2026 龍潭科學園區（含三期）擴建 94 公頃，最大題材是台積電先進封裝與 AI 算力中心進駐，預期翻轉桃園南區產業結構與周邊工業地價；三期招商時程與供應鏈外溢，是桃園廠房布局必盯的指標。
2026 年 5 月即時結論（Direct Answer Slot） 龍潭科學園區（簡稱「龍科」）由國科會新竹科學園區管理局（竹科管理局）轄管，是新竹科學園區的衛星基地之一。龍科三期擴建案總面積約 94 公頃，已通過國科會審核、預計 2026 年第一季提報行政院核定，2025-2026 年最大利多是 台積電宣布重返龍潭、規劃興建先進封裝廠。在「AI 新十大建設」框架下，龍科被定位為 AI 算力、智慧機器人、量子科技、矽光子 四大關鍵技術的核心基地之一。 （資料來源：國科會、新竹科學園區管理局、桃園市政府經濟發展局、行政院《AI 新十大建設》）
一、龍潭科學園區的三層身分：你常聽到的「龍科」到底是哪個？
龍潭工業聚落講起來容易混淆，光「龍潭工業區」就有三個完全不同的法律實體。先把名詞釐清：
| 名稱 | 法規身分 | 主管機關 |
|---|---|---|
| 龍潭科學園區 | 國家科學園區（衛星基地） | 國科會竹科管理局 |
| 龍潭渴望園區 | 工業區（產業園區管理局） | 經濟部產業園區管理局 |
| 龍潭工業區（散落丁工） | 都市計畫外丁種建築用地 | 桃園市政府工務局 |
本篇主要談 龍潭科學園區，特別是大眾關注度最高的 龍科三期。如果你想看龍潭渴望園區，請看 龍潭渴望園區完整解析。
二、龍科三期為什麼這麼重要？三個關鍵時點
1. 台積電「埃米級」 → 「先進封裝」的轉折
2022 年，台積電原本要在龍科三期蓋 1.4 奈米先進製程晶圓廠，後來因居民抗爭中止。2025 年峰迴路轉，台積電向竹科管理局重新提出建廠申請，這次規劃的是 先進封裝廠（CoWoS、SoIC 相關製程），對地方環境衝擊較低，預期推進阻力小很多。
2. AI 新十大建設政策加持
2025 年國科會主委吳誠文宣布「AI 新十大建設」，其中四項關鍵技術——智慧機器人、量子、矽光子、主權 AI ——被點名為國家戰略產業。竹科管理局表示，龍科三期將是這四項技術的主要落地基地之一，連帶引進半導體、淨零科技、航太相關高科技產業。
3. 擴建規模從 89+5 變成 94 公頃
龍科三期最早規劃面積為 89+5 公頃（含汙水處理用地），2025 年調整後總面積定案為約 94 公頃。預計 2025 年底前辦理公聽會、2026 Q1 提報行政院核定，隨後進入土地徵收與地價查估階段。
三、龍科一期 vs 二期 vs 三期：產業定位差異
| 期別 | 面積 | 主要產業 | 開發狀態 |
|---|---|---|---|
| 一期 | 約 105 公頃 | 通訊、光電、生技 | 已開發完成、廠商進駐多年 |
| 二期 | 約 65 公頃 | 半導體封測、IC 設計 | 已開發完成、滿載 |
| 三期 | 約 94 公頃 | AI 算力、先進封裝、量子科技 | 2026 Q1 報行政院、預估 2028-2030 招商 |
快速結論：要進駐既有龍科基地，現在「幾乎沒空間」；要看新地，就要等龍科三期。中間如果不想等，外圍乙工 / 丁工 / 渴望園區廠房是現在能買到的替代方案。
四、龍科三期對龍潭蛋白區房價的影響
依我帶看的經驗，重大園區擴建對周邊房價的拉抬效應通常分三段，幼獅二期文章已詳細解析（詳見幼獅二期分析）。龍科三期目前的位置如下：
| 區塊 | 與龍科三期距離 | 2024 行情（每坪） | 2026 上半 | 預估 2028 |
|---|---|---|---|---|
| 龍科一二期廠房 | 0 km | 32-42 萬 | 38-50 萬 | 45-58 萬 |
| 渴望園區廠房 | 2-3 km | 22-28 萬 | 26-34 萬 | 32-42 萬 |
| 龍潭龍華路丁工 | 1-2 km | 12-18 萬 | 16-22 萬 | 22-30 萬 |
| 龍潭蛋白區農地 | 3-5 km | 5-9 萬 | 7-12 萬 | 10-16 萬 |
（資料區間：2024/01–2026/04｜資料來源：內政部不動產交易實價查詢服務網 + 澤的工商筆記帶看記錄）
