龜山這間是土地 100 坪、建物登記 200 坪的乙種工業區廠房，鋼筋混凝土構造、地上 3 層，屋齡僅約 5 年，一樓挑高 6 米、附 800 公斤級貨梯、消防 C 級。門前道路 15 米，鄰近林口交流道。賣方開價 1.25 億（非成交價、非市場行情）。
— 澤的工商筆記整理
物件規格
- 使用分區｜乙種工業區（都市土地）
- 土地面積｜100 坪
- 建物登記面積｜200 坪（各層約 60 坪）
- 樓層｜地上 3 層
- 主要建材｜鋼筋混凝土造
- 屋齡｜約 5 年
- 一樓挑高｜6 米（二、三樓約 3.4 米）
- 貨梯｜有，800 公斤級
- 消防｜C 級
- 基地形狀｜面寬約 11 米、縱深約 37 米
- 門前道路｜15 米
- 交通｜鄰近國道 1 號林口交流道
- 賣方開價｜1.25 億（非成交價、非市場行情）
精確登記面積、地號與完整位置於實際洽談時提供。坪數依每 20 坪為單位四捨五入呈現，面寬與縱深為概估值。
這一間適合誰用
這間最強的一點是屋齡只有約 5 年。工商不動產市場上「新」是稀缺條件——結構是現行耐震規範蓋的、消防是照現行法規做的、管線與設備都還在壽命前段。換句話說，你買進來要補的整修成本接近零，這件事在總帳上的份量比表面的每坪價格更大。
土地 100 坪、建物 200 坪、地上 3 層，適合中小型自用：辦公＋輕加工＋倉儲分層配置，一樓挑高 6 米可以進機台或作卸貨區。若你需要大面積單層平面或露天腹地，這個量體不適合。
買這一間之前，我會請你先確認三件事
一、乙種工業區能登什麼行業，要逐項對
這一間的使用分區是乙種工業區（都市土地）。乙工原則上可辦廠登，但要逐項比對都市計畫的土地使用分區管制——你的製程屬不屬於容許範圍，看的是分區管制要點，不是鄰居在做什麼。順帶修正一個常見誤解：乙工並不是「一定比丁建寬」。乙工受都市計畫法桃園市施行細則第 17 條「公害輕微之工廠」的門檻與禁止業別清單拘束；而丁建看的是分區——工業區內的丁建沒有「公害輕微」這道門檻，反而比乙工寬；農業區內的丁建則限「低污染事業」，比乙工嚴。不能一句話比高低，要看你的行業落在哪一格。甲乙丙丁的差別我整理在工業用地分類一次搞懂。
二、新廠也要確認使用執照的登載用途
屋齡新不等於用途一定對。使用執照上登載的用途是廠房、倉庫還是辦公，直接決定你能不能辦工廠登記。新建物的執照通常乾淨，但仍要打開來看，尤其是複合用途的分層廠辦更容易踩雷。
三、小基地的容積是否已經用滿
土地 100 坪、建物 200 坪，代表容積使用率已經不低。如果你未來想擴建或加蓋，要先確認剩餘容積還有多少、以及退縮與法定空地是否已用盡。這一步用文件算，不要用估的。
龜山這一帶，環境是什麼樣子
龜山緊鄰林口交流道與新北交界，往台北與桃園機場的動線都短，是桃園工商裡地價相對高、但流通性也相對好的一區。門前道路 15 米，大型車輛進出不成問題。整區分析在龜山產業園區完整解析。
常見問題
Q. 屋齡 5 年的廠房，價格會不會太貴？
要看你算的是哪一本帳。新廠的單價通常高於老廠，但老廠要補的整修成本（結構補強、消防改善、管線更新、廠登補正）常常一次幾百萬起跳，而且要停工施作。把整補成本與時間一起算進取得成本，新廠的總帳未必比較貴。建議兩種都看、用同一把尺算完再比。
Q. 乙種工業區和丁種建築用地差在哪？
乙種工業區屬都市計畫的分區，依桃園市施行細則建蔽率 70％、容積率 210％（個案以都市計畫書為準）；丁種建築用地屬非都市土地的用地別，依非都市土地使用管制規則建蔽率 70％、容積率 300％。兩者可登的行業與管制依據不同，要看的文件也不同——乙工看都市計畫分區管制，丁建看非都市土地使用管制規則。
Q. 一樓挑高 6 米、二三樓 3.4 米，實際怎麼用？
常見的配置是一樓做卸貨與機台、二樓做輕加工或倉儲、三樓做辦公。3.4 米對辦公與輕作業足夠，但放不了高機台。要注意樓板載重——上層要放重物或機台前，一定先看結構圖的設計載重，不要憑感覺擺。
Q. 消防 C 級是什麼意思，會影響什麼？
消防安全設備的分級對應建築物的用途與規模，決定你要設置哪些設備（滅火、警報、避難逃生等）。實務上要確認的是現況設備與你「實際要做的用途」是否相符——用途一變更，消防需求可能跟著變，那是一筆要先估進去的成本。實際認定以當地消防主管機關為準。
想進一步了解這間廠房
這一間的完整位置、使用執照與現況，我可以直接跟你說明：
🔍 先自己查一下｜想確認這一帶的實際成交行情，用實價登錄速查工具自己抓（本頁數字是開價，不是行情）。
🏭 想看現場或問細節｜使用執照用途、廠登可辦性、消防與電力條件，我可以先調出來再一起看。
或直接電話 0908-660-212（張元澤）
案場實景
照片為現場實拍，已移除可辨識案件位置與車輛資訊；精確位置於實際洽談時提供。
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委託：昱達工商地產股份有限公司
不動產經紀人：鄭文暉 (103)嘉縣字第00138號
承辦：張元澤（澤哥）｜澤的工商筆記・桃園工商不動產顧問
本頁價格為賣方開價，非成交價、非市場行情；行情請以內政部實價登錄實際成交資料為準。精確地號與完整位置於實際洽談時提供。
張元澤（澤哥／James），工商不動產顧問。現任有巢氏房屋經國特區加盟店（昱達工商地產）經理，專營桃園楊梅、龍潭、平鎮、新屋、觀音、大園、龜山、八德的工商不動產——工業地、廠房、農地的買賣、租賃與稅務規劃。2026 年起專注工商不動產，重視合法盡職調查與風險成本分析，買地租廠不踩雷，買的安心、用的放心。個人品牌：澤的工商筆記。
