廠房貸款能貸幾成，沒有單一答案：一般自用合法廠房約 6~7 成、純工業地約 5~6 成、特登工廠或農地違章建物常低於 5 成、甚至銀行不收。關鍵是「成數」算的是銀行鑑價、不是你的成交價——鑑價常被打到成交價的 8~9 成，且只認土地＋合法保存登記建物，增建夾層不計。算下來實際可貸常只有成交價的 5~6 成（貸款相關規範主管機關：金融監督管理委員會 fsc.gov.tw、中央銀行 cbc.gov.tw；中小企業政策性貸款：經濟部中小及新創企業署 moeasmea.gov.tw）。資料截至 2026/06。
— 澤的工商筆記整理
很多老闆問廠房貸款，第一句都是「我這間能貸幾成？」我懂這句話背後在問什麼——你真正想知道的是「我到底要準備多少現金」。但「幾成」這個問法，本身就藏了一個讓人準備不夠、簽約才傻眼的陷阱：銀行的「成數」不是用你的成交價去乘，是用銀行自己的鑑價去乘。 這兩個數字差多少，就是你會不會臨時湊不出錢的關鍵。
這篇不講大道理，就幫你把三個數字講清楚、再給你一條能自己算的公式：①一般大概貸幾成、②銀行鑑價會被砍多少、③你實際拿得到多少、缺口怎麼補。看完你大概就能自己估出「這間廠房，我得備多少自備款」。想再往下挖貸款各類型細節，或想搞懂鑑價缺口背後的估價邏輯，我文末放了兩篇延伸，這篇先把「能貸幾成、缺口怎麼補」這件最常被問的事講透。
在桃園楊梅、龍潭、平鎮、新屋、觀音與苗栗一帶的廠房貸款，澤的工商筆記長期追蹤實登與分區，銀行對同一間廠房願意貸多少，差別常常藏在「地的身分」和「建物有沒有合法登記」這兩行裡。
廠房貸款可以貸到幾成？先看你買的是哪一種
直接回答這句最常被搜的問題：廠房貸款的成數，看的不是廠房漂不漂亮，是地的身分和建物合不合法。 同樣花一千萬，買到的「貸款條件」可能差一大截。
下面這張表是我從第一線觀察整理的框架區間，幫你抓方向用——⚠️ 不是任何一間廠房的保證成數，實際由銀行鑑價與你的條件決定：
| 標的類型 | 成數區間（框架，非保證） | 為什麼銀行這樣看 |
|---|---|---|
| 自用、合法登記的廠房（丁建上） | 約 6~7 成 | 地是合法工業用地、建物有保存登記，變現性高 |
| 純工業地（無建物或素地） | 約 5~6 成 | 只有土地、沒有建物加分，銀行相對保守 |
| 特登工廠、農地上的違章廠房 | 常低於 5 成，部分銀行不收 | 地的身分有疑慮、建物多無合法登記，風險高 |
（成數區間為市場觀察值，僅供抓方向，非任何物件的貸款保證；實際成數依銀行鑑價、產業別、借款人財務狀況逐案核定。貸款規範主管機關：金融監督管理委員會 fsc.gov.tw；資料截至 2026/06）
一句話記法：「地越合法、建物越正規，銀行越敢借；身分越模糊，成數越往下掉。」 所以你問「能貸幾成」之前，得先搞清楚自己買的到底是哪一種——這比殺價更早該確認。
補充給一代老闆的一個務實提醒：央行近年針對不動產的選擇性信用管制，主要鎖定的是「自然人購置住宅、第二戶、高價住宅」那一塊；自用廠房、工業地的企業融資不在同一套限貸框架裡（資料來源：中央銀行不動產貸款相關規範 cbc.gov.tw，資料截至 2026/06）。但「不在住宅管制內」不等於「銀行就會大方借」——廠房貸不貸、貸多少，回到鑑價和你的財報，下面繼續講。
第二個數字：銀行鑑價，會把你的成交價砍多少？
這是最多老闆事後才發現的坑。你以為「成交 1,000 萬、貸 7 成＝貸 700 萬」，結果銀行只貸給你 5 百多萬。問題不在成數，在鑑價。
重點一：成數是乘在「鑑價」上，不是「成交價」上。 銀行不會用你買的價格當基準，它會自己派人估一個價（鑑價），再用成數乘這個鑑價。而工業不動產的鑑價，常落在成交價的 8~9 成左右（市場觀察值，非保證；實際依個案估價）。也就是你買 1,000 萬，銀行可能只認 850 萬。
