使用面積約 500-600 坪・地上 2 層・押金 2 個月
這是一間位在桃園龍潭、近國道 3 號高原交流道的挑高鋼構工業廠房出租案：使用面積約 500-600 坪、地上 2 層，一樓樑下高度 6.5 米、屋脊約 8.4 米，配置三相 220V 電力，使用地類別為丁種建築用地、工廠登記可辦理，委託方開價月租 30 萬、押金 2 個月。
— 澤的工商筆記整理
- 它是「挑高型」不是「大坪數型」——一樓樑下 6.5 米、屋脊約 8.4 米，高機台與吊掛作業的空間是現成的。
- 使用分區是一般農業區、使用地類別是丁種建築用地——這是可合法作工廠使用的丁建，規則跟都市計畫的乙種工業區不同，簽約前要用文件確認你的製程進得來。
- 使用面積裡含約 100-150 坪未登記增建——這一塊的合法性、以及它算不算進租金，要在租約裡寫清楚。
龍潭要找「挑高夠、又能合法辦廠登」的租廠，其實比想像中難。
這一間的組合比較特別：一樓樑下就有 6.5 米、屋脊約 8.4 米，而且有使用執照、有消防、工廠登記可辦理。它賣的不是坪數規模，是高度與合法性這兩件事。
物件規格
| 座落 | 桃園市龍潭區・近國道 3 號高原交流道 |
|---|---|
| 使用面積 | 約 500-600 坪（出租以使用坪計，含登記建物、增建與可用空地） |
| 建物登記面積 | 約 350-400 坪 |
| 土地登記面積 | 約 600 坪級距 |
| 樓層・高度 | 地上 2 層（全棟出租） 1F 約 300 坪級距（樑下 6.5 米／屋脊約 8.4 米）／2F 夾層約 30 坪級距；另有小面積地下室 |
| 使用分區・使用地類別 | 一般農業區／丁種建築用地（依委託方提供資料登載，實際請以土地使用分區證明為準） |
| 工廠登記 | 可辦理（實際仍依製程與主管機關核定為準） |
| 電力 | 三相 220V（實際容量以台電核定為準） |
| 結構・屋齡 | 鋼筋混凝土造＋鋼骨造／約 10 年內 |
| 門前道路 | 約 6 米；基地腹地大，停車與迴車空間足（以現場為準） |
| 月租開價・押金 | 30 萬／月（委託方開價，非成交租金）／押金 2 個月 租金另計相關稅費，實際以租賃契約約定為準 |
| 增建部分 | 約 100-150 坪（未登記部分，須與使用執照、建物平面圖逐項核對） |
|---|---|
| 使用執照・消防 | 使用執照：有／消防：有 |
| 天車・牛腿 | 無天車；備有牛腿（未來要加裝天車有基礎條件，仍須結構評估） |
| 捲門 | 高度約 3.7 米，共 2 處 |
| 廠房尺寸・腹地 | 廠房面寬約 18 米／縱深約 85 米；可用空地約 50 坪級距 |
| 附屬空間 | 備有辦公室與會議室 |
| 使用現況 | 登載為空屋（實際交屋時點與現況以洽詢確認為準） |
這一間適合誰用
先講這間廠房真正的性格：它賣的是「高度」跟「合法性」，不是坪數規模。
一樓樑下 6.5 米，在龍潭的租案池裡屬於前段；加上使照、消防、廠登可辦這一組條件，能對到的產業其實很明確。
- 有高機台、需要垂直作業空間的製造業——樑下 6.5 米、屋脊約 8.4 米，多數挑高需求都放得下；已備牛腿，未來要加裝天車有基礎條件。
- 要正式辦工廠登記的公司——丁種建築用地、有使用執照、有消防、廠登可辦理，這一組條件在龍潭的租案裡不算常見。
- 貨車進出頻繁、需要腹地的公司——捲門高度約 3.7 米共 2 處，可用空地約 50 坪級距，停車與迴車空間夠。
- 生產與辦公要在同一處的公司——已備辦公室與會議室，二樓夾層可做行政、備料或倉儲。
- 要方正大跨距、長產線一路拉開的產業——廠房縱深約 85 米、面寬只有約 18 米，是長條型而不是大跨距方形。