2026 年走勢註解：龍科三期 Q1 報行政院如能順利通過，2026 下半到 2027 上半會是龍潭蛋白區地價的下一波加速期。等台積電先進封裝廠正式動土（預估 2027-2028），周邊乙工 / 丁工會再跳一段。
五、想進駐龍科三期？四種路徑分析
如果你是企業主，想吃到龍科三期的紅利，可以從四個路徑思考：
| 路徑 | 適合對象 | 進入難度 |
|---|---|---|
| A. 龍科三期分售取地 | 半導體、AI、量子相關大型企業 | ★★★★★（產業審核嚴） |
| B. 龍科二期釋出二手 | 既有 IC 設計、封測廠 | ★★★★（罕釋出） |
| C. 渴望園區廠房 | 機械、電子組裝、上下游配套 | ★★★（流動性中） |
| D. 龍潭外圍丁工 | 自用、組裝、倉儲、供應鏈服務 | ★★（門檻最低） |
快速結論：高科技核心 → A、B；上下游配套 → C；倉儲、組裝、自用 → D。路徑 D 是最多買家選的，因為「蹭龍科紅利」+「門檻低」+「現在能買」三條件齊備。
龍潭工業版圖總覽：龍科之外，還有哪些名字你會聽到？
龍潭的工業聚落，核心是本頁上方解析的龍潭科學園區（106.94 公頃，新竹科學園區管理局轄管）；但在都計清單、仲介廣告和地方新聞裡，你還會聽到烏樹林、渴望園區、銅鑼圈、高原段、「龍潭工業園區」這幾個名字。先講結論：這幾個裡，一般買方現在真正接得到廠房/工業地市場的，其實還是龍科周邊的既有廠房與零星丁種建地——烏樹林是報編未開發、還沒變成可買的成品；渴望園區工業地佔比低且多為零星轉手；銅鑼圈與高原段是山坡地解編後的農業區、不是工業區；而「龍潭工業園區」根本就是龍科的舊名。哪個能買、哪個只是名字，下表一次分清楚。
| 名稱 | 官方定性 | 面積（官方） | 現況定位 |
|---|---|---|---|
| 龍潭烏樹林工業用地 | 報編未開發工業區 | 設廠用地約 51 公頃 | 已報編、尚未開發，非現成可買市場 |
| 龍潭渴望園區 | 民間開發／都計園區 | 約 172 公頃（工業地約 2 成） | 研發商辦為主，工業地零星轉手（另有專頁） |
| 龍潭銅鑼圈／高原段 | 山坡地解編 | 約 807.43 公頃（解編範圍） | 2024 解編為一般農業區，非工業區 |
| 龍潭工業園區（舊名） | ＝龍潭科學園區前身 | 106.94 公頃 | 2004 納入科學園區，即今日龍科 |
官方定性依桃園投資通招商網「報編未開發工業區」清單（管理單位：桃園市經發局開發管理科）、桃園市地政局山坡地解編公告、新竹科學園區管理局園區簡介；面積依各主管機關公告，官方未載者一律標「待查證」，不推估。想直接看龍潭科學園區本體（龍科一/二/三期、台積電先進封裝題材），回本頁上方各段即可。
龍潭烏樹林工業用地：報編了 51 公頃，但還不是你能買的成品
龍潭烏樹林工業用地位於桃園市龍潭區烏樹林、台4線省道旁，設廠用地面積約 51 公頃，屬桃園市「報編未開發工業區」之一（桃園投資通招商網，管理單位為桃園市經發局開發管理科），意思是這塊地已完成工業區報編、但尚未整體開發，還不是一般買方能直接買到廠房的成品市場。
依桃園投資通招商網，烏樹林工業用地四至為東臨台4號省道約 90 公尺、西鄰台灣綠葉公司一帶、南接中央新村附近、北至龍潭區第二公墓，主要聯外靠台4線接中壢交流道、桃園機場與縱貫鐵路。它和幼獅、觀音那種「開發完成、可直接找廠房」的成熟園區不一樣——「報編未開發」這五個字是關鍵：土地已被官方畫進工業用地版圖，但整體開發、公共設施與供地時程官方尚未公告（待查證），現階段市面上掛「烏樹林工業區」的物件，多半是周邊既有的零星丁種建地或農地，不是園區釋出的整開發地。桃園全市這類報編未開發工業區官方僅列 4 筆（另含楊梅幼獅擴大、新屋永安、蘆竹海湖坑口），量體本就稀少。
桃園工商不動產顧問阿澤（澤的工商筆記）指出，龍潭烏樹林工業用地雖已報編約 51 公頃，但屬「報編未開發」、整體供地時程官方未公告，想在這裡設廠的買方，實際能承接的多是周邊零星丁建與既有廠房，出手前務必用地號逐筆確認使用分區與是否落在報編範圍內，別把「報編概念」當成現成工業地買。龍潭烏樹林近一年內政部實價登錄的廠房成交筆數有限，尚不足以形成獨立公允區間，行情可先參考本頁上方龍潭科學園區周邊行情段（依內政部實價登錄），個案價格再逐筆查證；自家地號可用免費查地工具先核對分區。
