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公館工業區不是報編園區：苗栗交流道旁的乙種工業區怎麼挑？分區、實登地價、買前 5 查（2026）
先講結論
公館工業區不是經濟部報編的產業園區，而是公館都市計畫與高速公路苗栗交流道附近特定區計畫裡的乙種工業區。依內政部實價登錄，公館鄉都市計畫工業區純土地 6 筆成交，每坪約 6.0–13.5 萬、中位數約 8.3 萬；樣本少，只能看方向。
本文目錄7 段
搜尋「公館工業區」，跑出來的幾乎都是物件廣告，很少有人先講清楚一件事：公館工業區不是像頭份、竹南、銅鑼那種經濟部報編的產業園區。大家講的公館工業區，是都市計畫裡劃的乙種工業區，分散在兩個不同的都市計畫裡，規則不完全一樣。
這件事看起來只是名詞，實務上卻直接影響你能蓋多少、能做什麼行業、以後好不好賣。很多老闆看到「國道苗栗交流道旁、乙種工業區」就覺得穩了，但同樣叫乙工，退縮規定、淹水條件、旁邊有沒有夾一塊農地，每一項都會讓同樣的總價變成完全不同的東西。
我是張元澤（阿澤），工商地產顧問。這篇把公館的工業用地從官方計畫書、實價登錄一格一格拆開：先講公館有哪幾種地、各能做什麼，再看交通與招工，接著用內政部實價登錄算出來的區間看行情，最後列出買或租之前一定要先查的五件事。
一、公館工業區在哪？不是一個園區，是兩個都市計畫裡的乙種工業區
公館的工業用地，主要落在「公館都市計畫」和北邊的「高速公路苗栗交流道附近特定區計畫」兩個都市計畫裡；兩者都劃了乙種工業區，但面積、管制條文要分開看。
| 都市計畫 | 範圍 | 工業區 | 現況重點 |
|---|---|---|---|
| 公館都市計畫（民國 62 年擴大發布實施） | 館中村全部，以及玉泉、館東、館南等村的部分範圍；總面積約 202 公頃 | 乙種工業區 2 處，合計約 8.80 公頃 | 省道台 6 線以西那一處是工廠主要聚集處；縣道苗 24 兩側那一處現況只有 3 家工廠、多為住宅使用，計畫書建議後續檢討轉型 |
| 高速公路苗栗交流道附近特定區計畫（民國 69 年發布實施） | 苗栗市與公館鄉部分地區，北接苗栗都市計畫、南接公館都市計畫；計畫面積約 603 公頃 | 乙種工業區約 22.68 公頃、零星工業區約 3.12 公頃（整個特定區合計，含苗栗市部分） | 國道 1 號、台 72 線（東西向快速公路後龍汶水線）、台 6 線（後汶公路）都在範圍內通過 |
資料來源：《變更公館都市計畫（第五次通盤檢討）案》計畫書（公館鄉公所，民國 106 年 3 月）；《變更高速公路苗栗交流道附近特定區計畫（第三次通盤檢討）案》計畫書（苗栗縣政府，都市計畫圖重製後面積）。兩案後續是否有新的變更，以苗栗縣政府最新公告為準。
公館都市計畫那份計畫書裡有一組數字很值得老闆看：乙種工業區約 8.80 公頃，現況真正做工業使用的只有約 2.40 公頃、占 27.24%，其餘不少是住宅、農業或閒置。也就是說，地圖上畫著「工業區」，不代表那一帶真的是工廠聚落。你看中的那塊地，左右鄰居是工廠還是住家，會直接影響你以後的噪音、進出貨跟鄰里抗議風險。
園區外還有兩種地會一起出現在公館的物件裡：散在鄉間的非都市丁種建築用地，以及一大片農地。這兩種地跟乙工的規則差很多，下一段一起比。
二、乙工、零星工業區、丁建、農地：公館這四種地各能做什麼？
同樣在公館、同樣有人說「可以蓋廠」，四種地的允許用途、建蔽容積完全不同；先確認它是哪一種，再談價格。
| 地的種類 | 能做什麼 | 建蔽率／容積率 | 依據 |
|---|---|---|---|
| 都市計畫乙種工業區（公館都市計畫） | 以公害輕微的工廠與必要附屬設施、工業發展有關設施為主；部分高危險性製造業不得進駐 | 建蔽 ≤70%、容積 ≤210%；自道路境界線至少退縮 6 公尺建築，圍牆至少退縮 2 公尺，法定空地至少 50% 綠化 | 公館都市計畫土地使用分區管制要點；都市計畫法臺灣省施行細則第 18 條 |
| 都市計畫乙種工業區（交流道附近特定區） | 同上 | 以特定區計畫的管制要點為準；計畫書沒寫的，建蔽上限 70%、乙種工業區容積上限 210% | 都市計畫法臺灣省施行細則第 32、34 條 |
