龍潭這塊是 240 坪的丁種建築用地，而且它落在工業區裡，法定建蔽率 70％、容積率 300％。基地面寬約 22 米、縱深約 41 米，接近方正；門前道路 10 米，鄰近高原交流道。賣方開價每坪 40 萬、總價 9,510 萬（非成交價、非市場行情）。
— 澤的工商筆記整理
物件規格
- 使用分區｜工業區
- 使用地類別｜丁種建築用地
- 建蔽率／容積率｜70％／300％（法定上限，實際可建量體依基地條件與主管機關核定）
- 土地面積｜240 坪
- 基地形狀｜面寬約 22 米、縱深約 41 米，接近方正
- 門前道路｜10 米
- 交通｜鄰近國道 3 號高原交流道
- 賣方開價｜每坪 40 萬、總價 9,510 萬（非成交價、非市場行情）
精確登記面積、地號與完整位置於實際洽談時提供。坪數依每 20 坪為單位四捨五入呈現，面寬與縱深為概估值。
這一塊適合誰用
240 坪、面寬約 22 米、縱深約 41 米，這是一塊接近方正的小坪數工業地。方正地的好處是配置自由：要單棟、要留庭院動線、要把辦公與生產分開，平面都比長條地好畫。
坪數不大，適合的是「自己用、不需要大量露天堆置」的中小型設廠需求——例如精密加工、組裝、研發試產。如果你要的是大面積倉儲或整廠腹地，這個量體會不夠。
買這一塊之前，我會請你先確認三件事
一、這是「工業區裡的丁種建築用地」，兩件事都成立
很多人把「工業區」和「丁種建築用地」當成互斥的兩種，其實不是。這一塊的使用分區是工業區、使用地類別是丁種建築用地——分區講的是這片區域的計畫定位，地類別講的是這筆土地本身的編定。兩者同時成立時，設廠的合法性基礎是最單純的一種。
丁建的法定建蔽率 70％、容積率 300％（依《非都市土地使用管制規則》第 9 條）。想搞清楚甲乙丙丁各種工業用地的差別，可以看工業用地分類一次搞懂。
二、小坪數地的可建量體，退縮會吃掉比例更高
建蔽 70％、容積 300％ 是上限。基地越小，退縮與法定空地佔掉的比例相對越高，所以實際能蓋多少一定要用文件算，不能拿 240 坪直接乘。這一步我會先把分區證明調出來，再陪你跟建築師對一次可建範圍。
三、龍潭這一帶的產業結構要先看懂
龍潭有科學園區、也有傳統工業聚落，兩種需求的價格邏輯完全不同。買前先確認你的產業別在這一帶找不找得到上下游、以及未來要脫手時買方是誰。龍潭整區的分析在龍潭科學園區完整解析。
龍潭這一帶，環境是什麼樣子
鄰近國道 3 號高原交流道，上下高速的時間短，對需要頻繁出貨的產業是實際加分。周邊已有成熟的產業聚落，臨路寬敞、大型車輛進出從容。
想看整個桃園工業地的區域比較，參考桃園工業地怎麼選。
常見問題
Q. 「工業區」和「丁種建築用地」有什麼不一樣？
分區與地類別是兩個不同層級的東西。使用分區（如工業區、特定農業區）講的是計畫上這片區域的定位；使用地類別（如丁種建築用地、乙種工業區用地）講的是這一筆土地本身的編定。這一塊兩者同時是工業區＋丁種建築用地，設廠合法性的基礎最單純。
Q. 丁種建築用地的建蔽率與容積率是多少？
依《非都市土地使用管制規則》第 9 條，丁種建築用地建蔽率不得超過 70％、容積率不得超過 300％（該條但書只允許地方政府往下調降，不能往上加）。這是上限值，實際可建量體仍須依基地條件、退縮規定與主管機關核定為準。
Q. 240 坪的工業地會不會太小？
看用途。中小型精密加工、組裝、研發試產這類需求，240 坪的方正地夠用而且好配置；但如果需要大面積露天堆置、或要規劃多棟廠房，這個量體會不夠。買前先把你的產線與堆置需求畫出來，再回頭看坪數才準。
Q. 鄰近交流道對工業地的價值影響大嗎？
對出貨頻繁的產業影響很直接——上下高速每趟省下的時間會累積成一年的物流成本差。但交流道近也常反映在單價上，所以要一起看：你的貨運頻率高，交流道近的溢價值得付；如果一週出貨一兩趟，這個溢價的效益就沒那麼明顯。
想進一步了解這塊地
這一塊的完整位置、地號與現況，我可以直接跟你說明：
🔍 先自己查一下｜想確認這一帶的實際成交行情，用實價登錄速查工具自己抓（本頁數字是開價，不是行情）。
🏭 想看現場或問細節｜分區證明、地籍、可建量體我都可以先幫你調出來再一起看。
或直接電話 0908-660-212（張元澤）
案場實景
照片為現場實拍，已移除可辨識案件位置與車輛資訊；精確位置於實際洽談時提供。
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委託：昱達工商地產股份有限公司
不動產經紀人：鄭文暉 (103)嘉縣字第00138號
承辦：張元澤（澤哥）｜澤的工商筆記・桃園工商不動產顧問
本頁價格為賣方開價，非成交價、非市場行情；行情請以內政部實價登錄實際成交資料為準。精確地號與完整位置於實際洽談時提供。
張元澤（澤哥／James），工商不動產顧問。現任有巢氏房屋經國特區加盟店（昱達工商地產）經理，專營桃園楊梅、龍潭、平鎮、新屋、觀音、大園、龜山、八德的工商不動產——工業地、廠房、農地的買賣、租賃與稅務規劃。2026 年起專注工商不動產，重視合法盡職調查與風險成本分析，買地租廠不踩雷，買的安心、用的放心。個人品牌：澤的工商筆記。
