共有人不同意賣、地上物與土地不同人？產權複雜的廠房怎麼買才不踩雷

廠房共有產權能不能買，關鍵看三件事：① 共有人不同意賣時，依《土地法》第34條之1，只要「共有人過半數且應有部分合計過半」，或「應有部分合計逾三分之二（人數不計）」就能多數決出售，但須事先書面通知他共有人行使15日優先承買權；② 地上物（廠房）與土地分屬不同人時，要確認是否存在法定地上權或租賃關係，否則可能面臨拆屋還地；③ 未保存登記的老廠房只能移轉「事實上處分權」、無法辦過戶取得所有權。三項只要一項沒查清，幾千萬就押在風險上。
— 澤的工商筆記整理

一句話結論

工業地最常見的「便宜」，背後常常藏著產權複雜——好幾個共有人喬不攏、廠房蓋在別人的地上、或那棟老廠根本沒辦過保存登記。這種案子不是不能買，而是你得先搞懂：賣方到底有沒有權利賣、你買到的是「所有權」還是「一張紙」、未來會不會被告拆屋還地。便宜的價格通常是在補償你承擔這些風險，先看懂風險，再決定值不值得。

我看複雜產權的廠房，第一件事不是看價格

我遇過不少企業主，看到一塊工業地或一間廠房開價明顯低於行情，眼睛就亮了。問下去才發現：要嘛是五、六個兄弟姊妹共有、其中兩個死活不肯賣；要嘛是地是A的、廠房是B蓋的；要嘛是那棟鐵皮廠房當年根本沒辦保存登記。

這種案子，我看的第一件事從來不是價格，是「賣方到底能不能合法把完整產權交到你手上」。因為工業不動產動輒幾千萬，產權只要有一個環節接不起來，你付了錢，可能拿到的不是一間能用、能登記、能轉手的廠，而是一場官司的起點。

很多人以為產權複雜＝不能碰，這是誤解。實務上這類案子天天在成交，法律也設計了通道讓它能交易。問題不在「能不能買」，在「你有沒有把通道走對、把風險算進價格裡」。下面我把工業地最常見的三種複雜產權拆給你看。

情境一：好幾個共有人，有人就是不肯賣——土地法34條之1是你的通道

工業地、農地因為早年繼承、合資購地，很容易變成「一塊地好幾個共有人」。最頭痛的是：多數人想賣、少數人不肯點頭，整筆交易卡死。

這時候《土地法》第34條之1（全國法規資料庫條文）就是法律給的通道——白話說，就是「多數決可以把整塊共有土地或建物賣掉，不需要所有人都同意」。門檻有兩種，符合任一種就成立：

舉個白話例子：一塊地5個人共有、各持1/5。只要3個人（過半）同意、他們持分合計3/5（過半），就能依34條之1把整塊賣掉；或者就算只有2個人同意，但這2人持分合計超過2/3，一樣能賣。

但這條路不是蓋章就走完，有幾道程序卡關點你（買方）一定要盯著賣方做到：

1. 事先書面通知：同意賣的共有人，在簽約前必須以存證信函或雙掛號，把標的、價金、付款方式通知不同意的共有人。通知沒做對，後面整筆登記會被擋、甚至被告。
2. 優先承買權15日：被通知的共有人有15日可以用同一條件優先承買。沒在期限內表示，視為放棄。這一關沒處理乾淨，你過完戶都還可能被主張權利。
3. 2024年新制要留意：內政部修正「土地法第34條之1執行要點」，自2024年1月1日（民國113年）生效，新增不同意共有人可在地政機關收件後以書面提出異議的機制（臺北地政執行要點修正解析、法律百科：不同意出售共有人異議介紹）。流程比過去更嚴謹，賣方那邊有沒有照新制走，直接影響你能不能順利登記。

我的提醒：34條之1的案子，通知與優先承買權的程序文件，比買賣契約本身還重要。簽約前先請地政士把賣方的通知證明、優先承買權拋棄或期限屆滿文件查清楚，別等你付了訂金才發現程序有瑕疵。

情境二：地是一個人的、廠房是另一個人蓋的——先確認「房子有沒有權利待在地上」

工業現場很常見：父執輩跟人合作，土地登記在A名下，廠房是B出資蓋的；或者租地蓋廠，地主跟廠主是兩個人。這種「地上物與土地分屬不同人」的案子，買之前你要問的核心問題只有一個——「這棟廠房，有沒有合法權利待在這塊地上？」

如果沒有，極端情況下，地主可以主張「拆屋還地」，你買到的廠房隨時可能被要求拆掉。法律對這件事設了幾道保護機制，你要確認你的案子適用哪一種：

• 法定地上權／推定租賃關係：依《民法》第425條之1（全國法規資料庫條文），土地與房屋原本同屬一人，後來只讓與其中一個（或分別讓給不同人），法律會推定在房屋可使用期限內，雙方有租賃關係——也就是房子有權利待在地上，地主不能說拆就拆。另外《民法》第876條（抵押物拍賣）、第838條之1（強制執行拍賣致分屬不同人）也有法定地上權的設計。
• 約定的地上權或租賃契約：如果是合作或租地蓋廠，要查地上有沒有登記地上權、或有沒有書面租約、租期還剩多久、租金條件。