Q：龍潭烏樹林工業用地現在買得到廠房嗎？
A：買不到整開發地——龍潭烏樹林約 51 公頃屬「報編未開發工業區」（桃園投資通招商網），已報編、尚未整體開發，供地時程官方未公告。現階段能承接的多是周邊零星丁種建地與既有廠房；分區與範圍建議用免費查地工具逐筆查證，價格再談。
龍潭渴望園區：172 公頃智慧園區，但工業地只佔 2 成
龍潭渴望園區位於桃園市龍潭區、緊鄰龍潭科學園區，是國內第一個由民間投資開發的園區、總面積約 172 公頃，定位偏研發總部與商辦，真正的工業用地只佔約 2 成，可買的廠房與工業地量少、且多為零星轉手。想在龍潭找製造用的廠房，渴望園區通常不是主戰場，龍科周邊既有廠房與丁建才是。
渴望園區的完整解析——工業地佔比、三類土地（渴望園區／龍科／丁建）怎麼分、開發沿革與可買選擇——我們已經寫成一篇專頁，這裡不重複：完整內容看「龍潭渴望園區完整指南」專頁。
龍潭銅鑼圈／高原段：807 公頃山坡地解編，但變的是「農業區」不是工業區
龍潭銅鑼圈（含高原段）指的是國道3號高原交流道一帶的山坡地解編案：桃園市政府推動、經內政部核准，約 807.43 公頃山坡地於 2024 年 8 月起辦理成果公告，變更為一般農業區（桃園市地政局、內政部核准公告）。這件事常被誤讀成「銅鑼圈要變工業區」——不是，官方核定的是解編為一般農業區，不是新設工業園區。
把事實線擺清楚：這片山坡地解編範圍涵蓋中原、和原、泥橋、金龍、南坑、洽水、高平、高原、福源、龍源共 10 個地段，位於國道3號高原交流道周邊，坡度低於一定標準者劃出山坡地範圍、免除水土保持與造林基金等限制，主要變更為一般農業區（桃園市地政局，2024 年 8 月公告，涉及約 5,000 筆土地）。對買方的實際意義有兩層：第一，解編為農業區不等於能蓋廠——農業區的容許使用、能否申請特定目的事業用地變更，都要逐案向主管機關確認，坊間流傳「銅鑼圈要蓋高科技產業園區」目前仍屬地方期待、無官方正式核定（待查證），別當既定利多買單；第二，高原段就是這 10 段之一，若看到標榜「龍潭高原段工業地／高楊工業區」的物件，先確認它到底是解編後的農業區、還是另有合法工業使用分區，兩者價值天差地遠。
工商顧問阿澤建議，龍潭銅鑼圈與高原段這類山坡地解編後的土地，行情判讀不能拿工業地行情套——解編為一般農業區後，用途、可建性與工業地是兩回事，出價前先用地號查清楚現況分區與容許使用，再談價格；自家地號可用免費查地工具核對，分區基本功可參考丁種與乙種工業用地差在哪。
Q：龍潭銅鑼圈、高原段的土地解編後可以蓋廠房嗎？
A：不一定。龍潭銅鑼圈約 807.43 公頃山坡地 2024 年經內政部核准解編、主要變更為一般農業區（桃園市地政局公告），高原段是其中之一；農業區能否作工業或申請特定目的事業用地變更須逐案向主管機關確認，坊間「要變高科技園區」尚無官方核定（待查證）。承接前務必用免費查地工具確認現況分區。
「龍潭工業園區」是什麼？其實就是龍潭科學園區的舊名
常有人問「龍潭工業園區」和「龍潭科學園區」是不是兩個地方——答案是同一個。今天的龍潭科學園區（龍科），前身正是民間開發的龍潭工業區，於民國 93 年（2004 年）1 月 28 日奉行政院核定納入科學園區、改制為現在的龍科（新竹科學園區管理局）。所以你在舊資料、都計文件或早年廣告看到的「龍潭工業園區／龍潭工業區」，指的多半就是本頁上方解析的龍科園區。
釐清這個名字，是為了避免買錯或被舊資訊誤導：龍科現在受《科學園區設置管理條例》管理、進駐有科技產業資格門檻，和一般工業區「買了就能設廠」的邏輯不同。至於龍科一/二/三期的面積、分區、進駐產業與台積電先進封裝題材，本頁上方已完整解析，這裡不重複——想進龍科或想在龍科周邊佈局丁建、找廠房的買方，直接看本頁前面各段即可。若你手上的物件是標「龍潭工業園區」的中古廠房或土地，先確認它到底在龍科園區內（受科學園區條例管理）、還是只是沿用舊地名的周邊工業地，兩者能不能買、怎麼買完全不同。
Q：廣告寫「龍潭工業園區廠房」，是龍潭科學園區裡的嗎？