| 零星工業區（交流道附近特定區） | 為了「原登記有案、無污染、有相當規模且遷廠不易」的合法工廠而劃，限無污染性工業與附屬設施、物流、汽車修理等使用 | 以特定區計畫的管制要點為準 | 都市計畫法臺灣省施行細則第 21 條 |
| 非都市丁種建築用地（散在鄉間） | 工業使用；位在特定農業區、一般農業區的丁建，除既有工廠外，限縣市政府認定的低污染事業 | 建蔽 70%、容積 300%（縣市政府得調降） | 非都市土地使用管制規則第 9 條、附表一 |
| 農地（都市計畫農業區、非都市農牧用地） | 原則上不能蓋一般工廠 | — | 都市計畫法第 79 條、區域計畫法第 21 條（違規使用罰則） |
這張表最容易被忽略的是零星工業區：它原本是為了讓既有的合法工廠留下來而劃的，條文寫的是「無污染性」的工業才能用。你要做的行業如果有廢水、廢氣、噪音問題，買之前一定要先問清楚能不能進。
第二個常被忽略的是退縮 6 公尺。公館都市計畫的乙工規定從道路境界線退 6 公尺才能蓋，面寬不寬、臨幾條路，會直接吃掉你能放廠房的位置；同樣坪數的地，臨路面越多，可用的建築配置越受限。乙工土地的退縮、併鄰地要怎麼算，我在南崁乙種工業區土地怎麼挑有拆過一輪；丁建跟乙工的差別，看丁種工業用地 vs 乙種工業用地差在哪。
三、交通與招工：國道 1 號苗栗交流道是核心，人力盤子要跟苗栗市一起算
公館的工業地，價值幾乎都綁在國道 1 號苗栗交流道（132K）上；高速公路局把這個交流道的服務區域直接標為「苗栗、公館」。
- 國道 1 號：苗栗交流道在 132K。往北是頭屋交流道（125K）、頭份交流道（110K），往南是銅鑼交流道（140K，服務銅鑼科學園區）。
- 台 72 線：東西向快速公路後龍汶水線，從交流道附近特定區北側通過，要往後龍方向或東邊山區走，這是主要的東西向通道。
- 台 6 線：後汶公路，貫穿特定區；公館都市計畫裡工廠較集中的那一處乙工，就在台 6 線以西。
資料來源：交通部高速公路局「交流道、服務區里程一覽表」（國道 1 號）；《變更高速公路苗栗交流道附近特定區計畫（第三次通盤檢討）》計畫書。
實務上要算的不是「離交流道幾公里」，而是你的貨主要往哪走：往竹科、回桃園走國道 1 號北上；往中部走國道 1 號南下；要往後龍、海線方向走，台 72 線是另一條邏輯。同樣標「近苗栗交流道」，有的地塊出巷口就上台 6 線，有的要繞一段鄉道或窄巷，大車迴轉跟會車就是兩回事。怎麼把動線換算成一年的物流成本，可以參考桃園設廠聯外動線怎麼挑的框架。
人力的部分，依苗栗縣戶政服務網 115 年 10 月資料，公館鄉人口 30,189 人、隔壁苗栗市 85,202 人，兩地合計約 11.5 萬人，占全縣 528,706 人的 21.8%。公館本身的人力盤子不大，招工要把苗栗市一起算進來；作業員相對好找，有技術門檻的師傅、工程師要不要跟竹科、竹南一帶搶人，是市場判斷、沒有官方統計，簽約前最好跟當地人力仲介問一輪。
四、公館工業地、廠房行情：實價登錄能看到什麼、看不到什麼
依內政部實價登錄，公館鄉都市計畫工業區的純土地交易，乾淨可用的只有 6 筆，每坪約 6.0–13.5 萬、中位數約 8.3 萬；大型廠房的成交只有 1 筆，樣本不足、不給區間。
| 分組 | 筆數 | 每坪單價 | 怎麼看 |
|---|---|---|---|
| 公館鄉・都市計畫工業區純土地（≥50 坪） | 6 | 6.0–13.5 萬，中位數約 8.3 萬 | 交易月份落在 112 年 9 月到 114 年 8 月；其中 500 坪以上的 2 筆分別約 8.4 萬、13.5 萬。樣本少，只看方向 |
| 公館鄉・非都市丁種建築用地純土地 | 1 | 樣本不足，不給區間 | — |
| 公館鄉・大型廠房（地、建各 80 坪以上） | 1 | 樣本不足，不給區間 | 唯一一筆是特定農業區丁建上的新式鋼骨廠，不能代表乙工廠房 |
| 公館鄉・都市計畫工業區小型透天工住（土地 32–66 坪） | 11 | 地坪單價 16.2–35.0 萬，中位數約 22.1 萬 | 多是二、三十年的小透天，小坪數本來就單價高，不能拿來套大面積廠房 |
