幼獅擴大二期最新進度2026：126公頃範圍、龍科產業鏈與現在能不能買

楊梅幼獅其實有三塊地，性質差很多。 幼獅原園區（112 年更名為桃園幼獅產業園區）民國 61 年完成開發、面積 61.57 公頃、廠商 123 家，都市計畫上屬乙種工業區，計畫書載其現況開發率已達 99％；中間還有一塊已完成設廠的「幼獅工業區擴大（第一期）」；第三塊「幼獅工業區擴大（第二期）」計畫面積 126.25 公頃，主體規劃為產業專用區（建蔽 70％／容積 350％），但截至 2026-09-15 仍在內政部都委會審議中、尚未核定，範圍內 86.37％ 現況還是農業區。選哪邊，先看你等不等得起。 （資料來源：經濟部桃園幼獅產業園區服務中心、桃園市都市發展局、楊梅都市計畫主要計畫書與細部計畫書）

幼獅是楊梅工商不動產的起手式，但很多人不知道幼獅其實有「新舊兩塊」。我是張元澤（澤哥），今年專做桃園工商不動產。客戶常問我「幼獅的地我該買舊區還是新區？」這篇就把幼獅一期（原園區）和擴大二期，用路寬、基建、價格、適合產業，一次比清楚。如果你要的是全區概況與買廠前該避開的雷，先看楊梅幼獅工業區那篇整理。

一、幼獅原園區：1972年的成熟聚落

幼獅原產業園區是楊梅最老牌的編定園區，由經濟部產業園區管理局管轄。關鍵數字（資料來源：幼獅產業園區服務中心）：

• 1972 年完成開發，總面積約 61.57 公頃。
• 進駐 廠商總數 123 家（經濟部桃園幼獅產業園區服務中心現值）。
• 主導產業：機械設備、金屬製品、化學製品。
• 都市計畫上屬乙種工業區；桃園已自訂《都市計畫法桃園市施行細則》，其附表一工業區為建蔽率 70％／容積率 210％；但同細則第 37 條明定「容積率依都市計畫書中所載規定，未載明者」才適用附表一——所以順序是先看個案都市計畫書，沒寫才用 210％。二期細部計畫管制要點中，計畫區內工業區列為 70％／210％。

它的優勢是「成熟」：聚落完整、上下游齊、緊鄰幼獅交流道。但成熟也有代價——部分區段道路較窄、電網較舊，要申請高壓電的排程可能較長（路寬為現場實走觀察，非官方數據）。相對地，老區有「都市更新／改建」的潛力。完整介紹見幼獅產業園區完整指南。

二、幼獅擴大二期：全新基建的接棒者

既有幼獅園區多已飽和，於是有了擴大二期，提供新的產業發展用地。關鍵數字（資料來源：楊梅都市計畫書）：

• 計畫面積 126.25 公頃（楊梅都市計畫範圍內 125.28 公頃、非都市土地 0.97 公頃）。四至：東以幼平街 259 巷至臺 66 線、西以幼獅工業區擴大（第一期）及青年路二段、南以幼獅工業區及國道 1 號、北以榮平路及幼獅路二段為界。
• 計畫書載明周邊主力為金屬製品、機械設備等電工器材產業，並朝智慧機械、智慧物流、精密汽車工業零組件發展（計畫書全文「半導體」0 次；市府 2026 年 8 月另有招商定位，見第三節）。
• 計畫主要道路 20~35 公尺及 25 公尺、次要道路 18~20／24／15／12 公尺，基礎建設全新規劃（細部計畫書表 5-4）。
• 主體分區規劃為產業專用區（建蔽率 70％、容積率 350％），與原園區的乙種工業區不同。

擴大二期的規劃重點是新道路與基礎設施，但目前仍未核定、未供地，不能拿它和既有工業地直接比價。完整介紹見幼獅擴大二期完整指南。

三、楊梅幼獅工業區擴大二期開發計畫進度到哪？範圍與龍科產業鏈（資料更新至 2026-09-19）

先給結論：這案仍未核定。桃園市政府 2026 年 9 月 15 日表示，內政部都委會在 2 月第 4 次專案小組後，要求市府補充全市產業政策與區段徵收意願調查結果再續審；市府正在辦理意願調查招標，預計下半年啟動。市府已把幼獅擴大二期納入龍潭科學園區三期整體產業鏈規劃，但都市計畫尚未核定、土地也尚未供應，範圍內仍有 109.04 公頃、佔 86.37％ 是都市計畫農業區。

