2026 龍潭科學園區完整解析：龍科三期104公頃、最新進度與進駐判斷

龍潭科學園區核心結論：既有園區依 2026 年 6 月資料已滿租，三期擴建往前走一關，但還沒完成行政院核定。政府目前確認約 104 公頃規模、約 956.28 億元開發經費與 2030 年公共工程時程；台積電是否在新三期設廠、設哪一種廠，仍要等公司第一方公告。本文把既有園區、三期擴建與周邊私人市場分開說清楚。

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一、龍潭科學園區的三層身分：你常聽到的「龍科」到底是哪個？

龍潭工業聚落的名稱容易混淆，常見的三種說法對應不同使用情境。先把名詞釐清：

常見名稱	主要性質	買方怎麼確認
龍潭科學園區	國家科學園區	查竹科管理局園區資料與進駐規定
龍潭渴望園區	民間開發園區	查現行都市計畫、土地分區與園區管理規則
龍潭周邊丁建	個別非都市土地使用地	依地號查使用分區、使用地類別與容許使用

本篇主要談 龍潭科學園區，特別是大眾關注度最高的 龍科三期。如果你想看龍潭渴望園區，請看 龍潭渴望園區完整解析。

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二、龍科三期最新進度：哪一關已過、哪一關還沒過

1. 2026/9/17 國發會審議通過

國發會已審議通過國科會陳報的「新竹科學園區龍潭園區擴建計畫」草案，並將依決議陳報行政院核定。這表示計畫再往前一步，仍不能寫成行政院已核定。

2. 規模約 104 公頃，不等於全部都能建廠

國發會公布整體擴建規模約 104 公頃；2026 年 8 月國科會公開說明版本指出，其中約 46 公頃為產業用地。其餘還包含公共設施與其他必要用地，不能把 104 公頃全部當成可供廠商使用的面積。

3. 官方時程排到 2030，台積電仍未第一方確認

官方目標是 2028 年底前完成非都市土地開發許可審議與環評審查，接續辦理土地取得，2030 年進行園區公共工程設計施工，並提供廠商同步建廠。規劃引進半導體、淨零科技、航太與其他高科技產業；截至本文更新日，台積電未以第一方公告確認龍科三期新廠的廠型、投資額或量產日。

一手來源：國發會 2026/9/17 新聞稿、竹科管理局龍潭園區擴建專區。

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三、既有龍科 vs 三期擴建：不要把兩個階段混在一起

項目	既有龍潭園區	三期擴建計畫
官方面積	106.89 公頃	約 104 公頃
土地現況	可供出租 42.72 公頃，已出租 42.72 公頃	仍在核定、開發許可、環評與土地取得程序
使用方式	依科學園區制度申請進駐與承租	完成開發後再依規定提供廠商使用
現在能不能進場	要看既有空間與主管機關審查，土地已滿租	仍在開發程序；買到區內私人土地不等於取得園區進駐資格

既有園區土地資料期間：2026 年 6 月。來源：竹科管理局科學園區土地使用情形表。

快速結論：企業現在有擴廠時程，就先比較既有廠房、渴望園區與周邊合法工業用地；能等到 2030 年以後，再把三期列進中長期選項。先看交付時間，再看題材。

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四、龍科三期會不會帶動周邊地價？先看三個條件

園區擴建會增加市場關注，但關注不等於每一塊周邊土地都會上漲。工業不動產最終仍看企業能不能用、何時能用，以及持有期間要付多少成本。

條件	要查什麼	判斷重點
土地與建物	分區、使用地、建物用途、合法性	離園區近，不代表可以設廠
生產條件	電力、消防、排水、貨車動線	企業願不願意進場取決於能不能用
交易資料	同類型實價、面積、臨路、特殊交易	農地、丁建、工業區土地與廠房要分組

