桃園零星工業區可以設廠嗎？買地、租倉庫前先查這三件事

屋主說「以前這裡就是工廠」，你打算接手後裝新設備，或把整棟租來替客戶存貨。這時先釐清兩件事：這筆地允許什麼用途？你要做的事，和原來核准的用途一樣嗎？

桃園零星工業區可以做哪些工業、倉儲？

《都市計畫法桃園市施行細則》第20條說明，劃設零星工業區原是為了照顧已有登記、具一定規模且遷廠困難的合法無污染性工廠。要判斷新的製程，得看廢水、廢氣、噪音等是否符合管制標準，也要排除條文列出的危險性工業，例如重化學品製造、調和或包裝。桃園市法規資料庫，第20條

倉庫尤其容易問錯。廠內存放自家原料、成品，可從「與該工業有關的倉庫」查起；如果專門替別家公司收貨、分揀、配送，就要按實際營運內容確認是否屬條文另列的儲配運輸物流業。看廠時把貨品、服務對象和每天做的事寫下來，才問得到能用的答案。

同樣叫零星工業區，為什麼還要翻計畫書？看中壢 A20 的例子

桃園市府在2023 年 5 月 2 日公告機捷 A20 車站周邊配合區段徵收工程的細部計畫。翻到書內第79頁，可看到當時劃設的「零星工業區（特）」只有 0.01 公頃。第83頁圖40可對照變更後範圍。這個「特」字有自己的規定。市府公告歷程、計畫書第79頁、第83頁圖40

這一版土管要點第三點寫明，該區原建蔽率與容積率均為 0%，首次向市府申購容積須至少達 210%，申購後建蔽率為 70%。如果拿到地號就直接用「70%、210%」算可蓋坪數，會漏算申購這個條件。計畫書第88至89頁，第三點

這是2023 年公告的歷史示例。市府在 2026 年 3 月另公告實施 A20 土管要點修訂。今天評估土地，要按地號查最新公告與後續變更，再確認這筆地已辦了哪些程序。桃園市府公告，說明二載明 2026 年修訂文號

買地設廠或租倉庫，簽約前怎麼查？

1. 土地：拿地段、地號，找出完整分區名。在桃園市都市計畫地圖定位，記下計畫名稱，讀同區最新書圖與歷次變更。遇到「（特）」或附帶條件就連同條文一起留存。進入簽約評估時，申請土地使用分區證明。市府都計地圖、分區證明申辦
2. 建物：請屋主提供使用執照、核准圖說。把你會用到的那一層、增建或夾層逐處對照。若打算把原廠房改成獨立倉庫，帶平面圖和營運內容向建管單位確認。桃園市營業場所土地與建物用途查詢窗口
3. 製程：列出產品、設備、原料與排放。帶著分區證明、建物資料及預定製程向經發單位確認是否須辦理工廠登記或變更，以及應備的環保文件。土地使用違規，或廠房使用違建、與核准用途不符，依法都會影響工廠登記。《工廠管理輔導法》第15條

如果查到的是非都市土地的丁種建築用地，接下來要查的是非都市土地使用管制。兩種制度的分區名稱、文件和可建規模不同，可以接著看丁種建築用地與都市計畫工業區怎麼分。