甲建有條件可以廠登：附表一容許的是「無公害性小型工業設施」，動力上限 11.25 瓩、作業廠房基層面積上限 100 平方公尺（乙建、丙建 200）。能否登記還看建物用途與環保，由縣市政府逐案審。
— 澤的工商筆記整理
（資料來源：《非都市土地使用管制規則》附表一〔民國 115 年 5 月 27 日修正〕、《工廠管理輔導法》第 15 條，資料截至 2026/10）
這題要拆成三件事看：這塊地容不容許製造、規模到不到要登記的門檻、實際辦不辦得下來。三件事各看各的法規，前一件過了，不代表後一件也過。
一、第一件事：這塊地容不容許？看附表一
非都市土地能做什麼，看《非都市土地使用管制規則》第 6 條的附表一（民國 115 年 5 月 27 日修正）。甲種建築用地的容許使用項目裡，跟製造加工有關的是第（十）項「無公害性小型工業設施」。它列在「免經申請許可使用細目」欄，附帶條件四點，原文是：
一、不得位於全國區域計畫規定之沿海自然保護區。
二、經環境保護機關審查符合環境保護法規規定管制標準之製造加工業。
三、動力（含電熱）不得超過一一．二五瓩。但空調冷氣設備不在此限。
四、作業廠房最大基層建築面積，不得超過一百平方公尺。——附表一「各種使用地容許使用項目及許可使用細目表」，甲種建築用地（十）
乙種建築用地是第（九）項，前三點相同，第四點寫「不得超過二百平方公尺」。丙種建築用地的第（九）項寫「同乙種建築用地」。表尾備註二寫明，免經申請許可使用細目定有附帶條件者，「應依其附帶條件規定辦理，始得為之」。免申請，不是免條件。
| 使用地類別 | 供哪裡的建築使用 | 附表一的項目 | 動力上限 | 作業廠房最大基層建築面積上限 |
|---|---|---|---|---|
| 甲種建築用地 | 山坡地範圍外之農業區內 | （十）無公害性小型工業設施 | 11.25 瓩 | 100 平方公尺（30.25 坪） |
| 乙種建築用地 | 鄉村區內 | （九）無公害性小型工業設施 | 11.25 瓩 | 200 平方公尺（60.5 坪） |
| 丙種建築用地 | 森林區、山坡地保育區、風景區及山坡地範圍之農業區內 | （九）同乙種建築用地 | 11.25 瓩 | 200 平方公尺（60.5 坪） |
（資料來源：附表一、《區域計畫法施行細則》第 13 條；三類都要經環保機關審查，空調冷氣不計入動力；整理：澤的工商筆記）
11.25 瓩約 15 馬力；明文排除的只有空調冷氣，其他設備怎麼計入，向縣市政府確認。
丁種建築用地是另一套條件：位在特定農業區、一般農業區、鄉村區及森林區的，除既有工廠外，限於縣市政府認定的低污染事業，細節看丁種建築用地與乙種工業區怎麼分。另外，甲種建築用地跟都市計畫的「甲種工業區」是兩套規則，只是名字像。
二、第二件事：規模到不到要登記的門檻？
《工廠管理輔導法》第 3 條定義的「工廠」，是廠房達一定面積，或生產設備達一定電力容量、熱能的製造加工場所，兩項達到一項就算。數字訂在認定標準第 3 條：
- 石油及煤製品製造業、化學材料製造業、化學製品製造業，以及依法令訂有設廠標準之工廠：廠房面積達 50 平方公尺以上；馬力與電熱合計達 2.25 千瓦以上。
- 前面以外的工廠：廠房面積達 150 平方公尺以上；馬力與電熱合計達 75 千瓦以上。
達到門檻的，第 10 條規定要經主管機關核准登記後，才能從事製造、加工。沒到門檻的，不是這部法定義的工廠，沒有第 10 條的義務；第 3 條第 3 項另寫「仍得依本法申請許可或登記」。文件與流程在工廠登記怎麼辦。
三、第三件事：實際辦不辦得下來？分三種情況
