這是一件少見的「甲種工業區」物件，土地約 70 坪、登記建物約 200 坪，開價 5,980 萬，門前是 15 米大路、近國道交流道。甲種工業區在都市計畫的工業分區裡容許的使用彈性比乙工大，適合廠住合一或辦公型使用。但要先知道兩件事：目前沒有消防設備、另有約 100 坪未登記增建。
— 澤的工商筆記整理
物件規格
- 使用分區｜甲種工業區（都市土地）
- 土地面積｜約 70 坪
- 建物面積｜登記約 200 坪；另有未登記增建約 100 坪（登記加增建約 300 坪）
- 樓層｜地上 3 層＋地下 1 層（增建至 4 樓）
- 結構｜鋼筋混凝土造
- 屋齡｜約 37 年
- 附屬空間｜地下室約 30 坪、附屬約 10 坪、屋突約 3 坪
- 垂直運輸｜貨梯 900 公斤（無天車）
- 電力｜三相 380V
- 使用執照｜有
- 消防｜目前無，需新設
- 土地面寬 / 縱深｜約 7.5 米 / 約 35 米
- 門前道路｜15 米（大路邊、有店面效應）
- 目前使用狀況｜使用中
- 開價｜5,980 萬（賣方開價，非成交價）
精確登記面積、地號與完整位置於實際洽談時提供。坪數以每 20 坪為單位四捨五入呈現（未滿 100 坪者以 10 坪為單位），面寬與縱深為概估值。
甲種工業區跟乙工、丁建差在哪
桃園在賣的工業標的，九成以上是乙種工業區或丁種建築用地。甲種工業區少見，所以先講清楚它是什麼。
- 甲種、乙種工業區｜都是都市計畫的使用分區，由都市計畫書規定容許的業別與使用強度。兩者都在都市土地上。
- 丁種建築用地｜是非都市土地的使用地類別，法源與都市計畫完全不同，分區可能寫成「特定農業區」或「一般農業區」，但只要地類別是丁建就能合法設廠。
依都市計畫法桃園市施行細則第 13 條，桃園市的都市計畫工業區分成特種、甲種、乙種、零星四類；第 18 條規定甲種工業區「以供輕工業及無公共危險之重工業為主」，並明文禁止煉油、放射性物質、易爆物製造與液化石油氣製造分裝這四類。換句話說甲工能做的業別範圍比乙工寬——乙工限的是公害較輕微的工廠，甲工連「無公共危險的重工業」都容許。這是這件真正的稀缺點，也是它被歸類為「適合廠住合一（限工廠必要附屬設施性質的員工宿舍，須經市府審查核准，不是可自由做住宅使用）、電子科技業或辦公型使用」的原因。
⚠️ 但實際容許的業別一定要以桃園市的都市計畫書與土地使用分區證明為準。同一個分區名稱在不同都市計畫區的規定可以不一樣，網路上的整理文章不能當依據。你要做的業別能不能登記，這件事我可以先幫你去查再談價。
兩件必須先知道的事：消防與增建
這件開價 5,980 萬，是本批門檻最低的一件。低有低的原因，我直接講。
一、目前沒有消防設備。
後台記錄的消防欄是「無」。這代表如果你要做需要工廠登記的生產行為，消防設備是必須補做的。老廠房的消防改善費用視面積與業別差很多，從幾十萬到數百萬都有可能。這筆錢應該在出價時就先扣下來，而不是成交之後才發現多一筆。
二、有約 100 坪未登記增建。
登記面積約 200 坪，另有增建到四樓的部分約 100 坪，兩者相加約 300 坪。未登記增建在實務上意味著：
- 權狀上沒有，銀行估價不計入，貸款成數是用登記面積算的。
- 被檢舉時可能需要恢復原狀，這個風險買方要自己承擔。
- 買賣時的單價要用登記面積回推才是真實成本——用「登記加增建 300 坪」去除總價，會算出一個不存在的便宜單價。
我把這兩件寫在頁面上，不是要勸退你，是因為這兩件在看現場的十分鐘內就會被發現，與其讓你白跑一趟，不如先講清楚讓你決定值不值得去。老廠房幾乎都有增建，重點是價格有沒有反映它。
