賣得掉不等於過得了戶：廠房、工業地屋主賣前的產權自查與排除順序｜澤的工商筆記

廠房產權自查，是賣之前先調土地與建物謄本，確認有沒有抵押權設定、查封、共有人、地上物與土地不同人、信託登記這五種狀況。出現了不代表一定賣不掉，但它們會決定過戶要多久、誰出錢、誰去辦。
— 澤的工商筆記整理

本文法規敘述均附法源（全國法規資料庫 law.moj.gov.tw；《土地法第三十四條之一執行要點》以內政部主管法規共用系統為準），查證日期 2026-09-15。規費、代辦費與作業時間依個案不同，一律以受理的地政事務所、法院或行政執行分署為準，本文不放推估數字。

📌 這篇不講分區、特登、貸款成數（買方一查就退的三關，在〔新屋廠房、農地掛半年沒人問？先過這三關〕），也不重講法條要件（抵押、查封、信託的買方視角在〔買廠卡在賣方還有設定？〕，共有與地上物在〔產權複雜的廠房怎麼買〕）。這篇只回答一題：你名下這筆權利，過不過得了戶？

分區合法、特登沒問題、銀行也願意貸，案子卻還是卡在簽約前——這時候要查的，已經不是「能不能用」，是「能不能過戶」。

買方或他的地政士調你的謄本，只要出現抵押權設定、查封、共有人、地上物與土地不同人、信託登記其中一種，談判桌上的問題就會從「多少錢」換成「誰來解、何時解」。

先講結論：這五件事不代表你一定賣不掉，它們決定的是要多久、誰出錢、誰去辦——也就是你的交屋時程和談判位置。

一、廠房產權自查第一步：自己調謄本，比買方早看一次

先把範圍講清楚，免得你白讀。

分區能不能合法設廠、特登還剩幾年、銀行願意貸幾成，這三關不在本文範圍，請看新屋廠房、農地掛半年沒人問？先過這三關。另外有兩件事也可能落在你這一側，同樣不在本文：土地有沒有土壤與地下水污染、地下掩埋物（查法見工業地產權調查全攻略：必查 6 件事），以及特登的落日期限（見〈先過這三關〉的第二關）。

這篇只處理一件事：你名下這筆權利乾不乾淨、能不能順利完成過戶。 產權調查那 6 件事是買方一側的檢查清單——知道對方要查什麼，你才知道自己要先補什麼。

你自己怎麼調、怎麼看

謄本可以到全國任一地政事務所臨櫃申請，也能線上申請電子謄本（線上申請第一類，須以自然人憑證或工商憑證認證）；電腦列印的工本費每張 20 元。

依《土地登記規則》第 24 條之 1，謄本分三類，你會碰到的是這兩類：

• 第一類：顯示登記名義人的全部登記資料，限登記名義人或其他依法令得申請者申請。你是所有權人，調的就是這一類。
• 第二類：任何人都能申請，會隱匿登記名義人的部分個資，以及債務人、債務額比例、設定義務人等資料——但同條但書明定限制登記不隱匿，查封、假扣押、假處分買方照樣看得到；抵押權設定本身也還是會出現在他項權利部。

所以別指望買方查不到。你的優勢是時間差，不是資訊差：比他早看一次，才有時間先排。

謄本三個部分，各看各的：

• 標示部：這塊地、這棟建物本身的資料（面積、使用分區與編定、建物門牌與構造等）。
• 所有權部：誰是所有權人、權利範圍多少。共有人、信託登記（所有權人欄會是受託人）從這裡看得出來；所有權被查封、假扣押、假處分，也會以限制登記記在這裡的「其他登記事項」欄。
• 他項權利部：抵押權、地上權等設定在這筆不動產上的他項權利。