• 計畫程序：仍在內政部都委會審議，還要補件與續審。
• 產業定位：市府政策上已串聯龍科三期、平鎮山子頂與幼獅二期。
• 交易判讀：現在買到的是現況分區的土地，不能把未來產業廊帶直接當成已可設廠。

3-1　幼獅是三塊地，不是兩塊——這是最多人買錯的地方

• 幼獅原園區（桃園幼獅產業園區）：民國 61 年 5 月 8 日完成開發、面積 61.57 公頃、廠商 123 家，都市計畫上屬乙種工業區，二期主要計畫書載其「現況開發率已達 99％」。112 年 9 月 26 日由「桃園幼獅工業區」更名為現名。
• 幼獅工業區擴大（第一期）：市府早年開闢、已完成設廠的既有擴大區。官方在二期的四至裡把它列為西界；計畫書並載明第一期未設置污水處理廠統一收集處理及放流，所以二期要劃設污水處理場用地代為預留。
• 幼獅工業區擴大（第二期）：本節在談的這一塊，計畫面積 126.25 公頃，還在審議中。

所以你該怎麼看：看到「幼獅擴大工業區」這幾個字，先問是哪一塊。第一期是現在就能買賣的既有廠房與土地；第二期是都市計畫都還沒核定的。這兩件事的「現在能不能買」完全不同，混在一起談就會做錯判斷。

3-2　範圍到哪裡：官方四至、四個地段、1,446 筆土地

桃園市政府公告的計畫範圍四至（計畫書原文）：東側以幼平街 259 巷至臺 66 線為界；西側以幼獅工業區擴大（第一期）及青年路二段為界；南側以幼獅工業區及中山高速公路（國道 1 號）為界；北側以榮平路及幼獅路二段為界。計畫面積 126.25 公頃，其中屬楊梅都市計畫範圍內 125.28 公頃、屬非都市土地 0.97 公頃。

範圍座落楊梅區仁美段、幼獅段、高上段、高雙段，土地共 1,446 筆，其中私有土地約 1,222 筆、面積佔 88.45％，公有約 6.98％、公私共有約 4.57％。

所以你該怎麼看：四至只能抓大方向，不能拿來判斷自己那筆地在不在裡面。範圍裡有近九成是私有土地，這件事對地主是真金白銀——要確認就得拿地號去比對都發局公告的計畫圖。

3-3　分區與容積：二期主體是「產業專用區」，不是乙工

這一點很多資料寫錯。既有幼獅園區在都市計畫上是乙種工業區；擴大二期的主體分區是產業專用區，兩者不是同一件事，管制數值也不同。依細部計畫土地使用分區管制要點：

• 產業專用區：建蔽率 70％、容積率 350％
• 產業專用區（附帶條件自行開發）：建蔽率 70％，完成回饋後容積率不得大於 294％，且不得作商業使用
• 計畫區內另劃設的工業區：建蔽率 70％、容積率 210％

面積上，產業專用區劃設 54.73 公頃（產業專用區 48.50 公頃＋附帶條件 6.23 公頃），佔計畫面積約 43.35％；另劃設工業區 6.23 公頃，兩者合計約 60.96 公頃（依 110 年 1 月重新公展的細部計畫書）。

容積獎勵在現行計畫裡只有一項：產業專用區應於建築基地設置雨水溢流貯集滯洪設施，並得依實際提供之貯集設施給予容積獎勵，額度以基準容積 5％ 為上限。

所以你該怎麼看：新聞喊的是 126 公頃，但真正能做產業的約 60.96 公頃（產業專用區 54.73 公頃＋工業區 6.23 公頃），不到一半，其餘是住宅區、公園、道路、埤塘、保存區這些。老闆該算的是後面那個數字。另外，看到有人把二期寫成「乙工 70／210」、或講「容積獎勵最高 20～50％」，那跟現行計畫書對不上，直接請他給出處。