| 擴大比較：公館＋苗栗市＋銅鑼＋頭屋，廠房土地 150 坪以上 | 10 | 地坪單價 3.5–28.8 萬（中位約 12.8 萬）；建坪單價 11.8–40.9 萬（中位約 18.9 萬） | 混了丁建、工業區、新舊廠房，價差很大，只能當級距參考 |
| 對照：苗栗市・都市計畫工業區純土地（≥50 坪） | 10 | 4.9–12.8 萬，中位數約 9.5 萬 | 同一套篩法，跟公館同一個級距 |
| 對照：公館鄉農地（300 坪以上） | 167 | 中間一半約 0.30–1.28 萬，中位數約 0.85 萬 | 農地不能蓋一般工廠，價差將近十倍 |
資料來源：內政部不動產交易實價查詢服務網（實價登錄）買賣資料，苗栗縣 112 年第 3 季至 115 年第 3 季公布的 13 季資料；純土地分區以實登欄位「都市土地使用分區＝工」與「非都市土地使用編定＝丁種建築用地」為準；同門牌、同日、同總價、同面積的重複登記只算一筆；排除備註含親友或特殊關係、政府標售讓售、協議價購、共有土地處分、未登記建物、水利地、鄰地與畸零地合併等交易；土地未滿 50 坪不計；每坪單價＝總價÷面積（坪）。市場觀察值，非成交保證。
拿這張表之前，有四件事要先知道：
- 公館的工業地樣本真的很少：13 季公布的資料，篩完只剩 6 筆乾淨的乙工純土地，一筆一千多坪的交易就能把上緣拉到 13.5 萬。拿「中位數 8.3 萬」去殺價或定價都太粗，要回到面寬、臨路、退縮後的可建面積去比。
- 廠房價格拆不出來：公館三年內大型廠房的成交只有 1 筆，連區間都給不出來。想知道一間廠房合不合理，比較穩的做法是把土地和建物拆開算——土地用工業地的實登區間，建物用屋齡、結構、挑高、天車去估重置成本，而不是拿別人的「每建坪多少」直接套。
- 實登抓不到股權或法人移轉的大宗工業地，工業地的漏網率比住宅高；看不到交易，不代表沒有交易。
- 網路上的開價不是行情：仲介平台上看到的是賣方開價，成交多少要看實價登錄。開價比實登區間高出一截在工業地很常見，這也是我寧可把區間跟筆數攤開給你看、不給一個「行情價」的原因。
要不要往苗栗找廠房，跟桃園比貴還是便宜，苗栗區域總覽有竹南、頭份、銅鑼的實登地價與租金整理，可以一起對照：同樣的篩法，頭份都市計畫工業區中位數約 14.5 萬、竹南約 16.0 萬，公館跟苗栗市是苗栗北段裡價格相對低的一段。
五、買或租公館的工業地、廠房前，先查這五件事
公館的地價不算高，真正會讓你賠錢的，多半不是買貴，而是買到用不了、蓋不滿、或以後賣不掉的那一塊。
- 先查它在哪一個都市計畫、哪一種分區。向苗栗縣政府申請土地使用分區證明，確認是公館都市計畫的乙工、交流道特定區的乙工或零星工業區，還是非都市丁建。同一個物件裡的每一筆地號都要查，不要只看主地號。
- 算清楚退縮後到底能蓋多少。公館都市計畫的乙工要從道路境界線退 6 公尺、法定空地一半要綠化。面寬窄、臨兩條路的地，退完之後廠房能放的位置可能比你想像小很多，貨車迴轉空間也要一起算。
- 工業地旁邊夾的那塊農地，分開算錢。公館不少物件是「工業地＋農地」一起賣，農地那一塊原則上不能蓋一般工廠，上面如果已經有鐵皮、增建，買進來就是你的違規風險。估價時把兩塊拆開，用各自的實登區間算，不要用合併總坪數去除總價。
- 淹水與排水要問清楚。公館都市計畫第五次通檢計畫書引用的苗栗縣地區災害防救計畫（民國 102 年），列出了鄉內幾處局部淹水點位（以縣府災防圖資為準），原因寫的是地勢低窪、瞬間雨量過大、溝渠淤塞。資料有年份，現況要以最新的淹水潛勢圖、鄰居與里長說法為準；放原料、成品或精密設備的廠，這一項不能跳過。
- 工廠登記、電力、增建，三件一起核。你的行業能不能在這種分區辦工廠登記、台電在這個點供不供得到你要的契約容量、現有廠房的增建有沒有登記——任何一件卡住，都會讓你開工延後或轉手時被砍價。門檻與文件看工廠登記的 150㎡ 門檻、文件與流程；承租方要核對的規格，看租廠房前要核對的 6 個硬規格。
六、公館適合誰？一張表先判斷
| 你的情況 | 公館適配度 | 為什麼 |
|---|---|---|
