竹南工業地、廠房怎麼挑？竹科旁邊不等於能設廠：甲工、乙工、丁建與實登行情一次看

在竹南看地，最常聽到的一句話是「竹科旁邊」。這四個字講的是位置，不是這塊地能不能設廠。竹南科學園區本身的土地原則上只租不售；園區外面那一圈，有都市計畫的甲種、乙種工業區，有非都市土地的丁種建築用地，也夾著住宅區、綠帶、河川區。同樣走路幾分鐘就到園區，能做的事可以差很多。

這篇是寫給考慮在竹南設廠、買地、租廠的老闆：先把竹南的工業用地分清楚，再看交通與招工，接著用內政部實價登錄逐筆篩出來的成交區間抓價格方向，最後列出簽約前一定要查的六件事。苗栗北段的整體比較（竹南、頭份、銅鑼怎麼選、廠房租金），我放在苗栗區域總覽，這篇只聚焦竹南。

一、竹南有哪幾種工業用地？先分「買得到」跟「只能租」

竹南的工業用地可以分成四種：科學園區只租不售；產業園區、都市計畫工業區、丁種建築用地才有機會買到所有權。竹南的都市計畫也不只一套：除了竹南頭份都市計畫，科學園區周邊另有特定區計畫——苗栗縣政府把「新竹科學園區竹南基地暨周邊地區特定區」與「高速公路頭份交流道附近特定區」整併為「竹南科學園區暨周邊地區特定區主要計畫」，內政部都市計畫委員會 2024 年 12 月審議通過整併，下一階段才進入實質通盤檢討。你看的那塊地落在哪一套計畫，管制內容就看哪一本計畫書。

資料來源：國科會新竹科學園區管理局「竹南科學園區－園區簡介」（頁面更新 2026-06-08）；經濟部產業園區管理局園區簡介；工商時報 2024-12-18 報導內政部都委會第 1069 次會議審議竹南特定區計畫整併。

如果你的產業有機會被核准進科學園區，租標準廠房或租地自建是一條路，但那是向管理局申請，不是在市場上買。其他產業，實際能談的就是後面三種。三種園區制度的完整差別，看工業區、產業園區、科學園區差在哪。

二、甲工、乙工、丁建各能做什麼？

甲工容許的製程比乙工寬；丁建要先看它落在哪一種使用分區。竹南的物件常常寫「甲種工業區」或「丁建」，這兩個字背後的規則不一樣：

實務上最容易看錯的有兩件事。第一，建蔽、容積不是用法規上限去算：施行細則給的是上限，竹南頭份都市計畫或科學園區特定區計畫若訂得更嚴，就照計畫書，條文原文可到全國法規資料庫的《都市計畫法臺灣省施行細則》查，竹南個別地塊的數字以分區證明與計畫書為準。第二，丁建的「低污染」那道閘比地價更前面：同樣是丁建，落在非都市「工業區」跟落在農業區，能進來的行業不一樣；你的製程如果不是低污染事業，農業區裡的丁建再便宜也用不了。丁建跟乙工的完整比較，看丁種工業用地 vs 乙種工業用地差在哪。

三、交通與招工：竹南的優勢在「雙國道＋人口盤」

竹南一帶有國道 1 號頭份交流道、國道 3 號竹南交流道，加上西濱快速道路與台 1 線；人口約 9.2 萬，加上隔壁頭份約 10.8 萬，是苗栗人力最集中的兩區。但這兩個優勢都要換算到你那塊地上才算數。

• 交流道要實際開一趟：同樣標「近交流道」，有的地塊直接接主要道路，有的要穿過市區或繞一段窄路。天天出貨的廠，每趟多繞的時間一年累積下來就是一筆運費；貨往竹科、往北回桃園，竹南合理；要走沿海南下，西濱是另一套算法。
• 門前路寬決定大車進不進得去：竹南市區周邊的工業區很多是早期劃設，臨路窄的地塊不少。聯結車、貨櫃車能不能迴轉、會不會卡住鄰居，要現場看，不能只看地圖。
• 人力盤子大，但技術人力要跟園區搶：依苗栗縣戶政服務網 115 年 10 月資料，竹南鎮 91,590 人、頭份市 108,253 人。作業員相對好找；有技術門檻的師傅、工程師，很可能要跟竹南與新竹的科學園區搶（這是市場判斷，沒有官方統計，簽約前跟當地人力仲介問一輪最準）。

怎麼把「離交流道幾分鐘」換算成物流成本，苗栗區域總覽第三節有竹南、頭份、銅鑼的對照。

四、竹南工業地一坪多少？實價登錄這樣看

依內政部實價登錄，竹南都市計畫工業區 50 坪以上的純土地 11 筆，每坪中位約 16.0 萬、中間一半約 10.9–18.9 萬；丁種建築用地 7 筆，中位約 21.0 萬。下表全部是我從實價登錄原始檔逐筆篩出來的，筆數都不多，請當方向，不要當定價。

