賣方開價，非成交價、亦非市場行情。
- 使用分區｜甲種工業區（都市土地）
- 總面積｜約 500 坪（可建基地約 450 坪＋道路持分約 50 坪）
- 建蔽率／容積率｜70％／210％（依案件資料表記載）
- 面寬／深度｜約 16 米／約 66 米 座向｜朝西北
- 臨路｜8 米道路、活巷（兩端可通行，非死巷）
- 交通｜近台 66 線（東西向快速公路觀音大溪線）交流道，上快速道路約 5 分鐘內
- 自來水／電力／電信｜均未接管
- 排水溝｜有
帶買方看素地，十個有九個先問分區、問價格。很少有人在簽約前問一句：這塊地的水電接了沒有？
偏偏真正把開工日往後推的，多半就是這一題。素地站在現場看，跟接好水電的地長得一模一樣——差別要等到送建照、申請用電那一刻才會現形，而那時候價格已經談完了。
我是張元澤（James），專做桃園工商不動產。下面用一塊楊梅的甲種工業地當例子，把買素地自建廠最容易被低估的三件事講清楚：分區怎麼確認、可建量怎麼算、簽約前一定要拿到哪三張紙。
一、先確認它是「都市土地」：謄本上分區空白，不代表沒有分區
很多人拿到土地登記謄本，看到「使用分區」和「使用地類別」兩欄都是空白，第一個反應是：這塊地是不是沒有編定？能不能蓋？
這塊地的謄本，這兩欄就是空白的。但它是甲種工業區，可以蓋廠。
原因在於這兩欄本來就是登記非都市土地編定結果用的。土地在都市計畫範圍內，分區規定寫在都市計畫裡，不會登記到謄本上——所以空白通常代表它是都市土地，而不是代表沒有分區（桃園市政府農業局的說明也是同一句話：欄位空白即為都市土地，遺漏編定者除外）。要確認它到底是哪一種工業區，只有一個方法：申請土地使用分區證明。
一句話判斷法
謄本兩欄有填「特定農業區／丁種建築用地」這種字樣，是非都市土地；兩欄空白，多半是都市土地，要另外調分區證明。不要用案名、廣告標題或旁邊那塊地的用途去推。
甲種、乙種、丙種工業區和非都市的丁種建築用地差在哪、建蔽容積各是多少，我另外寫過一篇完整對照：丁種工業用地 vs 乙種工業用地差在哪？工業用地分類一次搞懂。這篇就不重複，直接進到「確認是甲工之後，怎麼算」。
二、可建量：分母用錯，樓地板一次差 105 坪
這塊地的總面積約 500 坪，但其中約 50 坪是道路持分。道路持分不計入可建面積，所以算建蔽率與容積率要用基地面積約 450 坪，不是總面積 500 坪。
- 用基地 450 坪 × 容積率 210％ ≈ 945 坪樓地板
- 誤用總面積 500 坪 × 210％ ＝ 1,050 坪 → 多算 105 坪，蓋不出來
- 建蔽率 70％：單層最大建築面積約 315 坪
要蓋多層廠房、算得出總樓地板才有意義的，這 105 坪的落差很有感；只需要單層大跨距廠房的，反而是建蔽率 70％ 那個 315 坪比較關鍵。
先算你要的樓地板，再回頭挑地
順序反過來最容易白花錢：先看到一塊便宜的地、簽了，才發現容積不夠、或單層蓋不下你的機台動線。把你需要的樓地板與單層面積先算出來，再拿去對每一塊地的基地坪與建蔽容積，才不會挑到「總價便宜但根本蓋不下」的地。
三、每坪單價會有兩個數字，比價前先問分母
同一塊地、同一個開價，換個分母就會跑出兩個單價：拿總面積當分母算一次，拿可建基地當分母再算一次。差別就在那 50 坪的道路持分算不算進去。
兩個數字都沒有錯，錯的是拿 A 的口徑去比 B 的價格。看到單價先問一句：這是用總面積算的，還是用可建基地算的？道路持分比例愈高，兩個數字差得愈開。
還有一件事：廣告上的開價不是行情。要看區域真實成交，請以內政部實價登錄的成交資料為準；楊梅一帶近十年的成交價量走勢，我整理在楊梅工業地成交價量全解析。
四、素地最貴的一段藏在水電：這塊地三條管線都要自己接
