中壢產業園區外的丁建地怎麼挑？大面積特定農業區丁建先看這 5 件事

• 使用分區／使用地類別｜特定農業區／丁種建築用地為主，另含一小塊甲種建築用地（非都市土地）
• 土地面積｜2,520～2,770 坪（整塊）
• 建蔽率／容積率｜丁建部分 70％／300％
• 低污染事業門檻｜適用（新設工廠要經市府認定）
• 臨路｜正臨 20 米路、活巷，貨櫃車與聯結車可進出
• 基地｜長型基地，面寬與縱深洽詢時提供
• 管線｜自來水、電力、電信、排水溝都有
• 現況｜出租中，月租 38 萬（未稅），租約約剩 2 年半；地上物與租約條件洽詢時提供
• 交通｜國道 1 號中豐交流道 10 分鐘內，66 快速道路、中壢產業園區約 15 分鐘車程

中壢產業園區的老闆想擴廠、想蓋第二廠，最常問我的一句是「園區裡還有沒有地」。答案是：整塊的幾乎沒有。依服務中心 2023 年公布的資料，園區 840 家廠商、未建廠只剩 3 家，要一塊幾千坪的地，多半得往園區外找——而園區外能合法新設工廠的主力，是丁種建築用地（建蔽 70％、容積 300％）。但園區外的「工業地」不只一種，落在特定農業區的丁建還多一道低污染門檻；面積一大，要對的事也跟著變多。

我是張元澤（James），專做桃園工商不動產。下面先用實價登錄說清楚中壢大面積工業地有多少，再把園區外三種能設廠的地分開、講特定農業區丁建要先過的三件事，最後是大面積丁建簽約前要多看的五件事。

一、為什麼在中壢要整塊地，得往園區外找

先看園區本身。依經濟部產業園區管理局中壢產業園區服務中心的資料，中壢產業園區（舊稱中壢工業區）約 433 公頃、廠商 840 家，其中生產中 706 家、建廠中 80 家，未建廠只剩 3 家（服務中心網頁的設廠情形，2023 年 9 月更新；最新數字請洽服務中心）。園區的範圍、產業與行情，我整理在〈中壢工業區完整解析〉。

再看市場上真的成交了什麼。我用內政部實價登錄算了近 8 季（113 年第 4 季～115 年第 3 季申報）中壢區丁種建築用地、交易標的＝土地（純土地）的成交，另列連建物一起賣的對照：

• 純土地只成交 18 筆（含特殊關係與政府標讓售）：工業區分區 15 筆、特定農業區 2 筆、一般農業區 1 筆。
• 工業區分區那 15 筆裡，14 筆不到 50 坪；18 筆裡最大的一筆不到 300 坪。500 坪以上的丁建純土地，0 筆。
• 土地 500 坪以上、連建物一起賣的，8 季只有 5 筆。
• 對照全桃園：同期 1,000 坪以上的丁建純土地成交 38 筆，多在觀音、楊梅、龍潭、龜山，中壢一筆都沒有。

意思很直接：在中壢，整塊的大面積丁建幾乎不以「土地」的形式出現在市場上，大多連著既有廠房在自用廠手上換手。真的遇到一塊，判斷要做足，但不太有「再等等看下一塊」的餘地。比價一律看成交、不看開價，可以用實價登錄工具自己查。

二、園區外「能合法設廠」的地有三種，別混在一起

在中壢園區外找地，物件上常寫「工業地」「可蓋廠」，但底下其實是三種不一樣的東西：

• 丁種建築用地（丁建）｜非都市土地裡編定給工業使用的那一種，沒有期限。它可以落在「工業區」分區，也可以落在特定農業區、一般農業區——落在農業區的，新設工廠多一道低污染事業認定（第三段）。分類與建蔽容積對照看〈丁種工業用地 vs 乙種工業用地差在哪〉。
• 都市計畫的乙種工業區｜在都市計畫範圍裡，管制寫在各該都市計畫書；計畫書沒寫的，桃園附表是建蔽 70％、容積 210％。
• 農地上的特定工廠登記（特登）｜這是對農地上既有未登記工廠的納管，土地本身還是農地，不是工業用地。特定工廠登記的效期到民國 129 年，而且依工廠管理輔導法第 28 條之 9，已取得特登的不得把土地建物轉供他人設廠。買這種的風險我寫在〈買特登工廠＝買一張 2040 到期的資產〉。

還有一種常跟丁建混在一起賣的：甲種建築用地（甲建）。甲建的建蔽率 60％、容積率 240％，附表一只容許「無公害性小型工業設施」，動力與作業廠房面積都有上限，跟丁建能蓋的廠不是同一個量級，細節看〈甲建可以廠登嗎〉。

三、落在特定農業區的丁建：三件事先對

本文的例子就是這一種。同樣是丁建，落在特定農業區跟落在工業區，差在這三件事（我在〈崙坪工業區是工業區嗎〉那篇拆過一次，這裡只講結論）：

第一件：新設工廠要過「低污染事業」認定

依非都市土地使用管制規則第 6 條附表一，丁建的「廠房或相關生產設施」在特定農業區、一般農業區、鄉村區及森林區，除既有工廠外，限於經縣市政府認定的低污染事業使用。桃園的依據是低污染事業認定審查作業要點（現行版民國 112 年 8 月 11 日修正），窗口是桃園市政府經濟發展局，採負面表列：行業或產品不在附表 52 項裡，就算低污染事業。附表列了哪些、例外怎麼走，看〈農業區丁建的低污染事業門檻〉。

