湖口、新豐廠房與工業地怎麼挑？新竹工業區內外差在哪，附實價登錄地價與租金

在湖口找廠，大家第一個想到的是新竹工業區。這是經濟部在民國 60 年代開發的老園區，全區 517 公頃，現在正式名稱叫新竹產業園區。但湖口、新豐市場上流通的廠房與工業地，不全在園區裡：園區外還有落在農業區裡的丁種建築用地、市區周邊的都市計畫工業區，以及看起來像倉庫、其實是農業設施的建物。地址都寫湖口或新豐，能做的行業、能拿到的工廠登記、價格，差很多。

這篇寫給考慮在湖口、新豐設廠、買地、租廠的老闆：先分清這一帶有哪幾種地，再看新竹工業區給你什麼（產業聚落、電力、動線），接著用內政部實價登錄逐筆篩出來的地價與租金抓方向，最後列出簽約前要查的六件事。我是張元澤（阿澤），工商地產顧問；從楊梅往南比價湖口的角度，我寫在楊梅工業地成交價量解析的湖口對照段，這篇只聚焦湖口、新豐本身。

一、湖口、新豐有哪幾種廠房與工業用地？

這一帶的工業用地大致分四種：新竹工業區裡的丁建、園區外農業區裡的丁建、都市計畫工業區，以及不能拿來設廠的農牧用地。前三種可以設廠，但規則不同；第四種常以「便宜大空間」的樣子出現，最容易看走眼。

資料來源：經濟部新竹產業園區服務中心「園區簡介」（頁面更新 2023-09-26）；《非都市土地使用管制規則》第 9 條與附表一、《都市計畫法臺灣省施行細則》第 18、32、34 條（全國法規資料庫）；實登件數為內政部實價登錄自行計算。

「新竹工業區旁邊」跟「新竹工業區裡面」是兩件事。同一條路走過去，一邊是工業區丁建、另一邊可能是特定農業區，地價差三倍，能進來的行業也不一樣。一塊地屬於哪一種，看土地登記謄本上的使用分區與編定（非都市土地），或土地使用分區證明（都市土地），不要看招牌或案名。三種園區制度的差別，看工業區、產業園區、科學園區差在哪；丁建和乙工的完整比較，看丁種工業用地 vs 乙種工業用地差在哪。

二、新竹工業區：五十年的老園區，買的是聚落、電力與現成的廠

新竹工業區的價值主要在既有的產業聚落：依服務中心網頁，園區生產中 434 家、歇業 53 家，年產值約 6,500 億元、就業人口約 65,000 人。（服務中心網頁沒有標資料日期，頁面更新日是 2023 年 9 月。）

• 產業以電子零組件、機械、金屬加工為主：依家數，電子零組件 124 家（約 19.87％）、機械設備 81 家、金屬製品 78 家；依面積，電子零組件占 58.09 公頃（約 15.77％）、汽車及零件 37.88 公頃（約 10.29％）。產值前 5 名是力成、長春人造樹脂、欣興、中華汽車、正文，封測、載板、整車廠都在園區裡。
• 電與水是園區等級的：供電量 545,000 瓩／日、由龍潭超高壓變電所供電，供水 60,000 公噸／日。這是整個園區的供應能力，不是單一間廠可以用的量；你那間廠能用多少，看既有受電設備與契約容量，要加大一樣要先問台電該點的供電條件。
• 空地很少，而且都是小塊：實登湖口工業區內丁建純土地三年多只有 19 筆成交，17 筆在 110 坪以下，最大一筆不到 300 坪。要千坪級的腹地，在園區裡實際能談的多半是既有廠房轉手或承租，不是買一塊空地自己蓋。

對誰有利？做竹科、湖口封測與載板供應鏈的設備、零組件、耗材廠，客戶就在隔壁；做汽車零件的，有整車廠與同業聚落；需要大電量、在桃園一直申請不到的，值得把湖口放進清單算一次。反過來，如果你的客戶與出貨都在北桃園、林口、機場一帶，每天多一段車程與通勤，楊梅那篇有算過這筆帳。

園區裡的老廠想擴建，要知道一件事：丁建的法定容積是 300％，400％ 不是預設值。依《非都市土地使用管制規則》第 9 條之 1，容積可以到 400％ 的情況，限依原獎勵投資條例、促進產業升級條例或產業創新條例編定的工業區或政府設置的園區內，提出擴大投資或產業升級轉型的興辦事業計畫、經工業主管機關同意，而且 400％ 是合併各種獎勵後的總上限。你的廠能不能適用、能加多少，要拿計畫個案去問主管機關，不要用 400％ 去算買價。

