賣方開價，非成交價、亦非市場行情。
- 使用分區／使用地類別｜一般農業區／丁種建築用地（非都市土地）
- 登記建坪｜約 140 坪（主建物約 70 坪＋共有部分持分約 70 坪）
- 樓層｜全棟地上 10 層、地下 2 層，本戶位於三層 樓高｜4.2 米
- 建物主要用途｜作業廠房、作業廠房（附屬辦公室）
- 面寬／深度｜約 9 米／約 26 米
- 設備｜貨梯載重 6,000 公斤、消防有、電力設備有、天車無
- 屋況｜2025 年初完工，全新空屋，無增建，使用執照有
- 臨路／車位｜門前 30 米道路、活巷；本戶配置 3 個車位
- 交通｜近台 61、台 15 與大園交流道
大樓型的廠辦愈蓋愈多，總價門檻比獨棟廠房低很多，看起來很好入手。但它有兩件事跟買獨棟廠房完全不一樣，而且兩件都不會寫在廣告標題上：一是登記坪數裡有一半不是你的空間，二是土地分區可能根本不是工業區。
我是張元澤（James），專做桃園工商不動產。下面用一件蘆竹剛完工的廠辦當例子，把這兩件事拆開算給你看。
一、登記 140 坪，專有的只有 70 坪
大樓型廠辦的登記建坪是兩塊加起來的：
- 主建物｜你這一戶關起門來的空間。這一件約 70 坪。
- 共有部分持分｜整棟的門廳、樓梯、電梯間、機電空間等等，按持分比例分到每一戶頭上；地下停車空間是否一併計入，要看該案怎麼登記。這一件約 70 坪。
兩塊相加約 140 坪，就是廣告上的「登記建坪」。公設比約五成。這不是這一棟特別高——大樓型廠辦因為要配電梯、貨梯、逃生梯、機電室與地下停車場，公設比本來就會比住宅高。
兩種算法都沒有錯，但拿來跟獨棟廠房比就會出事——獨棟廠房的登記坪幾乎就是主建物，沒有共有部分。用廠辦的登記坪單價去比獨棟廠房的單價，等於拿含公設的價格去比不含公設的價格。（同樣的分母陷阱在土地上也有一份，我在道路持分那一篇寫過。）
怎麼自己查
建物登記謄本上，「主建物面積」與「共有部分．權利範圍」是分開登記的。共有部分那一欄會寫共有部分的建號、總面積與你的持分比例，兩個相乘就是你分到的坪數。看謄本，不要只看廣告的登記坪。另外要確認車位是不是登記在共有部分裡——是的話，那幾坪其實是你的車位。
二、分區寫「一般農業區・丁種建築用地」——這不是工業區
這一件的土地登記謄本上，使用分區欄寫的是一般農業區，使用地類別是丁種建築用地。
丁種建築用地俗稱丁建，是非都市土地裡編定給工業使用的那一種，蓋廠房、廠辦都沒問題。但這裡要注意兩件事：
- 它是非都市土地，跟都市計畫的甲種、乙種工業區是兩套系統，法源與管制規則都不一樣。（分類對照看這篇：丁種工業用地 vs 乙種工業用地差在哪。）
- 丁建座落在哪一種分區裡，會決定它還要不要過第二道關——這就是下一段。
三、農業區的丁建有第二道閘：低污染事業
非都市土地「工業區」裡的丁建沒有這一條，但特定農業區、一般農業區、鄉村區及森林區裡的丁種建築用地有：除既有工廠及相關生產設施外，要作工業設施使用須是經縣市政府認定的「低污染事業」，依建築法規應申請建造執照或雜項執照者還要檢附該文件。這一件的分區正是一般農業區、又是全新標的，所以這道閘門適用。
桃園怎麼認定？依桃園市非都市土地丁種建築用地容許作工業設施使用之低污染事業認定審查作業要點（依非都市土地使用管制規則第 6 條第 5 項訂定），採負面表列：
- 新設工廠的行業或產品「不在附表上」，就屬於低污染事業。附表目前列了 52 項，包含染整、皮革、紙漿、石化、化學原材料、水泥、鋼鐵冶煉與鑄造、金屬熱處理、金屬表面處理、積體電路、被動電子元件、印刷電路板、液晶面板、電池等，最後一項還是概括的「其他經主管機關專案認定屬高污染者」。桃園不少電子與金屬加工業就在表上，不要先假設自己一定不在。
