- 使用分區｜零星工業區（都市土地）
- 土地／建物｜土地約 420 坪；登記建坪約 480 坪（一層約 240 坪＋二層約 220 坪＋夾層約 20 坪）
- 樑下淨高｜一層 9.5 米、二層 6.6 米、夾層 5.5 米
- 天車｜五噸 3 部、三噸 2 部
- 樓板載重｜二樓 600 kg／㎡
- 電力設備｜500 馬力，380V／220V／110V
- 結構／屋齡｜鋼骨造，2026 年 1 月完工（全新） 使用執照｜有 增建｜無
- 其他｜地磅 50 噸／16 米長、貨梯（無障礙客梯）、消防有
- 臨路｜8 米道路，非活巷（死巷） 現況｜空屋
買廠房的人在電話裡最常問的第一句是「幾坪？多少錢？」。坪數當然要問，但坪數不會告訴你機台放不放得進去、二樓能不能放、電夠不夠、料自己搬不搬得動。
這四件事各自對應一個數字，全都寫在資料表上，只是很少人特別去看。看錯的代價很直接：買完才發現機台高度差 30 公分吊不進去、二樓放兩台就地板龜裂、開工前還要多等好幾個月跟台電申請增設。
我是張元澤（James），專做桃園工商不動產。下面用一件龜山剛完工的鋼構廠當例子，把這四個數字一次講完。
一、樑下淨高：決定機台和堆高機進不進得去
廣告寫「挑高」是形容詞，樑下淨高才是那個能用的數字。屋脊再高，只要橫樑掛在 6 米，你的設備就只有 6 米可用。所以問的時候要問清楚：是樑下、還是最高點。
這一件一層 9.5 米、二層 6.6 米、夾層 5.5 米。9.5 米一層是什麼概念——堆高機門架升起、加上棧板高度與作業安全距離之後，還留得下往上疊的空間；要裝天車的話，天車本體與吊鉤行程還要再從這 9.5 米裡扣掉。你的實際可用高度，要拿你自己那台堆高機的最大舉升高度去減。
要問的第二句：柱距
淨高解決垂直方向，柱距解決水平方向。鋼骨廠房的跨距通常比 RC 大，中間柱子少，動線與擺放彈性差很多。看現場時記得看柱子落在哪裡，不要只抬頭看高度。
二、樓板載重：二樓能不能放機台，看這一個數字
這是最常被跳過、後果卻最嚴重的一欄。這一件二樓標的是 600 kg／㎡——意思是每一平方公尺可以承受 600 公斤。
怎麼用？把你的設備重量除以它實際的接地面積：
- 一台 2 噸的機台，底座約 1.5×1.5 米（2.25 ㎡）→ 2,000 ÷ 2.25 ≈ 889 kg／㎡，超過 600
- 同一台機台，如果底座是 2×2 米（4 ㎡）→ 2,000 ÷ 4 ＝ 500 kg／㎡，數字上過得去
差別只在接地面積。所以重機台不是不能上二樓，而是要靠底座尺寸、鋼板墊片或補強把力分散開。但這只是粗算——機台落在跨中還是落在柱邊，結果差很多，最後一定要請結構技師看圖確認。真的很重的東西，答案通常還是放一樓——這一件一樓 9.5 米淨高、地磅在門口，本來就是為重的東西設計的。
三個一起看才有意義
淨高、柱距、樓板載重是一組。淨高夠但載重不足，機台只能放一樓；載重夠但柱距太密，大型設備轉不進去。先量你自己的設備，再拿去對房子，不要反過來。
三、天車：噸數、部數，還有「是既有的還是只留樑」
天車決定你能不能自己搬料。這一件是五噸 3 部、三噸 2 部，而且是既有配置。
看廠房時要分清楚三種狀況，價差很大：
- 天車已裝好｜可以直接用，但要確認檢查合格證與保養紀錄還在有效期內。
- 只留天車樑｜結構有預留，天車要自己買自己裝。
- 什麼都沒有｜要加天車就得動結構，那是另一個層級的工程與費用。
另外，天車噸數不是愈大愈好——噸數愈大，需要的樑高與淨空愈多，會吃掉你的有效淨高。夠用就好。
四、電力容量：500 馬力代表什麼
這一件寫的是 500 馬力，電壓 380V／220V／110V 三種都有。500 馬力換算大約 370 瓩（1 馬力約 0.746 瓩），對中小型加工廠通常是夠的，但關鍵在你的機台總和是多少、以及同時開幾台。
