楊梅工業地出售：這是一件甲種工業區的工業地，總面積約 500 坪、單價約 34 萬／坪、總價 1.7 億，建蔽率 70%、容積率 210%，屬都市土地（不是非都市的丁種建築用地）。面寬約 17 米、深度約 62 米，臨 8 米活巷、朝西北。基地已有排水溝，但自來水、電力與電信管線目前均未接——接管的費用與等待時間要先算進總成本。
— 澤的工商筆記整理
物件規格
- 使用分區｜甲種工業區（都市土地）
- 總面積｜約 500 坪（基地約 450 坪＋道路約 50 坪；基地與道路的分項依登記比例呈現，未套坪數級距）
- 建蔽率 / 容積率｜70% / 210%
- 單價｜約 34 萬／坪（以總面積 500 坪計；若以基地 450 坪計約 37.8 萬／坪）
- 面寬 / 深度｜約 17 米 / 約 62 米
- 座向｜朝西北
- 臨路｜8 米道路（活巷）
- 自來水管線｜無（需自行接管）
- 電力管線｜無（需向台電申請接電）
- 電信管線｜無
- 排水溝｜有
- 現況｜素地，已有部分鋪面
- 開價｜1.7 億（賣方開價，非成交價）
精確登記面積、地號與完整位置於實際洽談時提供。坪數以每 20 坪為單位四捨五入呈現（未滿 100 坪者以 10 坪為單位），面寬與縱深為概估值。
先講一件容易被搞錯的事：這是「甲種工業區」，不是丁種建築用地
市面上在賣的桃園工業地，有兩種完全不同的法源，價格邏輯也不一樣：
- 都市土地・甲種工業區（這一件）｜由都市計畫法與各該施行細則、個案都市計畫書規定，本件登記的建蔽率 70%、容積率 210%（正式數值以土地使用分區證明為準）。
- 非都市土地・丁種建築用地｜俗稱丁建，由區域計畫與非都市土地管制規則規定，常見建蔽率 70%、容積率 300%，分區欄位可能寫成「特定農業區」或「一般農業區」。
差別最直接的地方是容積：同樣 450 坪的基地，210% 與 300% 的差距約 405 坪樓地板。如果你要蓋多層廠房，這個數字會直接決定你蓋不蓋得出需要的面積；如果你只需要單層大跨距廠房，容積差別對你意義不大，建蔽率才是關鍵。
所以看工業地的第一件事不是問單價，是問「分區與地類別是哪一種」。兩者的容積不同、可設業別的規定不同、將來變更的可能性也不同。本件的正式分區以土地使用分區證明為準，這份文件我可以在洽談時幫你申請。
這是素地，水電要自己接——這筆錢和時間要先算進去
基地目前有排水溝，但自來水、電力、電信三項都還沒接。買素地自建廠的人常把預算算在「土地＋建築」，真正卡住開工的往往是接管：
- 自來水｜要自己接管或打井。接管費用看距離，打井要另外申請水權——兩條路都要先問到明確的費用與工期，不能用「應該還好」帶過。
- 電力｜工業用電要向台電申請，增設外線的費用由台電核定，而且要排施工；饋線距離愈遠，成本與等待愈高。你的機台需要多少契約容量，也要一起先算。
- 電信｜需要專線或穩定網路的產業（自動化、雲端監控、遠端維護），要先確認這個位置的可接性，別等到建照下來才發現。
- 排水溝｜這一項本件已有。工廠廢水與雨水排放要有合法出路，沒有排水系統的基地在環評與工廠登記階段都會卡住。
所以這件的正確算法是：先把三項接管的報價問到手，再回頭看每坪 34 萬划不划算。比較兩塊工業地時也一樣——單價便宜、但管線要自己接的那一塊，總成本未必比較低。這一趟詢價我可以陪你跑。
面寬 17 米、深度 62 米、臨 8 米路：這塊地適合怎麼配置
基地形狀約 17 米 × 62 米，是典型的縱深型基地。這種形狀的配置邏輯很固定：