價格只引用內政部實價登錄的實際成交，並清楚標示樣本期間、筆數與排除條件。開價或政府補償可另外說明，但不能當成成交保證。

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五、想進駐龍科三期？四種路徑分析

如果你是企業主，想吃到龍科三期的紅利，可以從四個路徑思考：

路徑	適合對象	進入難度
A. 龍科三期產業用地申租	具研發、製造用地需求的半導體與高科技企業	★★★★★（待開發完成並通過產業審查）
B. 龍科二期釋出二手	既有 IC 設計、封測廠	★★★★（罕釋出）
C. 渴望園區廠房	機械、電子組裝、上下游配套	★★★（流動性中）
D. 龍潭外圍丁工	自用、組裝、倉儲、供應鏈服務	★★（門檻最低）

快速結論：現在就要空間，先看 C、D；能配合政府開發時程、且產業資格符合，再追蹤 A。B 要看既有園區是否有合法可承接空間。四條路的交付時間與資格差異，比新聞熱度更重要。

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龍潭工業版圖總覽：龍科之外，還有哪些名字你會聽到？

龍潭的工業聚落，核心是本頁上方解析的龍潭科學園區（官方 2026 年 6 月統計為 106.89 公頃，由竹科管理局轄管）；但在都計清單、仲介廣告和地方新聞裡，你還會聽到烏樹林、渴望園區、銅鑼圈、高原段、「龍潭工業園區」這幾個名字。先講結論：這幾個裡，一般買方現在真正接得到廠房/工業地市場的，其實還是龍科周邊的既有廠房與零星丁種建地——烏樹林是報編未開發、還沒變成可買的成品；渴望園區工業地佔比低且多為零星轉手；銅鑼圈與高原段是山坡地解編後的農業區、不是工業區；而「龍潭工業園區」根本就是龍科的舊名。哪個能買、哪個只是名字，下表一次分清楚。

名稱	官方定性	面積（官方）	現況定位
龍潭烏樹林工業用地	報編未開發工業區	設廠用地約 51 公頃	已報編、尚未開發，非現成可買市場
龍潭渴望園區	民間開發／都計園區	約 172 公頃（工業地約 2 成）	研發商辦為主，工業地零星轉手（另有專頁）
龍潭銅鑼圈／高原段	山坡地解編	約 807.43 公頃（解編範圍）	2024 解編為一般農業區，非工業區
龍潭工業園區（舊名）	＝龍潭科學園區前身	106.89 公頃	2004 納入科學園區，即今日龍科

官方定性依桃園投資通招商網「報編未開發工業區」清單（管理單位：桃園市經發局開發管理科）、桃園市地政局山坡地解編公告、新竹科學園區管理局園區簡介；面積依各主管機關公告，官方未載者一律標「待查證」，不推估。想直接看龍潭科學園區本體（龍科一/二/三期、台積電先進封裝題材），回本頁上方各段即可。

龍潭烏樹林工業用地：報編了 51 公頃，但還不是你能買的成品

龍潭烏樹林工業用地位於桃園市龍潭區烏樹林、台4線省道旁，設廠用地面積約 51 公頃，屬桃園市「報編未開發工業區」之一（桃園投資通招商網，管理單位為桃園市經發局開發管理科），意思是這塊地已完成工業區報編、但尚未整體開發，還不是一般買方能直接買到廠房的成品市場。

依桃園投資通招商網，烏樹林工業用地四至為東臨台4號省道約 90 公尺、西鄰台灣綠葉公司一帶、南接中央新村附近、北至龍潭區第二公墓，主要聯外靠台4線接中壢交流道、桃園機場與縱貫鐵路。它和幼獅、觀音那種「開發完成、可直接找廠房」的成熟園區不一樣——「報編未開發」這五個字是關鍵：土地已被官方畫進工業用地版圖，但整體開發、公共設施與供地時程官方尚未公告（待查證），現階段市面上掛「烏樹林工業區」的物件，多半是周邊既有的零星丁種建地或農地，不是園區釋出的整開發地。桃園全市這類報編未開發工業區官方僅列 4 筆（另含楊梅幼獅擴大、新屋永安、蘆竹海湖坑口），量體本就稀少。