15 米路邊、土地 70 坪：這件真正的賣點
土地只有約 70 坪、面寬約 7.5 米，這在工業標的裡屬於小基地。但它有兩個小基地少見的條件：
- 正 15 米路大路邊。門前 15 米，比本批其他幾件的 6 米、7 米寬得多，大車進出與臨停都從容。加上大路邊有能見度，做需要客戶上門或有展示需求的業別，這叫店面效應——同樣的坪數，藏在巷子裡跟在大路邊，價值不一樣。
- 近國道交流道，且未來有國道一號甲線。公共工程對周邊工業地的影響通常是正向的，但施工期間的交通黑暗期也要算進來。確切路線與時程要以交通部與公路局的公告為準。
所以這件適合的是：資金有限、要在大路邊、坪數需求不大、而且願意自己處理消防與增建問題的買方。如果你需要的是乾淨的權狀與立刻能營運的合法廠，這件不適合你，同批還有其他選擇。
常見問題
Q. 甲種工業區我的業別能不能設？
要看桃園市該都市計畫區的都市計畫書怎麼規定，以及你的業別在經濟部的行業分類裡屬於哪一類。依都市計畫法桃園市施行細則第 18 條，甲種工業區以供輕工業及無公共危險之重工業為主，禁止煉油、放射性物質、易爆物製造與液化石油氣製造分裝四類；但你的業別屬不屬於「無公共危險」是逐案認定的。正確做法是拿你的業別去申請土地使用分區證明，或在簽約前用審閱期去主管機關確認。這件我可以先幫你問。
Q. 消防沒有，會不會根本沒辦法用？
不會沒辦法用，是要花錢補。消防設備的需求強度看你的使用面積、樓層與業別，以及要不要辦工廠登記。如果只做辦公或倉儲，門檻比生產低；要辦工登就必須符合規定。建議在出價前找消防設備商到現場估一次，把數字談進價格裡。
Q. 未登記增建的 100 坪，我能不能事後補登記？
多數情況不行。增建要能補登記，前提是它本來就符合建蔽率、容積率、退縮與結構安全等規定，而大部分老廠房的增建正是因為不符合才沒登記。務實的做法是：把它當成「有使用價值但沒有產權價值」的空間，在出價時只算登記面積、把增建當附贈。
Q. 土地只有 70 坪，將來要賣會不會很難脫手？
小基地的買方群體確實比較窄，但也有它的優勢——總價低、進場門檻低，在大路邊的小廠房反而有一批穩定的需求（小型加工、倉儲、辦公＋展示）。真正影響脫手難度的是價格是否合理反映了消防與增建的狀況，而不是坪數大小。
想進一步了解這件桃園區廠房
這件價格低是有原因的——消防要補、增建約 100 坪沒有產權。看得懂就有機會。
🔍 先自己查一下｜想確認這一帶的實際成交行情，用實價登錄速查工具自己抓（本頁數字是開價，不是行情）。
🏭 想看現場或問細節｜我可以先幫你確認你的業別在甲種工業區能不能登記、以及消防補做大概要多少，這兩個數字會決定這件對你划不划算。
或直接電話 0908-660-212（張元澤）
案場實景
照片為現場實拍，已移除可辨識案件位置與車輛資訊；精確位置於實際洽談時提供。
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委託：昱達工商地產股份有限公司
不動產經紀人：鄭文暉 (103)嘉縣字第00138號
承辦：張元澤（澤哥）｜澤的工商筆記・桃園工商不動產顧問
本頁價格為賣方開價，非成交價、非市場行情；行情請以內政部實價登錄實際成交資料為準。精確地號與完整位置於實際洽談時提供。
張元澤（澤哥／James），工商不動產顧問。現任有巢氏房屋經國特區加盟店（昱達工商地產）經理，專營桃園楊梅、龍潭、平鎮、新屋、觀音、大園、龜山、八德的工商不動產——工業地、廠房、農地的買賣、租賃與稅務規劃。2026 年起專注工商不動產，重視合法盡職調查與風險成本分析，買地租廠不踩雷，買的安心、用的放心。個人品牌：澤的工商筆記。