- 如果在附表上，還有兩條路：①新廠位於原本已核准登記從事該事業的廠地範圍內，取得環保主管機關許可或證明文件，並從事原生產事業；②有他廠設廠紀錄，且申請前三年內無重大違反放流水標準與固定污染源空氣污染物排放標準紀錄，檢附書件由市府審認、提出污染防治計畫並經專案小組審查通過。
- 既有工廠要在原廠地增加附表以外的事業或原生產事業，取得環保主管機關許可或證明文件後，也可認定為低污染事業。
買方該做的一個動作
拿你的行業別與主要產品，去對那份附表。不在表上，這一關就過了；在表上，就要走上面那兩條例外，時間與不確定性都要先算進去。這件事要在簽約前問清楚——買完才發現行業卡在附表上，房子沒問題，是你不能用。
四、這一戶剩下的規格，適合誰、不適合誰
- 樓高 4.2 米、無天車｜研發、電商倉配、以及附屬於工廠登記的辦公，是丁種建築用地的容許使用細目撐得住的型態；需要天車吊料的加工廠不適合，大樓型廠辦本來也不是為那個設計的。
⚠️ 但純貿易、純辦公、純展示要先問清楚：丁建容許項目裡的「兼營工廠登記產品有關之買賣業務」附帶條件寫的是不得單純經營買賣業務；「專業辦公大樓」「企業營運總部」則另有限於已開發工業區或產創條例核定的條件。加上這一戶的建物主要用途登記是「作業廠房、作業廠房（附屬辦公室）」——不是辦公室。你的營運型態對不對得上用途登記，要在簽約前確認。 - 貨梯載重 6,000 公斤｜以大樓型廠辦來說很好用，但所有進出都要走貨梯——設備尺寸能不能進電梯是要先量的，這是大樓型跟獨棟最實際的差別。
- 門前 30 米道路、活巷｜大車進出與迴轉條件寬鬆，這是這一棟的加分項。
- 全新、無增建、有使用執照｜屋況單純，不用處理前手的違建與修繕。
常見問題
廠辦的公設比大概多少才合理？
大樓型廠辦因為要配客梯、貨梯、逃生梯、機電空間與地下停車場，公設比通常會比住宅高，本文案例約五成。沒有一個「合理值」可以照抄——重點是把登記建坪拆成主建物與共有部分，用主建物坪算一次單價，再拿去跟同類型標的比。用登記坪單價去比獨棟廠房，一定會失真。
「一般農業區・丁種建築用地」可以蓋廠房嗎？
可以，丁種建築用地本來就是編定給工業使用的。但位於特定農業區、一般農業區、鄉村區及森林區的丁建，除既有工廠及相關生產設施外，要作工業設施使用時須是經縣市政府認定的低污染事業；非都市土地「工業區」內的丁建則沒有這一條。所以看到「農業區＋丁建」，一定要多問一句：我的行業算不算低污染。
怎麼知道我的行業算不算低污染事業？
桃園採負面表列。依桃園市的認定審查作業要點，新設工廠的行業或產品不在該要點附表所列事業裡，就屬於低污染事業；若在附表上，則需符合要點所定的例外情形，並經市府審認或專案小組審查通過。實務上請以經濟發展局的最新公告附表與個案函詢結果為準。
買大樓型廠辦跟買獨棟廠房，最大的差別是什麼？
三個：①坪數口徑，廠辦有共有部分、獨棟幾乎沒有；②進出限制，廠辦的設備要進貨梯，獨棟可以直接開進去；③管理，廠辦有管委會與管理費，使用方式受規約限制，獨棟自己說了算。總價門檻是廠辦的優勢，但要先確認你的作業型態塞得進這三個限制。
承辦｜張元澤（James）｜工商不動產顧問
張元澤（澤哥／James），工商不動產顧問。現任有巢氏房屋經國特區加盟店（昱達工商地產）經理，專營桃園楊梅、龍潭、平鎮、新屋、觀音、大園、龜山、八德的工商不動產——工業地、廠房、農地的買賣、租賃與稅務規劃。2026 年起專注工商不動產，重視合法盡職調查與風險成本分析，買地租廠不踩雷，買的安心、用的放心。個人品牌：澤的工商筆記。
