這是一件位在幼獅工業區內的乙種工業區廠房，土地約 720 坪、登記建物約 400 坪，開價 2.8 億。基地上有兩棟建物：一棟 RC 廠辦、一棟鋼構廠，門前是 25 米大路、離交流道很近。屋齡約 41 年，所以它的價值主要在土地與位置，建物當現況使用或改建都行。
— 澤的工商筆記整理
物件規格
- 使用分區｜乙種工業區（都市土地）
- 所在園區｜幼獅工業區內
- 土地面積｜約 720 坪
- 建物面積｜登記約 400 坪（雙棟：RC 廠辦＋鋼構廠）
- 樓層｜地上 3 層＋地下 1 層
- 結構｜鋼筋混凝土造＋鋼骨造
- 屋齡｜約 41 年
- 分層配置｜一樓合計約 240 坪（含鋼構棟約 120 坪）、挑高 7.5 米；二樓約 120 坪、挑高 4 米；三樓約 17 坪
- 鋼構棟｜面寬約 25 米、縱深約 15 米，一樓約 120 坪
- 裝卸｜有裝卸碼頭（無貨梯、無天車）
- 使用執照｜有
- 消防｜有
- 土地面寬 / 縱深｜約 21 米 / 約 113 米
- 門前道路｜25 米，另側邊為自有私設道路可停車與進出貨
- 交流道距離｜車程約 3～5 分鐘
- 開價｜2.8 億（賣方開價，非成交價）
精確登記面積、地號與完整位置於實際洽談時提供。坪數以每 20 坪為單位四捨五入呈現（未滿 100 坪者以 10 坪為單位），面寬與縱深為概估值。
先看清楚：這是「土地帶建物」，不是「建物帶土地」
土地約 720 坪、登記建物約 400 坪，建蔽的使用強度並不高。以乙種工業區的容積規定來看，這塊地還有相當的開發空間沒有用掉。
所以評估這件的正確方式是先問自己要哪一種：
- 要立刻有廠房用｜現況兩棟建物都能用，一樓挑高 7.5 米、有裝卸碼頭，適合需要高度與進出貨動線的業別。屋齡 41 年，設備與管線要重新盤點。
- 要重新規劃｜720 坪的方整基地、門前 25 米路、縱深 113 米，拆掉重建的條件比多數在售案好。這時候建物就是可拆的附屬品，你買的是位置與可建量。
兩種買法的合理出價不一樣，這件事在議價前就該想清楚。如果打算改建，建蔽率、容積率、以及退縮與消防通路的實際限制，要以桃園市的都市計畫書與土地使用分區證明為準，不要靠賣方口述或網路資料。
門前 25 米路與近交流道：這件最硬的優勢
在桃園工業區找廠房，門前道路寬度是最常卡住案子的條件之一。同批我看的其他案子門前是 6 米、7 米、15 米，這件是 25 米。
25 米路的實務意義：
- 40 呎貨櫃車可以直接轉進基地，不需要借對向車道，也不必在路口反覆進退。
- 多台大車同時進出不會互相堵住，出貨尖峰不用排隊等前一台走。
- 加上側邊有自有私設道路，車輛可以停在自己的地上等待，不必占用公共道路。
再加上離交流道很近——這個距離的意義是「上高速前幾乎不用穿市區」，對每天有固定車次的業別，一趟省下的時間會累積成整年的運費差。
屋齡 41 年要怎麼看，以及要查什麼
屋齡四十年上下的廠房，在工商市場不算離譜——真正要判斷的是「合法性」與「還能用多久」，不是年份數字本身。
這件已知的是：使用執照有、消防有、乙種工業區，也就是「能不能合法設廠」這一關是過的。要自己查的是下面幾件：
- 工廠登記｜使用執照與工廠登記是兩件事。要生產就要確認你的業別能不能在這裡登記，以及原有登記能不能沿用。
- 電力與管線｜後台記錄有電力設備但沒有註明契約容量。41 年的廠房，配電盤與線徑常常撐不起現代設備，這筆升級費用要先估。
- 結構｜早於 1999 年之後幾次耐震規定的修正。要不要做結構評估，看你打算現況使用還是改建。
- 鋼構棟的租約｜鋼構那一棟目前有承租方，月租約 7.5 萬。買方要確認租約條件與剩餘期間。
這四件我都可以在你看現場之前先幫你問清楚，不用等到出價才發現卡住。
常見問題
Q. 土地 720 坪但建物只有 400 坪，是不是很浪費？
從使用強度看是還有空間沒用掉，這對想改建或增建的買方是機會，對只要現成廠房的買方就是多付了土地錢。乙種工業區的建蔽與容積上限要以桃園市都市計畫書與分區證明為準；在確認可建量之前，不要用「還能蓋多少」來反推出價。
Q. 兩棟建物可以分開使用或分開出租嗎？
現況鋼構棟已有承租方、RC 廠辦棟另計，實體上是分開的。但要分開出租涉及水電獨立計量、通路劃分與消防區劃，得看現有配置能不能支援。這件目前的租約結構我可以先幫你調出來看。
Q. 屋齡 41 年，銀行貸款會不會有問題？
工業不動產的貸款主要看土地價值、地段與借款人條件，建物殘值影響相對小，所以 41 年屋齡不必然壓低成數。但不同銀行對老廠房的估價政策差很多，建議至少問兩三家、拿到書面的估價與成數再議價。
Q. 幼獅工業區的分區是丁種建築用地嗎？
不是。幼獅這一帶屬於都市計畫的乙種工業區，跟非都市土地的丁種建築用地是兩套不同的法源與規定，容積條件也不一樣。這件的使用分區是乙種工業區，實際容許的業別以土地使用分區證明為準。
想進一步了解這件幼獅廠房
這件要先決定「現況用」還是「改建」——兩種買法的合理價差很大。
🔍 先自己查一下｜想確認這一帶的實際成交行情，用實價登錄速查工具自己抓（本頁數字是開價，不是行情）。
🏭 想看現場或問細節｜我可以先幫你調工廠登記狀況、鋼構棟的租約條件與電力契約容量，這三件會直接影響你願意出多少。
或直接電話 0908-660-212（張元澤）
案場實景
照片為現場實拍，已移除可辨識案件位置與車輛資訊；精確位置於實際洽談時提供。
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委託：昱達工商地產股份有限公司
不動產經紀人：鄭文暉 (103)嘉縣字第00138號
承辦：張元澤（澤哥）｜澤的工商筆記・桃園工商不動產顧問
本頁價格為賣方開價，非成交價、非市場行情；行情請以內政部實價登錄實際成交資料為準。精確地號與完整位置於實際洽談時提供。
張元澤（澤哥／James），工商不動產顧問。現任有巢氏房屋經國特區加盟店（昱達工商地產）經理，專營桃園楊梅、龍潭、平鎮、新屋、觀音、大園、龜山、八德的工商不動產——工業地、廠房、農地的買賣、租賃與稅務規劃。2026 年起專注工商不動產，重視合法盡職調查與風險成本分析，買地租廠不踩雷，買的安心、用的放心。個人品牌：澤的工商筆記。
