這是一件楊梅的乙種工業區工業地，總面積約 500 坪、單價約 34 萬／坪、總價 1.7 億，建蔽率 70%、容積率 210%，屬都市土地（不是非都市的丁種建築用地）。面寬約 17 米、深度約 62 米，臨 8 米道路、朝西北，自來水、電力與電信管線都已到，排水溝也有——對要自建廠的買方，這幾條管線省下的時間與費用比土地單價更值得算。
— 澤的工商筆記整理
物件規格
- 使用分區｜乙種工業區（都市土地）
- 總面積｜約 500 坪（基地約 450 坪＋道路約 50 坪；基地與道路的分項依登記比例呈現，未套坪數級距）
- 建蔽率 / 容積率｜70% / 210%
- 單價｜約 34 萬／坪（以總面積 500 坪計；若以基地 450 坪計約 37.8 萬／坪）
- 面寬 / 深度｜約 17 米 / 約 62 米
- 座向｜朝西北
- 臨路｜8 米道路（非活巷）
- 自來水管線｜有
- 電力管線｜有
- 電信管線｜有
- 排水溝｜有
- 現況｜素地，已有部分鋪面
- 開價｜1.7 億（賣方開價，非成交價）
精確登記面積、地號與完整位置於實際洽談時提供。坪數以每 20 坪為單位四捨五入呈現（未滿 100 坪者以 10 坪為單位），面寬與縱深為概估值。
先講一件容易被搞錯的事：這是「乙種工業區」，不是丁種建築用地
市面上在賣的桃園工業地，有兩種完全不同的法源，價格邏輯也不一樣：
- 都市土地・乙種工業區（這一件）｜由都市計畫的土地使用分區管制要點規定，本區的規定是建蔽率不得大於 70%、容積率 210%。
- 非都市土地・丁種建築用地｜俗稱丁建，由區域計畫與非都市土地管制規則規定，常見建蔽率 70%、容積率 300%，分區欄位可能寫成「特定農業區」或「一般農業區」。
差別最直接的地方是容積：同樣 450 坪的基地，210% 與 300% 的差距約 405 坪樓地板。如果你要蓋多層廠房，這個數字會直接決定你蓋不蓋得出需要的面積；如果你只需要單層大跨距廠房，容積差別對你意義不大，建蔽率才是關鍵。
所以看工業地的第一件事不是問單價，是問「分區與地類別是哪一種」。兩者的容積不同、可設業別的規定不同、將來變更的可能性也不同。本件的正式分區以土地使用分區證明為準，這份文件我可以在洽談時幫你申請。
管線都到了，這是自建廠最容易被低估的成本
買素地自建廠的人常把預算算在「土地＋建築」，然後在開工前才發現真正卡住進度的是管線。這件的記錄是：
- 自來水｜有。沒有自來水的工業地要自己接管或打井，接管費用看距離、打井要申請水權，兩者都是以月為單位的等待。
- 電力｜有。工業用電最怕的是「饋線在遠處」——增設外線的費用由台電核定，距離遠的動輒百萬起跳，而且要排施工。
- 電信｜有。這件現在看起來是小事，但需要專線或穩定網路的產業（自動化、雲端監控、遠端維護）沒有它就不能運作。
- 排水溝｜有。工廠廢水與雨水排放要有合法出路，沒有排水系統的基地在環評與工廠登記階段都會卡住。
把這四項換成錢與時間來看：管線齊全的基地，通常能省下數十萬到數百萬的接管費用，以及三到六個月的等待。所以比較兩塊工業地的單價之前，先確認管線狀況——單價便宜 3 萬／坪但要自己接電，很可能比貴的那塊還貴。
面寬 17 米、深度 62 米、臨 8 米路：這塊地適合怎麼配置
基地形狀約 17 米 × 62 米，是典型的縱深型基地。這種形狀的配置邏輯很固定：
