- 洽詢中
- 出售
- 開價
- 3,105萬 賣方開價，非成交價、非行情
- 土地
- 305～340坪
看這棟，先抓重點
先講結論
頭份市這筆農地三百坪級，地上有一棟小面積的合法農舍，委託資料註記在大矽谷計畫範圍內。賣方開價 3,105 萬，不是成交價也不是行情；徵收範圍、補償方式與時程以苗栗縣政府公告為準，出價前要先查。
- 委託資料註記在大矽谷計畫範圍內這是本案最大的特點，也是最大的變數：範圍、方式與時程都以苗栗縣政府公告為準，可能調整。
- 地上已有一棟合法農舍小面積、鋼骨 RC 造、領有使用執照，屋齡 10 到 20 年；這塊地已經用掉興建農舍的資格。
- 不能直接蓋廠這是農業使用的土地，想做工業用途要等計畫變更與新分區，不能預設時程。
這一件適合已經了解徵收程序、願意自己承擔計畫變動風險的買方，或單純想持有一塊附農舍的農地。它不是可以馬上設廠的工業地，出價前先把徵收公告與分區證明調出來看。
物件規格
| 座落 | 苗栗縣頭份市 |
|---|---|
| 土地面積 | 305～340 坪 |
| 使用分區 | 都市計畫範圍內土地，委託資料未載分區（以土地使用分區證明為準） |
| 地上物 | 農舍 1 棟，地上 1 層，小面積 |
| 結構・屋齡 | 鋼骨 RC 造・屋齡 10 到 20 年 |
| 使用執照 | 有（主要用途：農舍） |
| 徵收註記 | 委託資料註記：大矽谷計畫範圍。徵收範圍、補償方式與時程以苗栗縣政府公告為準，出價前先查 |
| 開價 | 3,105 萬（賣方開價，非成交價、非市場行情） |
把你的需求放上來比
點你在意的條件，馬上知道這棟對不對得上；對不上的，我幫你找條件相近的。
這棟 你的需求
標榜在開發計畫範圍的土地，出價前要查的三份資料
- 徵收或開發計畫的公告：確認這筆地號是否真的在範圍內、採一般徵收還是區段徵收、目前走到哪個階段。計畫在核定前後都可能修正範圍。
- 土地使用分區證明：向頭份市公所申請，確認現行分區與能做的使用。
- 土地與建物謄本：確認面積、權利人與有沒有其他權利設定。
徵收計畫公告後，範圍內的土地常有禁止新建、增建或改建的限制，也可能影響貸款意願。補償怎麼算、多久拿到，本頁不做任何承諾，以縣府與需地機關的正式文件為準。
農地與農舍能做什麼、不能做什麼
- 可以：依農業使用、繼續使用既有的合法農舍。
- 不行：直接蓋工廠、一般倉庫或作工業使用；未經許可的增建、違規使用會被裁罰。
- 要先問：買方資格、農舍未來能不能改建或增建，以及持有期間是否要維持農業使用，依農業發展條例與都市計畫規定，簽約前向地政與建管單位確認。
所在區域：頭份
頭份是苗栗人口最多的行政區（苗栗縣戶政，115 年 10 月），有 108,253 人，跟北邊的竹南合計約 20 萬人。工業聚落以頭份產業園區為核心：頭份產業園區由經濟部產業園區管理局管理，早年是石化專業園區，後來開放為綜合性園區；再往北是竹南科學園區與竹南產業園區。聯外主要靠國 1 頭份交流道，往北接新竹、往南接苗栗市與銅鑼。
委託資料註記這件與同區的 B 件都屬「大矽谷計畫」的規劃範圍。計畫範圍、開發方式與時程以苗栗縣政府公告為準；周邊未來會變成什麼樣子，不該是現在出價的理由——持有期間，這塊地只能照農地與既有農舍的規定使用。
想在頭份找的是能設廠的地，方向就不在這類農地：頭份的產業園區、都市計畫工業區怎麼挑，可以看頭份工業區設廠指南。
要先算的成本
- 資金卡住的時間：徵收從公告到補償發放可能要好幾年，這段期間資金無法動用，要先算進自己的資金規劃。
- 貸款：農地與徵收範圍內土地，銀行的貸款成數通常較保守，以現金為主規劃比較穩。
- 稅務：買進、持有與日後被徵收時的稅務處理，請先問地政士或會計師。
同一區另有一件條件相近、土地面積稍小的農地附農舍：頭份大矽谷計畫周邊農地附農舍（B），可以一起比較。
案場實景
本案目前沒有可公開的實景照片，現場狀況請約看時一併確認。
出價前，大家會問
Q01買了這塊地，被徵收時可以拿到多少補償？
這一頁不承諾任何補償金額或報酬。徵收範圍、採一般徵收或區段徵收、補償怎麼算、什麼時候發放，都以苗栗縣政府與需地機關的公告為準，而且計畫內容可能調整。出價前請先調公告文件，必要時找地政士或律師一起看。
Q02這塊地可以蓋工廠或倉庫嗎？
不行直接蓋。這是農業使用的土地，地上已經蓋了農舍，不能拿來蓋工廠或一般倉庫。要做工業使用，得等都市計畫或開發計畫變更完成、取得新的分區，時程與結果由主管機關決定，不能預期。
Q03農舍可以單獨買嗎？
依農業發展條例，農舍要跟它坐落的農業用地一起移轉，所以這一件是土地連同農舍一起賣。買方資格、日後能不能改建或增建，簽約前請向地政與建管單位確認。
Q043,105 萬是這一區的行情嗎？
不是。這是賣方開價，不是成交價。行情要看內政部實價登錄，用同地段與周邊農地的成交逐筆對照；徵收範圍內的成交可能摻入買方對補償的預期，跟一般農地不能直接比。查法可看〈工業地行情怎麼查〉，農地也是同一套查法。
延伸閱讀
經紀業｜昱達工商地產股份有限公司 不動產經紀人｜鄭文暉 (103)嘉縣字第00138號
承辦｜張元澤（James）｜工商地產顧問
