大園智慧科技園區（44.73 公頃）截至 2026 年 10 月還沒核定設置、還沒開始協議價購。開發計畫 115 年 8 月 27 日在內政部區域計畫委員會未及討論，補正後再審；官方沒有公布動工或完工年份。
— 澤的工商筆記整理
問大園智慧科技園區的人，大致分兩種。一種是範圍裡的地主，想知道政府什麼時候來談、一坪談多少；另一種是在大園、觀音一帶租廠的老闆，想知道等這個園區划不划算。兩種人卡的是同一件事：這個案子現在到底走到哪一關。網路上還查得到「2023 年底完成」「2027 年完成」的舊報導，拿那些年份做決定很危險。這一頁只做一件事：把官方文件講過的、還沒講的分開，每一句都標日期。
（資料查到 2026-10-03。之後有新公告，以桃園市政府經濟發展局與內政部的公告為準。）
一、大園智慧科技園區進度：官方已確認的 8 個關卡
先講白話結論：卡最久的「徵收的公益性及必要性」那一關，114 年 10 月過了；現在卡在內政部區域計畫委員會審開發計畫，核定設置還沒下來。
| 關卡 | 官方確認的內容 | 來源與日期 |
|---|---|---|
| 可行性規劃報告 | 108-12-18 經濟部同意備查 | 內政部區域計畫委員會第 486 次會議資料（115-08-27） |
| 開發計畫送審 | 109-04-22 市府函送內政部；109-10-22 開第 1 次專案小組會議，結論是補充修正後提委員會討論 | 同上 |
| 用地取得公聽會 | 第 2 次公聽會 110-09-09、09-10 共 3 場 | 經發局公告（110-09-09） |
| 環境影響評估 | 環境影響說明書 111-02-25 環保署同意備查 | 內政部區域計畫委員會第 486 次會議資料（115-08-27） |
| 公益性及必要性 | 112 至 113 年三次提會都「保留再議」；114-10-08 內政部土地徵收審議小組第 313 次會議決議「洽悉」 | 內政部會議紀錄（114-10-08） |
| 開發計畫審議 | 115-08-27 區域計畫委員會第 486 次會議：本案未及討論，要依共通意見補正、一個月內送件，再提委員會 | 內政部會議紀錄（115-08-27） |
| 核定設置 | 還沒核定。經發局 114 年 10 月寫本案「預定 116 年核定設置」；市長 115-03-16 對六處公辦園區的說法是「預定於 115 年至 116 年完成核定設置」 | 經發局工作報告、市長施政報告 |
| 用地取得 | 還沒開始；要等開發許可核定之後 | 市政新聞（114-10-29） |
公益性及必要性這一關，市府自己的兩份文件看起來打架：經發局 114 年 10 月工作報告寫「審查中、預定 11 月排會」，同月 29 日市政新聞卻引地政局說「已陸續獲得審查通過」。我回頭查內政部的會議紀錄，答案是後者：114 年 10 月 8 日第 313 次會議決議「洽悉」，紀錄並寫明本案具土地徵收之公益性及必要性。工作報告的內容只寫到 9 月送件，沒有跟上 10 月 8 日那次會議。
市府 114-10-29 的說法是：開發許可核定後，一到兩年內陸續辦理用地取得、工程和土地處分。換句話說，協議價購排在核定之後，不是現在。
順帶一提，時程已經往後移過不只一次：110 年公聽會簡報的目標是 113 年完成核定設置，111 年 5 月的評估報告寫預計 114 年完成施工與土地標租售，114 年 10 月改寫成預定 116 年核定設置。上面兩個年份也都是在 115 年 8 月那次會議之前講的，所以這頁不預測核定或完工年。
還沒確認的 4 件事
- 區域計畫委員會什麼時候再審、會不會過。 115-08-27 的決議只說補正後再提會，沒有日期。我在 2026-10-03 查內政部的會議預告，沒有看到本案。
- 協議價購的價格與時間。 官方沒有公告。
