- 洽詢中
- 出售
- 非都市土地 工業區・丁種建築用地
- 開價
- 2.5億 賣方開價，非成交價、非行情
- 土地
- 2,515～2,710坪
看這棟，先抓重點
先講結論
這是苗栗竹南鎮一塊非都市工業區丁種建築用地，總面積兩千多坪，其中可建築的丁建一千多坪、河川區千坪級，面寬約 55 米、臨 8 米路。賣方開價 2.5 億，非成交價、非行情。
- 丁種建築用地一千多坪非都市工業區的工業編定，可以談自建廠與工廠登記。
- 面寬約 55 米、臨 8 米路大面寬，前段可以排大車迴轉與裝卸。
- 先確認：千坪級是河川區不能蓋、不能算容積，量體與價格都要用丁建那一塊去算。
這一件適合要一次拿到千坪級可建基地、蓋大型廠房或倉儲的業主。看之前先把一件事想清楚：總面積裡有一大塊是河川區，你要的是「能蓋的坪數」，比較時請用丁建一千多坪去比。
物件規格
| 座落 | 苗栗縣竹南鎮・頭份交流道車程約 15 分鐘 |
|---|---|
| 土地面積 | 2,515～2,710 坪（含丁建、河川區與少量道路用地） |
| 丁種建築用地 | 1,470～1,610 坪 |
| 河川區 | 960～1,060 坪（不可建築） |
| 使用分區 | 非都市土地 工業區・丁種建築用地；另含河川區（依委託資料，以土地使用分區證明為準） |
| 建蔽率／容積率 | 70%／300%（丁種建築用地） |
| 面寬／縱深 | 面寬約 55 米、縱深約 110 米 |
| 門前道路 | 臨 8 米路 |
| 現況 | 空地，臨路側有鐵皮圍籬 |
| 開價 | 2.5 億（賣方開價，非成交價、非市場行情） |
把你的需求放上來比
點你在意的條件，馬上知道這棟對不對得上；對不上的，我幫你找條件相近的。
點你在意的條件，馬上知道這棟對不對得上
坪數、電力、車道、能不能設廠——任選幾項就好。
這棟的條件
- 土地
- 2,515～2,710 坪
- 門前道路
- 約 8 米
- 分區
- 非都市土地 工業區・丁種建築用地
這棟 你的需求
丁建能做什麼、量體怎麼算
丁種建築用地是非都市土地裡專門給工業用的編定，跟農地上的特定工廠不同，沒有特登到期的問題。業別仍有門檻：污染等級、廢水排放、危險物品，以土地使用分區證明與主管機關認定為準。
量體只算丁建那一塊。丁建一千多坪，建蔽 70% 代表一樓最多蓋到七成，容積 300% 代表總樓地板可以到丁建面積的 3 倍，要蓋多層廠房或「一樓生產、樓上倉儲辦公」都有空間。河川區不能算進來，也不能蓋，實際配置請建築師先拿地籍圖套一次。
配置與動線
- 面寬約 55 米：大車可以在基地內迴轉，不必在路上倒車。
- 臨 8 米路：一般大貨車進出沒問題；聯結車要看路口轉彎半徑，看屋時用實際車型走一次。
- 河川區的位置：會影響廠房能排在哪一側、出入口開在哪裡，要先套地籍圖再談配置。
區域與交通
頭份交流道車程約 15 分鐘，上國 1 往北接新竹、桃園，往南接台中。竹南與頭份一帶是苗栗工業與科技廠最集中的地方，竹南科學園區、頭份工業區都在同一個生活圈，供應鏈與招工條件比苗栗南邊的鄉鎮好找。
同樣在竹南，兩個園區的定位不同：竹南科學園區以光電、生技醫材為主，台積竹南先進封測基地也併入園區；鎮北端的竹南產業園區則以陶瓷、玻璃、金屬這類傳統小型工業為主。丁建、都市計畫工業區跟園區用地能不能買、能做什麼行業，可以看竹南設廠與工業地怎麼挑。
要先算的成本
- 河川區一樣要繳地價稅，持有成本要用總面積算，產能要用丁建算。
- 工業地貸款成數通常不高，大面積更要先問銀行鑑價怎麼看河川區，可先看「廠房自備款要準備多少」。
- 土地是多筆合併出售，過戶前要逐筆核對分區、面積與權利狀態。
案場實景
出價前，大家會問
Q01丁種建築用地可以直接設廠嗎？
丁種建築用地是非都市土地裡供工業使用的編定，原則上可以蓋廠、申請工廠登記，不是農地上的特定工廠。不過能做的業別、污染等級與排放，仍以土地使用分區證明與主管機關認定為準，買之前先拿你的行業別去對照。
Q02河川區那一塊有什麼影響？
河川區不能蓋廠，也不能算進丁建的建蔽、容積。量體只能用丁建一千多坪去算；河川區的使用限制、是否有水利主管機關的管制或徵收計畫，簽約前要逐筆查清楚。
Q032.5 億是不是這一帶的行情？
不是。這是賣方開價，非成交價、非行情。行情要看內政部實價登錄：民國 112 年到 115 年第 3 季苗栗縣資料，竹南工業類純土地成交筆數不多，大面積的案例更少，而且有沒有含河川區、公設地，單價差很多，要逐筆比對。查法可看「工業地行情怎麼查」。
Q04後台提到大矽谷計畫，買了會不會增值？
不承諾。縣府相關規劃的範圍與時程以苗栗縣政府公告為準，出價前先查，不要把規劃當成買進的主要理由。這塊地要看的是丁建能蓋多少、8 米路能不能走你的車。
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經紀業｜昱達工商地產股份有限公司 不動產經紀人｜鄭文暉 (103)嘉縣字第00138號
承辦｜張元澤（James）｜工商地產顧問
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