土地約 450-500 坪・建物登記約 800 坪級距・地上 3 層＋地下 1 層
這是一間位在楊梅幼獅工業區的 SRC 挑高工業廠房：土地約 450-500 坪、建物登記約 800 坪級距，地上 3 層加地下 1 層，一樓樑下高度 5.8 米、二樓具吊裝條件，現況空置，賣方開價 2.68 億，鄰國道 1 號幼獅交流道。
— 澤的工商筆記整理
- 它是「空間型」不是「土地型」——土地約 450-500 坪，卻做出約 800 坪級距的樓地板。
- 一樓樑下 5.8 米、二樓可吊裝、地下室約 300 坪級距，垂直分工的條件是現成的。
- 電力契約容量目前降載中（約 50 瓩），吃電的產業要先把提升成本算進總預算。
幼獅一帶要找「土地不用太大、但建物要夠用」的廠房，其實比想像中難。
這一間的組合比較特別：土地約 450-500 坪，建物卻做到約 800 坪級距。它是把空間往上疊、往下挖出來的，不是靠地大取勝。
物件規格
| 座落 | 桃園市楊梅區・幼獅工業區一帶，鄰國道 1 號幼獅交流道 |
|---|---|
| 土地面積 | 約 450-500 坪（另含私設道路持分一份，持分面積約占總面積一成以內） |
| 建物登記面積 | 約 800 坪級距 |
| 樓層・各層高度 | 地上 3 層／地下 1 層 1F 約 250 坪級距（樑下 5.8 米）／2F 約 60 坪級距（2.8 米）／3F 約 170 坪級距（3.1 米）／B1 約 300 坪級距 |
| 使用分區・使用地類別 | 工業區／丁種建築用地（依委託方提供資料登載，實際請以土地使用分區證明為準） |
| 電力 | 契約容量目前降載至約 50 瓩，可申請提升（實際以台電核定為準） |
| 結構・屋齡 | 鋼骨鋼筋混凝土造（SRC）／約 25-30 年 |
| 門前道路 | 約 8 米（活巷） |
| 現況 | 空置（以洽詢時確認為準） |
| 開價 | 2.68 億（賣方開價，非成交價） |
| 增建部分 | 1F 與 3F 各有增建，合計約 180 坪上下（未登記部分，需與使用執照、建物平面圖逐項核對） |
|---|---|
| 使用執照 | 有 |
| 貨梯・天車 | 貨梯 2.5 噸一部／無天車 |
| 消防 | 有 |
| 基地・廠房尺寸 | 基地面寬約 30 米／縱深約 55 米；廠房面寬約 26 米／縱深約 35 米 |
這一間適合誰用
先講這間廠房真正的性格：它是「空間型」不是「土地型」。
你買的主要是已經蓋好的樓地板，而不是一塊還能大興土木的腹地。想清楚這一點，就知道自己是不是它的買家。
- 要多層次生產、又不想付大面積土地成本的中型製造業——一樓樑下 5.8 米可放高機台、走堆高機；二樓有吊裝條件；地下室約 300 坪級距是現成的原料與成品倉。
- 從租廠轉自有、設備已經定型的公司——現況空置，不用等交屋排程、不用跟承租戶協調搬遷。
- 需要辦公＋生產在同一棟的企業——三層樓天生就能把辦公、研發、生產垂直切開。
- 層間搬運量大的產業——有 2.5 噸貨梯一部，垂直動線不必從零建置。
- 大用電產業（大型沖床、熱處理、電鍍）——契約容量目前降載至約 50 瓩，提升的申請時間與內線工程費要先抓進總預算。這是我最常看到買方在交屋後才被補一刀的地方。
- 需要天車吊掛的產業——無既有天車，得自行評估結構承載與加裝成本。
- 要一整片單層大跨距空間的產線——樓地板分散在多層，長產線拉不開。
- 想買地重建、要大面積腹地的買家——這是空間型的案，能再蓋的餘裕有限。
幼獅這一帶，環境是什麼樣子
幼獅工業區是楊梅、也是桃園南端最成熟的工業聚落之一，園區內以金屬加工、機械、電子零組件為主。
它跟「單獨一塊在田中間的丁建」最大的差別，是你買到的不只是一棟廠：
- 供應鏈就在旁邊——表面處理、機加工外包，園區內找得到。
- 人力供給穩——做慣工廠的熟手作業員，招募難度比外圍低。
- 物流配合成熟——貨運與外包廠都跑慣這一帶。
- 動線是最大優勢——鄰國道 1 號幼獅交流道，往北接林口、新北，往南可轉台 66 快速道路連到龍潭、平鎮。
選案時最常被問的是「一期跟擴大二期差在哪」。簡單說：一期成熟、規格舊但機能齊；擴大二期新、道路條件好但價格帶不同。
這兩區的取捨、以及幼獅買廠會踩到的容積與道路寬度問題，我另外寫過完整的比較與避雷：
買這一間之前，我會請你先確認三件事
常見問題
Q. 幼獅這一帶的工業用地，我的產業能不能設？
要看兩層：第一層是土地的分區與使用地類別（乙種工業區還是丁種建築用地），第二層是你的製程落在允許使用組別的哪一格，以及汙水、空污能不能納管。
不能只憑「這裡是工業區」就認定可以設。實務上先調土地使用分區證明對照法規，必要時向主管機關函詢。乙種與丁種的差別，我整理在 丁種工業用地 vs 乙種工業用地差在哪，丁建的建蔽容積規則寫在 楊梅丁種建築用地完整指南。
Q. 這種總價帶的廠房，貸款成數大概怎麼抓？
工業廠房不像住宅有固定成數。銀行會分開看土地與建物、看你是自用還是投資、看建物有沒有保存登記、看廠登與現況是否一致，落差可以到兩成以上。
而且成數乘的是銀行鑑價、不是成交價。自備款怎麼算、建融怎麼搭，我整理在 工業地貸款成數怎麼算？廠房、素地、特登三種身分，實際仍以銀行逐案核定為準。
Q. 現況空置的廠房，是不是代表可以馬上進駐開工？
「馬上進場」和「馬上開工」是兩件事。空置代表你不必等原使用人搬遷，過戶後就能進場丈量、施工。
但要正式開工，還要看工廠登記能不能承接或變更、電力容量夠不夠、消防與環保項目要不要補件。建議把廠登與電力兩件事一起送、並行處理。
案場實景
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經紀業｜大地宇開發股份有限公司｜昱達工商地產（有巢氏房屋經國特區加盟店） 經紀人證號｜(89)桃市經字第000086號
承辦｜張元澤（James）｜工商不動產顧問｜0908-660-212｜LINE：@669nnskm
張元澤（澤哥／James），工商不動產顧問。現任有巢氏房屋經國特區加盟店（昱達工商地產）經理，專營桃園楊梅、龍潭、平鎮、新屋、觀音、大園、龜山、八德的工商不動產——工業地、廠房、農地的買賣、租賃與稅務規劃。2026 年起專注工商不動產，重視合法盡職調查與風險成本分析，買地租廠不踩雷，買的安心、用的放心。個人品牌：澤的工商筆記。
