竹北廠房、廠辦怎麼挑？台元一帶廠辦租金、工業地實登與台知園區進度（附 225 筆租賃實登）

新竹縣登記在實價登錄的工業類租賃，大宗集中在竹北台元科技園區一帶：3 年多 213 筆，每坪月租幾乎都落在 950 到 1,000 元之間。這是新竹縣最成熟、也最好比價的廠辦租賃市場。反過來，竹北能買到的工業地很少，都市計畫工業區土地同期只成交 22 筆，丁種建築用地只有 1 筆。

所以在竹北找空間，多數人的問題不是「哪裡便宜」，而是三件事：要租還是要買、廠辦能不能照你的營業項目使用、旁邊的生醫園區和台知園區跟你有沒有關係。這篇寫給要在竹北設研發據點、業務據點、輕製造廠的老闆與接班人，用內政部實價登錄逐筆篩出來的數字抓價格方向，最後列出簽約前一定要查的六件事。

一、竹北的工業空間有幾種？台元、都計工業區、兩個園區先分開

竹北能直接租、買的工業空間，主要是台元科技園區一帶的廠辦，以及散在市區周邊的都市計畫工業區；生醫園區只能向管理局租，台知園區還沒核定。同樣叫「竹北廠房」，背後是完全不同的取得方式：

空間種類	怎麼取得	竹北的狀況
台元科技園區一帶的廠辦	以租為主，整棟買賣少	租賃實登多數沒有填分區，有填的 20 筆都是「工」（都市計畫工業區）；用途多登記「廠辦／工業用」；213 筆租賃的建物屋齡約 10–25 年
竹北都市計畫工業區（土地、廠房）	可以買、可以租	實登土地交易集中在東華段、台元段、泰和段；廠房買賣同期 11 筆，屋齡 10–42 年
新竹生物醫學園區	向竹科管理局申請租用	2026 年 7 月中央社報導廠房出租率 93.44%、土地出租率 97.47%
台知園區（前身璞玉計畫）	尚未核定，沒有可取得的產業用地	橫跨竹北市與芎林鄉，約 435 公頃，規劃以區段徵收開發，仍在內政部審議（第五節）
非都市丁種建築用地	可以買	竹北近三年實登只有 1 筆，幾乎不是選項

資料來源：內政部實價登錄新竹縣租賃與買賣資料（112 年第 3 季至 115 年第 3 季發布檔，自行計算）；中央社 2026-07-31 報導；新竹縣政府與新竹縣城鄉發展處台知園區公告。台元科技園區的開發者、面積與官方分區原文本文未取得，個別地塊以土地使用分區證明與都市計畫書為準。

科學園區、產業園區、都市計畫工業區三種制度的完整差別，看工業區、產業園區、科學園區差在哪。

二、竹北的廠辦能不能純辦公？先看乙工條文

都市計畫工業區裡的廠辦，辦公是附屬於工廠，或要屬於條文列舉並經縣府核准的項目；條文裡沒有「一般事務所」。這是竹北租廠辦最常被忽略的一關，因為台元一帶看起來就是一棟棟辦公大樓。

新竹縣的都市計畫工業區適用《都市計畫法臺灣省施行細則》；台元一帶屬甲工還是乙工，以土地使用分區證明為準。第 18 條把乙種工業區定為「以供公害輕微之工廠與其必要附屬設施及工業發展有關設施使用為主」，辦公空間出現的方式只有幾種：

• 工廠的附屬設施：研發、推廣、教育解說、實作體驗及服務辦公室（所），前提是有工廠。
• 與工廠有關的買賣、進出口業務：要經縣（市）政府審查核准。
• 工業發展有關設施：例如經核定的企業營運總部、技術服務業等列舉項目。

同條第 3 項規定，這些附屬設施與有關設施「應經縣（市）政府審查核准後，始得建築」，增建、變更使用也一樣。建蔽率、容積率在施行細則裡是工業區 70％、210％，但竹北（含斗崙地區）都市計畫書另有規定就照計畫書，條文原文可到全國法規資料庫第 18 條查。

換成實際情境：IC 設計、軟體、貿易公司如果只是要一間辦公室，簽廠辦前先拿營業項目去對條文、問縣府；有實際的研發測試、組裝、試產，用途比較對得上。附屬辦公能占多少比例，現行條文查不到數字，不要聽口頭說法。廠辦租賃的合法性怎麼判，平鎮廠辦租賃怎麼挑有完整的檢查順序。新竹適用《都市計畫法臺灣省施行細則》；桃園適用桃園市的施行細則，乙工條文寫法相近，個案以適用的細則為準。

三、竹北廠辦租金多少？台元一帶 213 筆實登這樣看

依內政部實價登錄，台元科技園區一帶廠辦租賃 213 筆，每坪月租中位約 982 元、中間一半 955–1,000 元；竹北其他工業類租賃 12 筆，中位約 749 元。筆數多、價格集中，拿來比價比開價可靠：

