買廠房別只看坪數：樑下淨高、樓板載重、天車、電力，這四個數字才決定你能不能用

• 使用分區｜零星工業區（都市土地）
• 土地／建物｜土地約 420 坪；登記建坪約 480 坪（一層約 240 坪＋二層約 220 坪＋夾層約 20 坪）
• 樑下淨高｜一層 9.5 米、二層 6.6 米、夾層 5.5 米
• 天車｜五噸 3 部、三噸 2 部
• 樓板載重｜二樓 600 kg／㎡
• 電力設備｜500 馬力，380V／220V／110V
• 結構／屋齡｜鋼骨造，2026 年 1 月完工（全新）　使用執照｜有　增建｜無
• 其他｜地磅 50 噸／16 米長、貨梯（無障礙客梯）、消防有
• 臨路｜8 米道路，非活巷（死巷）　現況｜空屋

買廠房的人在電話裡最常問的第一句是「幾坪？多少錢？」。坪數當然要問，但坪數不會告訴你機台放不放得進去、二樓能不能放、電夠不夠、料自己搬不搬得動。

這四件事各自對應一個數字，全都寫在資料表上，只是很少人特別去看。看錯的代價很直接：買完才發現機台高度差 30 公分吊不進去、二樓放兩台就地板龜裂、開工前還要多等好幾個月跟台電申請增設。

我是張元澤（James），專做桃園工商不動產。下面用一件龜山剛完工的鋼構廠當例子，把這四個數字一次講完。

一、樑下淨高：決定機台和堆高機進不進得去

廣告寫「挑高」是形容詞，樑下淨高才是那個能用的數字。屋脊再高，只要橫樑掛在 6 米，你的設備就只有 6 米可用。所以問的時候要問清楚：是樑下、還是最高點。

這一件一層 9.5 米、二層 6.6 米、夾層 5.5 米。9.5 米一層是什麼概念——堆高機門架升起、加上棧板高度與作業安全距離之後，還留得下往上疊的空間；要裝天車的話，天車本體與吊鉤行程還要再從這 9.5 米裡扣掉。你的實際可用高度，要拿你自己那台堆高機的最大舉升高度去減。

要問的第二句：柱距

淨高解決垂直方向，柱距解決水平方向。鋼骨廠房的跨距通常比 RC 大，中間柱子少，動線與擺放彈性差很多。看現場時記得看柱子落在哪裡，不要只抬頭看高度。

二、樓板載重：二樓能不能放機台，看這一個數字

這是最常被跳過、後果卻最嚴重的一欄。這一件二樓標的是 600 kg／㎡——意思是每一平方公尺可以承受 600 公斤。

怎麼用？把你的設備重量除以它實際的接地面積：

• 一台 2 噸的機台，底座約 1.5×1.5 米（2.25 ㎡）→ 2,000 ÷ 2.25 ≈ 889 kg／㎡，超過 600
• 同一台機台，如果底座是 2×2 米（4 ㎡）→ 2,000 ÷ 4 ＝ 500 kg／㎡，數字上過得去

差別只在接地面積。所以重機台不是不能上二樓，而是要靠底座尺寸、鋼板墊片或補強把力分散開。但這只是粗算——機台落在跨中還是落在柱邊，結果差很多，最後一定要請結構技師看圖確認。真的很重的東西，答案通常還是放一樓——這一件一樓 9.5 米淨高、地磅在門口，本來就是為重的東西設計的。

三個一起看才有意義

淨高、柱距、樓板載重是一組。淨高夠但載重不足，機台只能放一樓；載重夠但柱距太密，大型設備轉不進去。先量你自己的設備，再拿去對房子，不要反過來。

三、天車：噸數、部數，還有「是既有的還是只留樑」

天車決定你能不能自己搬料。這一件是五噸 3 部、三噸 2 部，而且是既有配置。

看廠房時要分清楚三種狀況，價差很大：

• 天車已裝好｜可以直接用，但要確認檢查合格證與保養紀錄還在有效期內。
• 只留天車樑｜結構有預留，天車要自己買自己裝。
• 什麼都沒有｜要加天車就得動結構，那是另一個層級的工程與費用。

