這是一件屋齡約 4 年的乙種工業區 SRC 四層廠房，土地約 440 坪、建物約 1,540 坪，開價 4.98 億。目前有租約到 2028 年上半年、月租 100 萬，所以它適合的是「要收益、不急著自用」的買方；要立刻進駐的人得等租約到期。門前道路 6 米，40 呎貨櫃車進出需要先評估。
— 澤的工商筆記整理
物件規格
- 使用分區｜乙種工業區（都市土地）
- 土地面積｜約 440 坪
- 建物面積｜登記約 1,540 坪（無未登記增建）
- 樓層｜地上 4 層＋地下 1 層
- 結構｜鋼骨鋼筋混凝土造（SRC）
- 屋齡｜約 4 年
- 分層配置｜每層約 280 坪，一樓挑高 5.2 米、二至四樓挑高 5.1 米
- 樓板載重｜一樓 1,000 kg/m²、二至四樓 800 kg/m²
- 垂直運輸｜貨梯 2.5 噸 ×1、客梯 700 公斤 ×1（無天車）
- 使用執照｜有
- 消防｜有
- 地下停車｜20 格以上
- 土地面寬 / 縱深｜約 23 米 / 約 66 米
- 門前道路｜6 米
- 目前使用狀況｜出租中，租約至 2028 年上半年，月租 100 萬
- 開價｜4.98 億（賣方開價，非成交價）
精確登記面積、地號與完整位置於實際洽談時提供。坪數以每 20 坪為單位四捨五入呈現（未滿 100 坪者以 10 坪為單位），面寬與縱深為概估值。
這件的定位：收益標的，不是自用標的
先把最重要的事講清楚——這件現在有租客，租約到 2028 年上半年，月租 100 萬。也就是說買下來之後有兩年多的時間，你是房東而不是使用者。
這對兩種人是完全不同的意思：
- 找收益標的的買方｜這是優點。不用招租、不用等空置期，交屋就有現金流，而且承租方已經裝修進駐、續租機率通常比重新招租高。
- 要自用設廠的買方｜這是障礙。你得等到 2028 年上半年，或跟現有承租方談提前解約（那是另一筆成本，而且不一定談得成）。
開價 4.98 億、月租 100 萬，年租金 1,200 萬，帳面租金報酬率約 2.4%。這個數字在工商不動產屬於偏低的一端——工業廠房的租金報酬率常見在 3% 到 5%。換句話說，這件的價格支撐主要來自屋齡新、產權乾淨、位置在成熟區，不是來自租金收益。買它的邏輯應該是「長期持有的資產」，不是「用租金養貸款」。
屋齡 4 年在工商市場是什麼概念
桃園工業區裡在賣的廠房，屋齡二、三十年是常態，四十年以上也不少。屋齡 4 年的物件之所以少，原因很簡單：新建成本這幾年墊高很多，而蓋好沒幾年就要賣的廠房，通常是原本自建自用的企業改變了計畫。
屋齡新在實務上省掉的是這幾筆：
- 結構與屋頂｜SRC 造，短期內沒有屋頂翻修與鋼構除鏽的支出。
- 消防｜已依現行規定設置，不必為了取得使用許可回頭補做。老廠房的消防改善動輒數百萬，而且施工期間會影響營運。
- 合法性｜使用執照有、沒有未登記增建。這一點在這批案子裡是少數——多數老廠房都有增建，而增建部分不能登記、銀行估價不計入、將來被舉報還可能要拆。
樓板載重是這件的實質規格重點：一樓 1,000 kg/m²、二到四樓 800 kg/m²。一般辦公大樓的樓板載重約 300 kg/m²，所以這棟從設計上就是給生產或倉儲用的，不是辦公室改成的廠房。要放重型設備或高密度儲位的業別，這個數字比坪數重要。
門前道路 6 米：這是要先確認的限制
這件最需要先看現場的地方是門前道路——6 米。
