- 開價
- 2.67億 賣方開價，非成交價、非行情
- 土地
- 870～970坪
- 建物
- 145～160坪
- 一樓樑下
- 8.3米
看這棟，先抓重點
先講結論
正觀音工業區內的單層廠房：土地約 930 坪、建物僅約 150 坪，一樓樑下 8.3 米、地形方正、空地多，丁種建築用地；賣方開價 2.67 億，非成交價、非行情。買的多半是下面還能再規劃的地。
- 它是「土地型」不是「空間型」約 930 坪的基地，目前只用掉不到兩成。
- 丁種建築用地，法定建蔽率上限 70%、容積率上限 300%，往上蓋的餘裕大（以主管機關核定為準）。
- 沒有消防設備、既有建物已超過 30 年，當主力基地要先算改建或新建的錢與時間。
園區內的正廠房本來就少釋出；這一塊的價值不在現有那棟，在還沒被用掉的地。
物件規格
| 座落 | 桃園市觀音區・正觀音工業區內 |
|---|---|
| 土地面積 | 870～970 坪 |
| 建物登記面積 | 145～160 坪（另含小面積地下室與雨遮） |
| 樓層・高度 | 地上 1 層／地下 1 層；一樓 140～155 坪，樑下高度 8.3 米 |
| 使用分區・使用地類別 | 工業區／丁種建築用地（依委託方提供資料登載，實際請以土地使用分區證明為準） |
| 基地條件 | 面寬約 40 米／縱深約 75 米（概估），地形方正；門前道路約 12 米（活巷） |
| 消防 | 無（依用途需自行規劃設置） |
| 結構・屋齡 | 加強磚造、鋼筋混凝土造、鋼鐵造／30 年以上 |
| 現況 | 空地比例高（以洽詢時確認為準） |
| 開價 | 2.67 億（賣方開價，非成交價、非行情） |
| 使用執照 | 有 |
|---|---|
| 增建部分 | 無 |
| 天車・貨梯 | 皆無 |
| 電力 | 有（契約容量請以台電用電證明核對） |
| 廠房尺寸 | 面寬約 16 米／縱深約 30 米（概估） |
貨往哪走：主要節點車程
車程為開放路網估算、以 Google 平日下午實測校正，取 5 分鐘級距；尖峰會更久。方位為概略方向。（2026-10-21 查）
把你的需求放上來比
點你在意的條件，馬上知道這棟對不對得上；對不上的，我幫你找條件相近的。
點你在意的條件，馬上知道這棟對不對得上
坪數、挑高、天車、電力、車道、能不能設廠——任選幾項就好。
這棟的條件
- 建物
- 145～160 坪
- 樓高
- 1F 樑下 8.3 米
- 天車
- 無
- 門前道路
- 約 12 米
- 分區
- 工業區／丁種建築用地
這棟 你的需求
這一塊適合誰用
地上只擺了一棟單層廠，其餘都是空地；面寬約 40 米、地形方正，好排動線、好切分期、好留車道。
- 要自己蓋、而且要蓋不小的公司——丁建容積率上限 300%（以主管機關核定為準），目前用不到兩成。
- 需要大面積戶外堆置與大車迴轉的產業——鋼構、板材、模具、營建資材、大型設備組裝，最痛的不是廠房不夠大，是外面沒地方放、車迴不了頭。
- 要分期投入、先用後蓋的公司——現有單層廠樑下 8.3 米，先當倉儲或簡易生產，資金不必一次到位。
- 已知未來三到五年產能的公司——照自己的產線蓋，不遷就別人的舊配置。
- 要「馬上有大面積樓地板可用」的買家——現有建物只有約 150 坪，得先改建或新建。
- 不能等消防補齊的產業——現況無消防，要依用途重新設置。
- 需要天車吊掛的產業——沒有天車，加裝要另評估結構與費用。
- 只想買現成、不想碰營建流程的老闆——價值要靠再規劃才拿得到。
觀音這一帶，環境是什麼樣子
觀音工業區是桃園濱海的大型園區，六百多公頃，以金屬、化工、食品加工與物流倉儲為主：
- 腹地大、地價相對內陸友善——同樣預算換到的土地量級不一樣。
- 動線偏物流——接國道 2 號與台 61 線西濱，往北到大園、機場與海港距離短，往東經國道 2 號接國道 1 號、3 號；常跑機場港口的進出口公司最有感。
園區的交通物流與丁建規則，我整理在這幾篇：
買這一塊之前，我會請你先確認三件事
案場實景
出價前，大家會問
土地大、建物卻很小的案子，怎麼看價值？
這種比例的案子，價值主要落在土地與「未使用的容積」上，既有建物比較像附加值而非主體。
實務上的判斷順序是：先確認分區與使用地類別、再用文件算出合法可建量體、然後把新建或改建的成本與時間加進來，最後才回頭看總價合不合理。只拿建物面積去換算總價，容易得到誤導性的結論。
丁種建築用地的建蔽率與容積率是多少？
依非都市土地使用管制規則，丁種建築用地的法定建蔽率上限為 70%、容積率上限為 300%。
但這是上限值，實際能建的量體仍須依基地條件、退縮規定與主管機關核定為準，不能直接拿上限去乘算。丁建與乙種工業區的差異，我整理在丁種 vs 乙種工業用地差在哪。
沒有消防設備會影響什麼？
會影響兩件事：一是未來取得或變更工廠登記時，消防安全設備必須符合該用途的規定；二是保險與銀行對標的的評估。
實務上這通常不是無解的問題，而是一筆要先估進去的成本與時程。建議在規劃階段就請消防設備師依你的實際用途先出一版評估。
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