三、交通動線：國 1 湖口交流道＋台 1 線，先算貨往哪走

新竹工業區的聯外是國道 1 號湖口交流道與台 1 線；依服務中心網頁，到桃園機場約 46.6 公里、到台中港約 99.4 公里。往北接桃園楊梅、平鎮一帶的工業聚落，往南接竹北、竹科，湖口剛好卡在兩個市場中間。

• 出口走空運的：機場 46.6 公里，比竹科以南的選項近；但跟桃園園區比，每趟多一段國道。
• 出貨走海運的：北上台北港、南下台中港都要算，台中港約 99.4 公里。貨櫃車每天跑幾趟、一趟多十分鐘，一年下來就是一筆運費。
• 園區外的地要實際開一趟：工業區內道路是整體規劃的；園區外農業區丁建、市區工業區的地，門前路寬、大車能不能迴轉、會不會穿過聚落，地圖上看不出來，要現場看。

招工方面，園區本身就有約 6.5 萬就業人口，作業員與技術人力都有既有的盤子；但要找有經驗的師傅、工程師，等於跟園區裡的大廠與竹科搶人，這是市場判斷，沒有官方統計，進場前跟當地人力仲介問一輪最準。

四、湖口、新豐工業地與廠房一坪多少？實價登錄這樣看

依內政部實價登錄，湖口新竹工業區內丁建純土地 19 筆，每坪中位約 40.0 萬、中間一半約 38.0–42.4 萬；湖口、新豐農業區裡的丁建 12 筆，中位約 13.3 萬。下表全部是我從實價登錄原始檔逐筆篩出來的區域範圍數字，不是任何一間的個案價。

資料來源：內政部不動產交易實價查詢服務網（實價登錄）新竹縣買賣資料，112 年第 3 季至 115 年第 3 季發布檔，自行計算。純土地：交易標的為「土地」、面積 50 坪以上，分區以實登欄位「非都市土地使用分區＝工業區或農業區、使用編定＝丁種建築用地」或「都市土地使用分區＝工」為準；同一天、同地段的多筆地號併為一筆交易。廠房：交易含建物，土地與建物皆 80 坪以上、用途為工業或廠房類。排除備註含親友或特殊關係、政府標售讓售、法拍、持分、未登記建物、徵收、信託、畸零地、鄰地合併等交易。市場觀察值，非成交保證。

拿這張表之前，有四件事要先知道：

1. 園區內廠房的地坪單價，反而比園區內空地低：空地中位約 40.0 萬，廠房總價除以土地坪中位約 33.1 萬。可能的原因是老廠多，買方要自己扣掉整修或拆除重建的錢，加上廠房的土地面積普遍比空地大很多，大面積單價本來就會低一些。
2. 廠房看「÷土地坪」比較準：園區內廠房總價除以建物坪數，從 15.2 萬到 110.3 萬都有，因為有的廠蓋滿、有的只蓋一小棟。除以建物坪數拿來比，會比錯。
3. 同一間廠可能出現兩次：園區內有兩間相鄰的廠在 111 年、114 年各轉手一次，四筆都在樣本裡，第二次的地坪單價比第一次高。樣本只有 14 筆，這種重複會影響中位，只能當方向。
4. 股權移轉抓不到：大廠常以買公司股權的方式成交，實價登錄看不到。大面積廠房的實際成交，比這張表看得到的多。

實登怎麼自己查、開價為什麼不能當行情，看工業地行情怎麼查。

五、租廠房：租金怎麼看、簽約前多查三件事

依內政部實價登錄，湖口、新豐的廠房、倉庫、廠辦租賃 9 筆，每坪月租中位約 819 元、中間一半約 426–958 元。這一區的租賃實登樣本很少，下表只拿來抓區間：

資料來源：內政部實價登錄新竹縣租賃資料，112 年第 3 季至 115 年第 3 季發布檔，自行計算；建物 50 坪以上、用途為工廠、倉庫、廠辦類，排除特殊交易與每坪月租低於 100 元的異常值。市場觀察值，非成交保證。

新廠租金高，老廠不一定便宜：屋齡二十幾年的廠，一樣租到每坪九百、一千。比租金之前，先把這三件事問清楚：

1. 建物用途登記的是什麼：大跨距鋼骨建物不一定是廠房。使用執照登載為農業設施（例如栽培場）的建物，外觀再像倉庫，也不能預設可以辦工廠登記或當一般倉庫用。看使用執照與建物謄本，不要看照片。
2. 這間廠能用多少電：園區供電量大，不等於這間的受電設備夠你用。問清楚既有契約容量、變壓器容量，要加大的話費用誰出、多久能好，寫進租約。
3. 你的行業能不能在這塊地上辦工廠登記：工業區內丁建、農業區丁建、乙工能進來的行業不一樣；製造加工、廠房面積達 150 平方公尺以上，或設備馬力與電熱合計達一定規模，就要辦工廠登記。門檻與流程看工廠登記怎麼申請。