3-4　進度走到哪：把官方會議紀錄一路排出來

下面每一筆都來自桃園市都市發展局〈楊梅幼獅工業區擴大二期開發計畫〉頁面（該頁更新日期 115-08-28），不是推估：

• 109-02-14 起公告徵求意見 30 日；109-02-26 於楊梅區高山市民活動中心座談會
• 109-04-01 起公告公開展覽 30 日；109-04-23、24 於埔心公園 4 場說明會
• 110-01-22 起公告重新公開展覽 30 日；110-02-05、02-08 於高山市民活動中心 4 場說明會
• 桃園市都委會專案小組 11 次（109-06-19 至 110-09-24）＋市都委會第 60 次（110-09-10）、第 61 次（110-10-07）
• 內政部都委會專案小組 4 次：111-03-22、111-11-15、113-10-01、115-02-11
• 115-09-15 市政答詢：市府確認仍須補全市產業政策及區段徵收意願調查結果，意願調查招標中、預計下半年啟動；並已納入龍科三期整體產業鏈規劃。

最新那次的性質比日期更值得看。115 年 2 月 11 日第 4 次會議紀錄開頭寫的是「出席委員初步建議意見」，並要求桃園市政府依各點研提補充資料，「俾供本會專案小組下次會議之參考」——等於官方白紙黑字說了：這案還要再開會。委員要求補的重點包括：本案 109 年推動理由與桃竹苗大矽谷（113 年 9 月核定）的關聯性、產業專用區需求分析、鄰近臺北赤蛙棲地的保護措施，以及區段徵收意願調查「無法回收原因」與不同意參加者的處理機制。

所以你該怎麼看：這案在中央的節奏是「開一次、補一次件」。第 2 次到第 3 次隔了 23 個月，第 3 次到第 4 次隔了 16 個月——不是誰在偷懶的問題，而是你在做設廠時程規劃時，不能把它當成一年內會有結果的事。

3-5　時程：官方沒有完工年，但「還要過幾關」是明確的

先講最重要的一句：截至 2026-09-19，官方仍沒有公告核定年、招商年、交地年或完工年。都發局進度頁、公展公告、主要計畫書與細部計畫書我都查過，一個都沒有。看到有人給你年份，先問出處。

但「接下來還要過哪幾關」，細部計畫的開發期程章寫得很清楚：採區段徵收方式開發者，應於內政部都市計畫委員會審議通過後擬具區段徵收計畫書，送經中央主管機關核准後，再檢具變更計畫書、圖報由內政部逕予核定後實施。從今天算起至少還有三關：

1. 內政部都委會審議通過（現在卡在這一關）
2. 擬具區段徵收計畫書，送中央主管機關核准
3. 檢具變更計畫書圖，報內政部核定後實施

另外補一件同樣重要的「沒有」：截至前次文件查核日（2026-08-29），本案查不到公開的環境影響評估審查紀錄。所以「已過環評」「免環評」「避開環評不確定性」這幾種說法，我目前都找不到官方依據；看到一樣，請對方給出處。

3-6　區段徵收：不是每一塊地都會被徵收

本案依行政院 91-12-06 院臺內字第 0910061625 號函應辦理區段徵收，開發主體為桃園市政府。剔除後的區段徵收範圍約 108.68 公頃。抵價地預計以徵收總面積 40％ 辦理，惟實際比例以內政部核定為準（這句後半段是計畫書原文自己寫的，別漏掉）。

而且不是所有土地都會被徵收：第一種住宅區、第一之一種住宅區、快速公路用地，以及採附帶條件自行開發的工業區（附）、產業專用區（附）、宗教專用區（附）、廣場用地（附），都剔除於區段徵收範圍。採附帶條件自行開發者需依規定回饋——產業專用區（附）回饋比例 15％、工業區（附）回饋 30％ 以上、宗教專用區（附）無償捐贈 10％ 以上。

所以你該怎麼看：地主別急著認定「我的地一定被徵收、只能領抵價地」。先確認你那筆地落在哪一種分區——落在剔除範圍、又符合附帶條件自行開發的，路完全不一樣。另外，內政部已經在追問意願調查為什麼回收不佳，代表這一關還沒過。