第 15 條列出不得辦理登記的情形。跟建地最有關的是第 2 款「違反土地使用管制規定」與第 3 款「廠房利用違章建築或違反建築物使用用途」，另有環保文件、設廠標準等款。把前兩件事的數字放在一起，是三種情況：
| 情況 | 土地（附表一） | 登記（工廠管理輔導法） | 要注意 |
|---|---|---|---|
| ① 沒到工廠門檻，也在用地條件內 | 四點附帶條件都符合，才在容許範圍 | 沒有第 10 條的義務；第 3 條第 3 項仍得申請 | 建物使用用途、環保審查照樣要過 |
| ② 到了工廠門檻，仍在用地條件內 | 仍在容許範圍 | 第 10 條：核准登記後才能製造、加工 | 範圍很窄，見下方說明 |
| ③ 超過用地條件 | 動力超過 11.25 瓩，或作業廠房基層面積超過 100／200 平方公尺 | 不符附帶條件；第 15 條第 2 款把違反土地使用管制規定列為不得登記的情形 | 問題在地的類別，不在文件 |
兩個面積不是同一把尺。 附表一寫「作業廠房最大基層建築面積」，認定標準寫「廠房面積」。多樓層怎麼算、附屬空間算不算，兩邊條文都沒有進一步規定。假設量法相同，甲建的 100 平方公尺上限低於 150 平方公尺門檻，乙建、丙建則有 150 到 200 平方公尺的重疊；量法不同，結論就會變。這一點向縣市政府確認。
電力不用比。 前面以外的工廠，75 千瓦的電力門檻遠高於建地 11.25 瓩的動力上限；生產設備到 75 千瓦之前，早就超過建地的上限。50 平方公尺、2.25 千瓦那一組行業較容易到門檻，能不能通過環保機關審查要先問。
符合土地條件，不等於登記會核准。 建物使用執照的用途、環保、消防等，各有主管單位要過，由直轄市、縣（市）政府逐案審查。條文沒寫到的，就直接問縣市政府，一案一案確認。
四、判斷步驟：照順序對五件事
- 謄本的使用分區與使用地類別：確認是甲、乙、丙還是丁種建築用地。這兩欄空白的，依桃園市政府農業局的說明即為都市土地（遺漏編定除外），分區要向都市計畫主管機關查。
- 機台清單對 11.25 瓩：每一台的動力、電熱列成表加總，空調冷氣不計。
- 作業廠房基層面積對 100／200 平方公尺：甲建 100，乙建、丙建 200。
- 行業別與環保審查：做什麼要經環保機關審查，並確認是不是 50 平方公尺、2.25 千瓦那一組。
- 建物使用執照的用途欄：寫住宅、店舖還是廠房，關係到第 15 條第 3 款。
第 2、3 步有一項超過，或規模遲早會過 150 平方公尺，我會直接改看丁種建築用地或都市計畫工業區。規模小、設備輕的工作室型態，五件事逐一過關，建地才列入考慮。
想照自己的行業跑一遍，用你的地能不能合法設你這行的廠那份自助流程。手上沒有謄本的，加 LINE 把地址或地號傳給我，由我另行查核；想先看區域行情，用行情速查。
五、買建地設廠的三個常見誤會
- 「有建照、有使用執照，就能辦工廠登記。」 執照證明房子是合法蓋的，不代表裡面可以做製造。用途欄若是住宅或店舖，先問建管單位要不要辦變更使用。
- 「前手做了十幾年都沒事。」 沒被查到不等於合法。達到門檻沒登記就生產，第 30 條是先令停工、限期登記，屆期不辦仍繼續做的處罰鍰。以下是我的實務觀察、不是法規規定：客戶稽核、銀行往來、補助申請有時會要求出示工廠登記，以對方的規定為準。既有廠另有特定工廠登記制度。
- 「先買建地，之後再變更成丁建。」 變更編定要檢附興辦事業計畫核准文件等，向直轄市、縣（市）政府申請核准（管制規則第 28 條）；核准之前，這塊地照現在的類別用。農地上的廠房是另一題，看農地廠房能不能買、能不能蓋。
常見問題