謄本上那幾行字各代表什麼、買方怎麼判讀，買廠卡在賣方還有設定？有拆，這裡不重寫。

廠房產權自查表

土地、建物謄本都要調，所有權部與他項權利部都要看完，再對著這張表逐列打勾：

二、卡關一｜名下還有貸款：不必先自己籌錢還清，才能把廠賣掉

這題先釐清一件事：有貸款不等於不能賣。

有貸款也不必先自己籌錢清償——走法有幾種，差別在誰出錢、什麼時候塗銷，比較表在買廠卡在賣方還有設定？塗銷與價金清償的順序。這一段只講你賣方這一側要先做的事。

你真正該做的，是打三通電話問你的承貸行

1. 這筆貸款剩餘本金到今天是多少？
2. 提前清償有沒有違約金？怎麼算？
3. 從還款到開出抵押權塗銷同意書（或清償證明書），你們要多久？

第三題決定你能答應買方多快交屋：抵押權塗銷登記要附的文件裡，關鍵是銀行開出的塗銷同意書或清償證明書，以及他項權利證明書——銀行開文件的速度，會直接卡住塗銷與交屋的時程。第二題直接影響你的實拿：提前清償違約金因銀行、因契約條款而異，請以承貸行的回覆為準，不要拿別人的案子推估。

⚠️ 注意一件事：這一關講的是抵押權設定的排除，不是貸款成數。買方要貸幾成、自備款要掏多少，是他那一側的功課，看工業地貸款成數怎麼算？就好，不要把它算進你的排除清單裡自己嚇自己。

三、卡關二｜謄本上有查封、假扣押：這一關不先解，後面全部免談

五關裡，只有這一關是法規明定「登記機關應停止新登記」的。

查封沒塗銷，登記機關原則上會停止與它有關的新登記（《土地登記規則》第 141 條；同條但書另有徵收、公同共有繼承等少數例外）——這一關不解，後面免談。買方那一側怎麼看待限制登記、有哪些例外，買廠卡在賣方還有設定？已經整理過，這裡只留結論。

你的動作順序

1. 先確認債權人是誰、債權金額多少：金融機構、民間債權人，還是欠稅被移送行政執行？找誰談完全不同。
2. 評估清償或協商撤銷查封，算清楚要拿出多少錢。
3. 排定向執行法院（欠稅移送的是行政執行分署）聲請撤銷查封：查封登記的塗銷，要由原囑託的法院或行政執行分署囑託地政事務所辦理，不是你或地政士自己拿文件去送件（《土地登記規則》第 147 條）。把這段時間排進交屋時程。

要多久，沒有人能先幫你估：協商期取決於你跟債權人談不談得攏，法院或行政執行分署撤銷查封、囑託地政事務所塗銷的作業時間，則依受理機關而定。正因為估不出來，才要比掛牌更早開始。

掛牌前先自己算一筆帳：清償總額 vs. 你心裡的成交價。賣掉之後付不付得清、還剩多少，是決定「要不要現在掛」的前提，不是掛出去之後才想的事。

買方那一側拿到的建議，是把「解封」當成交易前提、沒解封不進場（見〈買廠卡在賣方還有設定？〉）；這類條件落在斡旋書、要約書裡怎麼寫，見工業不動產斡旋金 vs 要約書差在哪？。買方為什麼堅持尾款綁定產權移轉登記完成才撥，你順便看一眼，談判時比較不容易上火。

四、卡關三｜共有土地要走多數決：通知、提存、登記文件，賣方要負責跑完

立場要先切換過來。

產權複雜的廠房怎麼買教的是買方怎麼驗你有沒有把程序做對；這一段講的是你怎麼把程序做對。同一條《土地法》第 34 條之 1，在買方那邊是檢查表，在你這邊是待辦事項。

先確認你站在哪一邊。 共有人全體同意，就是一般買賣，不必走 34 條之 1。有人不同意時，你這一側要過門檻才發動得了多數決：共有人過半數且應有部分合計過半數，或應有部分合計逾三分之二（人數不計，《土地法》第 34 條之 1 第 1 項）。兩種門檻怎麼湊，〈產權複雜的廠房怎麼買〉有完整表格。過不了門檻，下面三個動作都不適用——你能處分的是自己的應有部分，那是另一條路。

動作一：發書面通知

多數共有人處分共有土地，應事先以書面通知他共有人；不能以書面通知的，應公告（《土地法》第 34 條之 1 第 2 項）。通知到達後十五日內不表示，優先購買權視為放棄（《土地法第三十四條之一執行要點》第十三點第一款）。

書面通知要用雙掛號或郵局存證信函，寄到他共有人的戶籍地址，寄不到再寄實際住居所；住所不明或依前述方式無法送達時，改以公告，公告自布告之日或登報最後登載日起，經二十日發生通知效力（執行要點第八點）；改寄實際住居所或改公告的，登記申請書還要記明切結文字（同點第三款）。通知內容要記明處分方式、價金分配、償付方法及期限（同點第六款），所以通知是在買賣條件談定之後、申請登記之前發，不是掛牌前先發。

