特定目的事業用地（未達 2 公頃直接變更編定，2～5 公頃另要開發許可），建蔽上限 70%、容積上限 180%（審查辦法§6），不是丁建的 70／300；都市計畫內依都市計畫法辦理。 | 既有工廠在期限內繼續使用；三個日期：2030/3/19 前沒拿到特登者，改善計畫核定失效（工輔法§28-5）；2032/3/19 用地計畫申請截止（審查辦法§3，限都市計畫外、未達 5 公頃）；2040/3/19（民國 129 年）落日。 | 特登不能跟著買賣移轉給新的事業主體（§28-9，公司換負責人不算變更主體）；拿丁建的成交去期待特登的賣價，或反過來，定價整個失準。 |
| 產業園區「免疫條款」 | 桃園市施行細則§21（省版§22） | 依園區計畫書。 | 依產業創新條例、原獎投、促產條例編定開發的工業區或產業園區，建築與土地使用得依其有關法令辦理，不受§17～§19 限制。 | 「這塊在乙工所以不能做 X」在報編產業園區內可能是錯的。標準動作：先查這筆是不是在產創園區範圍（經濟部產業園區管理局 bip.gov.tw），再決定套哪一套規則。 |
法源：非都市土地使用管制規則§6 附表一（丁建容許項目、農業區等丁建限低污染事業）、§9、§9-1；都市計畫法桃園市施行細則§17～§21、§35、§37、§41 與附表一；工廠管理輔導法§28-5～§28-9；特定工廠登記辦法；特定工廠申請變更編定為特定目的事業用地審查辦法§2、§3、§6。數字為法定上限，實際以各該都市計畫書、分區證明與最新法規為準。
03 先講限制
這張表不適用的情況。
- 這張表是桃園版（依《都市計畫法桃園市施行細則》）。新竹、苗栗用臺灣省施行細則，工業區數字同樣 70／210 但條號差一號、其他分區數字不同；臺北市另一套自治條例。跨縣市的案子回該市法規查，不要套這張表。
- 建蔽率、容積率都是「上限」不是固定值：容積先看個案都市計畫書，沒寫才用附表；地方政府可以往下調，核定的土地使用計畫更低者從其規定。帶客戶算建坪前，先查有沒有調降過。
- 分區只回答「法規准不准你的行業進來」，不回答廠登辦不辦得下、臨路夠不夠、電力夠不夠、環保過不過——那是另外幾張表。對外正式分區一律以土地使用分區證明為準，這張表不能代替建築許可判定。
04 實戰範例
同樣寫「工業區」，100 坪地差 90 坪樓地板。
情境（示意）：兩塊地資料表都寫「工業區」，各 100 坪地坪。A 在楊梅幼獅（都市計畫乙種工業區）；B 是非都市報編工業區內的丁種建築用地。
- 先對法源：A 是都市計畫、看桃園市施行細則與該筆的都市計畫書；B 是非都市、看非都市土地使用管制規則§9。名字都有「工業」，管制完全是兩套。
- 算可建量體：A 法定上限 70／210，100 坪地坪最多約 210 坪樓地板；B 70／300，最多約 300 坪。差 90 坪、差 43%——拿幼獅當丁建在算產能，整個評估就歪掉了。
- 再問行業：你做的是精密機械組裝，A、B 都進得去；製程多一道電鍍，兩邊都要先停下來查。A 先確認這筆在不在經濟部編定的幼獅產業園區範圍內：在的話，依桃園市施行細則§21，土地使用可以改依產業園區的法令辦理、不受乙工條文拘束，准不准看園區允許進駐的產業別，要先問幼獅產業園區服務中心；不在園區範圍、只是一般乙工的話，26 目負面表列雖然沒寫到電鍍，但要過「公害輕微」這道認定，實務上常被擋。B 一樣要看園區允許進駐的產業別清單含不含。
- 最後看坑：B 如果不是在報編工業區、而是散落在農業區裡的丁建，先得過「低污染事業」認定；再加上聯外道路只有 6 米、大車進不來——容積 300% 未必贏過容積 210% 但動線完整的 A。
分區決定「能不能」，容積決定「能蓋多少」，行業清單決定「准不准你進來」。三件事都對上了，再談價格。
05 常見問題
最常被問的 3 題。
丁建跟乙工，哪一個比較寬？
看丁建落在哪裡。工業區（報編工業區）內的丁建沒有低污染事業這道閘，比乙工寬；散落在農業區、鄉村區、森林區內的丁建，除既有工廠外限「經市府認定之低污染事業」，這道閘比乙工的「公害輕微」門檻更前面，反而比乙工嚴。所以「乙工比丁建寬」和「丁建就能合法設廠」，這兩句都只對一半。
「乙種工業區」跟「乙種建築用地」是同一種地嗎？
不是。乙種工業區是都市計畫的工業分區，桃園附表一工業區建蔽 70%、容積 210%；乙種建築用地是非都市土地鄉村區的建地，60%／240%，偏住宅、商業，不是工業主力。買地時一定要請對方講清楚是哪一種「乙種」，並以謄本與分區證明為準。
我要做電鍍、熱處理、冶煉，該找哪一種地？
乙種工業區要分開看：金屬冶煉是§17 負面表列 26 目之一，法規明文不行；電鍍、熱處理條文沒有逐字寫，要過「公害輕微」的個案認定，電鍍實務上常被擋，熱處理也要先確認。最穩的是甲種工業區——甲工只擋煉油、放射性、易爆物、液化石油氣四項，電鍍、熱處理、冶煉都不在裡面。特種工業區收的是甲工也不准的那四種，這三項用不到它。如果標的在依產業創新條例等法規編定開發的工業區或產業園區內（都市計畫內的依§21 可不受§17～§19 限制；非都市的就是園區內丁建），改看那個園區自己的規定，允許進駐的產業別清單要含你的行業，否則一樣進不去；散在農業區、鄉村區的丁建限低污染事業，這三項幾乎過不了。
這張表要用在你的案子上？
把條件丟給我。
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