六、新豐的規劃案與隔壁的新埔：還在程序中的，不要先付錢

新豐另有一案「擴大都市計畫及新設產業園區」，截至 2026 年 11 月查得的公開資料停在國土計畫階段，尚未見核定發布，以主管機關公告為準；範圍、面積、時程都沒有定案。所以現在看到「位在新豐產業園區預定地」這類案名，先當成未確定的題材：查它是不是真的在主管機關公告的範圍內、程序走到哪一步，再談價格。已經在架、能馬上用的，仍是前面講的那三種地。

新豐的農地成交量大：依內政部實價登錄，新豐農牧用地與農業區 300 坪以上的純土地，交易日期 110 年 9 月到 115 年 6 月共 250 筆，每坪中位約 1.2 萬、中間一半約 1.0–1.8 萬。這是農地的價格，不是工業地的價格；農牧用地不能直接拿來設廠，既有的農地工廠走的是特定工廠登記，那是另一套制度，而且有 2040 年的期限，看買特登工廠要問丁種建地的三件事。

湖口往東是新埔。新埔的都市計畫面積 260.4 公頃，其中工業區只有 14.75 公頃（工 1 到工 5，占計畫面積 5.66％，依新竹縣都市計畫委員會第 321 次會議紀錄），供給比湖口少很多；聯外走國道 3 號關西交流道與縣道 118。實價登錄新埔都市計畫工業區純土地 8 筆（112/04–115/06），每坪 13.0–19.8 萬、中位約 17.1 萬，樣本少，只抓方向。要園區級的聚落與電力，湖口的選擇多；要的是一般加工、倉儲，而且客戶在新竹東側、往國 3 走比較順，新埔可以一起看。

七、在湖口、新豐買地、租廠之前，先查這六件事

先查「這塊地、這間廠能不能做我的行業、實際能用多少」，再談價格。這六件事任何一件沒過，價格再低也用不了：

1. 分區與編定，用文件確認：非都市土地看謄本上的使用分區與使用編定，確認是工業區丁建還是農業區丁建；都市土地申請土地使用分區證明，再找所屬都市計畫書看建蔽、容積、退縮有沒有比施行細則更嚴。
2. 行業進不進得去：農業區丁建限低污染事業，乙工排除的行業比甲工多。你的製程先對照清楚，不確定就拿地號去問新竹縣政府工廠登記承辦。
3. 建物合不合法、用途對不對：使用執照登載的用途、有沒有未登記增建。實登裡湖口有幾筆廠房交易就註記含增建未登記建物，這種廠買下來，消防、貸款、日後轉手都會卡。
4. 電力與水：契約容量要多少、這個點台電供不供得到、受電設備要不要增設。園區供電量是全區的數字，不是你這間的。
5. 臨路寬度與大車動線：園區外的地尤其要看門前路寬、是不是已開闢的計畫道路、聯結車能不能迴轉。蓋得出廠、貨進不來，等於白買。
6. 產權乾不乾淨：謄本上的共有人數、抵押權、地上權、信託登記都要看。共有人多，簽約要全員到齊；銀行設定與信託怎麼塗銷，先寫進契約。

一塊地自己先跑一遍判斷流程，可以看你的地能不能合法設你這行的廠。

八、誰適合在湖口、新豐找廠？一張表對號入座

同樣掛湖口、新豐的地址，新竹工業區裡面跟外面是兩種地。先確認它在哪一邊、你的行業進不進得去，再拿上面的區間比每坪多少。

新竹縣目前在架的廠房與工業地，我放在這一區的案件頁；頁面上的價格都是委託方開價，不是成交行情，要比價請回到上面的實登區間。

想先看實際的廠長什麼樣子，湖口目前有新竹工業區無塵室廠房出租、湖口丁建挑高鋼骨廠房出租、湖口廠房出租三件；往東一點的新埔有新埔挑高鋼構廠房出租，可以對照前面講的園區內外差別來看。

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作者：張元澤（澤哥）｜澤的工商筆記主理人｜工商地產顧問｜桃竹苗為核心，全台服務中・工業地・廠房・農地｜服務於昱達工商地產
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本文為公開資料整理：園區資料取自經濟部新竹產業園區服務中心網頁；新埔都市計畫面積取自新竹縣都市計畫委員會會議紀錄；交流道資料取自交通部高速公路局；法規取自全國法規資料庫；地價與租金為內政部實價登錄自行計算的市場觀察值。新豐擴大都市計畫及新設產業園區仍在程序中，實際以主管機關最新公告為準。個案以都市計畫書、土地使用分區證明、謄本與使用執照為準，不構成投資建議。