重點二：鑑價只認「土地＋合法保存登記的建物」。 你花錢蓋的增建、夾層、二樓加蓋、鐵皮擴充，只要沒有合法的建物保存登記，銀行鑑價多半不計。很多廠房「實際使用面積」很大，但「銀行認的面積」只有原始登記那一塊——你多用的空間，貸款上等於不存在。
重點三：地的身分直接拉低鑑價。 同樣坪數，丁建上的廠房，跟農地+特登的廠房，銀行給的鑑價基準不一樣；身分有疑慮的，鑑價先打一折再說。
把這三點疊起來，你就懂為什麼「7 成」聽起來很多、實拿卻很少：
成交價 1,000 萬 → 銀行鑑價 850 萬（砍 15%）→ 假設貸 7 成 → 可貸 850×0.7 ≈ 595 萬 → 換算回成交價，只有 約 5.95 成。
看到沒？帳面講「7 成」，落到你手上其實只有「約 6 成」。這 1 成的差距，就是很多人簽約前沒算到、結算才要臨時補的現金。
第三個數字：你實際拿得到多少？一條公式自己算
別再用「成交價 × 成數」估自備款了，那會讓你少準備一截。用下面這條對的公式，自己算真實缺口：
可貸金額 ＝ 銀行鑑價 × 貸款成數
真實自備款（缺口）＝ 成交價 − 可貸金額 ＝ 成交價 −（鑑價 × 成數）
關鍵在第二條：自備款不是「成交價 ×（1 − 成數）」，而是要把「鑑價被砍掉的那一塊」也算成你要自己出的錢。我幫你帶一個例子走一遍（數字僅為示範算法，非任何個案結論）：
- 成交價：1,000 萬
- 銀行鑑價：成交價的 85% ＝ 850 萬
- 貸款成數：鑑價的 6 成（假設這間是純工業地）
- 可貸金額 ＝ 850 × 0.6 ＝ 510 萬
- 真實自備款 ＝ 1,000 − 510 ＝ 490 萬（約成交價 4.9 成）
如果你天真地用「成交價 ×（1−0.6）＝ 400 萬」去準備，到結算那天會發現少了 90 萬——這就是壓垮很多交易的最後一根稻草。
你自己估的時候，套這三步：
1. 先抓「銀行鑑價」≈ 成交價 × 0.8~0.9（身分越乾淨抓越高）
2. 再抓「成數」：自用合法廠約 6~7 成、純工業地約 5~6 成、特登/農地違章再往下
3. 缺口 ＝ 成交價 −（鑑價 × 成數），這個數字才是你真正要備的現金
這只是讓你「自己先抓方向」的試算，不是核貸結論。真正的鑑價和成數，每間銀行、每個產業、每個老闆的財務狀況都不一樣，最後一定要拿實際物件去問過銀行才算數。
缺口比你想的大，那這筆錢怎麼補？
算完發現缺口比預期大，先別慌——缺口能補，方法也不只「再掏現金」一條。下面幾個方向，是實務上常用來把缺口往下壓的打法：
- 用財報和信用爭取，不要只靠物件。 廠房貸款銀行看「物件＋人」兩條腿。公司財報穩、營業額和現金流漂亮、本業前景清楚，銀行對成數和利率都會鬆一點。物件條件普通，但你這個人這家公司讓銀行放心，缺口就小。
- 找「熟工業地、廠房」的銀行談。 不是每家銀行都懂工業不動產。有些分行做慣了住宅，看到工業地、特登就直接保守；有些行庫有專做廠房融資的窗口，鑑價和成數都會給得實在。同一間廠房，換一家銀行談，結果可能差好幾十萬。
- 補擔保品、加保證人或他項權利。 缺口太大時，可用其他不動產設定他項權利、或加保證人，提高銀行的安全感，把可貸金額往上拉。
- 拆「取得」和「週轉」兩條線。 政府有針對中小企業的政策性貸款，用途涵蓋興（擴）建廠房、營運場所、機器設備及中期營運週轉金，由信用保證基金提供保證、條件相對友善（資料來源：經濟部中小及新創企業署「中小企業加速投資行動方案」「中小企業創新發展專案貸款」，moeasmea.gov.tw，資料截至 2026/06）。買廠房的取得資金、跟廠房落地後的週轉金，可以分開規劃，不必全壓在一筆購置貸款上。