白話：通知怎麼寄、哪天到、有沒有憑證，決定等待期從哪天起算——這件事比合約寫得多漂亮還重要。

動作二：處理對價與提存

多數共有人對其他沒有參與同意的共有人（他共有人）應得的對價或補償，負連帶清償責任；辦權利變更登記時，要提出他共有人已為受領或為其提存的證明（《土地法》第 34 條之 1 第 3 項）。

如果有共有人住所不詳、經舉證客觀上仍查不到，執行要點第十一點第三款依四種情形分別規定清償或提存的對象（確尚生存、已死亡、繼承人有無不明、行蹤不明而未受死亡宣告）。這是「有路可走」，不是「很快」。

動作三：把三份文件備齊

1. 書面通知的寄送與到達憑證（例如存證信函或雙掛號回執；改公告的，留公告證明）。
2. 優先購買權的處理文件：不論他共有人是書面表示放棄、還是期限內沒表示而視為放棄，登記時都要由你（出賣人）出具切結書，寫明通知方式與優先購買權人的主張情形，並記明「如有不實願負法律責任」（執行要點第十三點第十一款）；他書面放棄的，拋棄書一併留存。
3. 價金受領或提存的證明。

部分共有人會同買方申請權利變更登記時，登記申請書與契約書內要列明全體共有人及其繼承人，並檢附已為通知或公告的文件（執行要點第九點第一款）。講白了，買方那篇有句話說得對：通知與優先承買權的程序文件，比買賣契約本身還重要。

另外，收件後到登記完畢前，他共有人若以通知方式不合規定、或已就對價起訴等理由提出書面異議，登記申請會被駁回（執行要點第十四點）——通知寄對、憑證留齊，就是在防這一步。

跟不同意的共有人溝通時，先把這件事講清楚：多數決不是剝奪他的錢，他仍分得他應得的對價（《土地法》第 34 條之 1 第 3 項）；而且他得以出賣的同一條件優先購買（執行要點第十二點第一項）。細節見不同意的共有人會不會拿不到錢。

五、卡關四｜土地與廠房不同名、建物未保存登記：先決定賣哪一包，再把證明補齊

買方版的問題是「這棟房子有沒有合法權源」。你的問題不一樣——

土地與建物分屬不同人時，你要賣的到底是哪一包？

• 只賣你名下那一半（只有土地，或只有已辦保存登記的建物）：買方要一併承接土地與建物之間的使用關係，這會反映在他的出價與銀行評估上。
• 跟另一方整合後一起賣：地與廠房同一包，才是拿了就能用的標的。

至於未保存登記的建物，不在這兩個選項裡，下一小節另外講。

法源只點名，不重講

建物有沒有權利待在地上，先看地主與建物所有人之間有沒有租約、地上權或使用借貸等約定；土地與建物原本同屬一人、後來才因讓與或拍賣分屬不同人的，另看《民法》第 425 條之 1、第 876 條、第 838 條之 1。這三條各在什麼情況下出現、四種複雜產權的買法與最大風險，都在產權複雜的廠房怎麼買；個案成不成立交給律師判斷，這裡不展開；那張表可以跟上面的自查表對照著看，一邊是買方的風險欄，一邊是你的待辦欄。

未保存登記：你要補的是「證明」

未保存登記的建物，買方取得的是事實上處分權、不是所有權——這個定義與它帶來的後果，〈產權複雜的廠房怎麼買〉已經寫過。你這邊要做的只有一件事：把證明翻出來。 例如：

• 出資興建的證明（發包契約、付款單據）
• 房屋稅籍證明
• 建造執照或使用執照（如果有）
• 早年的空拍照、施工照片

這些證明越齊，買方與他的銀行越容易認定這棟建物；湊不齊的部分，就是他砍價的理由。

價格影響一句話講完：整合成本如果留給買方，就會變成他出價時的扣項；你先整合完，那塊價差才比較有機會留在你手上。 整合要多久、花多少，依個案（要看另一方的意願與整合方式），以地政士、律師的評估為準。整合完之後該值多少是估價的事，看工業廠房怎麼估價？3 種算法，這篇不碰算法。

