龍潭渴望這一案是使用面積 700 坪的分租廠辦，使用分區為山坡地保育區、使用地類別為丙種建築用地——不是工業區、也不是丁種建築用地。鋼筋混凝土構造共 5 層、出租 4 層，備客梯 2 部與貨梯 2 部（2.5 噸／3 噸級），門前道路 10 米，屋齡約 24 年。可分租 200～2,200 坪。委託方開價月租 33.4 萬、押金 3 個月（另計相關稅費）。
— 澤的工商筆記整理
物件規格
- 使用分區｜山坡地保育區
- 使用地類別｜丙種建築用地（不是工業區、不是丁建）
- 使用面積｜700 坪（出租面積含公設與管理費）
- 可分租範圍｜200～2,200 坪（實際切分洽詢）
- 樓層｜共 5 層、出租 4 層
- 主要建材｜鋼筋混凝土造
- 電梯｜客梯 2 部、貨梯 2 部（2.5 噸／3 噸級）
- 一樓樓高｜約 3.2 米
- 門前道路｜10 米
- 屋齡｜約 24 年
- 車位｜汽車位另計，季繳有優惠
- 委託方開價月租｜33.4 萬、押金 3 個月（另計相關稅費）
精確登記面積、地號與完整位置於實際洽談時提供。坪數依每 20 坪為單位四捨五入呈現，面寬與縱深為概估值。
這一間適合誰用
它的核心價值是可分租的彈性——200 坪到 2,200 坪都能談。對還在成長、不確定三年後要多大的公司來說，這種能往上加坪數的物件比一次簽死大坪數安全得多。客梯 2 部、貨梯 2 部（2.5 噸／3 噸級），垂直動線是現成的。
其中 A 棟沒有中央空調，屋主的定位是比較適合倉儲。如果你要的是有空調的辦公環境，要指定其他棟別、或把空調成本先算進去。
租這一間之前，我會請你先確認三件事
一、這裡是丙種建築用地，不是工業區——這件事最重要
我把它放第一條，因為最容易誤解。這一案的使用分區是山坡地保育區、使用地類別是丙種建築用地。它既不是都市計畫的工業區，也不是非都市土地的丁種建築用地。
這代表什麼？能不能辦工廠登記、你的行業別容不容許在此使用，都必須逐案向主管機關確認，不能套用工業區的常識。如果你的用途是製造業、需要廠登，或需要在此地址辦營業登記，請務必在簽約前確認清楚——那屬地方主管機關與稅捐稽徵機關的權責，不是租金談得攏就好。甲乙丙丁各種用地的差別我整理在工業用地分類一次搞懂。
二、出租面積含公設與管理費，要換算實際可用坪
屋主的計價方式是出租面積包含公設與管理費。這在廠辦很常見，但你真正拿到的可用坪會少於帳面數字。談租金前先問清楚公設比、以及管理費是否已包含在報價裡，再把「每可用坪的實際成本」算出來比較，才不會被帳面單價誤導。
三、分租物件要問清楚共用與界線
分租的物件，走道、電梯、卸貨區、廁所通常是共用。要先確認你的專屬範圍到哪、共用區的使用規則與時段、以及未來要加租坪數時有沒有優先權。這些寫進合約比口頭承諾實在。
龍潭渴望這一帶，環境是什麼樣子
渴望園區一帶屬龍潭的科技與辦公聚落，環境相對安靜、腹地寬，與傳統工業區的氛圍不同。門前道路 10 米，一般貨車進出沒問題。整區的分析在渴望園區完整解析。
常見問題
Q. 丙種建築用地可以辦工廠登記嗎？
先講結論：本案規模的製造業，實務上辦不到工廠登記。丙種建築用地是非都市土地位於山坡地保育區等分區內的建築用地，《非都市土地使用管制規則》附表一對它開放的工業使用只有一項「無公害性小型工業設施」，而且訂了硬上限：動力（含電熱）不得超過 11.25 瓩、作業廠房最大基層建築面積不得超過 200 平方公尺（約 60 坪），並須經環保機關審查符合管制標準。丙建的容許項目裡也沒有「倉儲設施」（那是丁建才有）。所以這個空間的正確定位是辦公、研發、行政、展示、教育訓練這一類使用，不是生產。【一項保留】若本基地屬經核定的開發計畫範圍（渴望園區），容許使用可能依核定計畫辦理而非逕套附表一——這要調該案的開發許可文件才能定論。你如果是製造業、要辦廠登，我建議直接看同批的丁建或工業區案件，不要卡在這裡。
Q. 「出租面積含公設與管理費」實際差多少？
差多少要看公設比，這一案的正確做法是直接問屋主專屬可用坪與公設比各是多少，再把租金除以「可用坪」得到實際單位成本，拿這個數字去跟其他物件比才公平。只比帳面每坪租金會誤判——含公設與不含公設的報價根本不是同一回事。
Q. 可分租 200～2,200 坪，實際怎麼切？
分租的切分要看目前哪些樓層與棟別還空著、以及你需要的動線是否能獨立。實務上會先確認你的坪數需求與是否需要獨立進出，再看能不能配到相鄰的空間。另外要注意：現在能加的坪數，半年後未必還在，若有擴充計畫建議在合約裡先談優先承租權。
Q. A 棟沒有中央空調，會有什麼影響？
屋主的定位是比較適合倉儲使用。如果你要做的是需要恆溫或人員長時間停留的辦公與作業環境，就要把空調的設置成本、電力容量是否足夠、以及是否允許自行加裝一起確認清楚，或者直接指定有空調的棟別。
想進一步了解這間廠辦
分租的坪數怎麼切、公設與管理費怎麼算，我可以直接跟你說明：
🔍 先自己查一下｜想確認這一帶的實際成交行情，用實價登錄速查工具自己抓（本頁數字是開價，不是行情）。
🏭 想看現場或問細節｜可分租的坪數組合、貨梯與電梯的實際條件、租約條款，我可以先整理給你再一起看。
或直接電話 0908-660-212（張元澤）
案場實景
照片為現場實拍，已移除可辨識案件位置與車輛資訊；精確位置於實際洽談時提供。
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委託：昱達工商地產股份有限公司
不動產經紀人：鄭文暉 (103)嘉縣字第00138號
承辦：張元澤（澤哥）｜澤的工商筆記・桃園工商不動產顧問
本頁租金為委託方開價，另計相關稅費，非成交租金、非市場行情；行情請以內政部實價登錄實際成交資料為準。精確地號與完整位置於實際洽談時提供。
張元澤（澤哥／James），工商不動產顧問。現任有巢氏房屋經國特區加盟店（昱達工商地產）經理，專營桃園楊梅、龍潭、平鎮、新屋、觀音、大園、龜山、八德的工商不動產——工業地、廠房、農地的買賣、租賃與稅務規劃。2026 年起專注工商不動產，重視合法盡職調查與風險成本分析，買地租廠不踩雷，買的安心、用的放心。個人品牌：澤的工商筆記。
