- 洽詢中
- 出售
- 甲種工業區
- 開價
- 1.199億 賣方開價，非成交價、非行情
- 土地
- 470～520坪
看這棟，先抓重點
先講結論
頭份市區旁這塊甲種工業地五百坪級，面寬約 25 米、深度約 55 米，建蔽 70%、容積 210%，其中數十坪現況作為前面道路使用。賣方開價 1.199 億，不是成交價，也不是行情。
- 市區旁的甲種工業區離頭份市區近，員工通勤與招工比郊區容易，適合需要人力的組裝、加工或小型製造。
- 地形方正、五百坪級面寬約 25 米、深度約 55 米，長方形基地好排廠房與停車，適合中小型工廠自建。
- 先確認道路使用的那一塊數十坪現況作為前面道路，實際能用的面積、能不能計入建蔽容積，出價前要先查清楚。
這一件適合廠房租約快到期、想買地自建一座中型廠的老闆，或接班後想把工廠從住宅區搬進合法工業區的企業。出價前先算兩件事：扣掉道路使用的部分後實際能蓋多大，以及門前道路寬度能不能讓你的常用車型進出。
物件規格
| 座落 | 苗栗縣頭份市・市區旁・車程 10 分鐘內上國道 |
|---|---|
| 土地面積 | 470～520 坪（其中數十坪現況作為前面道路使用） |
| 使用分區 | 甲種工業區（都市土地；依委託資料，以土地使用分區證明為準） |
| 建蔽率／容積率 | 70%／210% |
| 面寬／深度 | 面寬約 25 米、深度約 55 米 |
| 門前道路 | 門前道路約 6 米 |
| 開價 | 1.199 億（賣方開價，非成交價、非市場行情） |
把你的需求放上來比
點你在意的條件，馬上知道這棟對不對得上；對不上的，我幫你找條件相近的。
點你在意的條件，馬上知道這棟對不對得上
坪數、電力、車道、能不能設廠——任選幾項就好。
這棟的條件
- 土地
- 470～520 坪
- 門前道路
- 約 6 米
- 分區
- 甲種工業區
這棟 你的需求
甲種工業區能做什麼
甲種工業區是都市計畫裡給工廠使用的分區，一般製造、加工、倉儲大多在容許範圍內；業別限制、污染防治與是否需要環評，以土地使用分區證明與都市計畫書為準。市區旁的工業區常緊鄰住宅，噪音、排氣、夜間作業容易被鄰居關切，製程較吵或有異味的產業，先把這點算進去。
能蓋多大、怎麼配置
建蔽 70%、容積 210%，但計算基地要先確認道路使用的那一塊能不能算進來。長方形基地的常見做法是前段留停車與裝卸、後段蓋廠房，或蓋兩到三層的廠辦，一樓作業、樓上辦公與倉儲。實際量體建議請建築師先畫一版配置。
- 門前道路約 6 米：小貨車、中型貨車沒問題；聯結車要看路口轉彎條件，看現場時實測。
- 面寬約 25 米：大門與裝卸區可以排在同一側，廠內動線單純。
區域與交通
位在頭份市區旁，委託資料記載車程 10 分鐘內可上國道，往北接竹科與竹北、往南接苗栗各工業區。離市區近的最大好處是招工：作業員通勤時間短，留任率通常比偏遠工業區好。
頭份是苗栗人口最多的行政區（苗栗縣戶政，115 年 10 月），有 108,253 人；工業聚落以頭份產業園區為核心，頭份產業園區由經濟部產業園區管理局管理，早年是石化專業園區，後來開放為綜合性園區，北邊緊鄰竹南科學園區與竹南產業園區。市區旁的甲種工業區跟園區用地怎麼比，可以看頭份工業區設廠指南。
要先算的成本
- 道路使用的部分：這塊地付了錢卻不能圈進廠區，等於拉高實際使用面積的成本，談價時要一起算。
- 建廠成本：買地自建要另外抓建照、營造、水電與消防，工期通常一年以上。
- 貸款與稅：工業地貸款成數依銀行評估而定，自備款先抓高；持有與未來移轉的稅務，簽約前先問會計師。
案場實景
出價前，大家會問
Q01這塊地可以蓋工廠嗎？
本案是都市計畫甲種工業區，原則上是工廠使用的分區，但哪些業別可以進駐、有沒有污染相關限制，以土地使用分區證明與頭份都市計畫書為準。把你的產業類別給我，我先幫你查。
Q02「部分基地作為道路使用」是什麼意思？
委託資料註明數十坪的基地現況是前面的道路，實際能圈進廠區使用的面積會比總面積少。這部分能不能計入建蔽容積、日後能不能收回，要調地籍圖與建管資料確認，出價前一定要先算清楚。
Q03大貨車進得去嗎？
委託資料記載門前道路約 6 米，小貨車、中型貨車進出沒問題；聯結車或大型貨櫃車要看現場轉彎半徑與路口條件，建議看現場時把常用車型帶來試一次。
Q041.199 億是這一區的行情嗎？
不是。這是賣方開價，不是成交價。行情要看內政部實價登錄；以 112 年第 3 季到 115 年第 3 季發布的資料，頭份都市計畫工業區的純土地成交有三十多筆可對照，價差很大，建議逐筆比面積、臨路與地形。查法可看〈工業地行情怎麼查〉。
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經紀業｜昱達工商地產股份有限公司 不動產經紀人｜鄭文暉 (103)嘉縣字第00138號
承辦｜張元澤（James）｜工商地產顧問
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