A：不一定。「龍潭工業園區」是龍潭科學園區 2004 年納入科學園區前的舊名（新竹科學園區管理局），但坊間也常把龍科周邊的一般工業地、丁種建地沿用這個舊地名。看到這類物件先確認它是否真在龍科園區內（受科學園區條例管理、有進駐資格限制），還是周邊工業地——兩者買賣邏輯完全不同，建議用地號逐筆查證。
👉 如果你是要賣龍潭的廠房或工業地，另有一篇站在賣方立場的實戰指南：龍潭工業地、廠房要脫手？賣方行情判讀與委託流程，用實價登錄的實際成交回推合理開價。
六、常見問題 FAQ
Q1：龍潭科學園區跟龍潭渴望園區是同一個嗎？
不是。龍潭科學園區由國科會竹科管理局管理，屬於「國家科學園區」；龍潭渴望園區由經濟部產業園區管理局管理，屬於「綜合性產業園區」。兩者在產業定位、土地分區、進駐門檻都不同。詳見 龍潭渴望園區完整解析。
Q2：台積電真的會在龍科三期設廠嗎？
依 2025 年公開消息，台積電已向竹科管理局正式提出建廠申請，這次規劃的是「先進封裝廠」（CoWoS、SoIC 製程），不是原先 1.4 奈米晶圓廠。具體動土時程未公告，預估 2027-2028 年。
Q3：龍科三期什麼時候會公告徵收？
依目前時程：2025 年底前公聽會 → 2026 Q1 提報行政院核定 → 核定後 6-12 個月內公告徵收。預估 2026 下半至 2027 上半會看到正式徵收公告。
Q4：龍科三期周邊現在還能買到便宜的丁工嗎？
還能，但時間窗口快關了。龍潭龍華路、高銘路一帶 2026 上半年丁工每坪約 16-22 萬，比 2024 年漲了約 30%。等台積電動土後再進場已晚。
Q5：龍科要進駐有什麼產業限制？
龍科是國家科學園區，進駐廠商必須通過竹科管理局事業審查，必須符合園區設立目的（半導體、ICT、生技、AI 等高科技產業）。傳統製造業、組裝、倉儲業無法進駐龍科本體。
Q6：龍科三期會引進量子科技廠商嗎？
依國科會「AI 新十大建設」公開資訊，量子科技是龍科三期重點引進產業之一。具體廠商目前未公告，但鴻海、台積電、聯電都已有量子相關研發計畫。
Q7：龍科三期對台積電員工的房屋需求會多大？
若台積電先進封裝廠 2028 年動土、2030 年量產，估計直接員工數 3,000-5,000 人，加上協力廠商員工外溢需求，預估帶動龍潭住宅租賃需求 5,000-8,000 戶。對龍潭高銘路、龍華路一帶的住宅與套房影響最直接。
Q8：如果我有龍潭蛋白區的農地，要持有還是出售？
看區位與時程偏好。若位於龍科三期 3 公里圈內、持有到 2028 年，預估價值可再翻 1-2 倍。若資金壓力大、想立刻變現，可以考慮 2026 下半徵收公告前後賣出。詳細個案分析，可 LINE 諮詢。
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七、相關資源與內部連結
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法規知識 – 科學園區 vs 產業園區差異 – 乙種工業區完整解析 – 區段徵收完整解析
作者：張元澤（澤哥）｜澤的工商筆記・服務深耕桃園工商地產｜桃園工商不動產商仲（銷售顧問）｜2026 年起專注桃園工商不動產 LINE 官方帳號：加 LINE 諮詢｜LINE ID：0908660212 電話：0908-660-212 Email：zerenote@gmail.com YouTube：[@zerenote](https://www.youtube.com/@zerenote) Facebook：澤的工商筆記
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龍潭這帶，延伸看這幾篇
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張元澤（澤哥／James），不動產銷售顧問。現任有巢氏房屋經國特區加盟店（昱達工商地產）經理、房產顧問，專營桃園楊梅、龍潭、平鎮、新屋、觀音、大園、龜山、八德的工商不動產——工業地、廠房、農地的買賣、租賃與稅務規劃。2026 年起專注工商不動產，重視合法盡職調查與風險成本分析，買地租廠不踩雷，買的安心、用的放心。個人品牌：澤的工商筆記。