要注意：地上現在有人在用、或隔壁在做跟你一樣的行業，都不代表你新設過得了。拿自己的行業別去對附表。

第二件：容積率就是 300％，沒有加碼

丁建建蔽 70％、容積 300％（第 9 條）。第 9 條之 1 擴大投資增加容積、合併上限 400％，只給依法編定開發的工業區或政府設置的園區；特定農業區裡的丁建用不上。好處是大面積的丁建量體本來就夠，一層排產線、上面放倉儲與辦公，多半不用靠加碼。

第三件：周邊是農業區，擴廠只能在這一塊裡想

丁建外圍的土地多半不是丁建，以後想往外擴就不能直接拿隔壁蓋廠；變更編定是另一套程序。所以買大面積的，產能規劃最好一次排到下一階段。反過來，基地不大、往上蓋成多層透天廠房的，樓上能放什麼、能不能當辦公室，另外拆在〈透天廠房樓上能當辦公室、總部嗎〉。

四、大面積丁建，簽約前要多看的五件事

幾百坪的丁建，對完分區和行業大致就能判斷；上千坪的，下面這五件事我會一件一件跟買方對：

1. 地是不是「整塊都是丁建」

大面積的土地常常由好幾筆組成，裡面可能夾著甲建、農牧用地或水利用地的持分。每一筆的使用地類別不同，能蓋的東西就不同——能蓋廠的量體，要用丁建那幾筆算；甲建那幾筆適合拿來做什麼，要先對附表一。拿到每一筆的土地登記謄本，把使用地類別逐筆列出來。

2. 在不在任何擴區或變更範圍裡

園區若有擴區或都市計畫變更案，土地落在範圍裡就可能走區段徵收——簽約前向都發局、經發局問一次這幾筆地號在不在任何計畫範圍內，問到的答案寫進斡旋或契約的條件裡。

3. 大車進得來、出得去

大面積的廠，貨車量通常也大。看三件事：門前路寬夠不夠聯結車轉進去、是不是活巷（不用倒車迴轉）、基地的面寬能不能讓車道和堆置場分開排。本文的例子正臨 20 米路、是活巷，長型基地可以把車道沿長邊拉進去；你看的地，現場用自己的車隊走一次最準。

4. 現況有租約：買賣不破租賃

依民法第 425 條，出租人把租賃物交給承租人、承租人占有中，就算所有權移轉給你，租約對你這個新地主繼續存在；但租約沒有公證、而且期限超過 5 年或沒定期限的，不適用這一條；有公證、或期限 5 年內的，新地主都要接。換句話說，買出租中的地，你是「接手一份租約」：

• 對還沒要動工的買方是好事——規劃、申請建照的這段時間，先有租金收入。
• 對想馬上蓋廠的買方是限制——租約到期前要動工，得跟承租人另外談。
• 簽約前要拿到：租約正本（期限、租金、押金、有沒有公證）、地上物是誰蓋的、租約到期時地上物怎麼處理。

5. 電力、排水與量體試算

大面積的廠，用電容量先問台電能不能供、要不要另外拉線；排水要排到哪裡、要不要另外申請，個案問主管機關。建蔽 70％、容積 300％ 是法定上限，道路持分算不算進基地、實際能蓋多少樓地板，請建築師先做一次量體試算，以建管單位核發建照時的檢討為準。整套自助判斷流程，可以照〈你的地能不能合法設你這行的廠？〉先跑一遍。

五、這種地對誰有利、誰不適合

對誰有利

• 中壢產業園區裡擴不了的廠｜容積用完、隔壁買不到，在園區外約 15 分鐘車程的地方蓋第二廠，供應鏈和員工都不用搬遠。
• 想把生產、倉儲、辦公放在同一塊地的｜大面積長型基地，廠房、堆置場、車道能分開排；容積 300％ 可以往上蓋。
• 貨櫃、聯結車進出多的製造業｜20 米路級的臨路，比園區裡不少老廠的巷道好進出。純倉儲物流要先問：附表一「倉儲設施（賣場除外）」那一列的附帶條件欄是空白的，但要不要另外經其他機關審查，個案向主管機關確認。
• 擴廠時程排在兩三年後的｜先買地卡位，租約期間收租，時間到了再蓋。

誰不適合

• 行業在桃園附表 52 項上的｜要走例外或專案審查，時間與結果都不確定，建議拿工業區的地一起比。
• 明天就要動工的｜現況有租約，要先跟承租人談。
• 只需要幾百坪的｜總價門檻高，買整塊不划算；中壢園區內外的小面積案，看〈中壢工業地怎麼買〉。
• 想靠擴大投資拿容積加碼的｜特定農業區的丁建用不上第 9 條之 1。

六、動線：在中壢園區外，貨往哪走

工業地看位置，看的是貨怎麼進出、能跟哪些園區接上，不是生活機能。以本文例子的位置估（開放路網估算再保守加成，取 5 分鐘級距；實際看路況）：

• 國道 1 號｜中豐交流道 10 分鐘內。這座交流道 2025 年 12 月 25 日舉行通車典禮，專供五楊高架使用，目前只有北上入口與南下出口，南入北出的二期還在規劃（聯合新聞網）。往台北方向上國道最快；要往南，走中壢交流道約 20 分鐘。
• 66 快速道路｜約 15 分鐘，往西接觀音、新屋的工業區與沿海。
• 能掛鉤的園區｜中壢產業園區、幼獅產業園區約 15 分鐘，觀音一帶的產業園區約 20 分鐘；桃園機場約 25 分鐘。做這幾個園區協力的廠，不在園區裡也接得上。
• 招工｜離中壢市區近，找人比偏遠的工業聚落容易。

在中壢，這種地不是常常有；對完這五件，該出手就不用再等下一塊。

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