- 大用電產業（大型沖床、熱處理、電鍍）——現況是三相 220V，需要 380V 或更高容量，得先確認台電提升的時程與費用，並算進進場成本。
- 完全不能接受未登記增建的承租方——使用面積裡含約 100-150 坪增建，介意的話直接看別的案，不必浪費時間。
- 需要大型聯結車在門口迴轉的物流業——門前道路約 6 米，大車進出的動線一定要先到現場實測。
龍潭這一帶，環境是什麼樣子
龍潭這幾年被討論最多的是龍潭科學園區與 AP3 先進封裝廠帶動的供應鏈需求，但真正在找廠的，多半不是那些大廠本身。
是跟著他們動的材料商、設備商、清洗與精密加工廠——這批人要的是「馬上能用、能辦廠登、挑高夠」的現成廠房。
- 動線是這個位置的主要優勢——近國道 3 號高原交流道，往北接平鎮、中壢，往南可下新竹方向。
- 供應鏈往這裡外溢——龍潭科學園區與渴望園區一帶的協力需求，是現在龍潭租廠買盤的主要來源。
- 案源結構跟中壢、平鎮不同——龍潭多數是非都市土地的丁建、農牧用地，合法性差異大，同樣的坪數條件可以差很多。
要判斷月租開得合不合理、以及龍潭這一帶的租賃結構，我另外寫過完整的判讀方法與園區背景：
租這一間之前，我會請你先確認三件事
常見問題
Q. 龍潭的廠房月租，要怎麼判斷開價合不合理？
不要拿單一物件的開價當行情。開價是屋主的期待值，成交才是市場。
實務上我會分三層看：第一層是硬規格（滴水高度、廠登可不可辦、電力容量），這決定這間廠在市場的分級；第二層是同區同級的成交案例，以內政部實價登錄的租賃案件為準；第三層才是你自己的承受度——把改造費、電力提升、搬遷停工的成本一起算進去。完整的反推方法我寫在廠房租金到底多少才合理？自己反推一個守得住的承租價，龍潭這一區的判讀寫在龍潭廠房出租行情怎麼判。
Q. 一般農業區的丁種建築用地，可以合法設廠嗎？
可以。丁種建築用地本身就是供工廠及有關工業設施使用而編定的用地類別，跟「使用分區是一般農業區」不衝突——非都市土地是「分區」加「使用地類別」兩層一起看的。
要確認的是你的製程是否落在允許使用範圍、以及汙水與空污能不能納管。建議簽約前調土地使用分區證明，用文件確認。丁建與乙工的差異我整理在丁種工業用地 vs 乙種工業用地差在哪，丁建的建蔽容積規則寫在丁種建築用地完整指南。
Q. 租廠房時，「使用坪」跟「登記坪」差在哪？租金該用哪個算？
登記坪是地政登記的建物面積，使用坪是你實際拿得到手的空間——通常會把未登記增建、有屋頂的空間、可用空地一起計入。
工商租賃實務上多數用使用坪談租金，但兩邊一定要在租約裡寫明是以哪個口徑計算、含不含空地。這一間登記與使用的落差主要來自增建與空地，看廠時把兩個數字都要來對照，才不會簽完才發現「能用的」跟「談的」不是同一塊。租廠常漏掉的硬規格我整理在租廠房注意事項：承租前最容易漏掉的 6 個硬規格。
案場實景
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經紀業｜大地宇開發股份有限公司｜昱達工商地產（有巢氏房屋經國特區加盟店） 經紀人證號｜(89)桃市經字第000086號
承辦｜張元澤（James）｜工商不動產顧問｜0908-660-212｜LINE：@669nnskm
張元澤（澤哥／James），工商不動產顧問。現任有巢氏房屋經國特區加盟店（昱達工商地產）經理，專營桃園楊梅、龍潭、平鎮、新屋、觀音、大園、龜山、八德的工商不動產——工業地、廠房、農地的買賣、租賃與稅務規劃。2026 年起專注工商不動產，重視合法盡職調查與風險成本分析，買地租廠不踩雷，買的安心、用的放心。個人品牌：澤的工商筆記。