40 呎貨櫃車（車身約 16 米）在 6 米道路上要轉進基地，實務上要看幾件事：路口有沒有可迴轉的空間、對向能不能暫時借道、以及基地本身的退縮深度夠不夠讓車頭擺進來。土地面寬約 23 米、縱深約 66 米，基地本身是夠深的，所以問題不在停車，在「進得來出不出去」。
如果你的業別是自小貨到 3.5 噸為主，6 米路完全沒問題；如果需要櫃車直接靠廠、或每天有多趟大車，這件要現場實地跑一次動線再決定。這種事看照片和圖面都看不出來，只能到現場。
常見問題
Q. 這件現在有租客，我買下來可以自己用嗎？
租約到 2028 年上半年，在那之前承租方有合法的使用權，買方不能單方面要求提前搬遷。要提前使用只有兩條路：跟承租方協商解約並補償，或等租約自然到期。原則上原租約會隨標的移轉給新買方（買賣不破租賃，民法第 425 條第 1 項）。但第 2 項有例外：未經公證的不動產租賃契約，租期逾五年或未定期限者，不適用——換句話說，如果這份租約沒有公證、而原始租期超過五年，買方其實可以不受它拘束。所以簽約前一定要把租約正本調出來看兩件事：有沒有公證、原始租期多長。這兩個答案會直接決定你是「被綁兩年」還是「可以自己用」，也決定議價該從哪個基準談。
Q. 帳面報酬率 2.4% 會不會太低？
以工業廠房來說偏低。工業不動產的租金報酬率常見在 3% 到 5%，所以這件的價格不是靠租金收益支撐，是靠屋齡、結構與區位。如果你的資金成本高於這個數字，那用租金養貸款是行不通的，要用「長期持有＋資產增值」的邏輯來評估才合理。
Q. 樓板載重 800 到 1,000 kg/m² 夠我用嗎？
取決於你的設備重量與擺放密度。一般機械加工、電子組裝、倉儲儲位在這個範圍內都夠；重型沖壓、大型 CNC、或需要在二樓以上放整排重機的，建議把設備的實際靜載重與動載重數字給結構技師核算一次。這是可以在簽約前用審閱期完成的功課。
Q. 門前 6 米路，我的貨櫃車到底進不進得來？
只能現場跑。建議帶著你實際會用的車型（或請常合作的車行師傅）到現場走一次，看路口迴轉半徑與基地退縮。順便確認裝卸位置與廠內動線是否需要調整。我可以安排時間陪同，也可以先幫你確認鄰近路段有沒有噸位或時段管制。
想進一步了解這件八德廠房
這件的關鍵不在坪數，在租約時程與門前道路——這兩件都要先確認。
🔍 先自己查一下｜想確認這一帶的實際成交行情，用實價登錄速查工具自己抓（本頁數字是開價，不是行情）。
🏭 想看現場或問細節｜我可以先跟你講清楚租約條件、能不能提前解約、以及現場的車輛動線實況，再決定要不要花時間看現場。
或直接電話 0908-660-212（張元澤）
案場實景
照片為現場實拍，已移除可辨識案件位置與車輛資訊；精確位置於實際洽談時提供。
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委託：昱達工商地產股份有限公司
不動產經紀人：鄭文暉 (103)嘉縣字第00138號
承辦：張元澤（澤哥）｜澤的工商筆記・桃園工商不動產顧問
本頁價格為賣方開價，非成交價、非市場行情；行情請以內政部實價登錄實際成交資料為準。精確地號與完整位置於實際洽談時提供。
張元澤（澤哥／James），工商不動產顧問。現任有巢氏房屋經國特區加盟店（昱達工商地產）經理，專營桃園楊梅、龍潭、平鎮、新屋、觀音、大園、龜山、八德的工商不動產——工業地、廠房、農地的買賣、租賃與稅務規劃。2026 年起專注工商不動產，重視合法盡職調查與風險成本分析，買地租廠不踩雷，買的安心、用的放心。個人品牌：澤的工商筆記。