- 「合作開發」的細部作法。 內政部 114-10-08 的紀錄寫，市府規劃提供 30% 產業用地，讓地主與合作廠商共同提出設廠計畫；111 年 5 月評估報告的初步方向是地主本人或二親等內親屬、具工廠登記事實、設廠計畫經經發局審查核可，才能申請配回產業用地，取得後二年內要拿到建照，逾期以原協議價格買回。但土地徵收審議小組與區域計畫委員會都要求市府把具體作法講清楚，正式辦法還沒公告。另據經濟日報 2026-03-29 報導，經發局說會依原有土地權值換算配回，這句我沒有在官方文件看到。
- 產業用地最後怎麼租、怎麼賣。 第 486 次紀錄附錄記載，產業用地目前規劃 40% 出租、30% 出售、30% 合作開發（這三個加起來是全部）；70% 優先給未登記工廠是另一個口徑，委員會要求市府說明兩者怎麼對應。租售價格、住宅社區用地會不會也只租不售（區域計畫委員會 115-08-27 請市府評估），都要等補正後的開發計畫。
二、範圍在哪：351 筆土地、44.73 公頃
範圍是大園區港口段 340 筆＋艋舺段 11 筆，合計 351 筆、44.73 公頃（經發局 110-09-09 公告）。位置在大園工業區與雙溪口溪西側、客貨運園區特定區計畫北側，許厝港路與潮音路一段南北穿過基地；往北約 820 公尺接台 61 線，往南約 180 公尺接台 15 線（市府 111 年 5 月評估報告，內政部網站公開版）。潮音國小在範圍內，110 年的公聽會簡報寫教育局預定採先建後遷，遷到客貨運園區的文小用地。
有一件事比位置更重要：範圍內現在幾乎都是農地。 依 110 年第 2 次公聽會簡報，現況以一般農業區為主（約 43.67 公頃、97.63%），其中農牧用地 151 筆、約 37.38 公頃（83.58%），甲種建築用地 37 筆、約 0.85 公頃。預定取得的私有土地 244 筆、約 38.57 公頃（86.22%），公有約 6.16 公頃（13.78%）。
也就是說，現在在範圍內買到的是農牧用地，不是工業地。它能不能變成你的廠房用地，要看後面怎麼取得、怎麼配，這兩件事官方都還沒定案。
三、開發後長什麼樣：產業用地 26.84 公頃
這是依《產業創新條例》報編的非都市土地園區。計畫把廠房用地編為丁種建築用地（丁種建築用地是非都市土地裡供工業設施使用的建地），不是都市計畫的乙種工業區，也不是產業專用區，三者的管制規定不同，別套用別區的數字。送審中的開發計畫寫廠房用地建蔽率 70%、容積率 300%（115-08-27 區域計畫委員會會議資料），還沒核定，先別當成定案。
| 用地 | 面積 | 佔比 | 對你的意義 |
|---|---|---|---|
| 廠（一） | 25.44 公頃 | 56.88% | 生產用地主體 |
| 廠（二） | 1.40 公頃 | 3.13% | 辦公研發性質，配置在南側 |
| 住宅社區 | 0.61 公頃 | 1.37% | 安置街廓，優先給被價購或徵收的所有權人 |
| 公共設施 | 17.27 公頃 | 38.62% | 道路、綠地、滯洪池、變電所等 |
這 26.84 公頃不是誰都能買。第 486 次紀錄附錄記載，產業用地目前規劃 40% 出租、30% 出售、30% 合作開發（這三個加起來是全部）；70% 優先給未登記工廠是另一個口徑，委員會要求市府說明兩者怎麼對應。核心產業也從早年主打的紡織，改成以金屬製品製造業、機械設備製造業為主。
行業方面，111 年 5 月評估報告的引進產業表是：紡織（排除染整）、成衣、化學材料（排除化學原材料、肥料、塑膠原料等）、金屬製品（排除表面處理與熱處理）、電子零組件（排除積體電路、印刷電路板、面板等）、機械設備，以及資訊服務、工程技術檢測、研究發展。先對自己的行業類別，再談等不等。
需求有多大，我不下結論。111 年 5 月評估報告寫的是 108 年 8 月意願調查，產業類別相符的 21 家、約 29.75 公頃；工商時報 2024-03-14 引經發局的說法是約 57.83 公頃。兩個數字差一倍，區域計畫委員會 115-08-27 也要求市府更新調查數據。
四、地主會遇到什麼：協議價購在前、徵收在後
順序是法律定的。《土地徵收條例》第 11 條：申請徵收前要先協議價購，所有權人拒絕或談不成，才能申請徵收；價購要依市價。