資料來源：內政部不動產交易實價查詢服務網（實價登錄）苗栗縣買賣資料，112 年第 3 季至 115 年第 3 季發布檔，自行計算。純土地：交易標的為「土地」、面積 50 坪以上，分區以實登欄位「都市土地使用分區＝工」或「非都市土地使用編定＝丁種建築用地」為準；同一天、同地段的多筆地號併為一筆交易。廠房：交易含建物，土地與建物皆 80 坪以上、用途為工業或廠房類。排除備註含親友或特殊關係、政府標售讓售、協議價購、公共設施保留地、未登記建物、畸零地、鄰地合併等交易。市場觀察值，非成交保證。

拿這張表之前，有四件事要先知道：

1. 都市工業區沒辦法再拆甲工、乙工：實登欄位只寫「工」，甲工、乙工混在一起；甲工容許的行業較寬，理論上會有溢價，但這組樣本拆不出來。
2. 面積效應很明顯：同樣在都市工業區，百坪以下的 5 筆有 4 筆落在每坪 15.6–20.8 萬，四千多坪的大面積交易每坪只有 6.0 萬。大面積地常帶道路、綠帶或整地成本，單價不能直接套到小地上，反過來也一樣。
3. 股權、法人移轉抓不到：大宗工業地常以買公司股權的方式成交，實登看不到，漏網比例比住宅高。
4. 丁建的分區比鄉鎮更關鍵：同在竹南，非都市「工業區」裡的丁建跟農業區裡的丁建，能做的行業不同，價格也不該放在一起比。

放到苗栗北段一起看：同一份資料、同一套篩法，以地號逐筆計（未併筆），竹南都市工業區純土地中位約 16.0 萬（14 筆），頭份約 14.5 萬（33 筆），苗栗市約 9.5 萬（10 筆）。竹南是苗栗工業地單價偏高的一區，不是「苗栗都很便宜」的那個想像。租金方面，竹南登記為工廠、倉庫、廠辦的租賃 8 季只有 7 個標的，樣本更少，整理在苗栗區域總覽第四節。

五、在竹南買地、租廠之前，先查這六件事

竹南的地，先查「這塊地實際能用多少、能做什麼」，再談價格。這六件事任何一件沒過，單價再漂亮都沒有意義：

1. 分區證明＋計畫書，兩份一起看：都市土地申請土地使用分區證明，確認是甲工、乙工還是住宅區；再找它所屬的都市計畫書（竹南頭份都市計畫或科學園區特定區計畫）與土地使用分區管制要點，看建蔽、容積、退縮、停車有沒有比施行細則更嚴。
2. 總坪數裡有多少不能蓋：竹南的大面積地常夾著綠帶、道路用地，非都市土地也可能含河川區。這些面積算在總價裡，卻不能拿來蓋廠，甚至可能要留設或捐贈。用「可建築面積」重算單價，才知道貴不貴。
3. 臨路寬度與大車動線：門前道路幾米、是不是計畫道路已開闢、大車能不能迴轉。路窄的地，蓋得出廠，貨卻進不來。
4. 工廠登記過不過得了：你的行業在甲工、乙工或這塊丁建能不能設；製造加工、廠房面積達 150 平方公尺以上，或設備馬力與電熱合計達一定規模，就要辦工廠登記。住宅區的倉庫尤其不要預設能做工廠。門檻與流程看工廠登記怎麼申請。
5. 電力與水：契約容量要多少、這個點台電供不供得到、要不要增設受電設備；自來水、排水有沒有接。大型用電尤其要在簽約前就問。
6. 產權乾不乾淨：謄本上的共有人數、抵押權、地上權、信託登記都要看。共有人多，簽約要全員到齊；銀行設定的地上權或信託，過戶前要怎麼塗銷，先寫進契約。

六、誰適合在竹南找地？一張表對號入座

一句話判斷：在竹南找地，先問「這塊地能不能做我的行業、實際能蓋多少」，再問「竹科旁邊值多少」。順序反過來，最常見的結果是買到一塊能看不能用的地。

竹南目前在架的案件（出售），我放在這一區目前在售的案件；頁面上的價格都是賣方開價，不是成交行情，要比價請回到上面的實登區間。

延伸閱讀

• 總覽：苗栗廠房出租、工業地怎麼挑？竹南・頭份・銅鑼區域總覽
• 分區：工業區、產業園區、科學園區差在哪
• 用地：丁種工業用地 vs 乙種工業用地差在哪
• 成本：工業電價與北廠南遷：苗栗廠房承接成本怎麼算
• 廠登：工廠登記怎麼申請？門檻、文件與流程

作者：張元澤（澤哥）｜澤的工商筆記主理人｜工商地產顧問｜桃竹苗為核心，全台服務中・工業地・廠房・農地｜服務於昱達工商地產
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本文為公開資料整理：園區資料取自國科會新竹科學園區管理局、經濟部產業園區管理局；都市計畫整併進度取自工商時報報導內政部都市計畫委員會審議結果；法規取自全國法規資料庫；人口取自苗栗縣戶政服務網；地價為內政部實價登錄自行計算的市場觀察值。實際以個案、最新公告、都市計畫書與土地使用分區證明為準，不構成投資建議。