另外，天車噸數不是愈大愈好——噸數愈大，需要的樑高與淨空愈多，會吃掉你的有效淨高。夠用就好。

四、電力容量：500 馬力代表什麼

這一件寫的是 500 馬力，電壓 380V／220V／110V 三種都有。500 馬力換算大約 370 瓩（1 馬力約 0.746 瓩），對中小型加工廠通常是夠的，但關鍵在你的機台總和是多少、以及同時開幾台。

要注意兩件事：

• 三相 380V 是製造業的門檻。大型馬達、CNC、空壓機幾乎都吃 380V，只有 220V／110V 的房子，很多設備直接上不了。
• 不夠要向台電申請增設，容量、外線與時程由台電核定，距離愈遠、需求愈大就愈貴愈久。這一段的實務問法我寫在買素地自己蓋廠那一篇，買既成廠房同樣適用。

五、這一件身上還有兩件事要單獨講

「零星工業區」是什麼？

大家熟的是甲種、乙種工業區，但都市計畫法桃園市施行細則第 13 條列的工業區其實有四種：特種、甲種、乙種、零星。零星工業區是為了配合「原登記有案、無污染性、具有相當規模且遷廠不易」的既有合法工廠而劃定的。它是合法的都市計畫工業區，但用途限制是四種裡最緊的一種——同細則第 20 條直接寫死了：僅得為無污染性之工業，以及與該工業有關的辦公室、展售設施、倉庫、生產實驗室、訓練房舍、環境保護設施、單身員工宿舍、員工餐廳等經核准之必要附屬設施；或是汽車運輸業停車場、客貨運站、機車汽車及機械修理業、儲配運輸物流業及其附屬設施。

條文對「無污染性」也有定義：廢水、廢氣、噪音及其他公害都要符合管制標準，而且明文排除五類危險性工業——煤氣及易燃性液體製造業、劇毒性工業（農藥、殺蟲劑、滅鼠劑製造）、放射性工業、易爆物製造儲存業、重化學品製造調和包裝業。

所以看到「零星工業區」四個字，第一件事不是問建蔽容積，是先確認你的業別算不算無污染性、排放過不過得了管制標準。至於建蔽率與容積率，細則沒有統一規定，要看各該都市計畫書，不能直接套甲工或乙工的數字。（各種工業用地的差別，看這篇：丁種工業用地 vs 乙種工業用地差在哪。）

非活巷＝死巷，大車要先想迴轉

這一件門前 8 米道路，但它是死巷——巷子只有一端通。8 米寬進得去，但貨櫃車或大貨車要怎麼掉頭、會不會擋到鄰廠出入，這件事現場一定要走一趟、最好帶司機一起看。路寬只解決一半的問題，迴轉空間才是另一半。

7 個工業區，這一題各有什麼不一樣

上面四個數字是通則，落到桃園各區，真正先卡住你的那一件不一樣：有的區先卡道路、有的區先卡屋齡、有的區先卡分區身分。下面把七個工業區各自「規格這一題要先問什麼」整理一遍。數字一律只引該區母頁寫過的；母頁沒寫的，我就只講要問什麼，不編一個數字給你。

楊梅幼獅：先算清楚可建坪數，再看櫃車進不進得來

幼獅是乙種工業區，建蔽率 70%、容積率 210%，容積獎勵有法定上限——桃園市施行細則第 41 條，獎勵後不得超過基準容積的 1.2 倍（210% → 約 252%，最多再加約 20%），而且要申請、要核准，母頁的做法是基準容積當底線、獎勵當上檔。所以順序是：先確認可建坪數怎麼算，再談淨高與載重。第二個要先問的是門前道路——老區 6–8 米路，40 呎櫃車進不去，淨高再漂亮也用不上。看 楊梅幼獅工業區買廠實戰避雷。

