丁種建築用地
740 坪
專任委託
新屋這塊是 740 坪的丁種建築用地，位於特定農業區內，建蔽率 70％、容積率 300％。基地面寬約 20 米、縱深約 85 米，屬縱深型基地；門前道路 10 米，40 呎貨櫃車可直接進出上下貨，通路已設定不動產役權。賣方開價每坪 23 萬、總價 1.72 億（非成交價、非市場行情）。本案為專任委託。
— 澤的工商筆記整理
物件規格
- 使用分區｜特定農業區
- 使用地類別｜丁種建築用地
- 建蔽率／容積率｜70％／300％（法定上限，實際可建量體依基地條件與主管機關核定）
- 土地面積｜740 坪（含既有通路，通路已設定不動產役權）
- 基地形狀｜面寬約 20 米、縱深約 85 米，縱深型
- 門前道路｜10 米
- 座向｜朝西南
- 大車進出｜臨路寬敞，40 呎貨櫃車可進出上下貨
- 委託方式｜專任委託
- 賣方開價｜每坪 23 萬、總價 1.72 億（非成交價、非市場行情）
精確登記面積、地號與完整位置於實際洽談時提供。坪數依每 20 坪為單位四捨五入呈現，面寬與縱深為概估值。
這一塊適合誰用
面寬約 20 米、縱深約 85 米的基地，最適合要「一條動線走到底」的使用者——原料進、產線走、成品出，不必在基地裡繞。產線是長條配置、或需要把車輛動線與人員動線分開的，這種基地形狀比同坪數的方形地好規劃。
反過來說也要講清楚：如果你需要多棟分開配置、或要大面積露天堆置，縱深型就不是最順的形狀。這一點我寧可先說，不要等你畫完平面才發現。
先過這一關：你的業別要拿到「低污染事業認定」
這塊地是特定農業區的丁種建築用地，而丁建有一條容易被忽略的附帶條件——《非都市土地使用管制規則》附表一規定：位在特定農業區、一般農業區、鄉村區及森林區的丁建，除既有工廠及相關生產設施外，限於經縣市政府認定之「低污染事業」使用；要申請建造執照或雜項執照的，還必須檢附縣市政府核發的低污染事業文件。
這件是素地，你買下來是要新建廠房，不屬於「既有工廠」的除外情形，所以這道閘一定會遇到。它比路權、比可建量體都更前面——因為它決定的不是「能蓋多大」，而是「你這個行業到底能不能進來」。
實務順序：先拿你的行業標準分類去申請低污染事業認定，確認過關，再談價格與配置。認定不通過的話，這塊地對你就是不能用，坪數再好也沒有意義。位在工業區內的丁建沒有這一條限制，這也是農業區丁建與工業區丁建的實質差別。
買這一塊之前，我會請你先確認三件事
一、這是丁種建築用地，不是農地上的工廠
使用地類別是丁種建築用地，位於特定農業區內。丁建本身就是可以合法設廠的用地別，依《非都市土地使用管制規則》第 9 條，法定建蔽率 70％、容積率 300％。
這跟市場上常見的「農地既存工廠靠特定工廠登記過渡」是兩件完全不同的事——後者有民國 129 年（2040）3 月 19 日的落日期限，前者沒有這個問題。兩者的差別與風險，我整理在農地廠房可以買嗎那篇。
二、通路的權利狀態已經先處理過
這塊的面積含既有通路，而通路已經設定不動產役權。這件事在工業地買賣裡比多數人想的重要：不少便宜的地問題就出在「路是別人的、也沒設定權利」，將來申請建照、消防審查、甚至大車能不能合法通行都會卡住，而且卡住之後很難補救。這塊的路權先處理掉了，是它真正的價值之一。
三、可建量體要用文件算，不能拿上限乘總面積
建蔽率 70％、容積率 300％ 是法定上限。實際可建多少，還要看退縮、通路寬度、基地形狀與主管機關核定。我的作法是先把分區證明與地籍資料調出來，再陪你跟建築師對一次可建量體，算清楚才談價格。
新屋這一帶，環境是什麼樣子
基地緊鄰新屋擴大都市計畫區與市區生活圈，走幾分鐘就到新屋市區。對設廠的人來說有兩個實際好處：一是員工比較好招，二是周邊已經是成熟的工業聚落，上下游廠商就在附近、溝通與運補成本低。
想先看整個桃園工業地的區域比較，可以參考桃園工業地怎麼選；新屋這一區的概況在新屋工業區那篇。
常見問題
Q. 丁種建築用地和農地上的工廠差在哪？
差在合法性的來源。丁種建築用地本身就是可合法設廠的用地別，法定建蔽率 70％、容積率 300％；農地上的既存工廠是靠《工廠管理輔導法》的特定工廠登記過渡，有民國 129 年（2040）3 月 19 日的落日期限，且法條同時禁止變更事業主體、增加面積、變更為非低污染產業與轉供他人設廠。買丁建不需要處理這一整套過渡問題；但農業區內的丁建新設廠另有「低污染事業認定」這道閘。
Q. 這塊地的建蔽率 70％、容積率 300％ 是哪來的？
依《非都市土地使用管制規則》第 9 條，丁種建築用地建蔽率不得超過 70％、容積率不得超過 300％（該條但書只允許地方政府往下調降，不能往上加）。位於依獎投、促產或產創條例編定之工業區或政府設置園區內，且屬擴大投資或產業升級轉型之興辦事業計畫並經工業主管機關同意者，另有合併各項獎勵後的總上限規定，屬個案認定。
Q. 縱深型基地實際規劃上要注意什麼？
優點是動線可以一條走到底、車輛與人員動線好分流；要注意的是分棟配置與大面積露天堆置會比較受限，另外退縮與通路寬度會直接吃掉可建範圍。建議在出價前就把可建量體算出來，不要等簽約後才發現規劃塞不進去。
Q. 專任委託對買方有什麼差別？
專任委託代表這個案子由單一窗口負責銷售，物件資料與屋主意向不會多手轉述失真，議價與條件溝通也只走一條線，通常比多家同時掛牌的案子單純。
想進一步了解這塊地
這一塊的完整位置、地號與現況，我可以直接跟你說明：
🔍 先自己查一下｜想先確認這一帶的實際成交行情，用實價登錄速查工具自己抓（本頁價格是賣方開價，不是行情）。
🏭 想看現場或問細節｜分區證明、地籍、可建量體、通路權利狀態，我都可以先幫你調出來再一起看。
或直接電話 0908-660-212（張元澤）
案場實景
照片為現場實拍，已移除可辨識案件位置與車輛資訊；精確位置於實際洽談時提供。
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委託：昱達工商地產股份有限公司
不動產經紀人：鄭文暉 (103)嘉縣字第00138號
承辦：張元澤（澤哥）｜澤的工商筆記・桃園工商不動產顧問
本頁價格為賣方開價，非成交價、非市場行情；行情請以內政部實價登錄實際成交資料為準。精確地號與完整位置於實際洽談時提供。
張元澤（澤哥／James），工商不動產顧問。現任有巢氏房屋經國特區加盟店（昱達工商地產）經理，專營桃園楊梅、龍潭、平鎮、新屋、觀音、大園、龜山、八德的工商不動產——工業地、廠房、農地的買賣、租賃與稅務規劃。2026 年起專注工商不動產，重視合法盡職調查與風險成本分析，買地租廠不踩雷，買的安心、用的放心。個人品牌：澤的工商筆記。