這塊地的案件資料表記錄得很清楚：排水溝「有」，自來水、電力管線、電信管線都是「無」。
「無」的意思不是那一帶沒有水電，而是基地本身還沒有接管——要用，就得自己申請、自己負擔延伸與接管的費用和時間。這是素地跟既成廠房最大的差別，也是最常被漏算的一段：
- 電力｜要向台灣電力公司提出用電申請，需要的契約容量、外線與變壓設備由台電核定。距離幹線愈遠、需求容量愈大，費用與排程時間都會往上跳，而且時程不是你能控制的。
- 自來水｜向台灣自來水公司申請新設用水，離既有幹管遠就要自行延伸管線；改走鑿井則另涉水權申請，兩條路都要先問到明確的條件。
- 電信｜需要專線或穩定網路的產業，先確認可接性與到府條件，別等機台進場才發現要拉專線。
- 排水｜這塊地有排水溝，是加分；但工廠廢水要有合法的放流去處，「有溝」不等於「可以排」。沒有合法排放路徑，在環保與工廠登記階段都會卡。
單價便宜的那一塊，接電成本可能把差價吃回去
所以比較兩塊工業地之前，先把管線狀況攤在同一張表上看。單價便宜、但三管都要自己接的那一塊，總成本未必比較低，而且開工時間會晚。對急著搬廠、租約有到期日的買方來說，時間往往比單價那一點差距更貴。
五、簽約前要拿到的三張紙
看素地時我一定會請買方在簽約前把這三份東西拿到手，而且要書面：
- ① 土地使用分區證明｜確認它是哪一種工業區，以及你的業別能不能在這個分區設。依都市計畫法桃園市施行細則，甲種工業區以供輕工業及無公共危險之重工業為主，乙種工業區則是以公害輕微之工廠為主——甲工可設的業別比乙工寬，這一點市場上經常講反。
- ② 台電的供電條件答覆｜你要的契約容量能不能供、外線怎麼走、預估要多久。口頭說「這邊電很夠」不算數。
- ③ 自來水公司的用水／接管條件答覆｜能不能接、要不要自費延伸、大概多長。若打算鑿井，把水權申請的條件一起問清楚。
為什麼一定要書面、一定要在簽約前？因為這三件事直接決定你能不能用、什麼時候能用。等到成交之後才發現接電還要再等好幾個月，議價的籌碼已經沒有了；而在簽約前拿到答覆，這些條件都還可以談進價格或條款裡。
常見問題
謄本上使用分區空白，是不是代表這塊地不能蓋？
不是。謄本的「使用分區／使用地類別」兩欄是登記非都市土地編定結果用的；都市計畫範圍內的土地，分區規定在都市計畫裡，這兩欄通常空白（極少數是遺漏編定）。正確做法是申請土地使用分區證明來確認，不要看案名或廣告標題推斷。
買素地自建廠，貸款成數會不會比較低？
一般來說，素地的貸款條件會比有廠房、有廠登的標的保守，自備款要抓得比較高。實際成數看銀行、看買方條件、看標的身分，差距不小——我把廠房、素地、特定工廠登記三種身分的差別整理在工業地貸款成數怎麼算這篇。買素地一定要把自備款先算進總預算，不要只算土地款。
我怎麼確認自己的業別能不能在這個分區設？
看分區名稱不算數。甲種工業區雖然比乙種寬（定義見上面第五節），但施行細則同時列有不得使用的項目，而且個案還要看主管機關怎麼認定。唯一可靠的做法是拿土地使用分區證明，再帶著你的實際製程去問主管機關——業別的名稱一樣，製程不同，結論就可能不同。
買素地自建廠，第一步該做什麼？
順序是：① 先申請土地使用分區證明，確認你的業別可以設；② 再向台電、自來水公司問到供電與供水的書面條件與時程；③ 最後才委託建築師做可行性配置與送建照。順序顛倒過來，很容易花了設計費才發現這塊地不能用。
承辦｜張元澤（James）｜工商不動產顧問
張元澤（澤哥／James），工商不動產顧問。現任有巢氏房屋經國特區加盟店（昱達工商地產）經理，專營桃園楊梅、龍潭、平鎮、新屋、觀音、大園、龜山、八德的工商不動產——工業地、廠房、農地的買賣、租賃與稅務規劃。2026 年起專注工商不動產，重視合法盡職調查與風險成本分析，買地租廠不踩雷，買的安心、用的放心。個人品牌：澤的工商筆記。