竹北市・類型	筆數（交易期間）	每坪月租（建物）	怎麼看
工業類租賃・全部	225 筆（112/05–115/08）	261–1,455 元，中位約 982 元，中間一半 951–1,000 元	新竹縣工業類租賃最大的一塊
台元科技園區一帶	213 筆（112/05–115/08）	261–1,305 元，中位約 982 元，中間一半 955–1,000 元	幾乎全登記「廠辦／工業用」；分年度看，112 到 115 年的中位數都在約 980 元上下
台元以外	12 筆（112/06–115/08）	539–1,455 元，中位約 749 元，中間一半 623–1,056 元	新舊、規格差很大，有老廠也有屋齡 1–2 年的大型新廠，樣本少只看方向

資料來源：內政部不動產交易實價查詢服務網（實價登錄）新竹縣租賃資料，112 年第 3 季至 115 年第 3 季發布檔，自行計算。條件：竹北市、建物 50 坪以上、主要用途為工廠、倉庫、廠辦類；剔除備註含親友或特殊關係等特殊交易，以及每坪月租低於 100 元的異常值。「台元一帶」以門牌落在台元科技園區內的街道判定。月租除以登記建物面積，可能含公設。市場觀察值，非個案價、非成交保證。

拿這張表去談租約，有三件事要先知道：

1. 台元的價格帶很窄，議價空間主要在條件：一半的成交落在每坪 955 到 1,000 元，代表這個市場價格透明。差異多半出在免租期、裝修補貼、管理費、車位，這些要寫進合約，不會出現在實登月租裡。
2. 坪數換算成月租：以中位 982 元粗算，100 坪約每月 9.8 萬、200 坪約 19.6 萬、500 坪約 49 萬。台元一帶租賃的建物中位約 200 坪；超過 800 坪的 10 筆中位約 920 元，大面積單價略低。
3. 台元以外便宜兩成多，但不是同一種產品：12 筆裡有老舊鐵皮廠，也有屋齡一兩年、上千坪的新廠房。要做輕製造、需要卸貨空間的，市區周邊的工業區廠房可能比台元的廠辦合用；要的是辦公＋研發的形象，台元比較穩定。

實價登錄還有哪些查法、開價怎麼被誤讀，看工業地行情怎麼查。

四、要買的話：竹北工業地、廠房實登一坪多少？

竹北都市計畫工業區純土地 22 筆，每坪中位約 22.2 萬；廠房買賣 11 筆，總價除以土地坪的中位約 42.7 萬。竹北能買的工業不動產量少，數字只能當方向：

竹北市・類型	筆數（交易期間）	每坪單價	怎麼看
都市計畫工業區・純土地	22 筆（112/03–115/06）	10.5–51.9 萬，中位約 22.2 萬，中間一半約 17.0–36.2 萬	東華段 10 筆、台元段 8 筆、泰和段 4 筆；分年度：112 年 6 筆 17.0～34.5 萬（樣本少）、113 年 10 筆中位約 19.6 萬、114 年 4 筆 24.3～43.6 萬、115 年 2 筆 41.0、51.9 萬
都市計畫工業區・廠房（房地）	11 筆（112/02–114/08）	總價÷土地坪：27.4–68.0 萬，中位約 42.7 萬；總價÷建物坪：中位約 34.0 萬	屋齡 10–42 年；沒有一筆在台元科技園區內，台元多是租、少有整棟買賣
丁種建築用地・純土地	1 筆	不計中位	竹北幾乎沒有丁建交易

資料來源：內政部實價登錄新竹縣買賣資料，112 年第 3 季至 115 年第 3 季發布檔，自行計算。純土地：交易標的為「土地」、面積 50 坪以上，分區以實登欄位「都市土地使用分區＝工」為準；同一天、同地段的多筆地號併為一筆；另剔除一筆疑似重複申報（泰和段同一地號在 113 年 7 月與 12 月各登一次、面積與總價完全相同）。廠房：交易含建物，土地與建物皆 80 坪以上、用途為工業或廠房類。排除備註含親友或特殊關係、政府標售讓售、法拍、持分、未登記建物、徵收、信託、畸零地、鄰地合併等交易（本組剔除 3 筆）。市場觀察值，非成交保證。

看這張表要注意兩點。第一，近兩年單價看起來翻倍，但樣本太少：114、115 年合計只有 6 筆，其中 5 筆在 220 坪以下；113 年有一筆五千多坪的大面積交易，每坪約 19.1 萬。面積大小、臨路條件就足以拉開這種差距，還不能說竹北工業地行情翻倍。第二，股權、法人移轉抓不到：大面積工業地常以買公司的方式成交，實登看不到，漏網比例比住宅高。

想買來自用的人，竹北的現實是「標的少、要等」。土地 3 年多才 22 筆，換算一年不到 7 筆，看到條件對的要先把分區、臨路、電力查完，才有辦法在別人之前出價。

五、交通、人力與區域發展：竹北給你的是「離客戶近」

竹北有國道 1 號竹北交流道、台 68 東西向快速公路與高鐵新竹站，人口約 22.1 萬；生醫園區已近飽和，台知園區仍在審議。對廠辦承租方來說，這一區的價值在於離竹科的客戶、供應商近，招得到研發與業務人力：