3-7 產業定位：法定計畫與最新政策要分兩層看

• 法定計畫層：現行計畫以金屬製品、機械設備等電工器材產業為主，並朝智慧機械、智慧物流與精密汽車零組件發展。
• 最新政策層：桃園市政府 2026 年 8 月提出以龍科三期為研發核心，串聯平鎮山子頂、幼獅擴大二期形成半導體產業廊帶；9 月 15 日再確認幼獅二期已納入龍科三期整體產業鏈規劃。
• 尚未定案的部分：政策方向不等於都市計畫已核定，也不代表特定廠商已取得土地或確定進駐。實際產業類別、供地與招商條件仍要等後續核定文件。

所以你該怎麼看：半導體供應鏈題材已從單純媒體說法升級為市府正式產業規劃，但土地程序沒有因此跳關。企業要現在設廠，仍應看既有園區與合法廠房；地主做長線判斷，則追意願調查、都委會續審與核定文件。

3-8 兩件比單價更該先想的事

交通：計畫書載明幼獅交流道及周邊交通已有壅塞情形、服務水準偏低，因此計畫檢討新增臺 66 匝道並銜接高青路、連結高獅路分流。但交通部運輸研究所在 115-02-11 的書面意見指出，即使開發後，仍有許多路段服務水準為 E 級。這件事同業很少講，但它直接影響你的物流成本。

環境：計畫區東側緊鄰高榮野生動物保護區（臺北赤蛙棲地），屬桃園埤圳重要濕地核心保育區，內政部已要求補充保護措施。範圍內另有國道 1 號禁建範圍 1.32 公頃、限建範圍 18.35 公頃（合計約 15.6％）。

所以你該怎麼看：禁限建那 19.67 公頃、以及保護區旁的環境條件，都會影響最後能配置什麼、蓋多高。這些在計畫核定前就寫在文件裡了，不是核定後才冒出來的意外。

3-9　結論：現在到底能不能買？

把上面拆完，答案其實很直接：

• 想現在設廠：看原園區與擴大一期的既有廠房土地，那才是現在買得到、用得到的。
• 想佈局二期：你買到的是農業區土地，要等的是「內政部核定 → 區段徵收計畫核准 → 發布實施」這三關，而官方沒有任何時程承諾。這是等得起的人才做的事。
• 手上已經有範圍內的地：先確認地號落在哪一種分區、是不是剔除於區段徵收範圍、有沒有附帶條件自行開發的空間。這三件會決定你是被徵收領抵價地，還是可以自己開發。

要盯的下一個訊號：市府 2026 年 9 月 15 日表示，意願調查正在招標、預計下半年啟動；調查結果完成後，才會補送中央續審。接下來要盯的是正式啟動公告、都委會續審與核定文件。

本節資料來源

• 桃園市政府都市發展局〈楊梅幼獅工業區擴大二期開發計畫〉（頁面更新日期 115-08-28）
• 變更暨擴大楊梅都市計畫（配合楊梅幼獅工業區擴大〔第二期〕）專案通盤檢討案主要計畫書、細部計畫書（109 年 12 月重新公開展覽版）
• 內政部都市計畫委員會專案小組第 4 次會議紀錄（115-02-11）
• 經濟部桃園幼獅產業園區服務中心園區簡介
• 桃園市政府新聞處 2026-09-15〈9月15日市政總質詢：周玉琴議員〉
• 桃園市政府經濟發展局 2026-08-14〈桃市府提出龍科三期完整配套〉
• 國發會 2026-09-17〈第145次委員會議新聞稿〉

四、新舊區一次比較

我把兩邊整理成一張表（土地行情一律以內政部實價登錄成交為準，口徑與限制見第五節）：

比較項目	幼獅原園區（一期）	幼獅擴大二期
設立／規劃	1972 年既有	新劃設、計畫面積 126.25 公頃（審議中）
主導產業	機械、金屬、化學	法定計畫以金屬、機械、電工器材為主；市府另納入龍科三期產業鏈規劃
聯外道路	部分路段較窄	計畫主要道路 20~35 公尺
基礎建設	較舊、高壓電排程長	全新、符合智慧工廠
均價	楊梅都計工業區實登主帶中位數 25.8 萬／坪	尚無工業地成交價（現況農業區）
主要優勢	聚落成熟、都更潛力	路寬基建新、產業專用區容積 350％
適合誰	預算有限、重聚落	重基建、進大設備、長線