- 廠房沿長邊配置，前段留車輛迴轉與裝卸，後段做生產或倉儲。
- 面寬 17 米對單跨距鋼構廠房是夠的（扣除退縮後仍有可用寬度），但如果你需要兩排並列的產線或雙向動線，這個面寬會偏緊。
- 臨 8 米道路：自小貨與 3.5 噸沒問題；40 呎櫃車要進出，得看路口迴轉空間與基地退縮，這一項務必現場實地跑一次。
另外這件包含約 50 坪的道路面積（總面積約 500 坪、基地約 450 坪）。道路持分在計算可建面積時是不計入的，所以算建蔽與容積要用基地面積，不是總面積。拿總面積去乘建蔽率，會算出一個蓋不出來的樓地板數字——這是買工業地最常見的算錯方式。
常見問題
Q. 這件到底是甲種工業區還是乙種工業區？
是乙種工業區。本計畫區的官方土地使用分區管制要點裡，工業區只有「乙種工業區」與「零星工業區」兩類，並規定建蔽率不得大於 70%；計畫區內沒有劃設甲種工業區。市場上偶爾會看到把工業地籠統稱為「甲工」的說法，但正式分區一律以土地使用分區證明為準，這份文件我可以在洽談時幫你申請。
Q. 容積率 210% 跟丁建的 300% 差在哪，會影響多少？
以基地約 450 坪計算，210% 是約 945 坪樓地板、300% 是約 1,350 坪，差距約 400 坪。要蓋多層廠房或需要大量樓地板的，這個差距很有感；只需要單層大跨距廠房的，建蔽率 70% 才是關鍵數字。決定買哪一種之前，先把你需要的樓地板面積算出來。
Q. 管線都有了，我是不是就可以直接申請建照？
管線齊全解決的是「基礎設施」這一關，但申請建照還要看分區容許的使用、退縮與消防通路、以及你的業別能不能在此設廠登記。實務順序是：先申請土地使用分區證明確認業別可行，再委託建築師做可行性配置，最後才送建照。這三步我可以陪你跑第一步。
Q. 總面積 500 坪裡有 50 坪是道路，會不會虧？
道路持分是工業地常見的結構，它提供的是合法通行與臨路條件——沒有通路的土地連建照都申請不了。要注意的是計算方式：建蔽率與容積率一律用基地面積（約 450 坪）算，不能用總面積算，否則會高估可建的樓地板。議價時也應該把兩者分開看。
想進一步了解這塊楊梅工業地
這塊地的重點不是單價，是「管線都到了」加「乙工 70/210」——這兩件決定你蓋得出什麼。
🔍 先自己查一下｜想確認這一帶的實際成交行情，用實價登錄速查工具自己抓（本頁數字是開價，不是行情）。
🏭 想看現場或問細節｜我可以先幫你申請土地使用分區證明確認你的業別可不可以設，並把基地面積與可建樓地板算給你看，再決定要不要看現場。
或直接電話 0908-660-212（張元澤）
案場實景
照片為現場實拍，已移除可辨識案件位置與車輛資訊；精確位置於實際洽談時提供。
你可能也在看
委託：昱達工商地產股份有限公司
不動產經紀人：鄭文暉 (103)嘉縣字第00138號
承辦：張元澤（澤哥）｜澤的工商筆記・桃園工商不動產顧問
本頁價格為賣方開價，非成交價、非市場行情；行情請以內政部實價登錄實際成交資料為準。精確地號與完整位置於實際洽談時提供。
張元澤（澤哥／James），工商不動產顧問。現任有巢氏房屋經國特區加盟店（昱達工商地產）經理，專營桃園楊梅、龍潭、平鎮、新屋、觀音、大園、龜山、八德的工商不動產——工業地、廠房、農地的買賣、租賃與稅務規劃。2026 年起專注工商不動產，重視合法盡職調查與風險成本分析，買地租廠不踩雷，買的安心、用的放心。個人品牌：澤的工商筆記。