• 貨往哪走：國道 1 號竹北交流道在 91K，往南 4 公里是新竹交流道（95K）；台 68 線沿頭前溪往東接竹東、往西接南寮。貨要往竹科、往桃園北上都順，聯結車天天進出的重物流，則要看門前路寬與園區內的管制。
• 人力：依新竹縣政府民政處 115 年 10 月月報，竹北市人口 221,317 人，是新竹縣人口最多的一區。研發、業務人力相對好找，但要跟竹科與周邊科技公司搶人（這是市場判斷，沒有官方統計）。
• 生醫園區：已經滿了：中央社 2026-07-31 報導，新竹生醫園區廠房出租率 93.44%、土地出租率 97.47%，政府推動第四期生技大樓計畫。生技、醫材廠商想進園區要排隊，園區外的竹北廠辦就成了替代選項。
• 台知園區：還沒核定，不要提前買：台知園區（前身璞玉計畫）計畫範圍約 435 公頃，橫跨竹北市與芎林鄉，產業專用區約 72 公頃（民國 109 年審議版本），規劃以區段徵收開發。進度上，縣都委會 109 年通過後，在內政部都委會專案小組審了三次，新竹縣城鄉發展處 114 年 7 月 5 日辦聽證前說明會；中央社 2026-08-04 報導正式聽證延後、仍未核定發布。沒有核定就沒有抵價地分配，也沒有可以買的產業用地。

台知的時程沒有官方公告的核定年、交地年，「台知旁邊」「台知範圍內」這類說法，現在都只是位置描述。要拿它當買地理由，先用地號對縣府公開展覽的計畫圖，再看審議進度。

六、在竹北租廠辦、買廠房之前，先查這六件事

竹北的空間，先查「這裡能不能做我的營業項目」，再談租金和單價。租與買都適用：

1. 分區證明＋計畫書：申請土地使用分區證明，確認是工業區的哪一種；再看竹北（含斗崙地區）都市計畫書與土地使用分區管制要點，建蔽、容積、退縮有沒有另訂。
2. 營業項目對不對得上：拿你的公司登記營業項目，對照施行細則第 18 條與縣府核准情形。純辦公、一般事務所不在乙工列舉內，這一關沒過，裝潢做完也可能要搬。能不能設你這一行，可以先跑一遍10 分鐘自助判斷流程。
3. 建物使用執照的用途：同一棟廠辦，各樓層登記的用途可能不同。要辦工廠登記、要放測試設備，先看使照與樓板載重；工廠登記門檻與流程看工廠登記怎麼申請。
4. 電力、空調與排氣：研發測試、無塵室、伺服器機房吃電，契約容量要多少、大樓還能不能增設、樓頂能不能放室外機，簽約前問管委會與台電。
5. 租約條件寫清楚：免租期、裝修期、管理費、車位、原狀回復範圍、提前解約。台元的月租差距小，真正的成本差在這幾項。
6. 買方另外看產權：謄本上的共有人、抵押權、地上權、信託；廠房有沒有未登記增建。本組實登就有一筆因未登記建物被剔除，這類問題直接影響貸款與過戶。

七、誰適合在竹北找廠房、廠辦？一張表對號入座

你的情況	竹北適配度	為什麼
竹科供應鏈的研發、業務、技術服務據點，有實際測試或組裝	高	離客戶近、台元租金透明；用途要先對過第 18 條
生技、醫材廠商，生醫園區排不進去	值得看	園區外的竹北廠辦是替代選項，但製程與法規要求要另外確認
只要一間一般辦公室的貿易、軟體公司	先問清楚再租	乙工列舉沒有一般事務所；若只是辦公，商業區的商辦可能比較單純
要長期自用、辦工廠登記的製造廠	中	竹北工業地與廠房成交量少，要有等的準備；同時比較新竹縣其他鄉鎮的工業區
看上「台知園區旁」想先卡位買地	低	計畫尚未核定、沒有可買的產業用地，位置描述不等於分區

在竹北，租廠辦要先確認你的營業項目能不能進來，買廠房要有等上一段時間的心理準備；這兩件事有底了，再拿上面的實登區間去談價。

竹北目前在架的案件可以對照著看：竹北店面式鋼骨廠房出租。頁面上的價格都是委託方開價，不是成交行情，要比價請回到上面的實登區間。

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作者：張元澤（澤哥）｜澤的工商筆記主理人｜工商地產顧問｜桃竹苗為核心，全台服務中・工業地・廠房・農地｜服務於昱達工商地產
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本文為公開資料整理：台知園區範圍、開發方式與審議進度取自新竹縣政府與新竹縣城鄉發展處公告，並參考中央社報導；生醫園區出租率取自中央社報導；交流道里程取自交通部高速公路局；法規取自全國法規資料庫；人口取自新竹縣政府民政處 115 年 10 月月報；租金與地價為內政部實價登錄自行計算的市場觀察值。實際以個案、最新公告、都市計畫書與土地使用分區證明為準，不構成投資建議。