要注意兩件事：
- 三相 380V 是製造業的門檻。大型馬達、CNC、空壓機幾乎都吃 380V，只有 220V／110V 的房子，很多設備直接上不了。
- 不夠要向台電申請增設，容量、外線與時程由台電核定，距離愈遠、需求愈大就愈貴愈久。這一段的實務問法我寫在買素地自己蓋廠那一篇，買既成廠房同樣適用。
五、這一件身上還有兩件事要單獨講
「零星工業區」是什麼？
大家熟的是甲種、乙種工業區，但都市計畫法桃園市施行細則第 13 條列的工業區其實有四種：特種、甲種、乙種、零星。零星工業區是為了配合「原登記有案、無污染性、具有相當規模且遷廠不易」的既有合法工廠而劃定的。它是合法的都市計畫工業區，但用途限制是四種裡最緊的一種——同細則第 20 條直接寫死了：僅得為無污染性之工業，以及與該工業有關的辦公室、展售設施、倉庫、生產實驗室、訓練房舍、環境保護設施、單身員工宿舍、員工餐廳等經核准之必要附屬設施；或是汽車運輸業停車場、客貨運站、機車汽車及機械修理業、儲配運輸物流業及其附屬設施。
條文對「無污染性」也有定義：廢水、廢氣、噪音及其他公害都要符合管制標準，而且明文排除五類危險性工業——煤氣及易燃性液體製造業、劇毒性工業（農藥、殺蟲劑、滅鼠劑製造）、放射性工業、易爆物製造儲存業、重化學品製造調和包裝業。
所以看到「零星工業區」四個字，第一件事不是問建蔽容積，是先確認你的業別算不算無污染性、排放過不過得了管制標準。至於建蔽率與容積率，細則沒有統一規定，要看各該都市計畫書，不能直接套甲工或乙工的數字。（各種工業用地的差別，看這篇：丁種工業用地 vs 乙種工業用地差在哪。）
非活巷＝死巷，大車要先想迴轉
這一件門前 8 米道路，但它是死巷——巷子只有一端通。8 米寬進得去，但貨櫃車或大貨車要怎麼掉頭、會不會擋到鄰廠出入，這件事現場一定要走一趟、最好帶司機一起看。路寬只解決一半的問題，迴轉空間才是另一半。
常見問題
買廠房要看哪些規格？坪數以外還有什麼？
四個數字最關鍵：樑下淨高（機台高度）、樓板載重（二樓能不能放）、天車噸數與部數（自己搬不搬得動）、電力設備容量與電壓（機台開不開得動）。再加上柱距、門前道路寬度與迴轉空間、使用執照與增建狀況。坪數只決定你有多少空間，這些數字決定你能不能用。
樑下淨高和樓高有什麼不一樣？
樓高常指到屋脊或到上層樓板，樑下淨高是橫樑下緣到地面——那才是設備實際可用的高度。差距可能到一兩米。另外，如果要裝天車，天車本體與吊鉤行程還要從樑下淨高再扣掉。
樓板載重 600 kg／㎡ 夠不夠放我的機台？
看接地面積，不是只看總重。用「設備重量 ÷ 接地面積」算出每平方公尺的荷重，再跟 600 比。以 2 噸機台為例：底座 1.5×1.5 米約 889 kg／㎡（超過），底座 2×2 米則是 500 kg／㎡（可以）。要靠墊板分散或做結構補強，請結構技師評估後再決定，不要自己估。
廠房已經有天車，我還要注意什麼？
三件事：噸數夠不夠你搬的東西、部數與軌道位置對不對得上你的動線、以及檢查合格證與保養紀錄是否還在有效期內。天車屬於須定期檢查的設備，接手後要接續辦理。噸數也不是愈大愈好，噸數上去會吃掉可用的樑下淨高。
承辦｜張元澤（James）｜工商不動產顧問
張元澤（澤哥／James），工商不動產顧問。現任有巢氏房屋經國特區加盟店（昱達工商地產）經理，專營桃園楊梅、龍潭、平鎮、新屋、觀音、大園、龜山、八德的工商不動產——工業地、廠房、農地的買賣、租賃與稅務規劃。2026 年起專注工商不動產，重視合法盡職調查與風險成本分析，買地租廠不踩雷，買的安心、用的放心。個人品牌：澤的工商筆記。