| 中小型製造、倉儲，貨要上國道 1 號，土地預算有限 | 高 | 交流道近、工業地實登單價落在苗栗北段相對低的級距；但要選臨路與退縮條件好的地 |
| 竹科或竹南供應鏈，但不需要貼著園區 | 中 | 國道 1 號北上可到，地價比竹南、頭份低；人力與協力廠商要另外盤 |
| 有廢水、廢氣、噪音的製程 | 要逐塊確認 | 零星工業區限無污染性工業；乙工有不得進駐的行業清單；丁建在農業區限低污染事業 |
| 需要大量技術工、要長期留人 | 中低 | 公館本身人口約 3 萬，招工要跟苗栗市一起算（市場判斷） |
| 只看總價便宜、想買工業地加農地自己整 | 低 | 農地不能蓋一般工廠，便宜的那一塊往往是用不了的那一塊 |
一句話判斷：公館適合「要靠國道 1 號出貨、又不需要園區配套」的中小型廠；挑地的順序是分區→退縮與臨路→淹水→農地有沒有混在裡面，最後才是價格。
我的態度一樣：不會因為公館比桃園便宜就建議你往南。這塊地退縮完蓋不下你的產線、旁邊夾著一塊不能用的農地、或是雨一大就積水，價格再漂亮都不值得。條件對了，價格才有得談。
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作者：張元澤（澤哥）｜澤的工商筆記主理人｜工商地產顧問｜桃竹苗為核心，全台服務中・工業地・廠房・農地｜服務於昱達工商地產
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澤的工商筆記｜張元澤・工商地產顧問
本文為公開資料整理：都市計畫內容取自苗栗縣政府、公館鄉公所公開之計畫書；法規取自全國法規資料庫；交流道里程取自交通部高速公路局；人口取自苗栗縣戶政服務網；地價為內政部實價登錄苗栗縣 112 年第 3 季至 115 年第 3 季公布資料自行計算的市場觀察值。實際以個案、最新公告與土地使用分區證明為準，不構成投資建議。
常見問題
Q01公館工業區是經濟部的產業園區嗎？
不是。苗栗北段由經濟部產業園區管理局管理的產業園區在頭份、竹南、銅鑼，大家口中的「公館工業區」則是都市計畫劃的乙種工業區：一塊在公館都市計畫裡（2 處、約 8.8 公頃），一塊在北邊的高速公路苗栗交流道附近特定區計畫裡（整個特定區的乙種工業區約 22.7 公頃，範圍跨苗栗市與公館鄉）。沒有園區管理中心、也沒有統一招商，買賣、建築都回到都市計畫的土地使用分區管制要點。
Q02公館工業地一坪多少？
沒有牌價。依內政部實價登錄（112 年第 3 季至 115 年第 3 季公布的苗栗縣買賣資料），公館鄉都市計畫工業區的純土地交易，排除親友、特殊關係與 50 坪以下的畸零小筆後只剩 6 筆，每坪約 6.0–13.5 萬、中位數約 8.3 萬。樣本少，一筆大面積交易就能拉動區間，只能抓方向；個別土地還是要回到臨路、面寬、退縮後能蓋多少來算。
Q03公館乙種工業區的建蔽率、容積率是多少？
要看它在哪一個都市計畫。公館都市計畫的土地使用分區管制要點寫明：乙種工業區建蔽率不得超過 70%、容積率不得超過 210%，而且申請建築時要從道路境界線至少退縮 6 公尺，法定空地至少一半要綠化。交流道附近特定區的乙種工業區，以該特定區計畫的管制要點為準；都市計畫書沒寫的，依都市計畫法臺灣省施行細則，建蔽率上限 70%、乙種工業區容積率上限 210%。
Q04公館廠房出租一坪多少？
樣本不足，給不出區間。這篇用的實價登錄資料是買賣資料，公館單一鄉的工廠、倉庫租賃登記筆數太少，硬算一個數字只會誤導。要抓苗栗廠房租金的方向，可以參考竹南、頭份的實登租賃整理；公館的個案租金，要拿屋齡、挑高、電力、能不能辦工廠登記逐項比。
Q05工業地旁邊連著農地，可以一起拿來蓋廠嗎？
不行，農地那一塊要分開算。同一個案子裡常見工業區土地加上一塊農地一起賣，農地部分原則上不能蓋一般工廠，違規使用被查到，可依都市計畫法或區域計畫法處 6 萬到 30 萬元罰鍰並限期停止使用。估價時把工業地和農地拆開算：依實價登錄，公館鄉 300 坪以上的農地交易 167 筆，中位數每坪約 0.85 萬，跟工業地差了將近十倍。
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