- 廠房沿長邊配置，前段留車輛迴轉與裝卸，後段做生產或倉儲。
- 面寬 17 米對單跨距鋼構廠房是夠的（扣除退縮後仍有可用寬度），但如果你需要兩排並列的產線或雙向動線，這個面寬會偏緊。
- 臨 8 米道路：自小貨與 3.5 噸沒問題；40 呎櫃車要進出，得看路口迴轉空間與基地退縮，這一項務必現場實地跑一次。
另外這件包含約 50 坪的道路面積（總面積約 500 坪、基地約 450 坪）。道路持分在計算可建面積時是不計入的，所以算建蔽與容積要用基地面積，不是總面積。拿總面積去乘建蔽率，會算出一個蓋不出來的樓地板數字——這是買工業地最常見的算錯方式。
常見問題
Q. 這件是甲種工業區還是乙種工業區？
是甲種工業區（都市土地）。依都市計畫法桃園市施行細則，都市計畫的工業區分為特種、甲種、乙種與零星四類；甲種工業區以供輕工業及無公共危險之重工業為主，可設的業別比乙種工業區寬。正式分區以土地使用分區證明為準，這份文件我可以在洽談時幫你申請。
Q. 容積率 210% 跟丁建的 300% 差在哪，會影響多少？
以基地約 450 坪計算，210% 是約 945 坪樓地板、300% 是約 1,350 坪，差距約 400 坪。要蓋多層廠房或需要大量樓地板的，這個差距很有感；只需要單層大跨距廠房的，建蔽率 70% 才是關鍵數字。決定買哪一種之前，先把你需要的樓地板面積算出來。
Q. 我要在這裡自建廠，第一步該做什麼？
先申請土地使用分區證明，確認你的業別在甲種工業區可不可以設；再確認水電與電信的接管條件——本件自來水、電力、電信管線目前均未接，費用與工期要向台水、台電與電信業者個別確認，這一項會直接影響你的總成本與進場時間；最後才委託建築師做可行性配置與送建照。第一步我可以陪你跑。
Q. 總面積 500 坪裡有 50 坪是道路，會不會虧？
道路持分是工業地常見的結構，它提供的是合法通行與臨路條件——沒有通路的土地連建照都申請不了。要注意的是計算方式：建蔽率與容積率一律用基地面積（約 450 坪）算，不能用總面積算，否則會高估可建的樓地板。議價時也應該把兩者分開看。
想進一步了解這塊楊梅工業地
這塊地的重點不是單價，是「甲工 70/210 的可設業別」加「水電要自己接的成本」——這兩件決定你蓋得出什麼、真正要花多少。
🔍 先自己查一下｜想確認這一帶的實際成交行情，用實價登錄速查工具自己抓（本頁數字是開價，不是行情）。
🏭 想看現場或問細節｜我可以先幫你申請土地使用分區證明確認你的業別可不可以設，並把基地面積與可建樓地板算給你看，再決定要不要看現場。
或直接電話 0908-660-212（張元澤）
案場實景
照片為現場實拍，已移除可辨識案件位置與車輛資訊；精確位置於實際洽談時提供。
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委託：昱達工商地產股份有限公司
不動產經紀人：鄭文暉 (103)嘉縣字第00138號
承辦：張元澤（澤哥）｜澤的工商筆記・桃園工商不動產顧問
本頁價格為賣方開價，非成交價、非市場行情；行情請以內政部實價登錄實際成交資料為準。精確地號與完整位置於實際洽談時提供。
張元澤（澤哥／James），工商不動產顧問。現任有巢氏房屋經國特區加盟店（昱達工商地產）經理，專營桃園楊梅、龍潭、平鎮、新屋、觀音、大園、龜山、八德的工商不動產——工業地、廠房、農地的買賣、租賃與稅務規劃。2026 年起專注工商不動產，重視合法盡職調查與風險成本分析，買地租廠不踩雷，買的安心、用的放心。個人品牌：澤的工商筆記。