五、桃園幼獅工業區土地行情多少？楊梅實登怎麼看（二期沒有成交價）

先把最容易被唬的一件事講清楚：幼獅擴大二期沒有「工業地行情」可言。它現況是都市計畫農業區、還沒區段徵收、還沒標售，不存在工業地成交來源。任何人給你「二期每坪多少萬」，請他把實登交易案編給你看。

真正查得到的是楊梅區都市計畫工業區的純土地實登成交。我拉最近八季（113 年第 3 季至 115 年第 2 季）自己算：

• 全樣本中位數每坪 16.6 萬（70 筆，區間 1.4–62.1 萬）
• 50 坪以上、單價落在 10–60 萬的主帶：中位數每坪 25.8 萬（28 筆，區間 13.7–37.3 萬）
• 官方自己引的數字：主要計畫書「不動產分析」載明，本計畫區周遭 2.5 公里內，105 年 1 月至 109 年 3 月工業區交易 40 筆、平均單價 3.89 萬元／平方公尺（約每坪 12.9 萬）——這是 2016–2020 的歷史基準

這組數字有三個限制，先講在前面：①「主帶」的篩法（≥50 坪、單價 10–60 萬）是我自己訂的，不是官方口徑；②實登抓不到用股權或法人移轉的大宗工業地，那類通常單價更高；③只含都市計畫工業區，不含非都市土地的丁種建築用地。所以它適合當「談判的地板」，不適合當「這塊地就值這個價」。

至於二期範圍內的土地，唯一有官方出處的地價資訊是公告地價與公告現值：計畫書載明區內農業區公告地價多在每平方公尺 1,000 元以下、臨幼獅路二段者 1,000–4,000 元；公告現值多在每平方公尺 5,000 元以下、臨幼獅路二段者 5,000–20,000 元。公告現值不是市價，但它是區段徵收補償與抵價地計算的基礎，地主要看的是這一組。

我的判斷：別只看每坪單價選舊區。如果你要進大型設備、大車頻繁進出、或對電力需求高，舊區窄路與老電網的「隱形成本」可能比價差還貴。反過來，如果你的產業不吃路寬與電力、又重視聚落，舊區的 CP 值就出來了。至於二期——那不是「貴不貴」的問題，是「你等不等得起三道關」的問題。

六、怎麼選？三個判斷點

1. 看你的產業吃不吃基建：要大設備、大車、高壓電 → 偏二期；機械加工、聚落型 → 原區可行。
2. 看預算與總成本：別只比單價，把容積獎勵、電力升級、道路條件一起算總帳。
3. 看你要現在使用還是長線等待：要立即設廠看原園區與擴大一期的既有標的；能承擔審議與徵收時程，才把二期的產業廊帶題材列入長線評估。

工業地分類與容積率怎麼算，先看我的工業用地分類一次搞懂；想比較其他桃園都會型工業區，看中壢工業區完整指南。

七、相關資源與內部連結

• 幼獅產業園區完整指南
• 幼獅擴大二期完整指南
• 工業用地分類一次搞懂
• 中壢工業區完整指南
• 龍潭科學園區與龍科三期完整解析
• 龍科三期國發會通過後的最新進度
• 想找人幫你在幼獅新舊區帶看比較？桃園工商商仲服務（澤哥）
• 楊梅幼獅工業區買廠實戰避雷（主樞紐）

📌 查證管道：內政部不動產交易實價登錄、經濟部產業園區管理局。本文數字為市場區間或公開報導，實際以官方與個案最新資料為準。

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作者：張元澤（澤哥）｜澤的工商筆記｜桃園工商地產顧問｜昱達工商地產｜2026 年起專注桃園廠房、工業地、農地買賣與稅務規劃

桃園工商不動產（廠房、工業地、農地）是我 2026 年的深耕主軸。買地租廠有原則，風險成本一起算，歡迎找我聊。 📍 LINE：@669nnskm｜電話：0908-660-212｜Email：zerenote@gmail.com｜YouTube：@zerenote｜FB：澤的工商筆記

本文寫作參考公開資料：經濟部桃園幼獅產業園區服務中心、楊梅都市計畫書、內政部不動產交易實價登錄。內容為澤本人原創整理，行情數據為市場區間、實際以個案實價登錄為準。