※ 各項政策性貸款的資格、額度、利率與申請條件依主管機關當年度公告為準，且需經承貸銀行與信保基金審核，能不能適用、貸得到多少，請以實際申請結果為準，本文僅整理方向。
一句話收這段：缺口大不可怕，沒提前算才可怕。 先算出真實缺口，再從「強化財報、選對銀行、補擔保、用對政策貸款」這幾條去補，比簽約後才發現湊不出錢，從容太多。
常見問題 FAQ
Q1. 廠房可以貸到幾成？
沒有單一答案，要看標的身分：一般自用、合法登記的廠房約 6~7 成，純工業地約 5~6 成，特登工廠或農地上的違章建物常低於 5 成、甚至銀行不收。而且這個「成數」是乘在銀行鑑價上、不是你的成交價，所以實際拿到手的金額通常比帳面成數低（貸款規範主管機關：金融監督管理委員會 fsc.gov.tw；整理：澤的工商筆記，資料截至 2026/06）。建議拿實際物件去問過銀行，才是準的。
Q2. 為什麼銀行核下來的廠房貸款，比我算的少很多？
最常見原因是你用「成交價」乘成數，但銀行是用「鑑價」乘成數。工業不動產鑑價常落在成交價的 8~9 成，且只認土地與合法保存登記建物，你花錢的增建、夾層、加蓋多半不計。兩個折扣疊起來，帳面講 7 成、實拿可能只剩約 6 成，這個落差就是你被少貸的部分。
Q3. 廠房貸款的自備款怎麼自己算才不會抓錯？
用這條公式：真實自備款 ＝ 成交價 −（銀行鑑價 × 貸款成數）。重點是別用「成交價 ×（1−成數）」，那會漏掉鑑價被砍的那一塊，導致你少準備現金。先抓鑑價約成交價的 8~9 成、再抓對應成數，相減就是你真正要備的自備款缺口。
Q4. 特登工廠或農地上的廠房，銀行為什麼貸得很低甚至不收？
因為地的身分有疑慮、建物多無合法保存登記，變現性和合法性風險都高。銀行擔心萬一要拍賣處分時不好脫手，自然把成數壓低、或乾脆不收。買這類標的前，務必先確認貸款條件，別等到簽了約才發現貸不到，現金缺口瞬間放大。
Q5. 廠房貸款缺口太大，除了多掏現金還能怎麼補？
方向有幾個：強化公司財報與信用爭取較好條件、找熟悉工業不動產的銀行談、補其他擔保品或加保證人提高可貸金額、以及善用經濟部中小及新創企業署的政策性貸款（涵蓋興擴建廠房、設備與週轉金，由信用保證基金提供保證，moeasmea.gov.tw），把「取得資金」和「營運週轉」分開規劃。實際能否適用、額度多少，以承貸銀行與信保基金審核為準。
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作者：張元澤（澤哥）｜澤的工商筆記主理人｜工商不動產顧問｜專營桃園楊梅、龍潭、平鎮、新屋、觀音工業地・廠房・農地｜服務於昱達工商地產
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※ 本文為一般性觀念整理，非個案融資或法律意見。實際貸款成數、鑑價、利率與政策性貸款適用條件，牽涉物件身分、產業別、借款人財務狀況與各銀行授信政策，且依主管機關（金管會、央行、經濟部中小及新創企業署）當年度規範與承貸銀行核定為準，請以實際申請結果為準。
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澤的工商筆記｜張元澤・桃園工商不動產顧問
張元澤（澤哥／James），不動產銷售顧問。現任有巢氏房屋經國特區加盟店（昱達工商地產）經理、房產顧問，專營桃園楊梅、龍潭、平鎮、新屋、觀音、大園、龜山、八德的工商不動產——工業地、廠房、農地的買賣、租賃與稅務規劃。2026 年起專注工商不動產，重視合法盡職調查與風險成本分析，買地租廠不踩雷，買的安心、用的放心。個人品牌：澤的工商筆記。