六、卡關五｜廠房做了信託登記：謄本上的所有權人是受託人，先確認誰有權簽約

先把兩個「信託」分清楚：

這一段講的是「信託登記」（謄本上的所有權人變成受託人），跟履約保證那種「價金信託」完全是兩件事。

價金信託保的是交易過程中的錢，見買廠怎麼用「履約保證／價金信託」保護幾千萬價金；信託登記動到的是所有權本身。兩者名字像，性質不同，別混。

信託關係消滅時，要由《信託法》規定的權利人會同受託人，申請塗銷信託或信託歸屬登記（《土地登記規則》第 128 條）。白話：信託消滅後，所有權要移給信託契約約定的人；契約沒約定時，先歸享有全部信託利益的受益人，其次才是委託人或其繼承人（《信託法》第 65 條）。你是委託人，不代表一定回到你名下，而且這是一道有法定程序、有文件門檻的登記，不是一句話的事。

你賣前要確認三件事：

1. 受託人有沒有處分權：信託契約寫了什麼，決定能不能賣、誰簽約。
2. 信託目的與存續期間：是不是還在期間內、要不要先終止。
3. 塗銷要備哪些文件：清單見買廠卡在賣方還有設定？。

實務提醒：先請地政士把信託內容調出來看。 信託專簿可以向地政事務所申請閱覽、複印，提供的內容與申請人資格跟謄本一樣分級（《土地登記規則》第 132 條準用第 24 條之 1）。不要等買方出價、要擬約了，才發現簽約主體不是你——到那一刻才發現，時程就得整個重排。

家族持有、二代接班的廠房，這一格要多看一眼：謄本上看起來有名字，但那個名字可能是受託人，不是你。

塗銷要多久、花多少，依信託契約內容與受理地政事務所而定；申請由權利人會同受託人辦理，可以委託地政士代理。

七、一張表看完：五個卡關先排哪個、誰去辦、時程怎麼看

排除順序只有一個原則：

1. 先解「會卡住過戶或簽約主體」的——查封（登記機關原則上停辦）、信託登記（先確認誰有權簽約：由受託人依信託契約出賣，或先塗銷信託）。
2. 再處理「可以在過戶時同步解決」的——抵押權，你不必先掏現金。
3. 及早準備「要時間走程序」的——共有人這一格，門檻試算、他共有人的戶籍與實際住居所查址、提存對象可以先備好；但書面通知要記明處分方式、價金分配、償付方法及期限，得等買賣條件談定後才發得出去。地上物這一格，跟另一方的整合協商可以最早開談。

費用這一欄我刻意不放：規費、代辦費與律師費都依個案，以受理機關核定與實際報價為準（理由見 FAQ Q5）。

「誰去辦」這一欄的分工

地政士管產權查核、34 條之 1 程序文件與登記稅費；律師管審約、權源判斷與債權協商；稅費個案試算找會計師。分工邏輯見產權複雜的廠房怎麼買的「別自己當判斷者」那一段。

排不掉的時候

排不掉不代表不能賣，代表要改賣法或改條件。 方向有三個：改標的組合（例如土地與建物分開處理）、改交屋時程（把程序需要的時間寫進去）、改付款節點（把排除完成綁在某一期價金）。這些條件要落在斡旋書、要約書或買賣契約裡——停止條件怎麼寫，見工業不動產斡旋金 vs 要約書差在哪？；條款本身交給律師或地政士。

然後才輪到價格

產權乾淨 → 敢出手的買方變多 → 議價空間才回到你手上。 定價原則，新屋廠房、農地掛半年沒人問？先過這三關的「三關都看完了，才輪到定價」講過，這裡不重複。

接下來往哪走，看你現在卡在哪一格：

• 產權都排乾淨了，要決定開價 → 廠房開價前先搞懂這 5 個變數
• 想知道整條路要走幾步、每步先準備什麼 → 廠房出售流程全解：7 步要多久（這篇不是第二份流程地圖，流程請以那篇為準）
• 還沒決定怎麼賣 → 賣廠房找誰？工商仲介 vs 一般房仲、委託約別怎麼選

八、常見問題 FAQ

Q1：我的廠房還有貸款，一定要先還完才能賣嗎？

不必。可以用買方的價金在過戶時同步代償、塗銷，不必先動用自己的現金。你要先向承貸銀行問清楚三件事：剩餘本金、提前清償有沒有違約金、多久開得出塗銷同意書或清償證明書。幾種走法怎麼比，見〈買廠卡在賣方還有設定？〉。