甲種建築用地可以辦工廠登記嗎？
小規模才有機會。《非都市土地使用管制規則》附表一在甲種建築用地開的製造項目是「無公害性小型工業設施」：動力（含電熱）不得超過 11.25 瓩、作業廠房最大基層建築面積不得超過 100 平方公尺，並須經環保機關審查。在這個範圍內可向直轄市、縣（市）政府申請，能否核准還要看建物使用用途等條件，由主管機關逐案審查。（資料來源：非都市土地使用管制規則附表一、工廠管理輔導法第 15 條；整理：澤的工商筆記）
乙種建築用地、丙種建築用地可以設廠嗎？
容許的同樣是「無公害性小型工業設施」，動力上限同為 11.25 瓩，差別在作業廠房最大基層建築面積：乙種建築用地不得超過 200 平方公尺，丙種建築用地在附表一寫「同乙種建築用地」。超過上限就不在容許範圍。
建地可以蓋廠房嗎？
分兩層看。房子能蓋多大，看建蔽率、容積率與建築法規；蓋好之後能不能做製造，看附表一的附帶條件。甲、乙、丙種建築用地容許的是「無公害性小型工業設施」，動力超過 11.25 瓩或作業廠房基層面積超過上限，就不在容許範圍。
11.25 瓩怎麼算？冷氣算不算？
冷氣不算。附表一原文是「動力（含電熱）不得超過一一．二五瓩。但空調冷氣設備不在此限」。11.25 瓩約 15 馬力。做法是把機台銘牌上的動力與電熱列成一張表加總；哪些設備要計入有疑問，向縣市政府確認。
廠房不到 150 平方公尺，還需要辦工廠登記嗎？
不屬於石油及煤製品、化學材料、化學製品製造業與訂有設廠標準的行業時，廠房面積未達 150 平方公尺、馬力與電熱合計也未達 75 千瓦，就不是工廠管理輔導法定義的工廠，沒有第 10 條的登記義務；第 3 條第 3 項寫明仍得申請登記。上述行業的門檻是 50 平方公尺或 2.25 千瓦。特定行業另有法令規定的，依其規定。
甲建上原本就有小廠，買下來可以接著做嗎？
不能直接假設可以。先查三件事：這間廠有沒有工廠登記、登記的產業類別和你要做的是否相同、建物使用執照的用途。工廠管理輔導法第 16 條規定，遷移廠址或變更產業類別，應重新辦理設立許可或登記。編定前就存在的使用，管制規則第 8 條另有「得為從來之使用」的規定，但原有建築物除准修繕外不得增建或改建；適不適用，向縣市政府確認。
甲種建築用地和甲種工業區一樣嗎？
不一樣。甲種建築用地是非都市土地的使用地類別，依區域計畫法施行細則第 13 條，供山坡地範圍外之農業區內建築使用，能做什麼看附表一。甲種工業區是都市計畫劃定的使用分區，依都市計畫與都市計畫法的施行細則管制，兩者不通用。
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※ 本文是一般性的法規整理，條文查閱日為 2026 年 10 月 3 日。個案能不能設廠、工廠登記核不核准，以直轄市、縣（市）政府的審查結果為準。
作者：張元澤（澤哥）｜澤的工商筆記主理人｜工商不動產顧問｜專營桃園楊梅、龍潭、平鎮、新屋、觀音工業地・廠房・農地｜服務於昱達工商地產
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最後更新：2026-10-03｜© 澤的工商筆記 yuanbuyhouse.com
承辦｜張元澤（James）｜工商不動產顧問
張元澤（澤哥／James），工商不動產顧問。現任昱達工商地產 經理，專營桃園楊梅、龍潭、平鎮、新屋、觀音、大園、龜山、八德的工商不動產——工業地、廠房、農地的買賣、租賃與稅務規劃。2026 年起專注工商不動產，重視合法盡職調查與風險成本分析，買地租廠不踩雷，買的安心、用的放心。個人品牌：澤的工商筆記。