桃園工商不動產顧問阿澤（澤的工商筆記）指出，龍潭烏樹林工業用地雖已報編約 51 公頃，但屬「報編未開發」、整體供地時程官方未公告，想在這裡設廠的買方，實際能承接的多是周邊零星丁建與既有廠房，出手前務必用地號逐筆確認使用分區與是否落在報編範圍內，別把「報編概念」當成現成工業地買。龍潭烏樹林近一年內政部實價登錄的廠房成交筆數有限，尚不足以形成獨立公允區間，行情可先參考本頁上方龍潭科學園區周邊行情段（依內政部實價登錄），個案價格再逐筆查證；自家地號可用免費查地工具先核對分區。

Q：龍潭烏樹林工業用地現在買得到廠房嗎？
A：買不到整開發地——龍潭烏樹林約 51 公頃屬「報編未開發工業區」（桃園投資通招商網），已報編、尚未整體開發，供地時程官方未公告。現階段能承接的多是周邊零星丁種建地與既有廠房；分區與範圍建議用免費查地工具逐筆查證，價格再談。

龍潭渴望園區：172 公頃智慧園區，但工業地只佔 2 成

龍潭渴望園區位於桃園市龍潭區、緊鄰龍潭科學園區，是國內第一個由民間投資開發的園區、總面積約 172 公頃，定位偏研發總部與商辦，真正的工業用地只佔約 2 成，可買的廠房與工業地量少、且多為零星轉手。想在龍潭找製造用的廠房，渴望園區通常不是主戰場，龍科周邊既有廠房與丁建才是。

渴望園區的完整解析——工業地佔比、三類土地（渴望園區／龍科／丁建）怎麼分、開發沿革與可買選擇——我們已經寫成一篇專頁，這裡不重複：完整內容看「龍潭渴望園區完整指南」專頁。

龍潭銅鑼圈／高原段：807 公頃山坡地解編，但變的是「農業區」不是工業區

龍潭銅鑼圈（含高原段）指的是國道3號高原交流道一帶的山坡地解編案：桃園市政府推動、經內政部核准，約 807.43 公頃山坡地於 2024 年 8 月起辦理成果公告，變更為一般農業區（桃園市地政局、內政部核准公告）。這件事常被誤讀成「銅鑼圈要變工業區」——不是，官方核定的是解編為一般農業區，不是新設工業園區。

把事實線擺清楚：這片山坡地解編範圍涵蓋中原、和原、泥橋、金龍、南坑、洽水、高平、高原、福源、龍源共 10 個地段，位於國道3號高原交流道周邊，部分土地依公告範圍劃出山坡地，主要變更為一般農業區；實際水土保持義務、使用限制與費用仍要依地號及現行法規確認（桃園市地政局，2024 年 8 月公告，涉及約 5,000 筆土地）。對買方的實際意義有兩層：第一，解編為農業區不等於能蓋廠——農業區的容許使用、能否申請特定目的事業用地變更，都要逐案向主管機關確認，坊間流傳「銅鑼圈要蓋高科技產業園區」目前仍屬地方期待、無官方正式核定（待查證），別當既定利多買單；第二，高原段就是這 10 段之一，若看到標榜「龍潭高原段工業地／高楊工業區」的物件，先確認它到底是解編後的農業區、還是另有合法工業使用分區，兩者價值天差地遠。

工商顧問阿澤建議，龍潭銅鑼圈與高原段這類山坡地解編後的土地，行情判讀不能拿工業地行情套——解編為一般農業區後，用途、可建性與工業地是兩回事，出價前先用地號查清楚現況分區與容許使用，再談價格；自家地號可用免費查地工具核對，分區基本功可參考丁種與乙種工業用地差在哪。