中壢：你多半是接手既有結構，先分老 RC 廠還是鋼構廠

中壢是桃園最老也最滿的園區，433 公頃、840 家廠商、未建廠只剩 3 家，整塊素地一年釋出不到 5 筆——意思是你多半在接手既有結構，不是照自己的機台去蓋。母頁把物件分成「老廠 RC」與「12 米挑高鋼構」兩型，這兩型的樑下淨高、樓板載重、有沒有天車樑，差的是一個世代。看中壢先問是哪一型，再拿你的設備去對。看 中壢工業區完整解析。

平鎮：便宜的那一截，常常就是屋齡與規格換來的

平鎮 104 公頃、約 149 家廠商，三大主導產業合計超過七成，母頁提醒「比總帳不比單價」。規格之外，平鎮母頁交代看廠要先討三張紙：分區證明、工廠登記證、廢水排放／納管文件。金屬表面處理、染整這類製程，排汙納管額度比樑下淨高更早決定你能不能進駐。看 平鎮工業區完整解析。

龍潭：先確認你看的是哪一層，三種身分建築條件不一樣

龍潭最容易搞混的是身分，母頁把它拆成三個法律實體：龍潭科學園區（竹科管理局）、渴望園區（產業園區管理局）、園區外的丁種建築用地（市府）。規格要先確認你看的是哪一層——非都市丁建側容積率 300%，蓋得起更多樓層；但樓層一多，二樓以上的樓板載重與貨梯噸數就變成關鍵。看 龍潭科學園區完整解析。

觀音：腹地大好做單層，但濱海要把防銹算進維護成本

觀音 632 公頃、設廠用地約 452 公頃，是桃園腹地最大的綜合園區。腹地大，單層大跨距廠比較做得出來，天車跨距與地坪承載通常比二樓樓板載重更關鍵。兩件事要先問：一是濱海鹽害，母頁直接提醒廠房要留意防銹，鋼構與吊掛結構的維護成本要算進總帳；二是永安那一類報編未開發區，排水、污水、消防多需自理。看 觀音工業區交通物流全解析。

大園：40 年老園區沒有平均值可用，只能逐件量

大園 204 公頃、約 216 家廠商，民國 67 年與 73 年分兩期開發。母頁把話講得很白：很多廠房是早期結構，挑高、承重、消防、電力容量不一定符合現在的需求；同樣掛「大園工業區廠房」，可能是 RC 老廠，也可能是近年翻新的鋼構廠，價差很大，不能只看每坪數字。所以大園的四個數字沒有區域平均值可以套，只能一件一件量。看 大園工業區完整指南。

龜山：多老舊小基地，想要的規格常得靠拆除重建

龜山產業園區 131 公頃、226 家廠商，母頁點出的結構問題是「多老舊小基地」；分區分兩側——都市計畫側建蔽 60%／容積 180%，非都計丁建側 70%／300%。想要的淨高與載重老廠給不了，就會走到拆除重建，而重建要重新申請建照、符合現行耐震與消防規範，母頁引的建造成本（含拆除、結構、設備）市場觀察約每坪 12–18 萬。看 龜山產業園區完整解析。

母頁家族：規格量完，這幾件一起決定你能不能用

這一頁是廠房規格的母頁。四個數字量完，下面每一篇各管一個切面——哪一件現在卡住你，就先看哪一篇。

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7 個工業區母頁：楊梅幼獅｜中壢｜平鎮｜龍潭｜觀音｜大園｜龜山

在售案件：把你的機台尺寸丟過來，我先幫你對規格

桃園楊梅、中壢、平鎮、龍潭、觀音、大園、龜山一帶在架的廠房與工業地，我都整理成完整案件頁，分區、廠登、樑下淨高、電力一次看完。你不用先跑一趟——把機台的高度、重量、接地面積與用電需求給我，我拿這四個數字先幫你把對不上的那幾件刷掉，剩下的再約現場。頁上價格為賣方開價，不代表成交價，也不是市場行情。

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