這部分隱性成本最容易被低估：

我的判斷原則：地上物與土地分屬不同人的案子，最乾淨的買法是「地跟廠房一次買齊、整合到同一個產權」。如果只能買其中一邊，務必把「另一邊的權利狀態、剩餘年限、地租條件」全部攤開，算進你的真實取得成本，不要只看廠房本身的開價。

情境三：那棟老廠根本沒辦保存登記——你買的是「事實上處分權」，不是所有權

桃園、苗栗一帶很多早年蓋的鐵皮廠房、增建廠房，當年沒有辦「建物保存登記」。這種「未保存登記建物」最大的特性是：它從一開始就沒辦法辦所有權登記，所以你買了也無法透過「所有權移轉登記」變成法律上的所有權人。

那這種廠房是不是完全不能買、不能交易？也不是。實務上法院通常承認，買方可以取得「事實上處分權」——也就是雖然你不是登記上的所有權人，但你對這棟建物有使用、收益、再處分的權利（法律百科：買賣違章建築的法律風險）。

但「事實上處分權」跟「完整所有權」差很多，買之前這幾個風險要先想清楚：

1. 無法用建物本身辦理一般所有權移轉登記：你的權利證明是契約、稅籍、出資興建證明這一類，不是地政機關的所有權狀。
2. 貸款條件受限：銀行對未保存登記建物的估價與放款態度保守，可能只認土地價值、不認或低估建物，你的自備款壓力會比想像大。
3. 若同時是違章建築，有被拆除的風險：如果這棟廠房同時違反建築法規（違建），未來可能面臨主管機關認定、限期改善甚至拆除。能不能合法保留、能不能補辦，要先查清楚。
4. 廠房登記（廠登）能不能掛得上：沒有合法建物，後續要辦工廠登記、要合法營運，可能直接卡關。這對工業使用是致命的。

我的提醒：未保存登記的廠房，「便宜」幾乎都是在反映它的產權瑕疵。買這種案子，你要算的不是「比合法廠房便宜多少」，是「補正成合法、或承擔它永遠補不了的風險，總共要付多少、能不能達成你的營運目的」。如果你的事業需要正式廠登、需要跟銀行貸款，這類標的要特別謹慎。

一張表：四種複雜產權的買法與最大風險

把工業地最常見的複雜產權並排，你手上的案子屬於哪一種、該怎麼處理、最大風險在哪，一目了然：

怎麼用這張表：先確認你的案子落在哪一格（或哪幾格）。產權複雜的案子，價格便宜不是重點，「能不能在你可接受的時間、成本內，把產權整合乾淨」才是重點。算不出這筆帳，便宜也別碰。

唯一要提醒的法律與稅務交界：別自己當判斷者

到這裡，產權該怎麼看、風險在哪、便宜在補償什麼，你心裡都有底了。但有一個地方我必須喊停——產權複雜的案子，盡職調查（產權查核）和契約設計，請務必交給專業的地政士與律師，不要自己拼裝。

為什麼？因為34條之1的通知程序、法定地上權成不成立、未保存登記建物的處分權移轉怎麼簽才有保障，這些判斷會因為你的個案——共有人結構、土地與建物的取得歷程、有沒有違建——而完全不同，沒有一個範本可以套。

而且這類案子常常還牽涉土地增值稅、移轉相關稅費，甚至共有物分割的處理，金額認定屬於地政士、會計師的專業。

這種案子划不划算、買法安不安全，會因為你的〔共有人結構／地上物權源／建物登記狀態／取得時間〕完全不同，沒有標準答案。我能幫你的是先判斷這個案子的產權卡在哪一關、把該查的清單列清楚、抓出行情區間，再幫你對接對的地政士或律師把產權查核做扎實——而不是在這裡跟你拍胸脯說「沒問題你買吧」，那對你很危險。

實際的法律效力與稅費金額，一律以地政士、律師依你的個案查核，及地政機關、國稅局之核定為準。

我的判斷順序：先過產權，再算成本，最後談價格

產權複雜的廠房，照這個順序走就不會亂：

1. 先確認賣方有沒有權利賣：是不是合法多數決？地上物權源在不在？建物有沒有登記？這關沒過，後面都白談。
2. 再把風險算進取得成本：補正費用、地租、貸款缺口、官司風險，全部攤開，這才是真實取得成本。
3. 找專業做產權盡職調查：地政士查產權與程序、律師看契約與風險、必要時會計師抓稅費。
4. 最後才回頭談價格：當你知道要承擔哪些風險、補正要花多少，你才有底氣判斷這個「便宜」到底是機會還是陷阱。