「前項所稱市價，指市場正常交易價格。」——土地徵收條例第 11 條
《產業創新條例》第 42 條則是主管機關開發產業園區需用私有土地時「得徵收之」的依據。地主要先知道四件事：
- 價格還沒有。 110 年 8 月公聽會簡報的初步查估是農牧用地每坪 4.1 萬元起、甲種建築用地 11.3 萬元起。那是五年前的官方查估，不是現在的價購價，更不是行情；正式價購會重新查估，還會依臨路、面積、形狀調整。
- 有安置規劃。 範圍內既有住戶約 48 戶，計畫劃設安置街廓；社區用地依《產業創新條例》第 46 條優先配售給被價購或徵收的土地、房屋所有權人。
- 核定公告後會凍結一段時間。 同條例第 41 條：核定設置公告後、開發前，由市府公告停止土地及建物所有權移轉，並停止受理建築申請，期限不超過二年（繼承、強制執行、法院判決等不在此限）。想賣、想分產、想蓋的，時間點要抓在公告之前想清楚。
- 稅怎麼算不要自己猜。 價購與徵收的稅負牽涉個案，請地政士或會計師依你的取得時間試算。
五、企業主現在可以做什麼：等，還是先找能用的
我的看法：這個園區值得放進名單，但不能當成你擴廠的時間表。理由有四個。
第一，時間不在你手上。開發計畫還在內政部補正，核定之後還有用地取得、工程、土地處分，官方只說一到兩年內「陸續辦理」。訂單明年就要出貨的，等不起。
第二，七成產業用地優先給未登記工廠。這個園區的定位是輔導未登記工廠搬進來合法化，已經有合法廠房、只是想擴廠的公司，排在後面。第 486 次紀錄附錄記載，市府說明園區「以安置未登記工廠為主，並保留 30％之產業用地配合整體產業佈局，供周邊廠商擴廠及策略型產業進駐使用」。
第三，四成出租、三成出售、三成合作開發。想買斷當資產的，目前規劃出售的只有三成，要有拿不到所有權的心理準備；怎麼申請、有哪些設廠承諾，先看產業園區土地標售與讓售怎麼申請。
第四，現在買範圍內的農地去賭，風險在你身上。價購價未定、合作開發的辦法未定，核定後還會停止移轉；配回地能不能設廠，另有一關要查，見區段徵收配回地能不能設廠。
| 你的狀況 | 現在該做 | 先別做 |
|---|---|---|
| 範圍內地主 | 確認地號在不在 351 筆內、留意經發局公告與說明會通知 | 聽到「快徵收了」就低價賣掉 |
| 未登記工廠（含納管、特登） | 現址的納管與改善計畫照期限做完，留意市府的進駐意願調查 | 因為等園區就放掉現址的期限 |
| 合法廠商、兩三年後才擴廠 | 對行業類別、準備設廠計畫與資金，追區域計畫委員會與核定公告 | 把舊報導的完工年排進投資計畫 |
| 一年內就要用廠 | 找現在能合法使用的廠房與工業用地 | 買範圍內農地等變更 |
急著用的，大園既有的園區與周邊丁建怎麼挑，我寫在大園工業區完整指南；分區差在哪看丁種與乙種工業用地的差別；如果你現在的廠是未登記或特登，搬遷前先看特定工廠登記合法化。行情我不在這頁報數字，請直接用內政部實價登錄查大園區的土地成交，或用行情速查選「大園」與物件類型，看公開實價登錄的區域行情概況與分區提醒；現有可看的物件在在售案件總覽。
六、別跟「大園內海產業園區」搞混
兩個是不同的案子，地點、面積、審查進度都不一樣。每一格的出處寫在括號裡。
| 項目 | 大園智慧科技園區 | 大園內海產業園區 |
|---|---|---|
| 位置 | 港口段、艋舺段，潮音國小一帶（經發局公告 110-09-09） | 內海里東北側，北鄰台 61 線（經發局公告 112-03-01） |
| 面積 | 44.73 公頃（經發局公告 110-09-09） | 約 28 公頃（經發局公告 112-03-01） |
| 內政部審到哪 | 區域計畫委員會 115-08-27 未及討論，補正後再提會（內政部會議紀錄） | 區域計畫委員會 114-08-12 開第 1 次專案小組會議（內政部會議資訊、經發局 114 年 10 月工作報告） |
| 市府預定 | 116 年核定設置（經發局 114 年 10 月工作報告） | 116 年核定設置（經發局 114 年 10 月工作報告） |
