土地約 900 坪級距・建物登記約 150 坪級距・地形方正
這是一塊位在正觀音工業區內的單層工業廠房：土地約 900 坪級距、建物登記僅約 150 坪級距，一樓樑下高度 8.3 米、地形方正、現況空地多，使用地類別為丁種建築用地，賣方開價 2.67 億。買的人多半不是買那棟廠，是買下面那塊還能再規劃的地。
— 澤的工商筆記整理
- 它是「土地型」不是「空間型」——約 900 坪級距的基地，目前只用掉不到兩成。
- 丁種建築用地，法定建蔽率上限 70%、容積率上限 300%，往上蓋的餘裕還很大（實際以主管機關核定為準）。
- 沒有消防設備、既有建物屋齡約 35-40 年，要當主力生產基地一定要先把改建或新建的錢與時間算進去。
這一塊的數字擺在一起，會讓人愣一下：土地約 900 坪級距，建物只登記約 150 坪級距。
換句話說，整塊基地目前只用掉不到兩成。園區內的正廠房本來就少釋出，會用到這種比例的更少。
它的價值不在現有那棟，在還沒被用掉的那部分。
物件規格
| 座落 | 桃園市觀音區・正觀音工業區內 |
|---|---|
| 土地面積 | 約 900 坪級距 |
| 建物登記面積 | 約 150 坪級距（另含小面積地下室與雨遮） |
| 樓層・高度 | 地上 1 層／地下 1 層；一樓約 150 坪級距，樑下高度 8.3 米 |
| 使用分區・使用地類別 | 工業區／丁種建築用地（依委託方提供資料登載，實際請以土地使用分區證明為準） |
| 基地條件 | 面寬約 40 米／縱深約 70-80 米，地形方正；門前道路約 12 米（活巷） |
| 消防 | 無（依用途需自行規劃設置） |
| 結構・屋齡 | 加強磚造、鋼筋混凝土造、鋼鐵造／約 35-40 年 |
| 現況 | 空地比例高（以洽詢時確認為準） |
| 開價 | 2.67 億（賣方開價，非成交價） |
| 使用執照 | 有 |
|---|---|
| 增建部分 | 無 |
| 天車・貨梯 | 皆無 |
| 電力 | 有（契約容量請以台電用電證明核對） |
| 廠房尺寸 | 面寬約 15 米／縱深約 30 米 |
這一塊適合誰用
先把這一塊的性格講白：它是「土地型」不是「空間型」。
約 900 坪級距的地上只擺了一棟單層廠，剩下的都是空地。面寬約 40 米、地形方正，這種基本盤在園區內是加分的——方正的地才好排動線、好切分期、好留車道。
- 要自己蓋、而且要蓋不小的公司——丁種建築用地在非都市土地使用管制規則下，法定建蔽率上限 70%、容積率上限 300%（實際仍以主管機關核定為準）。目前基地使用率不到兩成，往上蓋的空間還很多。
- 需要大面積戶外堆置與大車迴轉的產業——鋼構、板材、模具、營建資材、大型設備組裝這類的，最痛的往往不是廠房不夠大，是外面沒地方放、車進來迴不了頭。
- 要分期投入、先用後蓋的公司——現有的單層廠、樑下 8.3 米，本身就能先當倉儲或簡易生產空間用起來，讓資金不必一次到位。
- 已經知道未來三到五年產能規劃的公司——照自己的產線設計去蓋，不必遷就別人幾十年前的規劃。
- 要「馬上有大面積樓地板可用」的買家——現有建物只有約 150 坪級距、屋齡約 35-40 年，當主力生產基地一定要投改建或新建的錢與時間。
- 不能等消防補齊的產業——現況無消防設備，需依用途重新規劃設置。
- 需要天車吊掛的產業——無既有天車，得自行評估結構承載與加裝成本。
- 只想買現成、不想碰營建流程的老闆——這一塊的價值要靠「再規劃」才拿得到。
觀音這一帶，環境是什麼樣子
觀音工業區是桃園濱海的大型園區，面積六百多公頃，產業結構偏向金屬、化工、食品加工與物流倉儲。
它跟內陸的中壢、平鎮那種密集的電子零組件聚落性格不同：
- 腹地大——需要大面積的產業在這裡才排得開。
- 地價相對內陸友善——同樣預算能換到的土地量級不一樣。
- 動線偏物流——接國道 2 號與台 61 線西濱，往北到大園、機場與海港的距離短，往東可經國道 2 號接國道 1 號、3 號。
對進出口比重高、或需要頻繁跑機場與港口的公司，這個位置的實際車程會比帳面上的地圖距離更有感。園區的完整交通與物流條件，我整理在這幾篇：
- 觀音工業區交通物流全解析：濱海大園區、國道 2／3 號與西濱動線
- 丁種建築用地完整指南：丁建 vs 乙工差在哪、建蔽 70%／容積 300%
- 丁種工業用地 vs 乙種工業用地差在哪？工業用地分類一次搞懂
買這一塊之前，我會請你先確認三件事
常見問題
Q. 土地大、建物卻很小的案子，怎麼看價值？
這種比例的案子，價值主要落在土地與「未使用的容積」上，既有建物比較像附加值而非主體。
實務上的判斷順序是：先確認分區與使用地類別、再用文件算出合法可建量體、然後把新建或改建的成本與時間加進來，最後才回頭看總價合不合理。只拿建物面積去換算總價，容易得到誤導性的結論。
Q. 丁種建築用地的建蔽率與容積率是多少？
依非都市土地使用管制規則，丁種建築用地的法定建蔽率上限為 70%、容積率上限為 300%。
但這是上限值，實際能建的量體仍須依基地條件、退縮規定與主管機關核定為準，不能直接拿上限去乘算。丁建與乙種工業區的差異，我整理在丁種 vs 乙種工業用地差在哪。
Q. 沒有消防設備會影響什麼？
會影響兩件事：一是未來取得或變更工廠登記時，消防安全設備必須符合該用途的規定；二是保險與銀行對標的的評估。
實務上這通常不是無解的問題，而是一筆要先估進去的成本與時程。建議在規劃階段就請消防設備師依你的實際用途先出一版評估。
案場實景
你可能也在看
- ← 看其他廠房・工業地案件
- 楊梅幼獅工業區 500 坪級 SRC 挑高廠房
- 中壢百坪級全新 RC 四層廠房（正 20 米路）
- 先用實價登錄速查工具，自己抓個概數
- 你也有廠房或工業地想賣？看委託前該準備什麼
經紀業｜大地宇開發股份有限公司｜昱達工商地產（有巢氏房屋經國特區加盟店） 經紀人證號｜(89)桃市經字第000086號
承辦｜張元澤（James）｜工商不動產顧問｜0908-660-212｜LINE：@669nnskm
張元澤（澤哥／James），工商不動產顧問。現任有巢氏房屋經國特區加盟店（昱達工商地產）經理，專營桃園楊梅、龍潭、平鎮、新屋、觀音、大園、龜山、八德的工商不動產——工業地、廠房、農地的買賣、租賃與稅務規劃。2026 年起專注工商不動產，重視合法盡職調查與風險成本分析，買地租廠不踩雷，買的安心、用的放心。個人品牌：澤的工商筆記。