Q2：謄本上有查封，我掛牌前要先做哪幾件事？

三件事：先確認債權人是誰、債權金額多少；再把清償總額跟你心裡的成交價對一次，確認賣掉付不付得清；最後排定向執行法院（欠稅移送的是行政執行分署）聲請撤銷查封，塗銷登記則由原囑託機關囑託地政事務所辦理。查封沒塗銷前原則上辦不了過戶，買方怎麼看、有哪些例外，見〈買廠卡在賣方還有設定？〉。

Q3：共有人不肯賣，我這一側要留哪些證據？

三份：通知的寄送與到達憑證（改公告的留公告證明）、優先購買權的切結書（放棄或視為放棄都要出具；書面放棄的另留拋棄書）、價金受領或提存的證明。前提是你這一側的人數與持分過得了《土地法》第 34 條之 1 的多數決門檻；門檻表見〈產權複雜的廠房怎麼買〉，等待期與改公告的生效時間見本文第四節動作一。

Q4：廠房沒有保存登記，買方會不會根本不敢買？

未必。但你要先接受兩件事：買方取得的是事實上處分權、不是所有權，而且銀行對未保存登記建物的估價與放款可能較保守（見〈產權複雜的廠房怎麼買〉）。你能做的是把出資興建證明、房屋稅籍證明、建造或使用執照（如果有）、早年照片備齊，讓它至少「可被認定」。

Q5：這五關要花多少錢、要跑多久？

依個案而異。規費、代辦費與作業時間，以受理的地政事務所、法院或行政執行分署核定為準；本文只寫有法條依據的期間。我寧可在這裡留白，也不給你一個看起來很專業、但拿去算實拿會算錯的數字。

Q6：要先花錢把產權排乾淨才掛牌，還是先掛了再說？

判斷原則是：會卡住過戶或簽約主體的先排（查封、信託登記），可以在過戶時同步處理的邊談邊辦（抵押權），要時間走程序的及早準備（共有人的查址與門檻試算、地上物的整合協商；共有人的書面通知要記明價金分配等條件，得等買賣條件談定才發）。排乾淨之後的稅怎麼算，見〈買賣工業地、廠房要繳哪些稅？〉；想在賣之前就把時機抓好，見〈賣工業地、廠房前怎麼規劃稅務〉。

買地租廠有原則，風險成本找阿澤。

※ 本文為一般性觀念整理，非個案法律或稅務意見。所引法規以全國法規資料庫及內政部主管法規共用系統之現行條文為準，查證日期 2026-09-15；《土地法第三十四條之一執行要點》引用版本為民國 112 年 8 月 22 日修正（內政部）。實際效力、程序與稅費，應由地政士、律師依個案查核，並以地政事務所、國稅局、法院及行政執行分署核定為準。

作者：張元澤（澤哥）｜澤的工商筆記主理人｜工商不動產顧問｜專營桃園楊梅、龍潭、平鎮、新屋、觀音工業地・廠房・農地｜服務於昱達工商地產
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資料來源

• 土地法第 34 條之 1：law.moj.gov.tw
• 土地法第三十四條之一執行要點（內政部，民國 112 年 8 月 22 日修正）：內政部主管法規共用系統
• 土地法第六十七條及第七十九條之二規定之書狀費、工本費及閱覽費收費標準表（謄本工本費）：內政部主管法規共用系統
• 土地登記規則第 24 條之 1、第 128 條、第 132 條、第 141 條、第 147 條：law.moj.gov.tw
• 信託法第 65 條：law.moj.gov.tw
• 民法第 425 條之 1、第 838 條之 1、第 876 條：law.moj.gov.tw

張元澤｜James

工商不動產顧問

張元澤（澤哥／James），工商不動產顧問。現任有巢氏房屋經國特區加盟店（昱達工商地產）經理，專營桃園楊梅、龍潭、平鎮、新屋、觀音、大園、龜山、八德的工商不動產——工業地、廠房、農地的買賣、租賃與稅務規劃。2026 年起專注工商不動產，重視合法盡職調查與風險成本分析，買地租廠不踩雷，買的安心、用的放心。個人品牌：澤的工商筆記。

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