七、常見問題
大園智慧科技園區現在進度到哪？
截至 2026 年 10 月還沒核定設置，也還沒開始協議價購。公益性及必要性評估報告在 114 年 10 月 8 日經內政部土地徵收審議小組決議洽悉；開發計畫 115 年 8 月 27 日在內政部區域計畫委員會未及討論，要補正後再提會。（資料來源：內政部會議紀錄；整理：澤的工商筆記）
大園智慧科技園區範圍在哪裡？
大園區港口段 340 筆與艋舺段 11 筆土地，共 351 筆、44.73 公頃，在許厝港路、潮音路一段兩側，往北約 820 公尺接台 61 線、往南約 180 公尺接台 15 線。地號在不在範圍內，以桃園市政府經濟發展局的公告與通知為準。
大園智慧科技園區協議價購一坪多少？
現在沒有官方價格。110 年 8 月公聽會簡報的初步查估是農牧用地每坪 4.1 萬元起、甲種建築用地 11.3 萬元起，那是五年前的查估值，不是現行價格也不是行情；正式價購會依《土地徵收條例》第 11 條以當時市價重新查估。
現在可以買範圍內的土地嗎？
法律上還能移轉，但買到的是農牧用地，不是工業地。價購價格、合作開發的細部作法都沒定，核定設置公告後還會停止所有權移轉最長二年。這是把不確定性買回家，我不建議為了設廠去買。
什麼時候可以買或租園區的廠房用地？
官方沒有公布土地釋出的時間。市府的說法是開發許可核定後，一到兩年內陸續辦理用地取得、工程與土地處分。內政部會議紀錄記載產業用地目前規劃四成出租、三成出售、三成合作開發，另有七成優先提供未登記工廠進駐的承諾，一般廠商不一定買得到所有權。
我的行業能不能進駐？
114 年 10 月起官方文件把核心產業寫成金屬製品與機械設備製造；111 年評估報告的引進產業另有紡織、成衣、化學材料、電子零組件與資訊、研發服務，並排除染整、金屬表面處理、積體電路、印刷電路板等。最後以核定的開發計畫為準。
八、延伸閱讀
資料來源（查證日 2026-10-03）
- 內政部國土空間及利用審議資訊專區：區域計畫委員會第 486 次會議紀錄與本案會議資料（115-08-27）
- 同上：土地徵收審議小組第 313 次會議紀錄與本案資料（114-10-08）
- 同上：土地徵收審議小組專案小組會議所附桃園市政府《一般徵收之公益性及必要性評估報告》（111 年 5 月）
- 桃園市政府經濟發展局，第 2 次公聽會公告與簡報（110-09-09）
- 桃園市政府經濟發展局，議會第 3 屆第 6 次定期會工作報告（114 年 10 月）
- 桃園市長施政報告，議會第 3 屆第 7 次定期會（115-03-16）
- 桃園市政府市政新聞（114-10-29）
- 桃園市政府經濟發展局，大園內海產業園區公聽會公告（112-03-01）
- 全國法規資料庫：土地徵收條例第 11 條；產業創新條例第 41、42、46 條
- 媒體：工商時報 2024-03-14、經濟日報 2026-03-29（引述經發局，非官方文件；文中都標明）
※ 本文是公開資料整理與一般性判斷，不是個案的法律、稅務或估價意見；進度、價格與配售條件以桃園市政府及內政部的正式公告為準。
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買地租廠有原則，風險成本找阿澤。
作者：張元澤（澤哥）｜澤的工商筆記主理人｜工商不動產顧問｜專營桃園楊梅、龍潭、平鎮、新屋、觀音工業地・廠房・農地｜服務於昱達工商地產
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承辦｜張元澤（James）｜工商不動產顧問
張元澤（澤哥／James），工商不動產顧問。現任有巢氏房屋經國特區加盟店（昱達工商地產）經理，專營桃園楊梅、龍潭、平鎮、新屋、觀音、大園、龜山、八德的工商不動產——工業地、廠房、農地的買賣、租賃與稅務規劃。2026 年起專注工商不動產，重視合法盡職調查與風險成本分析，買地租廠不踩雷，買的安心、用的放心。個人品牌：澤的工商筆記。