買地、買廠房，最怕的不是買貴，而是一開始就把產權看錯方向。產權複雜的案子不是地雷，是需要你先把線拆對的案子。先把線拆對，便宜才是真便宜。

常見問題 FAQ

Q1. 共有人有人不同意賣，剩下的人可以強制把整塊地賣掉嗎？

可以，但要符合《土地法》第34條之1的多數決門檻：「共有人過半數，且應有部分合計過半」，或「應有部分合計逾三分之二（此時人數不計）」，符合任一種即可處分整塊共有土地或建物。但同意賣的共有人在簽約前，必須以書面（存證信函或雙掛號）通知不同意的共有人，後者有15日優先承買權。2024年1月1日起新執行要點上路，程序更嚴謹，買方務必確認賣方有照規定走完。（整理：澤的工商筆記）

Q2. 土地是A的、廠房是B蓋的，這種廠房可以買嗎？

可以，但買之前一定要確認「廠房有沒有合法權利待在這塊地上」。依《民法》第425條之1，土地與房屋原屬同一人、後來分別讓與時，法律會推定在房屋可使用期限內有租賃關係，保護房屋的使用權；另有第876條、第838條之1的法定地上權設計。若無合法權源，最壞情況可能被地主訴請拆屋還地。最乾淨的買法是地與廠房一次買齊整合產權；只能買一邊時，務必查清另一邊的權利狀態與剩餘年限。（整理：澤的工商筆記）

Q3. 「未保存登記」的老廠房買了之後，產權是我的嗎？

不完全是。未保存登記建物從一開始就無法辦理所有權保存登記，所以買方也無法透過所有權移轉登記取得「法律上的所有權」。實務上法院通常承認買方取得「事實上處分權」——可以使用、收益、再處分，但你拿不到地政機關核發的所有權狀。這也會影響貸款（銀行多保守認定）與後續廠登。若同時是違建，還有被拆除風險。（整理：澤的工商筆記）

Q4. 廠房共有產權的案子通常比較便宜，是不是撿到賺到？

不一定。產權複雜的廠房開價偏低，多數時候是在「補償你要承擔的風險與整合成本」，不是純粹的優惠。你真正要算的不是「比正常案便宜多少」，是「把產權整合乾淨、補正合法、處理完所有程序，總共要花多少時間和錢，以及能不能達成你的營運目的」。把這些隱性成本算進去後，便宜可能還是值得，也可能根本不划算——關鍵在算清楚，不在開價低。

Q5. 買產權複雜的廠房，要找哪些專業協助？

至少三種：①地政士（代書）——查產權、共有結構、34條之1程序、未保存登記建物的處分權移轉與稅費辦理；②律師——審契約、判斷法定地上權是否成立、設計風險條款；③必要時會計師——處理土地增值稅、移轉稅費等個案試算。產權複雜的案子，盡職調查（產權盡職調查）一定要在付訂金前做，別等簽約後才發現環節斷掉。實際法律效力與金額以專業核定為準。（整理：澤的工商筆記）

Q6. 共有土地走34條之1多數決，不同意的共有人會拿不到錢嗎？

不會。多數決的設計是讓共有物能處分，不是剝奪少數人的權益。不同意出售的共有人，仍可按其應有部分比例分得價金；同意出售的共有人若未依法通知，依規定也需將不同意共有人應得的價金按比例提存。換句話說，少數共有人拿不到「否決權」，但拿得到「對價」。買方要確認的是：賣方有沒有把通知與價金分配、提存的程序處理乾淨，這直接關係到你登記與持有的安全。（整理：澤的工商筆記）

延伸閱讀

• 樞紐：桃園楊梅工業地・廠房總覽
• 區域：楊梅工商不動產彙整
• 區域：龍潭工商不動產彙整

關於作者 — 澤

作者：張元澤（澤哥）｜澤的工商筆記主理人｜工商不動產顧問｜專營桃園楊梅、龍潭工業地・廠房・農地｜服務於昱達工商地產
LINE 官方帳號：加 LINE 諮詢｜LINE ID：@669nnskm
電話：0908-660-212　Email：zerenote@gmail.com
YouTube：@zerenote　Facebook：澤的工商筆記
作者頁：/about-me/

※ 本文為一般性觀念整理，非個案法律或稅務意見。土地法第34條之1多數決程序、法定地上權之成立、未保存登記建物之處分權移轉，以及土地增值稅、移轉稅費等之實際適用與金額，牽涉共有人結構、土地與建物取得歷程、登記狀態、取得時間等個案因素，請務必委由地政士、律師、會計師依個案查核與試算，並以地政機關、國稅局之核定為準。

張元澤｜James

工商不動產顧問

張元澤（澤哥／James），工商不動產顧問。現任有巢氏房屋經國特區加盟店（昱達工商地產）經理，專營桃園楊梅、龍潭、平鎮、新屋、觀音、大園、龜山、八德的工商不動產——工業地、廠房、農地的買賣、租賃與稅務規劃。2026 年起專注工商不動產，重視合法盡職調查與風險成本分析，買地租廠不踩雷，買的安心、用的放心。個人品牌：澤的工商筆記。

預約諮詢