Q：龍潭銅鑼圈、高原段的土地解編後可以蓋廠房嗎？
A：不一定。龍潭銅鑼圈約 807.43 公頃山坡地 2024 年經內政部核准解編、主要變更為一般農業區（桃園市地政局公告），高原段是其中之一；農業區能否作工業或申請特定目的事業用地變更須逐案向主管機關確認，坊間「要變高科技園區」尚無官方核定（待查證）。承接前務必用免費查地工具確認現況分區。

「龍潭工業園區」是什麼？其實就是龍潭科學園區的舊名

常有人問「龍潭工業園區」和「龍潭科學園區」是不是兩個地方——答案是同一個。今天的龍潭科學園區（龍科），前身正是民間開發的龍潭工業區，於民國 93 年（2004 年）1 月 28 日奉行政院核定納入科學園區、改制為現在的龍科（新竹科學園區管理局）。所以你在舊資料、都計文件或早年廣告看到的「龍潭工業園區／龍潭工業區」，指的多半就是本頁上方解析的龍科園區。

釐清這個名字，是為了避免買錯或被舊資訊誤導：龍科現在受《科學園區設置管理條例》管理、進駐有科技產業資格門檻，和一般工業區「買了就能設廠」的邏輯不同。至於龍科一/二/三期的面積、分區、進駐產業與龍科三期擴建進度與台積電未確認事項，本頁上方已完整解析，這裡不重複——想進龍科或想在龍科周邊佈局丁建、找廠房的買方，直接看本頁前面各段即可。若你手上的物件是標「龍潭工業園區」的中古廠房或土地，先確認它到底在龍科園區內（受科學園區條例管理）、還是只是沿用舊地名的周邊工業地，兩者能不能買、怎麼買完全不同。

Q：廣告寫「龍潭工業園區廠房」，是龍潭科學園區裡的嗎？
A：不一定。「龍潭工業園區」是龍潭科學園區 2004 年納入科學園區前的舊名（新竹科學園區管理局），但坊間也常把龍科周邊的一般工業地、丁種建地沿用這個舊地名。看到這類物件先確認它是否真在龍科園區內（受科學園區條例管理、有進駐資格限制），還是周邊工業地——兩者買賣邏輯完全不同，建議用地號逐筆查證。

👉 如果你是要賣龍潭的廠房或工業地，另有一篇站在賣方立場的實戰指南：龍潭工業地、廠房要脫手？賣方行情判讀與委託流程，用實價登錄的實際成交回推合理開價。

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七、相關資源與內部連結

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法規知識 - 丁種與乙種工業用地差異 - 工業地產權與買前查核 - 竹科管理局龍科擴建專區

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作者：張元澤（澤哥）｜澤的工商筆記・服務深耕桃園工商地產｜桃園工商不動產商仲（銷售顧問）｜2026 年起專注桃園工商不動產 LINE 官方帳號：加 LINE 諮詢｜LINE ID：@669nnskm 電話：0908-660-212　Email：zerenote@gmail.com YouTube：@zerenote　Facebook：澤的工商筆記

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👉 想看全區整理：龍潭工業地判讀、龍科三期進度與台積電未確認事項，整理在龍潭工業地卡位真相（龍科三期擴建）。

龍潭一帶的在架案件

看完龍潭這帶的產業題材，如果你正在找可以立刻進駐的廠房：下面這件我把規格、適合的產業、承租前該查什麼都整理成完整案件頁了。最新狀態（出租中／已出租）以案件頁上的狀態列為準。

• 在架案件｜龍潭廠房出租：500-600 坪挑高鋼構廠｜地上 2 層、一樓樑下 6.5 米，三相 220V、工廠登記可辦理，近國道 3 號高原交流道
• 在架案件｜龍潭 240 坪丁種建築用地（工業區內）｜建蔽率 70％／容積率 300％、面寬約 22 米接近方正，門前道路 10 米，鄰近國道 3 號高原交流道
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